ECLI:NL:GHAMS:2013:2101

• Datum uitspraak: 16 juli 2013
• Publicatiedatum: 19 juli 2013
• Zaaknummer: 200.104.248-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.H. de Bock; J.H. Huijzer; C.C. Meijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kettingbeding tussen projectontwikkelaar en koper van een woning, ten behoeve van een gemeente

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [appellante] en de gemeente Hoorn over de verplichtingen die voortvloeien uit een kettingbeding dat is overeengekomen tussen de gemeente en projectontwikkelaars. [appellante] is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Alkmaar, waarin werd geoordeeld dat zij verplicht was om de afmetingen van de parkeerplaats op haar perceel aan te passen aan de door de gemeente gewenste maatvoering. De gemeente had gesteld dat de parkeerplaats op het perceel van [appellante] niet voldeed aan de eisen die in de Algemene Akte waren vastgelegd, en had een boete geëist voor het niet naleven van deze verplichtingen.

De rechtbank had in haar vonnis geoordeeld dat [appellante] de parkeerplaats moest aanpassen naar de door de gemeente opgelegde maatvoering van 2,50 bij 5,00 meter, maar had de boete gematigd tot nihil. In hoger beroep heeft [appellante] betoogd dat zij niet gebonden is aan de door de gemeente gewenste maatvoering, omdat deze niet expliciet in de Algemene Akte is opgenomen. Het hof heeft de argumenten van [appellante] gevolgd en vastgesteld dat er in de tekst van de Algemene Akte geen verplichting is opgenomen die [appellante] zou dwingen om de door de gemeente gewenste maatvoering aan te houden.

Het hof heeft geconcludeerd dat de gemeente niet voldoende feiten of omstandigheden heeft aangedragen om te onderbouwen dat [appellante] aan een maatvoering gebonden was. De vorderingen van de gemeente zijn afgewezen, en het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd. De gemeente is als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties. Dit arrest is gewezen op 16 juli 2013.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.104.248-01/01

zaaknummer rechtbank : 380361 CV EXPL 11-4052

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juli 2013

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats],

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat:
mr. S. de Kruijff te Hoorn,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE HOORN ,

zetelend te Hoorn,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat:
mr. M. Dekker te Purmerend.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en de gemeente genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 19 maart 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn (hierna: de kantonrechter), van 30 januari 2012, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en de gemeente als eiseres.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

• memorie van grieven;
• memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
• memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de gemeente alsnog haar vorderingen zal ontzeggen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

De gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis onder aanvulling en verbetering van gronden, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1

De gemeente heeft een viertal projectontwikkelaars een gebied (Bangert en Oostpolder) laten ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Met deze projectontwikkelaars, waaronder [X] ([X]), is de gemeente een kettingbeding overeengekomen. Dit beding is vastgelegd in art. 13 van een 'Algemene Akte' d.d. 1 december 2005.

2.2

Voor zover hier van belang bepaalt artikel 13 van deze Algemene Akte het volgende:

"AANLEG PARKEERPLAATS EN TUIN ARTIKEL 13 a. [X] casu quo de koper verbindt zich tegenover de gemeente om gelijktijdig met het gereedkomen van de bebouwing op de kavels, waarop dit op de aan deze akte gehechte situatie-schets (Bijlage I) met PEE is aangegeven, voor zijn rekening op het verkochte minimaal één en op de kavels waarop dit met PEE2 is aangegeven minimaal twee van de openbare weg af met een auto toegankelijke parkeerplaats (en) aan te leggen en in stand te houden. b. [X] casu quo de koper verbindt zich de op het verkochte aangelegde parkeerplaats(en) niet te verwijderen noch de parkeerplaats(en) zonder toestemming van burgemeesters en wethouders anders dan als parkeerplaats te zullen gebruiken. c. (...) d. Bij niet nakoming van de verplichtingen zoals omschreven in lid a, b en c is [X] casu quo de desbetreffende koper, na ingebrekestelling en na verstrijken van de in die ingebrekestelling genoemde termijn, aan de gemeente een boete verschuldigd van vijftig euro (€ 50,00) voor iedere dag dat [X] casu quo de koper in gebreke is, onverminderd het recht van de gemeente om alsnog nakoming te vorderen.”

2.3 Artikel 19 van de Algemene Akte verplicht [X] en de opvolgend koper om op hun beurt, onder meer, de verplichtingen van artikel 13 van de Algemene Akte te bedingen bij kopers van het perceel en daarop volgende kopers.

2.4

[X] heeft in het ontwikkelingsgebied Bangert en Oostpolder een aantal woningen gerealiseerd, waaronder de woning op het perceel Dijkgraaf 82. Bij schriftelijke overeenkomst d.d. 10 februari 2006 heeft [X] genoemd perceel verkocht aan [appellante]. Bij akte d.d. 5 mei 2006 is het betreffende perceel grond aan [appellante] geleverd. Voor zover hier van belang, bepaalt de leveringsakte van 5 mei 2006 het volgende:

“OMSCHRIJVING BIJZONDERE VERPLICHTINGEN. Met betrekking tot een aantal ten behoeve van de gemeente Hoorn, vastgestelde bepalingen wordt ten deze verwezen naar gemelde akte van levering één december tweeduizendvijf (…), hierna verder te noemen: Algemene Akte. De comparante sub 2, handelende voor en namens de koper, verklaart dat koper een exemplaar van de Algemene Akte met de daaraan gehechte situatieschets waarop het verkochte is aangeduid met nummer 19 heeft ontvangen, de daarin omschreven bepalingen kent, aanneemt en zich aan die bepalingen volledig onderwerpt zulks op straffe van de boeten zoals in die akte vermeld. Overeenkomstig het bepaalde in de Algemene Akte verklaart de comparant sub 1, handelend als gemeld, aan de koper het bepaalde in de artikelen 10, 13, 14, 15 en 19 van de Algemene Akte op te leggen, welke bepalingen worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarvan deel uit te maken. De comparante sub 2, handelend voor en namens de koper, verklaart dat de koper deze bepalingen zal naleven, welke verbintenis de comparant sub 1, thans handelend als zaakwaarnemer van de publiekrechtelijke rechtspersoon: de Gemeente Hoorn, (…), verklaart voor en namens die gemeente aan te nemen.”

2.5 [appellante] heeft op haar perceel grond een parkeerplaats aangelegd. De afmetingen van deze parkeerplaats zijn volgens de gemeente 3,69 bij 3,98 meter en volgens [appellante] 4,20 bij 3,80 meter.

2.6

Op 9 juni 2009 heeft tussen de gemeente en [appellante] een gesprek plaatsgevonden waarbij de gemeente [appellante] erop heeft gewezen dat, volgens de gemeente, de op het eigen erf aangelegde parkeerplaats de afmetingen 2,50 bij 5,00 meter moet hebben. Vervolgens heeft er tussen de gemeente en [appellante] correspondentie plaatsgevonden over de afmetingen van de parkeerplaats.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellante] jegens de gemeente gehouden is de afmetingen van de parkeerplaats bij haar woning aan te passen aan de door de gemeente gewenste maatvoering. De kantonrechter heeft deze vraag bevestigend beantwoord en [appellante] geboden om de parkeerplaats op haar erf aan te passen, zodanig dat deze 2,50 meter breed en 5,00 meter lang is. De door de gemeente gevorderde boete heeft de kantonrechter gematigd tot nihil.

Het hoger beroep van [appellante] is gericht tegen de toewijzing van de vordering tot aanpassing van de maatvoering van de parkeerplaats. Het incidentele beroep van de gemeente strekt tot bekrachtiging van het vonnis, met verbetering en aanvulling van de gronden daarvan.

3.2

In de leveringsakte van 5 mei 2005 is vermeld dat [appellante] enkele bijzondere verplichtingen, die zijn vermeld in de onder 2.1 bedoelde Algemene Akte (waaronder het bepaalde in art. 13) kent, aanneemt en zich aan die bepalingen onderwerpt. Voorts is opgenomen dat de bedoelde bepalingen geacht worden woordelijk in de leveringsakte te zijn opgenomen en daarvan deel uit te maken.
Aldus staat vast dat [appellante] gebonden is aan art. 13 van de Algemene Akte.

3.3

In het onder art. 13 sub a van de Algemene Akte bepaalde, hiervoor opgenomen onder punt 2.2, is de verplichting neergelegd aan een (opvolgend) koper om - kort gezegd - op de bouwkavel een parkeerplaats aan te leggen en in stand te houden, minimaal één op de kavel waarop dit op de aan de akte gehechte situatieschets met PEE is aangegeven, en minimaal twee op de kavels waarop dit met PEE2 is aangegeven.

Bij de uitleg van art. 13 Algemene Bepalingen komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bepaling, gelezen in de context van de akte als geheel, maar ook op de overige omstandigheden van het geval, waaronder de bedoeling van de bij de opstelling van de akte betrokken partijen voor zover deze op grond van de Algemene Akte of overige omstandigheden kenbaar was voor [appellante] ([appellante] was immers zelf niet betrokken bij de opstelling van die akte), de redelijkheid van de uitleg, in het licht van de akte als geheel en in het licht van de overige omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

3.4

Vastgesteld kan worden dat in de tekst van art. 13 van de Algemene Akte niets gezegd wordt over de maatvoering van de parkeerplaatsen. De stellingen van de gemeente houden echter in, zo begrijpt het hof, dat [appellante] zich wel aan een maatvoering diende te houden en dat de maatvoering van de parkeerplaats voor [appellante] kenbaar was uit het zogenoemde matenplan, waaraan door de notaris, dan wel door [X] ten onrechte de benaming 'situatieschets' is gegeven, maar dat wel aan de Algemene Akte was gehecht.
Het hof kan deze stelling niet onderschrijven. Aangenomen dat het matenplan aan de Algemene Akte was gehecht en aan [appellante] ter hand is gesteld, dan nog kan niet enkel op grond daarvan worden aangenomen dat [appellante] zich verbonden zou hebben de door de gemeente gewenste maatvoering aan te houden. In de eerste plaats omdat in de Algemene Akte niet verwezen wordt naar enige verplichte maatvoering, laat staan naar een maatvoering die ontleend moet worden aan het matenplan. In de tweede plaats omdat in de Algemene Akte niet verwezen wordt naar een matenplan maar naar een situatieschets; door de gemeente zijn geen toereikende feiten of omstandigheden gesteld waaruit is af te leiden dat - anders dan het woord situatieschets suggereert – [appellante] gebonden zou zijn aan maten uit het matenplan. In de derde plaats omdat uit het matenplan niet zonder nadere toelichting op dat plan is af te leiden dat daar een maatvoering van de parkeerplaats in te vinden is, laat staan wat die maatvoering dan is. Voor zover de gemeente zou menen dat van een koper als [appellante] gevergd mag worden dat zij zelf met een centimeter en een schaallat de (minuscuul ingetekende) stippellijntjes na had moeten meten, vervolgens had moeten berekenen welke maten daarbij hoorden en dan had moeten begrijpen dat zij aan díe maten gebonden was, kan het hof dat standpunt niet onderschrijven.

Door de gemeente zijn geen toereikende feiten of omstandigheden gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat [appellante] had moeten begrijpen dat, ondanks dat dit niet in de akte was vermeld, zij de gewenste maatvoering had moeten aanhouden. Noch de stelling dat dit een gebruikelijke maat is, noch dat dit aansluit bij de bouwverordening en de CROW-normering volstaan hiertoe.

De conclusie is derhalve dat er op grond van de Algemene Akte voor [appellante] geen verplichting bestaat om de door de gemeente gewenste maatvoering van de parkeerplaats op haar perceel aan te houden. Hiermee faalt de incidentele grief van de gemeente en slagen de grieven II en III.

3.5

Ook overigens is er naar 's hofs oordeel geen grond waarop de door de gemeente voorgestane verplichting van [appellante] tot het aanleggen en aanhouden van een parkeerplaats van 2,50 bij 5,00 meter is te baseren. Zelfs al zou het zo zijn dat er bij de oplevering van de woning een parkeerplaats op het perceel was afgebakend met stenen - door [appellante] is dit gemotiveerd betwist - dan nog kan uit dat enkele feit niet worden afgeleid dat er voor [appellante] een verplichting was om díe maatvoering aan te houden. De gemeente heeft dat ook niet nader onderbouwd, anders door te verwijzen naar het hiervoor reeds besproken art. 13 uit de Algemene Akte.

Ook grief I slaagt.

3.6

Het vooroverwogene brengt mee dat de vorderingen van de gemeente dienen te worden afgewezen. Daarmee slaagt ook grief IV.

De bewijsaanbiedingen zullen worden gepasseerd, nu de te bewijzen aangeboden feiten, indien bewezen, niet tot een andere beslissing kunnen leiden.

Slotsom

3.7

De grieven van [appellante] slagen en het incidentele beroep van de gemeente faalt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De gemeente zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

In het incidenteel appel zal het hof geen kostenveroordeling uitspreken, nu hiermee geen wijziging van het dictum was beoogd.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van de gemeente af;

veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding in beide instanties en begroot deze tot op heden aan de zijde van [appellante] op:

in eerste aanleg: € 71,-- aan verschotten en € 300,-- voor salaris,

in hoger beroep: op € 381,64 aan verschotten en € 894,-- voor salaris,

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.H. Huijzer en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2013.