ECLI:NL:GHAMS:2013:1842 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging aanvullende vergoeding bij herontwikkeling pe...

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.109.323/01

zaak-/rolnummer rechtbank Haarlem : 181315 / HA ZA 11-600

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juni 2013

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon,

GEMEENTE PURMEREND,

gevestigd te Purmerend,

APPELLANTE,

advocaat:
mr. E.C.W. van der Poelte Alkmaar,

tegen:

[appellant],

wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. A.F.M. den Hollanderte Rotterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna de gemeente en [appellant] genoemd.

De gemeente is bij dagvaarding van 8 mei 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem van 15 februari 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en de gemeente als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven;
memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak op 11 april 2013 doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De gemeente heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [appellant] zal afwijzen en [appellant] zal veroordelen terug te betalen hetgeen de gemeente uit hoofde van het vonnis reeds heeft voldaan, met beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten een aantal feiten vastgesteld. Grief 1 houdt in dat de rechtbank ten onrechte een aantal feiten niet heeft vastgesteld. Daargelaten dat niet alle door de gemeente gestelde feiten tussen partijen vaststaan, was de rechtbank niet gehouden alle vaststaande feiten te vermelden. Omdat de grief niet inhoudt dat de door de rechtbank wel vastgestelde feiten onjuist zijn en er ook niet tegen de feitenvaststelling door de rechtbank bezwaar is gemaakt, gaat ook het hof van de door de rechtbank vastgestelde feiten uit.

2.2.

[appellant] heeft in 1974 de grond met woonhuis en opstallen gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het perceel) verworven. Het perceel ligt thans, na twee gemeentelijke herindelingen, in de gemeente Purmerend.

2.3.

Sinds 1996 ontwikkelt de gemeente in het westen en zuidwesten de nieuwbouwwijk Weidevenne. De ontwikkeling van het gebied vindt gefaseerd plaats en loopt door tot in 2017. Het perceel ligt nabij het toekomstige centrumgebied van Weidevenne.

2.4.

Vanaf 1999 hebben [appellant] en de gemeente onderhandeld over de verkoop van het perceel aan de gemeente. [appellant] heeft zich op een zeker moment bij deze onderhandelingen laten bijstaan door [X] (hierna: [X]). Namens de gemeente zijn de onderhandelingen gevoerd door [Y] (hierna: [Y]).

2.5.

In februari 2004 is tussen [appellant] en de gemeente een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het perceel. De koopprijs bedroeg € 580.000,--. In de schriftelijke koopovereenkomst van 2 februari 2004 is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

19. Indien blijkt dat de gemeente het onderhavige perceel voor 25 januari 2015 daadwerkelijk geheel of gedeeltelijk bij de exploitatie van het plangebied Weidevenne betrekt heeft Partij 1 [hof: [appellant]] recht op een extra schadevergoeding van € 125.000,-- […]. Deze bepaling is alleen van toepassing als er een ingrijpende verandering van het perceel zal plaatsvinden. Daarmee wordt uitdrukkelijk bedoeld sloop van de woning en vervolgens herontwikkeling van het perceel grond. Sloop van de bedrijfsopstallen en/of herprofilering van erfafscheidingen valt niet onder de werking van dit artikel,

Aan het einde van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst is tevens het volgende handmatig toegevoegd:

mits de huidige kadastrale grens daarbij niet gewijzigd wordt.

Daarbij is de punt achter de hiervoor geciteerde gedrukte tekst vervangen door een komma.

2.6.

Bij akte van 27 februari 2004 heeft ten overstaan van notaris E. Postmus (hierna: de notaris) de levering van het perceel door [appellant] aan de gemeente plaatsgevonden. In de akte van levering is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

OMSCHRIJVING BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

Artikel 3

Indien blijkt dat de gemeente het onderhavige perceel voor vijfentwintig januari tweeduizend vijftien daadwerkelijk geheel of gedeeltelijk bij de exploitatie van het plangebied Weidevenne betrekt heeft verkoper recht op een extra schadevergoeding van éénhonderdvijentwintigduizend euro (€ 125.000,00). Deze bepaling is alleen van toepassing als er een ingrijpende verandering van het perceel zal plaatsvinden. Daarmee wordt uitdrukkelijk bedoeld sloop van de woning en vervolgens herontwikkeling van het perceel grond. Sloop van de bedrijfsopstallen en/of herprofilering van erfafscheidingen valt niet onder de werking van dit artikel, mits de huidige kadastrale grens daarbij niet gewijzigd wordt.

2.7.

Uit de koopovereenkomst alsmede uit de akte van levering blijkt dat het perceel ten tijde van de verkoop aan de gemeente een grootte had van 930 m².

2.8. In juni 2005 heeft de gemeente een hoogwatersloot uitgegraven tussen de nieuwbouwwijk en het perceel. In verband met deze werkzaamheden heeft de gemeente een stuk grond van het perceel afgegraven ten behoeve van de aanleg van een hoogwatersloot. Hierbij is de erfafscheiding, bestaande uit een heg en een pergola, verwijderd. De werkzaamheden zijn in juli 2005 afgerond.

2.9. In juli 2007 heeft de gemeente via Arthur de Bock Makelaardij het perceel te koop aangeboden met een grondoppervlak van 930 m². [appellant] heeft vervolgens de makelaar telefonisch laten weten dat de genoemde oppervlakte van het perceel niet juist is. Dit heeft geresulteerd in bijstelling van de omschrijving van het aangebodene door de makelaar naar 910 m².

2.10. In januari 2009 is het perceel door het Kadaster opnieuw ingemeten. Het Kadaster heeft de oppervlakte van het perceel vastgesteld op 890 m².

2.11.

Bij verzoekschrift van 10 augustus 2010 heeft [appellant] de rechtbank Haarlem verzocht een voorlopig getuigenverhoor te bevelen. Bij beschikking van 2 september 2010 heeft de rechtbank het verzoek van [appellant] toegewezen.

2.12.

Op 6 oktober 2010 heeft een getuigenverhoor plaatsgevonden waarbij als getuigen zijn gehoord [X], [Y], [Z] , ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst tussen [appellant] en de gemeente wethouder van de gemeente (hierna: de wethouder), de notaris alsmede[medwerkster notaris], medewerkster van de notaris.

3.Beoordeling

3.1.

In deze procedure vordert [appellant], kort weergegeven, verklaring voor recht dat de opschortende voorwaarde van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de leveringsakte is vervuld en dat de gemeente het in die bepalingen overeengekomen bedrag aan [appellant] verschuldigd is, alsmede veroordeling van de gemeente tot betaling van € 125.000,-- vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

3.2.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] toegewezen, met uitzondering van de buitengerechtelijke kosten en met aanpassing van de periode waarover de wettelijke rente verschuldigd is.

3.3.

Grief 2 is gericht tegen oordeel van de rechtbank over de toepassing en de uitleg van de hierboven in 2.5 en 2.6 weergegeven bedingen. Met de grieven 3 en 4 komt de gemeente op tegen het oordeel van de rechtbank dat sprake is geweest van een ingrijpende verandering als bedoeld in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de leveringsakte.

3.4.

De gemeente betoogt onder meer dat van belang is dat [appellant] de handgeschreven tekst in de koopovereenkomst zelf heeft toegevoegd, en dat daarover niet is onderhandeld. De gemeente stelt voorts dat zij dat de door de rechtbank gehanteerde Haviltex maatstaf in dit geval niet van toepassing is omdat de overeenkomst tussen partijen (slechts) taalkundig beoordeeld dient te worden. Artikel 3 van Pro de leveringsakte moet bovendien objectief uitgelegd worden. Deze uitleg levert dwingend bewijs op, waartegen tegenbewijs mogelijk is. Dit tegenbewijs is niet geleverd, zo stelt de gemeente.

3.5.

Het hof stelt bij de beoordeling het volgende voorop. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank heeft dit terecht tot uitgangspunt genomen. Dat de tussen partijen gemaakte afspraken later in een notariële akte zijn vastgelegd, doet daaraan in zoverre niet af dat ook in dat geval onderzoek naar de inhoud van de tussen partijen gemaakte afspraken dient te worden gedaan aan de hand van de hiervoor weergegeven maatstaf.

3.6.

De handgeschreven toevoeging op initiatief van [appellant] geeft blijk van de behoefte van [appellant] om de tekst van de koopovereenkomst te verduidelijken. De gemeente heeft blijkens haar instemming met die toevoeging gemeend dat deze strookte met het het onderhandelingsresultaat. Het hof is gelet op de genoemde maatstaf van oordeel dat artikel 19 met Pro de handgeschreven toevoeging zo moet worden begrepen dat, indien herprofilering leidt tot een wijziging van de kadastrale grens, sprake is van een ingrijpende verandering als bedoeld in het artikel. Dit volgt uit de tekst van de bepaling, terwijl de gemeente bovendien onvoldoende omstandigheden heeft aangevoerd die, in weerwil van die tekstuele uitleg, een andere uitleg zouden rechtvaardigen. Grief 2 faalt.

3.7.

Naar het oordeel van het hof is bovendien voldoende komen vast te staan dat de gemeente het perceel geheel of gedeeltelijk bij het plangebied heeft betrokken en dat daarbij sprake is van een ingrijpende wijziging als bedoeld in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de leveringsakte. Ook in hoger beroep heeft de gemeente onvoldoende bestreden dat de aangelegde hoogwatersloot noodzakelijk was ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied Weidevenne en dat voor de aanleg van die sloot een deel van het perceel is afgegraven. Niet ter discussie staat, voorts, dat de kadastrale grens als gevolg daarvan is gewijzigd. Grief 3 faalt daarom.

3.8.

Met grief 4 betoogt de gemeente dat het beding in artikel 19 geen Pro betrekking kon hebben op de aanleg van meergenoemde sloot, omdat die aanleg in de onderhandelingen reeds voorzien was. De grief gaat eraan voorbij dat het beding geen uitzondering bevat voor de aanleg van deze sloot. Dat in de onderhandelingen over deze sloot is gesproken en [appellant] er dus mee bekend was dat die sloot zou worden aangelegd is onvoldoende om te concluderen dat partijen hebben beoogd dat genoemd beding niet zou zien op de aanleg van deze sloot. Ook overigens is daartoe door de gemeente onvoldoende gesteld. De grief faalt.

3.9.

Met grief 5 betoogt de gemeente dat de rechtbank heeft miskend dat een beroep van [appellant] op het beding van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst en artikel 3 van Pro de leveringsakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat het graven van de sloot was voorzien, wijziging van de kadastrale grens daarvoor niet nodig was en [appellant] zelf heeft aangedrongen op wijziging van de kadastrale grens.

3.10.

De grief faalt. [appellant] heeft bij het pleidooi in hoger beroep nog eens (verder) toegelicht dat hij, nadat hij vernam dat het perceel te koop werd aangeboden met vermelding van een oppervlakte van 930 m2, er bij (de makelaar van) de gemeente op heeft aangedrongen dat de oppervlakte zou worden aangepast omdat een deel van het perceel inmiddels was afgegraven en daardoor deel van een sloot was geworden. Meer dan dat heeft [appellant], zo stelt hij, in dit verband niet gedaan. De gemeente heeft de door [appellant] gestelde gang van zaken onvoldoende betwist.

Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente terecht gesteld, dat aanpassing van de erfgrens niet noodzakelijk was. De gemeente had immers ook de kadastrale grens kunnen laten zoals deze was, om vervolgens het perceel, inclusief het deel dat inmiddels sloot was geworden, te verkopen en te leveren. De gemeente heeft er, nadat [appellant] daar bij haar makelaar op aan drong, kennelijk toch voor gekozen om de kadastrale grens te laten aanpassen, zodanig dat het afgegraven deel niet meer tot het perceel behoorde. Onder die omstandigheden acht het hof het beroep van [appellant] op genoemd beding naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.

3.11.

Grief 6 heeft, gelet op de toelichting daarop door de gemeente, geen zelfstandige betekenis.

3.12.

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De gemeente zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.513,-- aan verschotten en € 7.896,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en A.C. van Schaick en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2013.