Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel en belastingrecht, team 2
zaaknummer : 200.081.169/01
rolnummer rechtbank Amsterdam : CV 09-46513
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 april 2013
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. M.J.R. Roethof te Arnhem,
tegen:
WONINGBOUWVERENIGING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp.
Partijen worden hierna wederom [appellant] en Stadgenoot genoemd.
1.Verdere verloop van het geding in hoger beroep
In deze zaak heeft het hof op 19 juni 2012 een tussenarrest uitgesproken. Voor het eerdere verloop van het geding in hoger beroep wordt naar dit tussenarrest verwezen.
De in het tussenarrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2012. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de processtukken bevindt. Aan het slot van de comparitie heeft de raadsheercommissaris de zaak naar de rol verwezen voor arrest.
In overeenstemming met hetgeen tijdens de comparitie was afgesproken, heeft Stadgenoot een afschrift van een door haar op 10 augustus 2009 aan [F] uitgebrachte kortgedingdagvaarding in het geding gebracht. Ook heeft zij een bewijs overgelegd dat haar naam, voorheen Woningbouwvereniging Stadgenoot, thans Stichting Stadgenoot luidt. Omdat het stuk is toegezonden nadat de zaak voor arrest naar de rol was verwezen en omdat [appellant] niet op het stuk heeft kunnen reageren, zal het hof de productie buiten beschouwing laten.
Stadgenoot heeft voorts een akte houdende reactie op het proces-verbaal van comparitie genomen.
2.Verdere beoordeling
2.1.
Zoals het hof in het tussenarrest onder 3.2 heeft overwogen komt het geschil tussen partijen in de kern neer op de vraag of juist is dat, zoals Stadgenoot in haar vordering tot ontruiming heeft gesteld, [appellant] de woning in december 2009 zonder recht of titel in gebruik had. Deze vraag is door de kantonrechter bevestigend beantwoord, welke beantwoording door de grieven wordt bestreden. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, zij leiden ertoe dat het hof zal onderzoeken of op grond van hetgeen door [appellant] is aangevoerd de conclusie gerechtvaardigd is dat [appellant], zoals hij stelt, in december 2009 huurder van de woning was.
2.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst, die tussen de broer van [appellant] ([F], hierna: de broer) en Stadgenoot betrekking tot de woning heeft bestaan, als gevolg van de door de broer gedane opzegging per 31 januari 2007 per die datum is geëindigd.
2.3.
Ter ondersteuning van zijn stelling dat hij vanaf 31 januari 2007, althans vanaf een tijdstip daarna, huurder is geworden beroept [appellant] zich op drie gronden:
a.hij was onderhuurder van de woning op het moment dat de (hoofd)huurovereenkomst eindigde en is op grond van het bepaalde in artikel 7:269 BW Pro, bij gebreke van een door Stadgenoot op de voet van het tweede lid van dat artikel ingestelde vordering, (definitief) huurder geworden,
b.uit de gedragingen van Stadgenoot blijkt dat zij heeft ermee ingestemd dat [appellant] het huurcontract van zijn broer overnam en hem als huurder heeft geaccepteerd,
c.er is sprake van een rechtsverwerking: door geen juridische actie tegen [appellant] te ondernemen, de huurbetalingen – en zelfs een aanzienlijke huurachterstand - van en door [appellant] te accepteren, dit terwijl zij wist dat [appellant] in de woning zijn hoofdverblijf had en daarin als verhuurder wilde blijven wonen, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellant] de woning zou moeten ontruimen.
2.4.
Het hof zal deze drie gronden achtereenvolgens behandelen.
ad a.
2.5.1.
De stelling van [appellant] dat hij onderhuurder was van de woning, is door de kantonrechter terecht verworpen.
2.5.2.
Uit de stellingen van [appellant] komt naar voren dat hij in maart 2006 bij zijn broer in de woning is getrokken en zich bij de gemeentelijke huisvesting ook op het adres heeft laten inschrijven. Toen de broer in de loop van 2006 steeds vaker bij zijn vriendin verbleef, is, aldus [appellant], met de broer afgesproken dat hij de huur van de woning aan zijn broer zou betalen en dat zijn broer vervolgens de huur zou doorbetalen aan Stadgenoot. Aldus is, zo stelt hij, [appellant] de woning van zijn broer gaan huren.
2.5.3.
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [appellant] onvoldoende gesteld heeft om te kunnen oordelen dat tussen hem en zijn broer een onderhuurovereenkomst met betrekking tot de (volledige) woning tot stand is gekomen. Uit het enkele gegeven dat de broer ‘steeds vaker’ bij zijn vriendin verbleef en dat [appellant] de huur aan zijn broer is gaan betalen, kan immers niet worden opgemaakt dat de broer zijn gebruiksrecht met betrekking tot de woning heeft prijsgegeven en dat een onderhuurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:269 BW Pro is ontstaan.
Ook heeft de kantonrechter terecht geconcludeerd dat er niet van kan worden uitgegaan dat [appellant] en zijn broer beoogd hebben dat de broer zich jegens [appellant] verplichtte om de woning behoorlijk te onderhouden c.q. om te zijnen behoeven Stadgenoot daarop aan te spreken. De kantonrechter kwam tot de slotsom dat de broer, behalve wat de huurbetalingen betreft, ‘er als contractspartij tussenuit is gestapt’ en dat het de bedoeling van de broers is geweest dat [appellant] het contract van [F] zou overnemen. In hoger beroep heeft [appellant] omtrent de met zijn broer gemaakte afspraken geen duidelijkheid verschaft, hetgeen, gezien de overwegingen van de kantonrechter, wel op zijn weg had gelegen.
Voorts wijst het hof op de door de (toenmalige) advocaat van [appellant] aan de gemachtigde van Stadgenoot verzonden brief van 7 oktober 2008 (productie 5 bij inleidende dagvaarding), waarin staat te lezen dat [appellant] medehuurder (hof: en dus geen onderhuurder ) was van de woning.
Ten slotte kent het hof betekenis toe aan het feit dat [appellant] in een brief aan Stadgenoot van 16 april 2007 (productie achter conclusie van repliek in conventie) verlenging van zijn verblijf in de woning heeft gevraagd in verband met verslechterde situatie van zijn zieke vader op Curaçao die voor behandeling naar Nederland zou komen. Enige aanwijzing voor het bestaan van een onderhuurovereenkomst met betrekking tot de (volledige) woning kan ook daarin niet worden gevonden.
2.5.4.
Omdat, zo blijkt uit het vorenoverwogene, voor de aanwezigheid van een onderhuurovereenkomst onvoldoende is gesteld, zal het hof het bewijsaanbod van [appellant] om “aan te tonen dat van onderhuur sprake is” (mvg, 3) als zijnde te vaag passeren.
ad b.
2.6.1.
Ook bestaat onvoldoende grond voor het oordeel dat tussen [appellant] en Stadgenoot met ingang van 1 februari 2007, althans met ingang van een latere datum, een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
2.6.2.
Het (enkele) gegeven dat Stadgenoot gedurende geruime tijd niet tot ontruiming is overgegaan is en Stadgenoot gedurende die periode de door [appellant] betaalde huurpenningen is blijven accepteren is daartoe onvoldoende. Een wilsuiting van Stadgenoot tot het aangaan van een huurovereenkomst met [appellant] kan daaruit immers niet worden afgeleid. Ook de bij Stadgenoot (als gevolg van huisbezoeken) aanwezige bekendheid dat [appellant] in de woning zijn hoofdverblijf had kan [appellant] in dit verband niet baten. Illustratief is dat, toen in augustus 2009 een huurachterstand van € 2035,33 was ontstaan, Stadgenoot in kort geding de broer (en niet: [appellant]) tot betaling van de achterstallige huur heeft gedagvaard. Deze huurachterstand is vervolgens door [appellant] (met een lening van de gemeentelijk sociale dienst) betaald. Stadgenoot heeft in dat kader geweigerd mee te werken aan de (door de advocaat van [appellant] verlangde) wijziging van de tenaamstelling van de huurovereenkomst.
2.6.3.
Op grond van deze feiten en omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat Stadgenoot stilzwijgend heeft ingestemd met [appellant] als huurder en evenmin dat zij bij [appellant] het gerechtvaardigd vertrouwen van een dergelijke instemming heeft gewekt. Ook de tweede door [appellant] aangevoerde grond kan derhalve niet leiden tot het door hem gestelde hoedanigheid van huurder.
ad c.
2.7.1.
Ten slotte heeft [appellant] beroep gedaan op het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn van de handelwijze van Stadgenoot.
2.7.2.
Het mag zo zijn dat Stadgenoot lang heeft getalmd met het nemen van rechtsmaatregelen, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat tussen haar en [appellant] een huurovereenkomst is ontstaan, terwijl dit ook onvoldoende is om aan te nemen dat Stadgenoot haar recht heeft verwerkt thans nog ontruiming van de woning te vorderen.
Ook deze grond kan daarom [appellant] niet baten.
2.8.
De conclusie moet zijn dat de grieven die [appellant] heeft aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, geen doel treffen.
2.9.
[appellant] komt ook tevergeefs op tegen de afwijzing door de kantonrechter van zijn (subsidiaire reconventionele) vordering om Stadgenoot te veroordelen tot terugbetaling van de door [appellant] vanaf 1 januari 2007 betaalde huurtermijnen. [appellant] heeft immers gedurende die periode het genot van het gehuurde gehad.
2.10.
Het vonnis, zowel in conventie (waarin Stadgenoot onder meer de ontruiming van de woning door [appellant] vordert) als in reconventie (de vordering van [appellant] tot het uitspreken van een verklaring voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen althans Stadgenoot te veroordelen tot terugbetaling van de door [appellant] vanaf 1 januari 2007 betaalde huurtermijnen), zal worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld.
3.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, zowel in conventie als in reconventie;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Stadgenoot tot deze uitspraak begroot op € 649,00 aan verschotten en op € 1.788,00 aan salaris.
Aldus gewezen door mrs. G.J. Visser, J.H. Huijzer en J.C. Toorman en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 9 april 2013.