ECLI:NL:GHAMS:2013:2022

Uitspraak

beslissing

______________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.105.574/01 NOT

zaaknummer eerste aanleg : 11-08

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 16 juli 2013

inzake:

1.[klager 1],

wonende te [woonplaats] (Frankrijk),

2.[klaagster 2],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

gemachtigde: P.H. Admiraal,

t e g e n

[de notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. P. Wanders, advocaat te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Van de zijde van appellanten, verder klagers, is bij een op 18 april 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ‘s-Gravenhage, verder de kamer, van 21 maart 2012, waarbij de kamer de klacht van klagers tegen geïntimeerde, verder de notaris, op alle onderdelen ongegrond heeft verklaard.

1.2.

Van de zijde van klagers is op 29 mei 2012 een aanvullend beroepschrift - met bijlagen - en zijn op 6 juni 2012 nadere stukken ter griffie van het hof ingekomen.

1.3.

Van de zijde van de notaris is op 16 augustus 2012 een verweerschrift - met een bijlage - ter griffie van het hof ingekomen.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 februari 2013. Klager sub 1. is - hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen - niet verschenen. Klaagster sub 2., bijgestaan door genoemde gemachtigde, en de notaris bijgestaan door mr. D. Gondrie, advocaat te Amsterdam zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.

2.De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3.De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klagers hebben in hoger beroep aangevoerd dat de feiten door de kamer

deels onvolledig en/of onjuist zijn vastgesteld. In de kern komen de bezwaren van klagers tegen de feitenvaststelling erop neer dat:

de brief van 6 februari 2012 van de gemachtigde van klagers aan de kamer niet bij de feiten is opgenomen;
in de feitenvaststelling ontbreekt dat in eerste instantie is getracht om het gehele hierna nader te omschrijven gebouw aan een investeerder te verkopen;
anders dan wordt gesuggereerd, de notaris de vragen van klagers niet, onvolledig dan wel niet tijdig heeft beantwoord;

Voor zover van belang, zal het hof de bezwaren in zijn beoordeling betrekken. Partijen hebben tegen de vaststelling van de overige feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

4.Het standpunt van klagers

4.1.

Het gaat in deze zaak, kort weergegeven, om het volgende. De destijds coöperatieve vereniging, daarna Woonvereniging [C.], gevestigd te [woonplaats], (hierna: de vereniging) was eigenaar van het flatgebouw [C.] aan [adres]. De bewoners van die appartementen, waaronder klagers, waren lid van de vereniging en hadden het recht “hun” appartementen te bewonen. In september 2010 is de notaris door het bestuur van de vereniging benaderd om de omzetting van de juridische structuur van de vereniging in een vereniging van appartementseigenaren nader vorm te geven. In dit kader heeft op 28 oktober 2010 een algemene ledenvergadering (hierna: de algemene ledenvergadering) van de vereniging plaatsgevonden, waarin een aantal besluiten is genomen. Voorts is er op 21 januari 2011 een informatiebijeenkomst (hierna: de informatiebijeenkomst) voor de leden van de vereniging gehouden. De notaris is bij beide bijeenkomsten aanwezig geweest. Op 15 februari 2011 zijn de akte houdende wijziging splitsing, de akte van liquidatie en de akten van levering van de appartementsrechten door de notaris gepasseerd. Op diezelfde datum zijn twee appartementen, die niet bewoond waren en enkele gemeenschappelijke ruimten geleverd aan een belegger.

4.2.

De klacht van klagers komt erop neer dat de notaris bij het door hem begeleide proces in het kader van de omzetting van de individuele lidmaatschapsrechten in appartementsrechten, de ontbinding van de vereniging en de vereffening van het vermogen van deze vereniging onvoldoende de belangen van klagers (en de andere leden) in acht heeft genomen en ernstig tekortgeschoten is in de informatieplichten en de zorgplichten die op een notaris rusten, hetgeen uit het volgende blijkt:

i. de notaris heeft de leden van de vereniging onvoldoende voorgelicht over de juridische en financiële gevolgen van de in de algemene ledenvergadering in het kader van de omzetting genomen besluiten. In het bijzonder heeft de notaris geen uitleg gegeven over wat er met het vermogen van de vereniging zou gebeuren. Op grond van artikel 55 van de statuten van de vereniging moest dit vermogen bij liquidatie van de vereniging met de leden worden vereffend, maar dit vermogen is zonder juridische grondslag doorgeschoven naar het reservefonds van de vereniging van eigenaars;

ii. de notaris heeft zonder dat de op grond van artikel 44 van de statuten van de vereniging vereiste toestemming van de leden was verkregen, in opdracht van de vereffenaars op 15 februari 2011 akten gepasseerd waarbij twee appartementsrechten en een aantal algemene ruimten aan de belegger zijn geleverd. De notaris heeft het in de algemene ledenvergadering in het kader van de omzetting genomen besluit luidende:

“
de vereffenaars te machtigen te doen om hetgeen zij nuttig of noodzakelijk achten om het vorenstaande te bewerkstelligen”,

hetgeen een beperkte machtiging impliceert, ten onrechte uitgelegd als ware het een zo verregaande machtiging dat die levering daar onder valt. In ieder geval heeft de notaris verzuimd de door hem gestelde reikwijdte van de machtiging aan de leden toe te lichten;

iii. de notaris heeft op verzoek van het bestuur en zonder de leden hierover te informeren de inhoud van artikel 52 van het modelreglement in de akte houdende wijziging splitsing gewijzigd zodat er in plaats van de in het modelreglement voor het nemen van besluiten opgenomen gekwalificeerde meerderheidseis een absolute meerderheidseis in de akte is opgenomen. Die wijziging ten opzichte van het modelreglement was enkel in het belang van de belegger. Hiermee heeft de notaris partijdig en niet onafhankelijk gehandeld. Voorts heeft de notaris de wijziging niet op eigen initiatief teruggedraaid, maar eerst op aandringen van een lid van de vereniging;

iv. de notaris heeft de leden verzocht volmachten te tekenen voor het passeren van de diverse akten terwijl de definitieve tekst van de akten nog niet vaststond en is ten onrechte ervan uitgegaan dat de leden van de vereniging volmacht hadden gegeven aan ieder van de op zijn kantoor werkzame personen. Voorts zijn de volmachten (het hof begrijpt: de handtekeningen op de volmachten) in strijd met de wet niet door de notaris, maar door het bestuur van de vereniging, door medewerkers van een adviserende stichting dan wel door de beheerder van de vereniging gelegaliseerd.

4.3.

In hoger beroep hebben klagers nog aangevoerd dat de notaris ervan op de hoogte was dat de vereffenaren in de buitengewone algemene ledenvergadering van de vereniging van 28 november 2011 waren ontslagen maar dat hij desondanks begin januari 2012 in opdracht van die - ontslagen - vereffenaren twee akten van levering heeft gepasseerd.

5.Het standpunt van de notaris

De notaris heeft de stellingen van klagers betwist en zich als volgt verweerd.

5.1.1.

De leden van de vereniging waren al sinds 2005 bekend met het probleem van leegstand in de serviceflat omdat de flats moeilijk verkoopbaar waren in verband met de hoge servicekosten en de moeilijke financierbaarheid van de woonrechten. In de jaren erna is binnen de vereniging - op vergaderingen en presentaties - onder meer de mogelijkheid van liquidatie van de Woonvereniging en de omzetting van de lidmaatschapsrechten van de leden in appartementsrechten regelmatig als oplossing van het probleem aan de orde gesteld. De gevolgen van de omzetting zijn tevens uitvoerig omschreven in de agenda van de algemene ledenvergadering van 28 oktober 2010, waarin het onderhavige besluit aan de orde was, in het notarieel proces-verbaal van die vergadering en in de aanbevelingsbrieven van het bestuur van de vereniging. Voorts zijn de voor de omzetting relevante stukken drie dagen voor de informatiebijeenkomst door het bestuur aan de leden ter beschikking gesteld. Die stukken zijn vervolgens op de informatiebijeenkomst door de notaris besproken en toegelicht. Hierbij heeft de notaris de leden medegedeeld dat zij vragen, opmerkingen en wijzigingsvoorstellen tot 7 februari 2011 konden indienen. Op alle vragen, ook die na voornoemde datum zijn gesteld, heeft de notaris geantwoord. Op geen enkele wijze heeft de notaris tijdens of na de informatiebijeenkomst de indruk gekregen of signalen ontvangen dat er sprake zou zijn van tijdsdruk of dat de leden anderszins niet in staat of gelegenheid waren geweest om de stukken door te nemen, deze te bespreken met derden en/of vragen te stellen aan hem of zijn medewerkers. In de algemene ledenvergadering is bijna unaniem besloten tot vereffening van het vermogen van de vereniging, waarbij een lidmaatschaprecht van de vereniging - als liquidatie-uitkering - in een appartementsrecht zou worden omgezet. De verkoop van niet bewoonde appartementen behoorde, gezien het revitaliseringsproces waartoe de leden van de vereniging hadden besloten en het tekort in het onderhoudsfonds, tot de taak van de vereffenaren. Overigens is het een gebruikelijk proces om op die manier de reorganisatie en een tekort in het reservefonds te financieren.

5.1.2.

In de algemene ledenvergadering zijn de vereffenaren bij bijna unaniem besluit door de leden gemachtigd om alles te doen wat zij noodzakelijk achtten om de liquidatie van de vereniging te bewerkstelligen. Ook in de volmachten die door bijna alle leden zijn getekend, zijn de vereffenaren hiervoor gemachtigd. Daarbij was het voornemen om tot verkoop van een aantal appartementen over te gaan al in eerdere vergaderingen aan de orde gesteld. Voorts is in de uitnodiging voor de informatiebijeenkomst door de vereffenaren melding gemaakt van de voorgenomen verkoop van de desbetreffende appartementsrechten.

5.1.3.

Na publicatie van de concepten van de akten heeft het bestuur voorgesteld artikel 52 van het modelreglement in de splitsingsakte te wijzigen. Vervolgens is de voorgestelde wijziging op verzoek van een meerderheid van de leden komen te vervallen en is vorenbedoeld artikel (alsnog) in overeenstemming gebracht met de oorspronkelijke tekst van het modelreglement.

5.1.4.

Het legaliseren van handtekeningen is niet exclusief aan een notaris opgedragen. De personen die de volmachten in casu (mede) hebben gelegaliseerd, hebben dat onder de verantwoordelijkheid van de notaris gedaan aan de hand van een door hem gegeven schriftelijke en mondelinge instructie.

5.2.

In hoger beroep heeft de notaris erkend dat hij aan de bewoners had moeten melden dat artikel 52 van het modelreglement in de splitsingsakte ten opzichte van het eerdere concept was aangepast. De notaris heeft aangevoerd dat bij omzettingen van dergelijke omvang onzorgvuldigheden onvermijdelijk zijn en dat hij de fout heeft hersteld.

5.3.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft de notaris op vragen van het hof - voor zover van belang - het volgende verklaard. Hij heeft met het bestuur gesproken over de wijze waarop de volmachten dienden te worden gelegaliseerd, waarbij hij het bestuur verschillende alternatieven heeft voorgelegd. Deze werkzaamheden vielen namelijk buiten zijn opdracht. In de praktijk blijkt dat mensen bij de legalisatie nauwelijks inhoudelijke opmerkingen of vragen hebben. Bovendien is in de algemene ledenvergadering aan de bewoners gezegd dat zij de gelegenheid hadden om via de website van de notaris inhoudelijk op een en ander te reageren, hetgeen een aantal bewoners ook heeft gedaan. Voorts is in verschillende presentaties aan de orde gekomen dat de belegger, in verband met de onderhoudsachterstand van door deze aan te kopen appartementsrechten, de voorwaarde had gesteld dat het batig saldo van de vereniging zou worden overgebracht naar het reservefonds van de vereniging van eigenaars en met die voorwaarde is ook rekening gehouden bij het bepalen van de koopprijzen van de appartementsrechten.

6.De beoordeling

6.1.

Het hof behandelt de zaak in hoger beroep opnieuw in volle omvang. Daarbij worden evenwel alleen in beschouwing genomen klachten die ook in de procedure in eerste aanleg aan de orde zijn geweest. Aan een beoordeling van het voor het eerst in hoger beroep door klagers geuite verwijt dat de notaris begin januari 2012 met de wetenschap dat de vereffenaren inmiddels waren ontslagen in opdracht van die vereffenaren twee akten van levering heeft gepasseerd, komt het hof derhalve niet toe. Klagers zullen in dit klachtonderdeel niet ontvankelijk worden verklaard.

6.2.

Met betrekking tot het hiervoor onder 4.2. sub i. weergegeven klachtonderdeel heeft het onderzoek in hoger beroep niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die zijn vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Het hof voegt daaraan nog het volgende toe.

De notaris heeft ter zitting onweersproken gesteld dat in verschillende aan de leden van de vereniging gegeven presentaties aan de orde is gekomen dat de belegger in het kader van de door haar aan te kopen appartementsrechten de voorwaarde had gesteld dat het batig saldo van de vereniging zou worden overgeboekt naar het reservefonds van de vereniging van eigenaars (in verband met de onderhoudsachterstand van het flatgebouw) en dat met die voorwaarde rekening is gehouden bij het bepalen van de koopprijzen van de appartementsrechten. In de akte houdende wijziging splitsing, waarvan alle leden van de vereniging, derhalve ook klagers, een concept hebben ontvangen, is onder het kopje “
8. Nieuw splitsingsreglement”, onder “
A. Definities en algemene bepalingen” in artikel 10 - kort samengevat - opgenomen dat er een reservefonds moet worden gevormd ter voldoening van de kosten die zijn voorzien in het onderhoudsplan dat het bestuur verplicht is op te (laten) maken, waarin zijn opgenomen de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de vernieuwingen die op meer jaren betrekking hebben. Uit het proces-verbaal van de algemene ledenvergadering blijkt dat de notaris heeft uitgelegd dat het vermogen van de vereniging met de leden moest worden vereffend en dat een rapporteur van het bestuur van de vereniging heeft medegedeeld dat het vermogen zou overgaan naar de vereniging van eigenaars.

Hoewel de leden op grond van het vorenoverwogene bekend konden worden geacht met het feit dat het batig saldo van de vereniging niet conform artikel 55 van de statuten van de vereniging met hen zou worden vereffend, in die zin dat dit aan hen zou worden uitbetaald – mede bezien het feit dat de leden op de hoogte waren van het probleem van leegstand en de onderhoudsachterstand van de flat - , ware het naar het oordeel van het hof beter geweest als de notaris met betrekking tot dit specifieke financiële gevolg van de liquidatie van de vereniging in het kader van de omzetting (nog) meer uitleg had gegeven aan de leden. Het risico bestond dat de leden, voor het overgrote deel oudere mensen, de financiële gevolgen van de ingewikkelde omzetting en liquidatie van de vereniging op basis van de conceptakten en mededelingen tijdens de bijeenkomsten niet voldoende konden overzien. Het hof acht het achterwege laten van meer voorlichting door de notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Het voorgaande leidt ertoe dat de klacht op dit punt ongegrond zal worden verklaard.

6.3.

Ten aanzien van het hiervoor onder 4.2. sub ii. weergegeven klachtonderdeel overweegt het hof het volgende. Uit artikel 2:44 lid 2 Burgerlijk Wetboek volgt dat het bestuur van een vereniging slechts indien dit uit de statuten voortvloeit, bevoegd is te besluiten tot - onder meer - het aangaan van overeenkomsten tot vervreemding van registergoederen. Uit artikel 44 aanhef en sub a. van de statuten van de vereniging blijkt dat het bestuur van de vereniging voor het aangaan van overeenkomsten strekkende tot het verwerven, vervreemden of bezwaren van registergoederen de voorafgaande toestemming van de algemene vergadering nodig had. Anders dan de kamer heeft overwogen, betekent dit dat het in de algemene ledenvergadering genomen besluit de vereffenaren (de voormalige leden van het bestuur) te machtigen om (verder) alles te doen dat de vereffenaren nuttig of noodzakelijk achtten om de liquidatie van de vereniging te bewerkstelligen, de vereffenaars niet machtigde tot verkoop en levering van twee appartementsrechten en een aantal algemene ruimten over te gaan. Daarvoor was afzonderlijke expliciete toestemming van de algemene ledenvergadering vereist. Op de rechtspersoon in liquidatie blijven immers de statutaire regels zoals die voor de ontbinding golden, voor zover mogelijk van toepassing.

Het valt de notaris aan te rekenen dat hij de vereffenaren niet erop heeft gewezen dat hiervoor een rechtsgeldig genomen besluit van de algemene vergadering nodig was en dat hij in strijd met de statuten van de vereniging aan de verkoop en levering van bedoelde zaken op 15 februari 2011 heeft meegewerkt. Het behoort immers tot de taak van de notaris in het kader van het opmaken van een akte van koop en levering deugdelijk onderzoek te doen naar - onder meer - de bevoegdheid tot levering van het desbetreffende registergoed door de verkoper(s) en in dit geval in het bijzonder de bevoegdheid van de vereffenaren. Het argument van de notaris dat het voornemen tot verkoop verschillende keren aan de orde is gesteld, maakt niet dat de beperking in de bestuursbevoegdheid daarmee is weg genomen. Het hof acht de handelwijze van de notaris op dit punt tuchtrechtelijk laakbaar. Het voorgaande brengt met zich dat dit klachtonderdeel gegrond zal worden verklaard.

6.4.

Ten aanzien van het hiervoor onder 4.2. sub iii. weergegeven klachtonderdeel is het hof - met de kamer - van oordeel dat klagers geruime tijd voor de geplande passeerdatum hebben kunnen kennisnemen van het concept van de akte houdende wijziging splitsing en dat zij voldoende tijd hebben gehad om wijzigingen in die akte voor te stellen.

Met betrekking tot de gewijzigde tekst van artikel 52 van het modelreglement in die akte overweegt het hof het volgende. De notaris heeft de tekst van voornoemd artikel op verzoek van het bestuur gewijzigd. De door het bestuur gewenste wijziging betrof in de kern het opnemen van het zwaardere vereiste van een absolute meerderheidseis in plaats van een gekwalificeerde meerderheidseis en quorumeis met betrekking tot het nemen van financiële besluiten. Weliswaar heeft de notaris de wijziging hersteld, maar eerst nadat hiertoe door een lid een verzoek was gedaan.

Het had op de weg van de notaris gelegen om de leden van de vereniging over deze door het bestuur gewenste en voor hen verstrekkende wijziging te informeren, alsmede hen te wijzen op de gevolgen van deze wijziging, hetgeen de notaris in hoger beroep ook heeft erkend. Door dit na te laten heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld en de belangen van klagers (en de overige leden) veronachtzaamd. Dit betekent dat dit klachtonderdeel eveneens gegrond zal worden verklaard.

6.5.

Met betrekking tot het hiervoor onder 4.2. sub iv. weergegeven klachtonderdeel heeft het onderzoek in hoger beroep ertoe geleid dat het hof zich verenigt met de beschouwingen en gevolgtrekkingen die zijn vervat in de beslissing van de kamer.

Het hof voegt daaraan nog toe dat gesteld noch gebleken is dat het proces van de identificatie van de leden van de vereniging en de legalisatie van de handtekeningen, dat niet door de notaris maar door derden - die de leden kenden - heeft plaatsgevonden, een valse handtekening heeft opgeleverd. Voorts is het hof van oordeel dat de notaris de wilscontrole van de leden van de vereniging met betrekking tot de inhoud van de verschillende akten voldoende heeft getoetst door hen in de algemene ledenvergadering van 28 oktober 2010, in de informatiebijeenkomst alsook in de door hen van de notaris ontvangen brief van 12 januari 2011 de gelegenheid te bieden inhoudelijk op de verschillende concepten te reageren, hetgeen een aantal leden ook heeft gedaan,De door klagers geponeerde stelling dat de door de notaris gekozen wijze van identificatie en legalisatie onvoldoende recht heeft gedaan aan de wilscontrole van de leden, wordt verworpen.

6.6.

Wat betreft de op te leggen maatregel overweegt het hof als volgt. De notaris heeft ter zake van de onder 4.2. sub ii. en iii. genoemde klachtonderdelen niet gehandeld zoals een zorgvuldig notaris betaamt en daardoor de belangen van klagers veronachtzaamd. Gezien de aard en de ernst van de handelwijze van de notaris is het hof van oordeel dat de maatregel van berisping passend en geboden is.

6.7.

Nu het hof deels tot een andere beslissing is gekomen dan de kamer, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven en zal deze worden vernietigd.

6.8.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.

6.9.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7.De beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing en opnieuw rechtdoende:

- verklaart klagers niet ontvankelijk in het klachtonderdeel zoals bedoeld onder 6.1.;

- verklaart het klachtonderdeel zoals weergegeven onder 4.2. sub i. ongegrond;

- verklaart de klachtonderdelen zoals weergegeven onder 4.2. sub ii. en iii. gegrond, met

oplegging van de maatregel van berisping;

- verklaart het klachtonderdeel zoals weergegeven onder 4.2. sub iv. ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.M.A. Verscheure en

A.H.N. Stollenwerck en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 16 juli 2013 door de rolraadsheer.

Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen’s-Gravenhage

Beslissing van 21 maart 2012inzake de klacht onder nummer
11-08van:

1.[klager 1],hierna ook te noemen: klager,

2.
[klaagster 2],hierna ook te noemen: klaagster,

gemachtigde P.H. Admiraal.

tegen

[de notaris],
notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna ook te noemen: de notaris,

advocaat mr. P. Wanders.

1.De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

de klacht, ingekomen op 22 maart 2011, met bijlagen, aangevuld bij brief van 23 maart 2011;
het antwoord van de notaris, met bijlagen;
de repliek van klagers, met bijlage, alsmede de correctie daarop en aanvullende stukken;
de dupliek van de notaris, met bijlage(n);
de brief van 4 november 2011 van klagers, met bijlagen;
de brief van 1 december 2011 van klagers, met bijlage.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 december 2011.

Daarbij waren aanwezig:

klaagster en de gemachtigde van klagers,
de notaris en diens advocaat.

Van het verhandelde is procesverbaal opgemaakt met daaraan gehecht de door beide partijen ter zitting overgelegde pleitaantekeningen.

2.De feiten

a. a) Serviceflat [C.] te [woonplaats] is een seniorenflat met ruim 100 appartementen. De bewoners waren lid van de Woonvereniging [C.] en woonden krachtens een zogenaamd woonrecht. Het flatgebouw, inclusief de afzonderlijke appartementen, was eigendom van de Woonvereniging, die ook het servicepakket ten behoeve van de bewoners verzorgde.

De woonrechten bleken moeilijk te verkopen (onder meer omdat geen hypotheek mogelijk was en de servicekosten erg hoog waren), waardoor toenemende leegstand ontstond.

Vanaf 2005 is door het bestuur van de woonvereniging gezocht naar een oplossing voor die problemen. In 2007 is op verzoek van het bestuur van de Woonvereniging door de Stichting Dienstverlening Serviceflats onderzoek gedaan naar en gerapporteerd over de exploitatiemogelijkheden, marktpositie en toekomstverwachtingen. Het rapport is begin 2008 aan de leden gepresenteerd. Er is vervolgens een revitaliseringstraject ingezet en (uiteindelijk) gekozen voor omzetting van de woonrechten van de leden in appartementsrechten. De bewoners konden het aldus verkregen appartementsrecht verkopen aan een belegger, die bereid was de woning vervolgens aan hen te verhuren, maar konden ook ervoor opteren het appartementsrecht niet te verkopen.

b) Op 26 maart 2010 passeerde notaris [naam] te [vestigingsplaats] op verzoek van Woonvereniging [C.] de akte van splitsing in appartementsrechten van het flatgebouw [C.], met toebehoren, aan [adres], zulks zoals de vereniging besloten had in haar algemene ledenvergadering van 27 mei 2009.

c) In september 2010 heeft[de notaris] op verzoek van het bestuur van Woonvereniging [C.] een offerte opgemaakt voor de omzetting van de juridische structuur van deze vereniging in een vereniging van eigenaren, in die zin dat de lidmaatschapsrechten van de verenigingsleden moesten worden omgezet in appartementsrechten.

Op 6 oktober 2010 heeft het bestuur van Woonvereniging [C.] de offerte van de notaris aanvaard.

d) Op 28 oktober 2010 heeft een algemene ledenvergadering van Woonvereniging [C.] plaatsgevonden. Een van de agendapunten was:

“6. Voorstel tot ontbinding van de woonvereniging [C.] en de omzetting van de huidige lidmaatschapsrechten ten titel van liquidatie in een met een lidmaatschapsrecht overeenkomend appartementsrecht en het nemen van de volgende besluiten:

besluit tot ontbinding van de vereniging (dit besluit kan genomen worden indien 4/5de van het aantal stemgerechtigde leden van de woonvereniging aanwezig of vertegenwoordigd is en het besluit met een meerderheid van tenminste 3/4de van de geldig uitgebrachte stemmen wordt genomen; artikel 54 van de statuten;

ter vereffening van het vermogen van de vereniging (in liquidatie) wordt een lidmaatschapsrecht van de woonvereniging als liquidatieuitkering omgezet in een appartementsrecht;

te bekrachtigen dat in overeenstemming met het bepaalde in artikel 55 van de statuten ieder bestuurslid van de vereniging wordt aangesteld als vereffenaar van het vermogen van de vereniging;

e vereffenaars te machtigen om een ontwerp akte van wijziging van de splitsingsakte op te laten stellen (het ontwerp van de gewijzigde akte van splitsing zal aan de (voormalige) leden van de woonvereniging [C.] (in liquidatie) worden voorgelegd.

de appartementsrechten na vaststelling van de gewijzigde splitsingsakte te leveren aan de betrokken lidmaatschapsgerechtigden;

verder alles te doen dat de vereffenaars nuttig of noodzakelijk achten om het vorenstaande te bewerkstelligen.”

e) De notaris was bij deze vergadering aanwezig en heeft een proces-verbaal van notulen opgesteld. Dit proces-verbaal vermeldt onder meer:

“6. (…..)

[de notaris] deelt mede dat er negentig (90) aanwezig leden casu quo de gemachtigden van leden aanwezig zijn. Er zijn zesentachtig (86) geldige stemmen uitgebracht. Van deze zesentachtig (86) geldig uitgebrachte stemmen zijn twee (2) onthoudingen en vierentachtig (84) voor. De besluiten zijn derhalve met een meerderheid van achtennegentig procent (98%) van de geldig uitgebrachte stemmen aangenomen.”

f) Op 21 januari 2011 heeft Woonvereniging [C.] een informatiebijeenkomst voor de leden gehouden. De notaris is daarbij aanwezig geweest. De leden zijn op 5 januari 2011 voor deze vergadering uitgenodigd. De agenda en vergaderstukken, waaronder het proces-verbaal van de notulen van de vergadering van 28 oktober 2010 en diverse concept aktes zijn op 18 januari 2011 via de website van de notaris ter beschikking gesteld aan de leden. Tijdens de informatiebijeenkomst kondigde het bestuur aan dat verzoeken om aanpassing van de verschillende aktes nog tot en met 7 februari 2011 konden worden ingediend bij de notaris. Desgevraagd deelde de notaris op de informatiebijeenkomst mee dat ontwerpen (lees: van de akten) middels volmacht door de leden moesten worden goedgekeurd, dat de vereniging na 28 oktober 2010 in liquidatie was, dat met het vereffenen en de ontbinding van de vereniging het bestuur een nieuwe functie had en volledig bevoegd was en dat de bestuurders hierover rekening en verantwoording moesten afleggen.

g) Vragen die door de gemachtigde van klagers bij e‑mails van 28 januari 2011 en 7 februari 2011 aan de notaris werden gesteld, werden in de tussentijd door de notaris beantwoord.

h) Bij brief van 9 februari 2011 aan alle bewoners van [C.] deelden de voorzitter en de secretaris van Woonvereniging [C.] mee dat de bestuursleden in hun nieuwe functie van vereffenaars in overleg met de notaris en op diens advies besloten hadden enkele aanpassingen (voorgesteld tijdens de informatiebijeenkomst en daarna)(in de op 15 februari 2011 te passeren aktes, toevoeging KvT) over te nemen. De van belang zijnde stukken zijn volgens deze brief op de website van de notaris te vinden en voor degenen die deze stukken niet op de website konden raadplegen was er gelegenheid voor inzage daarvan op het kantoor van [naam].

i. i) Bij email van 12 februari 2011 gericht aan het bestuur, de notaris en de Stichting Dienstverlening Serviceflats reageerde klaagster op voormelde brief van 9 februari 2011. Op 14 februari 2011 was er een emailwisseling tussen achtereenvolgens notaris [naam], namens klaagster, en de notaris in antwoord op de email van notaris [naam].

j) Na verschillende versies van de conceptakte van splitsing van de appartementsrechten  vanaf 17 januari 2011, van de akte van levering van deze appartementsrechten  vanaf 24 januari 2011 en van de akte van liquidatie op de wijze als voormeld aan de leden beschikbaar te hebben gesteld, passeerde de notaris op 15 februari 2011 de drie akten. Klagers waren bij de akte van liquidatie bij schriftelijke volmacht vertegenwoordigd door een medewerkster van de notaris.

k) In de akte van liquidatie van de serviceflatvereniging staat onder meer: “
Vervolgens heeft de algemene ledenvergadering van de vereniging in liquidatie op achtentwintig oktober tweeduizendtien (…) tevens besloten:

f. de vereffenaars te machtigen te doen om hetgeen zij nuttig of noodzakelijk achten om het vorenstaande te bewerkstelligen”.

3.De klacht en het verweer van de notaris

3.1

Klagers stellen dat in een juridisch ingewikkeld omzettingsproces als het onderhavige, waarbij verstrekkende

en ingrijpende besluiten worden genomen, die de vermogenspositie van een kwetsbare groep ouderen raakt, van de notaris verwacht mag worden dat zijn optreden onberispelijk, zorgvuldig en juridisch glashelder is. Klagers hebben moeten concluderen, dat de notaris bij de uitvoering van de hem toevertrouwde opdracht op dit punt ernstig tekort is geschoten.

3.1.1

Klagers verwijten de notaris dat hij niet heeft voldaan aan zijn informatieplicht jegens klagers door hen

onvoldoende in te lichten over de (nadelige) gevolgen die voor hen uit genoemde akten zouden voortvloeien.

De notaris heeft voorafgaand aan en tijdens de algemene ledenvergadering van 28 oktober 2010 onvoldoende inzicht gegeven in wat precies de juridische gevolgen waren van het besluit van ontbinding van Woonvereniging [C.].

3.1.2

De notaris heeft voorafgaand aan en tijdens voormelde algemene ledenvergadering op geen enkel moment de leden erop gewezen dat een belangrijk rechtsgevolg van het besluit tot ontbinding van de vereniging was dat de leden in beginsel aanspraak konden maken op hun aandeel op het batig saldo van de ontbonden Woonvereniging [C.] van € 1.300.000. De vereffenaars en de belegger nemen nu het standpunt in dat het vermogen toekomt aan de Vereniging van Eigenaars, terwijl volgens klagers uitsluitend de leden van de Woonvereniging in een algemene ledenvergadering zelf dienen te besluiten of zij afzien van hun individuele aanspraak op hun aandeel in het batig saldo. Nu dat niet is gebeurd, zijn klagers van mening dat zij op grond van de statuten tot op heden aanspraak kunnen maken op het batig saldo.

3.1.3

De notaris heeft op 15 februari 2010 een akte gepasseerd waarin twee appartementsrechten en een aantal

algemene ruimten door vereffenaars zijn verkocht en geleverd, zonder expliciete toestemming van de leden.

Een zo vérgaande machtiging is op 28 oktober 2010 volgens klagers niet aan de vereffenaars gegeven. In ieder geval heeft de notaris op 28 oktober 2010 niet duidelijk gemaakt dat de machtiging aan de vereffenaars zo ver strekte.

3.1.4

De handelwijze van de notaris ten aanzien van in de akte van splitsing aan te brengen wijzigingen is niet juist.

3.1.5

De notaris is er ten onrechte van uitgegaan dat de leden volmacht hadden gegeven aan ieder van de bij zijn kantoor werkzame personen en heeft de bij de volmachten behorende handtekening niet naar behoren gelegaliseerd.

3.2

De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat hierna  voor zover nodig  zal worden besproken.

4.De beoordeling

Taak van de Kamer van Toezicht en de tuchtnorm

4.1

De Kamer van Toezicht is onder meer belast met de behandeling van klachten welke bij haar over notarissen of kandidaat−notarissen zijn ingediend. De Kamer heeft uitsluitend de bevoegdheid om een oordeel uit te spreken over klachten tegen een (kandidaat−)notaris die verband houden met de notariële ambts of beroepsuitoefening. Zij heeft niet de bevoegdheid om te oordelen over juridische geschillen noch de mogelijkheid deze functionarissen te veroordelen tot het vergoeden van mogelijk geleden schade. Evenmin behoort het tot de taak van de Kamer een uitspraak te doen over een eventuele aansprakelijkheid van de (kandidaat−)notaris. Een daartoe strekkende vordering dient bij de burgerlijke rechter te worden ingediend.

Volgens artikel 98 van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen en kandidaat−notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat−notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat−notaris niet betaamt.

Hoeveel klagers

4.2

De notaris heeft in de eerste plaats aangevoerd dat hem niet duidelijk is wie in deze procedure nu feitelijk klagers zijn. De klacht zelf is ondertekend door [klager 1] en [klaagster 2], maar als bijlage bij de klacht zijn handtekeningen van diverse andere bewoners overgelegd, zonder dat duidelijk is of zij eveneens klagers zijn.

Bij de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van klagers desgevraagd meegedeeld, dat alleen [klager 1] en [klaagster 2] als klagers moeten worden aangemerkt, waarmee dit punt naar het oordeel van de Kamer is opgehelderd.

Inhoud van de klachten

4.3

De notaris heeft verder aangevoerd dat voor hem niet duidelijk is wat de concrete klachten zijn. Klagers

zetten geregeld vraagtekens bij onderdelen van het handelen van de notaris, maar een klachtprocedure is geen “fishing expedition” aldus de notaris.

De Kamer heeft hiervoor onder 3.1 weergegeven wat de klacht naar haar oordeel behelst. De Kamer zal de aldus weergegeven klachten behandelen.

De Kamer is – zoals in rechtsoverweging 4.1. al is overwogen – niet bevoegd een oordeel te geven over de rechtsgeldigheid van het door de notaris opgemaakte proces-verbaal van de notulen van de algemene ledenvergadering van 28 oktober 2010 en over de vraag of terecht gewerkt is vanuit de stelling dat de vereniging in liquidatie was. Evenmin behoort het tot de taak van de Kamer om een oordeel te geven over de vraag of klagers al dan niet terecht van mening zijn dat zij op grond van de statuten tot op heden aanspraak kunnen maken op het batig saldo van de woonvereniging.

De Kamer zal ook niet ingaan op de vragen die klagers hebben gesteld in hun repliek en in (de bijlage bij) hun brief van 4 november 2011, nu daarin (concrete) klachten over het handelen of nalaten van de notaris ontbreken.

Informatieplicht

4.4

De Kamer is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de notaris de bewoners/leden van de

woonvereniging onvoldoende heeft geïnformeerd. De onder 3.1.1 en 3.1.2 genoemde klachtonderdelen zijn dan ook ongegrond.

Daarbij wordt voorop gesteld dat uit de stukken is gebleken dat het omzettingsproces van woonrechten naar appartementsrechten al een aantal jaren onderwerp van bespreking was binnen de woonvereniging en dat de splitsing in appartementsrechten al een feit was, toen de notaris daarbij in het najaar van 2010 betrokken werd. In het bij de feiten genoemde rapport van SDS wordt onder meer de variant van het verkopen van het appartementsrecht aan een belegger en het terughuren van de woning uitgewerkt. De notaris heeft voorts onweersproken gesteld, dat het onderwerp daarna in menige ledenvergadering aan de orde is geweest. Het is dus niet zo, dat de bewoners/leden van de woonvereniging voor het eerst in oktober 2010 met de – inderdaad – ingewikkelde problematiek van de liquidatie van de vereniging en de omzetting van hun lidmaatschapsrecht in een vereniging van eigenaren zijn geconfronteerd. In dit verband wijst de Kamer erop, dat een aanzienlijk aantal bewoners ervoor heeft gekozen het appartementsrecht te verkopen aan een belegger en de woning vervolgens terug te huren, maar dat het de bewoners vrij stond – en een aantal van hen, onder wie klagers, ook ervoor heeft gekozen – hun appartementsrecht niet te verkopen.

Uit het bij de feiten onder d) vermelde blijkt dat in de agenda van de algemene ledenvergadering van 28 oktober 2010 was vermeld welke (zes) besluiten aan de orde zouden komen in het kader van de omzetting van de woonvereniging naar een Vereniging van Eigenaars. Uit het proces-verbaal van de notulen van die vergadering blijkt, dat de besluiten door de voorzitter zijn toegelicht, dat de notaris uitleg heeft gegeven over de liquidatie van het vermogen en dat er gelegenheid is geweest tot het stellen van vragen en dat daarvan ook gebruik is gemaakt, alvorens de zes voorgestelde besluiten in stemming zijn gebracht. Uit het proces-verbaal blijkt verder dat de notaris heeft uitgelegd dat het vermogen van de vereniging met de leden moet worden vereffend en dat de heer [naam] heeft meegedeeld dat het vermogen overgaat naar de vereniging van eigenaars.

Voor zover de klacht mede omvat, dat de omzetting van de woonvereniging zo nadelig was voor de bewoners, dat de notaris in redelijkheid zijn medewerking daaraan had moeten onthouden, acht de Kamer deze eveneens ongegrond. Van dergelijke nadelige gevolgen is onvoldoende gebleken.

Aan vereffenaars verleende volmacht

4.5

De notaris heeft op 15 februari 2011 onder meer een akte gepasseerd waarin twee appartementsrechten

en een aantal algemene ruimtes van de woonvereniging in liquidatie door de vereffenaars werden verkocht en geleverd, zonder dat daarvoor expliciet toestemming was verleend door de leden. Volgens klagers strekte de aan de vereffenaars op 28 oktober 2010 verleende volmacht niet zo ver, maar de Kamer verwerpt dat betoog.

Tijdens de vergadering van 28 oktober 2010 is immers, zoals blijkt uit de feiten, het voorstel aangenomen om aan de vereffenaars machtiging te verlenen om (verder) alles te doen dat de vereffenaars nuttig of noodzakelijk achtten om de liquidatie van de woonvereniging te bewerkstelligen.

In het kader van de vereffening dienden de twee appartementsrechten en de algemene ruimten verkocht en geleverd te worden, hetgeen de taak is van de vereffenaars, zodat niet valt in te zien dat of waarom de notaris de akte niet had mogen passeren.

Het onder 3.1.3 weergegeven klachtonderdeel kan daarom niet slagen.

Handelwijze notaris ten aanzien van wijziging in splitsingsakte

4.6

Klagers verwijten de notaris dat hij niet tijdig de concept splitsingsakte die op 15 februari 2011 zou

worden gepasseerd heeft toegezonden en dat hij niet op de juiste wijze is omgegaan met gedane wijzigingsvoorstellen.

De notaris heeft bij brief van 12 januari 2011 aan alle betrokkenen meegedeeld, dat de splitsingsakte meer dan vijftig pagina’s telde en dat deze daarom niet per post werd toegezonden, maar op de website van de notaris te raadplegen was. Op de informatiebijeenkomst van 21 januari 2011 is door de notaris gemeld dat eventuele tekstvoorstellen tot 7 februari 2011 konden worden gedaan. Naar aanleiding van opmerkingen heeft de notaris de tekst van de akte op enkele punten gewijzigd.

Uit het voorgaande blijkt, dat klagers geruime tijd voor de geplande passeerdatum hebben kunnen kennisnemen van het concept en dat zij eveneens voldoende tijd hebben gehad om wijzigingen voor te stellen.

Klagers hebben de notaris in het bijzonder verweten, dat de tekst van artikel 52 van de splitsingsakte in het concept gedeeltelijk was gewijzigd ten opzichte van een eerder concept in 2010. Dat verwijt is op zichzelf terecht, maar de tekst van het artikel is uiteindelijk teruggebracht naar de oorspronkelijke tekst, zodat klagers onvoldoende belang hebben bij dit klachtonderdeel. Ook dit onderdeel van de klacht is dus ongegrond.

De handelwijze van de notaris ten aanzien van de volmachten en de legalisatie van handtekeningen

4.7

Klagers verwijten de notaris dat hij heeft gevraagd om volmachten te tekenen op een moment dat de definitieve tekst van de aktes nog niet vaststond.

De volmacht behelst (zie bijlage 13 bij de klacht) dat de ondergetekende verklaart onherroepelijk volmacht te geven aan

“ieder van de bij notariskantoor [de notaris] te [vestigingsplaats] werkzame personen om voor en namens de ondergetekende

te ondertekenen de akte liquidatie en de akte van(wijziging) splitsing
alle in de akten genoemde besluiten voor zoveel nodig te bekrachtigen
akkoord te gaan met de omzetting van het lidmaatschapsrecht in appartementsrechten zoals onder het kopje definities vermeld
al die (rechts-)handelingen te verrichten welke noodzakelijk zijn voor de liquidatie van voormelde vereniging en de omzetting in appartementsrechten als hiervoor bedoeld, zulks onder de voorwaarden en bepalingen als de gevolmachtigde(n) nodig of raadzaam acht(en)”.

Aan klagers moet worden toegegeven, dat het in redelijkheid niet de bedoeling van de volmachtgevers (of van de notaris, kantonrechter) zal zijn geweest om alle bij het notariskantoor werkzame personen, dus ook de koffiejuffrouw, te machtigen, maar nu ook niet is gesteld of gebleken dat de koffiejuffrouw als gemachtigde is opgetreden, ontbreekt ook hier het belang van klagers.

Dat de volmachten vanwege logistieke en praktische redenen werden toegezonden en ondertekend moesten worden ingeleverd bij de notaris, voordat de definitieve tekst van de aktes bekend was, acht de Kamer, gelet op het grote aantal personen dat in de akten optreedt, begrijpelijk en zulks brengt ook niet zonder meer mee, dat de notaris onzorgvuldig handelen kan worden verweten. Daarbij neemt de Kamer in aanmerking, dat de concept akten wel bekend waren of konden zijn bij de volmachtverleners en dat wijzigingen daarin via de website van de notaris konden worden ingezien. Bovendien is een schriftelijke volmacht niet vereist, zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 39 van de Wet op het notarisambt.

4.7

Bij brief van 12 januari 2011 heeft de notaris aan de bewoners het volgende bericht: “
Om er zeker van

te zijn dat u degene bent die de volmacht tekent, dient uw handtekening op de volmacht gelegaliseerd te worden. Legalisatie is de controle dat de handtekening onder de volmacht geplaatst is door de persoon die in de volmacht genoemd is.

De legalisatie kan uitgevoerd worden door de bestuursleden van Woonvereniging [C.], (….). Ook de medewerkers van SDS kunnen uw handtekening legaliseren. Daarnaast kan de legalisatie plaatsvinden op het gemeentehuis of bij een plaatselijk notariskantoor. U moet in dat geval wel rekening houden met kosten.”.

De notaris heeft verder – onweersproken – aangevoerd dat degenen die hij heeft aangewezen om de handtekeningen op de volmachten te legaliseren door hem tevoren schriftelijk en mondeling zijn geïnstrueerd, dat zij de leden van de Woonvereniging kenden en dat de legalisatie onder zijn verantwoordelijkheid is geschied. Klagers achten de legalisatie door bestuursleden van de Woonvereniging en door medewerkers van SDS onjuist en klachtwaardig.

De Kamer verwerpt dat betoog. Nu het ging om volmachten ten behoeve van een door de notaris zelf te verlijden akte, was legalisatie niet verplicht. Zoals hiervoor al is overwogen had zelfs kunnen worden volstaan met mondelinge volmachten. Dat de notaris ervoor heeft gekozen om schriftelijke volmachten te laten vestrekken en de handtekeningen op de volmachten te laten legaliseren door bestuursleden van de woonvereniging en medewerkers van SDS, levert dan ook geen klachtwaardig gedrag op van de notaris.

4.8

Klagers hebben verder aangevoerd dat er een aantal fouten zat in de gepasseerde akten, hetgeen de

notaris heeft erkend. De notaris heeft daarvoor zijn excuses aangeboden en is – waar het kadaster de akten verkeerd had geïnterpreteerd en verwerkt – in overleg met het kadaster getreden en heeft ervoor gezorgd dat de kadastrale vermelding thans juist is. Daarom acht de Kamer ook dit klachtonderdeel ongegrond.

Slotsom

4.9

De conclusie van al het voorgaande is dat de klacht in al haar onderdelen ongegrond is.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht ongegrond op alle onderdelen.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.G.L. den Os-Brand, voorzitter, O. van der Burg, J.Z. Moree, J. Smal en L.G. Vollebregt, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. A. Saab, in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2012.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief.