ECLI:NL:GHAMS:2013:1684

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.103.313/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 423504/HA ZA 09-986

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 mei 2013

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MULTI VASTGOED B.V.,

gevestigd te Gouda,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. D.J.J. Folgering te ‘s-Hertogenbosch,

tegen:

de stichting STICHTING HOGESCHOOL VAN AMSTERDAM,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. E.E.U. Vroom te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Multi en HvA genoemd.

Multi is bij dagvaarding van 2 maart 2012 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 29 september 2010, 8 december 2010 en 21 december 2011, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Multi als eiseres en HvA als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven met producties;
memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel met

producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Multi heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

HvA heeft zowel in principaal als in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten.

Multi heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging in zoverre van het vonnis waarvan beroep, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten in het incidentele appel en de wettelijke rente daarover.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 29 september 2010 onder 2.1 tot en met 2.13 beschreven welke feiten tussen partijen vaststaan. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en staan dus ook in dit hoger beroep vast. Door middel van haar eerste grief klaagt Multi dat de rechtbank ten onrechte geen melding heeft gemaakt van een aantal feiten die zich na het sluiten van de na te melden koopovereenkomst hebben voorgedaan. Het hof komt daarop hierna, voor zover nodig, terug.

3.Beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten en omstandigheden.

( i) Multi – toen handelend onder de naam AM Vastgoed BV – en HvA hebben op 21 december 1994 een koopovereenkomst gesloten die zij schriftelijk hebben vastgelegd. Bij deze overeenkomst heeft HvA tien registergoederen aan Multi verkocht, waaronder het, in de overeenkomst onder (c) omschreven, registergoed aan [adres] te [woonplaats] (verder ook: het registergoed). Partijen zijn voor dit registergoed een koopsom overeengekomen van fl. 9.130.000,=.

(ii) De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende “bijzondere bepalingen”:

Artikel 5

(…)

1.b Betreffende de eventuele aanwezigheid van asbest in de opstallen van het verkochte zal door verkoper aan een of meerdere door verkoper in overleg met koper te bepalen externe onderzoeksbureaus opdracht voor onderzoek worden gegeven. De formulering van de onderzoeksopdrachten zal verkoper tevoren afstemmen met koper, waarbij tevens de door koper voorgenomen sloopplannen voor (onderdelen van) de opstallen, daaronder begrepen ontmanteling kenbaar dienen te worden gemaakt. De opdrachten zullen omvatten: het bepalen van de aanwezigheid van asbest, alsmede het maken van een kostenbegroting voor de meerdere sloopkosten die aldus ten gevolge van aanwezige asbest zullen ontstaan bij de uitvoering van die sloopplannen van koper. Eventuele alternatieven inzake het zodanig neutraliseren van de aanwezige asbest dat dit leidt tot een eindsituatie die gelijkwaardig is als ware het asbest verwijderd, zal koper in zijn oordeelvorming betrekken.

(…)

2. (…) Voorzover uit de door de betreffende bureaus te vervaardigen rapporten de aanwezigheid van asbest blijkt, welke de kosten van uitvoering van kopers sloopplannen verhoogt, zal verkoper aan koper na voltooiing van die sloopplannen door koper van de betreffende opstallen, de sub 1.b bedoelde meerdere sloopkosten, voorzover voor de betreffende opstallen opgenomen in de hier bedoelde rapporten, vergoeden (…).

3. Voor zover uit de rapporten blijkt dat met betrekking tot een verkocht registergoed de ten laste van koper komende kosten (inclusief B.T.W.) van (…) asbestverwijdering in de zin van lid 1.b, in totaal hoger zijn dan 25% van de voormelde koopsom van dat registergoed, heeft verkoper het recht mits voor de datum van overdracht, deze overeenkomst voor het betreffende registergoed te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de notaris, te verzenden binnen zes maanden nadat de betreffende rapporten ter kennis van partijen zijn gebracht of zoveel eerder als de leveringsakte ondertekend dient te worden (…).

Artikel 9

(…)

3.e Koper zal met betrekking tot het sub c. vermelde registergoed overleg openen met PZA (Psychiatrisch Ziekenhuis Amsterdam) teneinde te trachten tot een verkooptransactie met PZA te komen op voor koper conveniërende voorwaarden, alvorens koper met derden over verkoop overleg voert en/of de herontwikkeling van dit registergoed initieert. Indien het overleg met PZA tot verkoop van het sub c vermelde registergoed aan PZA leidt, zal – in plaats van toepassing van de artikelen 9.3.a t/m 9.3.d – door koper aan verkoper naast de koopsom van dit registergoed een gefixeerd winstaandeel op de terzake van de ontwikkeling van het project ter grootte van
f250.000,-- (exclusief B.T.W.) worden voldaan bij de overdracht aan PZA.”

(iii) HvA heeft bij notariële akte van 27 januari 1995 aan Multi de economische eigendom van het registergoed geleverd.

(iv) Multi heeft het registergoed op 22 december 1995 voor
f12.500.000,= verkocht aan Psychiatrisch Ziekenhuis Amsterdam, thans Stichting Mentrum (hierna: Mentrum).

( v) HvA heeft het registergoed op 19 juni 1996 aan Multi geleverd. Vervolgens, op diezelfde dag, heeft Multi het registergoed geleverd aan Mentrum.

(vi) In december 2002 heeft onderzoeksbureau Fibrecount NV de kosten van de sanering van de in het registergoed aangetroffen asbest begroot op € 1.205.947,50. Vervolgens heeft onderzoeksbureau Search Milieu BV, in opdracht van HvA, een contra-expertise uitgevoerd en de sanering van het in het registergoed aanwezige asbest begroot op niet meer dan € 550.000.

(vii) In augustus 2003 is Mentrum gestart met het aanbesteden van de werkzaamheden ten behoeve van de sloop van het registergoed en de daarmee verband houdende asbestsanering. Begin 2004 zijn deze sloop- en saneringswerkzaamheden uitgevoerd. Op grond van de koopovereenkomst tussen Mentrum en Multi heeft Mentrum daarvoor op 16 maart 2004 € 590.214,96 incl. BTW aan Multi gefactureerd. Multi heeft de factuur voldaan.

(viii) Vanaf de herfst van 2002 tot de lente van 2003 en vanaf oktober 2006 hebben partijen en hun raadslieden over de asbestsaneringskosten gecorrespondeerd. Multi heeft zich op het standpunt gesteld dat HvA op grond van de koopovereenkomst verplicht is de kosten van de asbestsanering aan Multi te vergoeden. HvA heeft dit bestreden. Zij heeft gesteld dat niet koper Multi maar haar rechtsopvolger Mentrum de sloop van het registergoed en de daarmee samenhangende asbestsanering heeft laten uitvoeren en dat art. 5 lid 2 van de bijzondere bepalingen HvA niet de verplichting oplegt om aan Multi de kosten van de asbestsanering te vergoeden die Multi, op grond van haar overeenkomst met Mentrum, aan Mentrum heeft vergoed. Omdat partijen over hun geschil geen overeenstemming konden bereiken, heeft Multi HvA in de onderhavige procedure betrokken en betaling gevorderd van € 590.214,96, vermeerderd met rente. Multi heeft gesteld dat een redelijke uitleg van de koopovereenkomst meebrengt dat het feit dat niet Multi maar haar rechtsopvolger Mentrum de asbestsanering heeft doen uitvoeren, niet afdoet aan de verplichting van HvA om de daarmee gemoeide kosten aan Multi te vergoeden nu Multi die kosten, overeenkomstig haar contractuele verplichting jegens Mentrum, voor haar rekening heeft genomen.

(ix) De rechtbank heeft beslist dat de overeenkomst niet de door Multi bedoelde verplichting aan HvA oplegt. Zij heeft Multi toegelaten tot het bewijs van een nadere afspraak tussen partijen die wel de door Multi bedoelde strekking zou hebben. Nadat daarover getuigen waren gehoord, heeft de rechtbank geoordeeld dat Multi niet in het bewijs van zo’n afspraak is geslaagd en de vordering van Multi afgewezen. Tegen deze beslissing en de motivering daarvan komt Multi met vijftien grieven (een grief met nummer 13 ontbreekt) op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.2

Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden, mede gelet op de aard, strekking en context van de koopovereenkomst, over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan art. 5 lid 2 van de bijzondere bepalingen van de overeenkomst en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, als
uitgangspuntbeslissend gewicht moet worden gehecht aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de bewoordingen van die bepaling. Deze uitleg is vatbaar voor tegenbewijs (vgl. HR 19 januari 2007, LJN AZ3178, NJ 2007/575). Het hof begrijpt dat de rechtbank niet is uitgegaan van een andere maatstaf. De grieven van Multi falen in zoverre.

3.3

Multi erkent dat bij een taalkundige uitleg van art. 5 lid 2 van de bijzondere bepalingen van de koopovereenkomst, HvA
nietgehouden is om aan Multi de asbestsaneringskosten van Mentrum te vergoeden op de grond dat Multi die kosten, krachtens een beding in haar koopovereenkomst met Mentrum, heeft moeten vergoeden aan Mentrum. Multi stelt niet dat partijen destijds, in december 1994, iets anders voor ogen heeft gestaan dan uit een taalkundige uitleg van art. 5 lid 2 voortvloeit. Haar standpunt behelst dat art. 5 lid 2 van de overeenkomst niet ziet op, respectievelijk niet voorziet in de situatie die zich thans voordoet en dat de koopovereenkomst met HvA in zoverre een leemte laat die op grond van art. 6:248 lid 1 BW naar redelijkheid en billijkheid moet worden aangevuld. Aldus miskent Multi echter dat de vraag of haar koopovereenkomst met HvA de gestelde leemte laat, evengoed een uitlegkwestie is, en dat die vraag dus evengoed moet worden beantwoord aan de hand van de haviltex-maatstaf. Bij die beantwoording moet in casu, als gezegd, als uitgangspunt beslissend gewicht worden gehecht aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de bewoordingen van de koopovereenkomst. Uit art. 9 van de bijzondere voorwaarden van de koopovereenkomst volgt dat partijen er rekening mee hebben gehouden dat Multi het registergoed zou doorverkopen, maar niet is vastgelegd dat ook in dat geval de (door de opvolgend koper te maken) saneringskosten (onder voorwaarden) voor rekening van HvA zouden komen. Daarom moet het ervoor worden gehouden dat partijen geen aanleiding hebben gezien om in die situatie met betrekking tot de saneringskosten een andere regeling te treffen dan zij in art. 5 van de bijzondere bepalingen van de overeenkomst in algemene zin hebben gedaan en kan niet worden aangenomen dat de overeenkomst een leemte bevat. Hierbij klemt nog dat ten aanzien van het onderhavige registergoed een financiële regeling bij doorverkoop is getroffen die afwijkt van die met betrekking tot de andere, tegelijkertijd verkochte, registergoederen (en die voor HvA ongunstig heeft uitgepakt doordat het bedrag van
f250.000,= substantieel lager is dan 50% van het door Multi door middel van de doorverkoop gerealiseerde positieve resultaat).

3.4

Bij deze stand van zaken ontbeert relevantie de stelling van Multi dat gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst – in welk verband zij wijst op de betrokkenheid en bemoeienis van HvA bij respectievelijk met onderzoeken naar de kosten van asbestsanering, zowel vóór de juridische levering op 19 juni 1996 als eind 2002/begin 2003 toen HvA zelf opdracht heeft gegeven tot een onderzoek naar de asbestsaneringskosten – kunnen bijdragen aan de beantwoording van de vraag hoe een beding in een overeenkomst moet worden uitgelegd. Weliswaar is de stelling op zichzelf juist maar in het onderhavige geval is vastgesteld dat art. 5 lid 2 van de bijzondere bepalingen van de overeenkomst HvA niet verplicht om de asbestsaneringskosten van een opvolgend koper voor haar rekening te nemen. Gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst zijn althans voor de
uitlegvan een beding in die overeenkomst niet langer van belang als reeds – mede door de erkenning van (een van de) partijen – voldoende vaststaat wat de inhoud van het desbetreffende beding is. Daarbij verdient nog aantekening dat de door Multi aangevoerde betrokkenheid en bemoeienis van HvA bij respectievelijk met onderzoeken naar de kosten van asbestsanering in de omstandigheden van het geval naar het oordeel van het hof niet tot een andere uitleg van art. 5 lid 2 kunnen leiden.

3.5

Multi wijst er terecht op dat zij niet heeft gesteld dat partijen na het sluiten van de overeenkomst een nadere afspraak met betrekking tot art. 5 lid 2 van de bijzondere bepalingen van de koopovereenkomst hebben gemaakt. Onder verwijzing naar art. 3:35 BW stelt zij dat ná het sluiten van de overeenkomst bij haar het (gerechtvaardigde) vertrouwen is gerezen dat háár interpretatie van art. 5 lid 2 juist was, en dat HvA aan dit vertrouwen heeft bijgedragen zodat Multi HvA aan deze interpretatie mag houden respectievelijk dat het daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW) dat HvA Multi aan de juiste uitleg van art. 5 lid 2 van de koopovereenkomst houdt.

3.6.

De feiten en omstandigheden waarop Multi zich in het verband van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid beroept, kunnen naar het oordeel van het hof niet de slotsom rechtvaardigen dat de beperking van art. 5 lid 2 tot de (eerste) koper wordt genegeerd respectievelijk dat het recht van Multi op vergoeding van asbestsaneringskosten wordt uitgebreid tot het onderhavige geval dat op zichzelf niet binnen het bereik van art. 5 lid 2 valt. Multi beroept zich ook in dit verband op het feit dat HvA betrokken is gebleven bij en bemoeienis heeft gehouden met onderzoeken naar de kosten van asbestsanering. Deze betrokkenheid en bemoeienis zijn echter ook anders dan in de door Multi bedoelde zin te verklaren. Dat HvA en Multi vóór de juridische levering op 19 juni 1996 over onderzoek naar en de sanering van asbest hebben gesproken, kan worden verklaard doordat toen nog de mogelijkheid bestond dat Multi, na de levering van het registergoed aan haar, de asbestsanering zou uitvoeren, in welk geval art. 5 lid 2 van toepassing zou zijn. Dat het toen niet tot een onderzoek naar de asbestsaneringskosten is gekomen omdat HvA afstand had gedaan van haar rechten uit art. 5 lid 3 van de bijzondere bepalingen van de koopovereenkomst, is door HvA betwist en naar het oordeel van het hof terecht door de rechtbank niet bewezen geacht. Dat HvA eind 2002/begin 2003 zelf opdracht heeft gegeven tot een onderzoek naar de asbestsaneringskosten kan ook worden verklaard doordat Multi op dat moment het standpunt had ingenomen dat deze kosten voor rekening kwamen van HvA en onderzoeksbureau Fibrecount NV deze kosten had begroot op € 1.205.947,50. Het feit dat het ten tijde van het sluiten van de overeenkomst duidelijk is geweest dat Multi het registergoed zou doorverkopen, terwijl art. 5 lid 2 is beperkt tot de “koper” van het registergoed, impliceert eerder, zoals de rechtbank ook heeft overwogen, dat het Multi steeds duidelijk moet zijn geweest dat zij alleen recht had op vergoeding van haar eigen asbestsaneringskosten, en rechtvaardigt dan te minder een afwijking daarvan. Onder verwijzing naar de verklaring van getuige De Ruiter stelt Multi dat zij overleg met HvA zou hebben geïnitieerd als zij op enig moment vóór de ABC-levering had begrepen dat HvA zich van haar verplichting ex art. 5 lid 2 ontslagen achtte zodra Multi de eigendom van het registergoed had overgedragen aan een opvolgend koper, maar Multi stelt niet dat zij in dat geval het resultaat had kunnen bereiken dat haar met deze procedure voor ogen staat, te weten dat zij zowel de kosten van de asbestsanering op HvA kon verhalen als de overeengekomen koopsom met Mentrum kon realiseren. In het verweer van HvA ligt eerder het tegendeel besloten. Evengoed kan het dus zo zijn dat Multi zekerheidshalve heeft verkozen haar standpunt vooralsnog voor zich te houden, in de hoop dat zij HvA of de rechter daar later alsnog voor zou kunnen winnen.

3.7

De slotsom is dat de grieven in het principale appel falen. Bij deze stand van zaken heeft HvA geen belang bij een bespreking van haar grief in incidenteel appel. Multi zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principale appel. In incidenteel appel zal geen kostenveroordeling worden uitgesproken. De omstandigheid dat HvA in eerste aanleg gevoerde verweren in de vorm van een incidenteel hoger beroep onder de aandacht van het hof heeft gebracht, kan immers niet ertoe leiden dat verwerping van die verweren – en dientengevolge de verwerping van het incidentele hoger beroep - HvA op een kostenveroordeling komt te staan.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt Multi in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van HvA begroot op € 4.836,-- aan verschotten en € 3.895,-- voor salaris;

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en A.C. van Schaick en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2013.