ECLI:NL:GHAMS:2013:1341

Uitspraak

arrest

_______________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.096.983/01 V

zaaknummer rechtbank : 174912/HA ZA 10-1493 V

arrest van de meervoudige kamer van 9 april 2013

inzake

[Appellant sub 1]

[Appellant sub 2],

beiden wonend te [woonplaats],

APPELLANTEN,

advocaat:
mr. P.A. Lantingte Amsterdam,

tegen:

[Geïntimeerde sub 1]

[Geïntimeerde sub 2],

wonend te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat:
mr. L. de Mante Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten], respectievelijk [appellant sub 1]en [appellant sub 2] enerzijds en [geïntimeerden], respectievelijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 17 augustus 2011 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te Haarlem onder bovengenoemd zaaknummer gewezen en uitgesproken op 18 mei 2011.

Bij arrest van 29 november 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast die op 20 februari 2012 V heeft plaatsgevonden.

[appellanten] hebben vervolgens bij memorie grieven aangevoerd, hun eis in reconventie vermeerderd en gewijzigd, bewijs aangeboden, bewijsstukken overgelegd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, de vordering van [geïntimeerden] zal afwijzen en, uitvoerbaar bij voorraad, de gewijzigde vordering – kort gezegd – tot vaststelling van de erfgrens overeenkomstig de stelling van [appellanten] met daaraan te verbinden gevolgen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee dagen na betekening van dit arrest

[geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord de grieven van [appellanten] bestreden, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 6 november 2012 doen bepleiten, [appellanten] door mr. S.A.B. Boer,V advocaat te Amsterdam, [geïntimeerden] door mr. de Man voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid zijn door beide partijen nog producties in het geding gebracht en is nadere informatie verschaft.

Partijen hebben na afloop van het pleidooi zonder succes geprobeerd de zaak in der minne te schikken. Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

2.1

De feiten zoals door de rechtbank in haar vonnis van 18 mei 2011 vastgesteld zijn in appel niet in geschil zodat het hof daarvan, aangevuld met door het hof vastgestelde feiten, uit zal gaan. Voor zover voor de beslissing van belang gaat het om het volgende.

2.2

Partijen zijn buren in de wijk het Vogelpark te Heemstede. [appellanten] bewonen een geschakelde eengezinswoning aan [adres]. De van een plat dak voorziene garage van deze woning sluit aan op de eengezinswoning van [geïntimeerden] aan [adres] Die woning vormt de ‘kop’ van een rij aaneengebouwde woningen. Partijen strijden om de vraag waar de grens tussen hun beider percelen loopt: ofwel langs de buitenmuur van de woning van [geïntimeerden] ofwel in een rechte lijn gemeten vanaf het midden van de ruimte tussen de binnenmuur van de woning van [geïntimeerden] en de binnenmuur van de garage van [appellanten]

2.3 [

geïntimeerden] hebben op 20 december 2006 een koop/aannemingsovereenkomst gesloten met v.o.f. Vogelpark (hierna: de projectontwikkelaar) voor de koop van hun op bouwperceel nr. 82 te bouwen woning. [appellanten] hebben, met dezelfde reden, het perceel met bouwnummer 81 gekocht. Voor zover van belang zijn de bepalingen in beide koopovereenkomsten en de akten van levering van partijen met de projectontwikkelaar gelijkluidend.

2.4

De akte van levering luidt, voor zover voor de beslissing van belang:

LEVERING

Ter uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst levert verkoper bij deze aan koper, die bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft:

OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN

een perceel bouwgrond, bouwnummer (…), plaatselijk nog niet nader aangeduid, in het plan: Vogelpark te Heemstede, waarop door verkoper een woning met mogelijk verder aan- en toebehoren zal worden gebouwd, uitmakende een aaneengesloten gedeelte ter grootte van circa (…) van de percelen kadastraal bekend gemeente HEEMSTEDE, sectie B, nummers 9477 en 976, zoals schetsmatig is aangegeven op de aan deze akte gehechte situatietekening, hierna aangeduid met “het verkochte”.

(…)

BEPALINGEN KOOP-/AANNEMINGSOVEREENKOMST

Voor zover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, zijn op de koop en de levering van toepassing de bepalingen vermeld in de koop/aannemingsovereenkomst, waaronder:

(…)

Artikel 2

Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat.

(…)

3. Verschil tussen de werkelijke – door de landmeter van het kadaster vast te stellen – grootte en de hiervoor opgegeven geschatte maat zal aan geen der partijen enig recht verlenen.

Bij uitmeting door de landmeter van het kadaster zal uitsluitend de aanwijzing ter plaatse bindend zijn, waarbij de (verkavelings)tekening gehecht aan een akte van levering op dertien maar tweeduizend zeven voor mr. J.F.P. de Beer notaris gevestigd te Beverwijk verleden als uitgangspunt zal dienen.

(…)

KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN

I. Ter uitvoering van het bepaalde in de koop-/aannemingsovereenkomst worden hierbij door verkoper aan koper de navolgende kwalitatieve verplichtingen opgelegd en door koper aanvaard:

A. al zodanige kwalitatieve verplichtingen waardoor de toestand waarin de bouwpercelen met de daarop te stichten opstallen zich ten opzichte van elkaar (zullen) bevinden, blijft gehandhaafd, waaronder mede begrepen, doch niet uitsluitend:

(…)

2. de verplichting om te dulden, dat bij de uitvoering van het huidige bouwplan eventueel op een naastgelegen perceel te bouwen opstal(len) gedeeltelijk op zijn perceel is gebouwd, casu quo hierin is verankerd of ingebalkt, casu quo de versnijdingen van de funderingen of de bij deze opstal(len) behorende leidingen gedeeltelijk in zijn perceel zijn aangebracht.

(…)

5. de verplichting om te dulden dat de gerechtigde(n) tot en/of de gebruiker(s) van het naast gelegen perceel gerechtigd is/zijn tot het hebben, houden en onderhouden van muren, versnijdingen van funderingen casu quo leidingen gedeeltelijk op casu quo in het verkochte ten behoeve van een mogelijke uitbouw aan de achterzijde van de naastgelegen woning.

Daarnaast is koper verplicht te dulden dat een eventuele uitbouw als hiervoor vermeld door middel van inbalking of inankering tegen een eventueel op het verkochte aangelegde of aan te leggen uitbouw zal worden gebouwd.

Zoals uit vorenbedoelde verplichting blijkt, zal de zijgevel van de mogelijke uitbouw van de naastgelegen woning voor de helft van de dikte daarvan officieel op het verkochte worden gebouwd, hetgeen enerzijds inhoudt dat de verplichting voor de koper tot het dulden van die zijgevel, inbalking of inankering als hiervoor omschreven en anderzijds inhoudt het recht van koper om bij een ná de oplevering uit te voeren uitbouw op het verkochte, gebruik te maken van de op dat moment reeds aanwezige fundering, alsmede het recht om een dergelijke uitbouw door middel van inbalking of inankering tegen een eventueel op het naastgelegen perceel aangelegde of aan te leggen uitbouw aan te bouwen.

2.5

De garage van [appellanten] en de woning van [geïntimeerden] zijn op dusdanige wijze met elkaar verbonden dat de buitenmuur van de woning van [geïntimeerden] overgaat in de binnenmuur van de garage van [appellanten]

2.6

Na oplevering van de woningen zijn door een landmeter van de projectontwikkelaar piketpalen geslagen om een erfgrens tussen de beide percelen aan te duiden. Die grens loopt overeenkomstig de door [geïntimeerden] verdedigde grens. Rekening houdend met de positie van deze piketpalen hebben beide partijen meer m2 grond geleverd gekregen dan zij op basis van de koopovereenkomsten (indicatief) hadden gekocht, zo hebben beide partijen bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep bevestigd.

2.7 [

appellanten] willen de hiervoor genoemde garage graag uitbouwen aan de achterzijde van hun woning en er een extra (eet)kamer van maken. [appellanten] zullen volgens hen evenwel genoodzaakt zijn hun uitbouw te laten inspringen op hun perceel als de erfgrens aan de buitenzijde van de buitenmuur van [geïntimeerden] zou lopen. Voorgaande nog los van de strook tuingrond die afhankelijk van de plaats van de erfgrens bij de ene of de andere tuin hoort.

2.8 [

geïntimeerden] vorderden in eerste aanleg – kort gezegd – een verklaring voor recht dat de grens loopt zoals zij stellen. [appellanten] vorderden in reconventie in hoofdzaak medewerking aan vaststelling van de grens zoals zij die zien. De rechtbank constateerde - ook nu onbestreden - dat partijen het erover eens zijn dat de erfgrens in rechte lijn vanaf de straat naar het achtergelegen water loopt. Zij stelde [geïntimeerden] in het gelijk.

3.Beoordeling

3.1.

Tegen de beslissingen van de rechtbank komen [appellanten] op. Zij wijzigen bovendien hun reconventionele eis.

3.2

Onder
1 grieven[appellanten] tegen het oordeel van de rechtbank dat de situatieschets van de aannemer geen concrete aanknopingspunten biedt om de erfgrens te bepalen. Op een tekening van aannemer [M], bij brief van 3 september 2007 aan [appellanten] toegezonden, is de erfgrens ingetekend en wel midden tussen de binnenmuur van de garage van [appellanten] en de binnenmuur van de woning van [geïntimeerden] Volgens [appellanten] in
grief 2heeft de rechtbank ten onrechte beslist dat de door de landmeter van de projectontwikkelaar geslagen piketpalen ook de grens aangeven waar die volgens de projectontwikkelaar ligt.
Grief 7sluit hierop aan. Naar luid van
grief 3heeft de rechtbank ten onrechte overwogen, dat bij de uitmeting door de landmeter van de projectontwikkelaar rekening is gehouden met de kaveloppervlakte zoals in de koopovereenkomsten is vermeld en de projectontwikkelaar heeft bevestigd dat de erfgrens loopt zoals volgt uit de geslagen piketpalen. Niet de koopovereenkomst is bepalend voor het geleverde maar de leveringsakte, aldus [appellanten] Bovendien worden in de leveringsakten alleen geschatte maten vermeld. De situatietekening in de verkoopbrochure is onvoldoende duidelijk om de perceelgrens op te baseren. De leveringsakte bevat geen coördinatiepunten. Onder
grief 4voeren [appellanten] aan dat de rechtbank ten onrechte relevant achtte dat tijdens de bouw diverse aanpassingen aan het bouwplan hebben plaatsgevonden. Die wijzigen de eigendomsverhoudingen niet. Volgens [appellanten] in
grief 5is het uitgangspunt dat een woning op eigen grond wordt gebouwd onjuist bij geschakelde bouw. De binnenmuur van de garage van [appellanten] staat bijvoorbeeld op een gemeenschappelijke fundatie.
Grief 8sluit hierop aan. De rechtbank maakt verder een fout door het uitgangspunt van [geïntimeerden] met betrekking tot de erfgrens als ‘de gebruikelijke situatie’ aan te duiden, aldus
grief 6. De
grieven 9 tot en met 12zijn veeggrieven. [appellanten] hebben in appel ten slotte hun reconventionele eis gewijzigd.

3.3

De onderhavige zaak kenmerkt zich hierdoor dat beide partijen een perceel grond geleverd hebben gekregen, waarvan de omvang en de precieze (grens)ligging in het veld niet aanwijsbaar was op het moment van levering. Beide percelen maakten op dat moment immers nog onderdeel uit van meerdere kadastraal wel ingemeten en in de akte van levering genoemde percelen, die tezamen met andere bekende percelen het verkavelingsgebied Vogelpark vormden. Aan ieder van partijen is een perceel geleverd dat slechts was geïdentificeerd door een bouwnummer (81 respectievelijk 82) op een verkavelingskaart.

Van welk precies omschreven perceel partijen thans eigenaar zijn is primair afhankelijk van hetgeen hen bij gelegenheid van de overdracht door de projectontwikkelaar is geleverd en door hen is aanvaard. Daarbij is tussen de projectontwikkelaar en ieder van partijen - zowel in de verbintenisrechtelijke koopovereenkomst als in de goederenrechtelijke overeenkomst die aan de daadwerkelijke levering ten grondslag ligt - overeengekomen, dat bij de nog plaats te vinden uitmeting van het geleverde perceel door de landmeter van het kadaster, uitsluitend de aanwijzing ter plaatse bindend is. Die aanwijzing geschiedt, zo blijkt nog steeds uit de akte van levering, met de verkavelingstekening als uitgangspunt. Uit het dossier blijkt verder dat de landmeter van de projectontwikkelaar, kennelijk in opdracht van de laatste, piketpalen heeft geslagen op zodanige plaats(en), dat de erfgrens in een rechte lijn loopt langs de buitenmuur van de woning van [geïntimeerden] Dat de landmeter van de projectontwikkelaar daarbij de verkavelingstekening niet als uitgangspunt heeft genomen is onvoldoende gemotiveerd. Daaraan doet niet af dat de verkavelingstekening volgens [appellanten] niet voldoende duidelijk is; het gaat immers om een uitgangspunt. Uit het voorgaande moet volgen dat de projectontwikkelaar een perceel met deze, door haar landmeter aangewezen grens aan [geïntimeerden] heeft willen leveren. Zij hebben dat ook zo aanvaard. Uit het voorgaande blijkt niet dat de projectontwikkelaar een perceel waarvan de grens in een rechte lijn tussen de binnenmuren van de woning respectievelijk de garage loopt heeft aangewezen en aan [appellanten] heeft willen leveren. Dat de aanwijzing ter plaatse alleen kan geschieden in overleg tussen de projectontwikkelaar en een koper of zelfs beide partijen in dit geding blijkt niet uit de akte van levering.

3.4

Voorgaande wordt versterkt door de door [geïntimeerden] overgelegde verklaringen van de projectontwikkelaar. Deze verklaart immers in een aan [geïntimeerden] gericht schrijven van 8 april 2009:

Graag willen wij u verwijzen naar de situatietekening in de brochure. Hierop kunt u zien wat uw erfgrens is. De tekening in de brochure is tevens contractstuk waar u ook voor hebt getekend. Andere tekeningen dan deze situatietekening hebben wij niet voor u.

Tekeningen die u van de aannemer heeft ontvangen maken geen deel uit van de overeenkomst tussen u en VOF Vogelpark en bepalen ook niet de erfgrens. (…)

Op basis van de coördinaten en de situatietekening in de brochure, heeft een landmeetkundige de erfgrens bepaald. Op deze grens zijn piketpaaltjes geslagen zodat u precies kunt zien waar de grens ligt. (…) Zodra alle woningen in het project zijn opgeleverd komt het kadaster langs om de erfgrens vervolgens te bevestigen en de daadwerkelijke kaveloppervlakte uitrekent(uit te rekenen; toevoeging hof)
.

De projectontwikkelaar heeft voorgaande nogmaals bevestigd in zijn brief van 6 juni 2012 waarin deze onder meer schrijft:

In het geval van de eindgevels waarvan in dit geval(waarmee kennelijk bedoeld wordt: de woning van [geïntimeerden]; toevoeging hof)
sprake is, is het gebruikelijk de erfgrens te bepalen op de buitenzijde van de gevel. (…) Mede gezien het beperkte deel (geveloppervlak van de garage is hier geen sprake van een volledig gedeelde bouwmuur).

Als bijlage is een fragment uit de onderlegger voor de situatietekening bijgevoegd. Dit is overigens geen contractstuk, doch geeft duidelijk weer dat de erfgrens is gesitueerd op de buitenzijde van de eindgevel.

(…)

In het geval van het tussenvoegen van de garage blijft de buitenzijde kopgevel de erfgrens.

Nogmaals als men op grond van de in de overeenkomst opgenomen contractstukken duidelijke waarnemen dat de erfgrens is gesitueerd op de buitenzijde van de eindgevel. Dit wordt door de bijgevoegde onderlegger van de situatietekening nog eens bekrachtigd.

3.5

Aan het op het voorgaande te gronden oordeel van het hof, dat de perceelsgrens langs de buitengevel van de woning van [geïntimeerden] loopt, doen de stellingen van [appellanten] niet af.

De door [geïntimeerden] overgelegde tekening van de aannemer is niet relevant voor de vraag wat de projectontwikkelaar aan [appellanten] en aan [geïntimeerden] geleverd heeft. De tekening is ook niet met dat doel aan [appellanten] verstrekt. De brief van 3 september 2007, waarbij de tekening aan [appellanten] is verstrekt, vermeldt dan ook als onderwerp:
Tekeningen standaard meerwerk opties. Dat [appellanten] op 12 oktober 2007 een erratum met een soortgelijke tekening van de projectontwikkelaar hebben gehad brengt, nog afgezien van het feit dat ook deze brief niet aan [geïntimeerden] kan worden tegengeworpen, daarin geen verandering omdat dit erratum kennelijk betrekking had op de bouwkundige plannen en, niettegenstaande de omstandigheid dat op de tekening de perceelgrens ook in de spouwmuur staat getekend, niet op de eigendomsverhouding tot [geïntimeerden]

Aan een brief van de projectontwikkelaar van 20 april 2009 aan de heer De Wit kunnen [appellanten] – wat er van de inhoud van die brief verder ook zij – geen rechten jegens [geïntimeerden] ontlenen.

Dat de binnenmuur van de garage van [appellanten], die ten opzichte van de buitenmuur van de woning van [geïntimeerden] slechts een beperkte oppervlakte beslaat, op dezelfde fundatie zou rusten als de buiten- en de binnenmuur van de woning van [geïntimeerden], brengt niet mee dat de erfgrens in één rechte lijn tussen beide binnenmuren moet worden doorgetrokken tot het einde van de tuinen van partijen. [geïntimeerden] zijn op grond van de in de leveringsakte opgenomen kwalitatieve verplichtingen immers gehouden de binnenmuur van de garage van [appellanten], waarop na wijziging van de bouwplannen met betrekking tot het dak van de garage medio juni 2007 een betonnen dak kwam te rusten, te dulden, zoals ook de opvatting van de projectontwikkelaar in zijn brief van 6 juni 2012 is. Het hof vermag, evenmin als de rechtbank, in te zien waarom de verandering van de bouwwijze met betrekking tot het dak van de garage een wijziging in de eigendomsverhouding zou meebrengen of waarom nu geen sprake meer zou zijn van inankering als bedoeld in de akte van levering.

Dat in de verkoopbrochure van de woning van [appellanten] op een tekening te zien zou zijn dat de binnenmuur van de garage van die woning op een gedeelde, waarmee [appellanten] kennelijk bedoelen: een in eigendom gedeelde, fundatie rust onderkent het hof niet. Uit deze tekening blijkt niets omtrent de eigendomsverhoudingen, nog los van het feit dat deze tekening niet zonder meer aan [geïntimeerden] kan worden tegengeworpen. Afgezien van de vraag of zich in deze procedure een geval voordoet als bedoeld in artikel 5:36 BW, is het wettelijk vermoeden op grond van bovenstaand ontkracht.

3.6

Alle grieven stuiten op het voorgaande af. Als de in het ongelijk te stellen partijen zullen [appellanten] de proceskosten van [geïntimeerden] moeten vergoeden.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 284, aan verschotten en € 2.682, voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, C.C. Meijer en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 april 2013.

Erfgrens tussen twee percelen in geschil tussen buren te Heemstede

Uitspraak

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing