Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00320
13 december 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Q], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 09/2959 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat] 6 H (hierna: de benedenwoning) en [a-straat] 6 1 (hierna: de bovenwoning) te [Q], op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op respectievelijk € 275.500 en € 397.500.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 6 november 2009, de vastgestelde waarden gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 10 maart 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard met instandlating van de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 april 2011 aangevuld bij brieven van 15 mei 2011 en 17 mei 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2012. Het hoger beroep is gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk 12/00135 en 12/00136 betreffende de woz waarden voor het kalenderjaar 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
2.2. Tot de gedingstukken behoort een Reactie taxateur van [R], met datum 8 januari 2010 welke betreffende de benedenwoning een waardematrix bevat die voor zoveel van belang, luidt als volgt:
Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3
[a-straat] 6 H [b-straat] 45 H [c-straat] 97 H [b-straat] 18 B
Kwaliteit 7 6 7 6
Onderhoud 7 6 7 6
Ligging 7 7 7 6
Eenheden
Woningdeel A 59 66 51 62
Kaveldeel A 50 46 24 0
Taxatiewaarde per eenheid
Woningdeel A 4.305 4.338 4.909 4.718
Kaveldeel A 374 374 359 0
Totalen
Woningdeel A 254.020 286.294 250.375 292.500
Kaveldeel 18.703 17.206 8.625 0
Berging 3.000 0 0 0
Totaal (afgerond) 275.500 303.500 259.000 292.500
Transactiedatum 20-5-2008 28-4-2008 21-12-2007
Transactieprijs 315.000 267.500 292.400
Gecorr. transactieprijs (1/1/2008) 303.500 259.000 292.500
2.3. De onder 2.2 genoemde Reactie taxateur bevat voorts betreffende de bovenwoning een waardematrix die voor zoveel van belang, luidt als volgt:
Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3
[a-straat] 6 1 [a-straat] 8 2 [d-straat] 36 2 [b-straat] 9 Kwaliteit 7 6 7 7
Onderhoud 7 6 7 7
Ligging 7 6 7 6
Eenheden
Woningdeel A 103 95 105 105
Taxatiewaarde per eenheid
Woningdeel A 3.832 4.384 4.400 4.329
Totalen
Woningdeel A 394.689 416.500 462.000 454.500
Berging 3.000 0 3.000 3.000
Dakterras 0 2.000 0 0
Totaal (afgerond) 397.500 418.500 465.000 457.500
Transactiedatum 1-10-2007 14-1-2008 4-7-2008
Transactieprijs 407.500 465.000 476.543
Gecorr. transactieprijs (1/1/2008) 418.500 465.000 457.500
2.4. Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport van de (rijks)Belastingdienst/Amsterdam waarin door taxateur [P] de waarde in het economische verkeer van de onverdeelde helft van de onroerende zaak [a-straat] 6 H en 6-1, in gedeeltelijk verhuurde staat en gedeeltelijk vrij van huur en gebruik naar de waardepeildatum 1 februari 2008 is getaxeerd op € 218.000. In de toelichting bij dit taxatierapport is voorts vermeld:
“De benedenwoning wordt in verhuurde staat gewaardeerd op € 116.000,00,
De 1ste en 2de verdieping van het woonpand worden vrij van huur en gebruik gewaardeerd op € 320.000,00”.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarden van de benedenwoning en de bovenwoning te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld en naar hetgeen door partijen ter zitting is verklaard, zoals vastgelegd in het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en bepaald dat de rechtgevolgen van de uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven. Daarbij heeft de rechtbank, voor zover van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“3. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld.
In verband hiermee heeft eiser een taxatierapport van de belastingdienst Amsterdam in het geding gebracht waarin de waarde van het pand [a-straat] 6 op de dag van de eigendomsoverdracht van de dochter van eiser aan eiser op 1 februari 2008 als volgt is vastgesteld: De bovenwoning in vrije staat: € 320.000,00. De benedenwoning in verhuurde staat: € 116.000,00.
Eiser schat het waardedrukkend effect van de huur op 35%. De benedenwoning zou in dat geval in vrije staat € 175.000,00 waard zijn. Eiser acht het onbegrijpelijk dat een taxatierapport van een hogere overheid, de belastingdienst, niet door een lagere overheid wordt geëerbiedigd. Verder is eiser van mening dat de uitspraak op bezwaar geen beschikking is omdat het algemene informatie bevat en geen rechtsmiddelenclausule. Mocht dat wel het geval zijn dan is de beschikking onvoldoende gemotiveerd omdat daaruit niet duidelijk wordt waarom het taxatierapport van de belastingdienst niet voldoet en waarom de stelling van eiser, dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld, niet juist zou zijn. Eiser vindt dat dit taxatierapport, dat ziet op 1 februari 2008 ook geldt rond de waardepeildatum 1 januari 2008. Eiser verwijst in verband hiermee naar een arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35797.
Verder acht eiser de voor hem nadelige gevolgen van de uitspraak op bezwaar onevenredig met betrekking tot de met het besluit te dienen doelen en wijst ook hier weer op willekeur van de gemeente. Eiser benadrukt dat een schatting in verhuurde staat van € 116.000, 00 nooit tot een waarde in onverhuurde staat van € 275.000,00 kan leiden. Dit zou € 116.000,00 of € 193.333,00 moeten zijn. Door het taxatierapport van de belastingdienst niet bij de berekening van de WOZ-waarde te betrekken handelt verweerder volgens eiser onzorgvuldig, willekeurig, onredelijk en onbillijk. Eiser verzoekt de rechtbank toepassing te geven aan de artikelen 8:45 tot en met 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de taxateur te verzoeken zich uit te spreken over de waarde van de benedenwoning in onverhuurde staat. Eiser biedt aan een contra rapport op te laten maken door een beëdigd taxateur waaruit zal blijken dat de benedenwoning niet meer waard kan zijn dan
€ 193.333,00. Tenslotte verzoekt eiser de rechtbank ook de WOZ-waarden over de jaren 2005 tot en met 2008 te verlagen.
4. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de bestreden uitspraak op bezwaar slechts heeft volstaan met een algemene toelichting op de wijze waarop de WOZ-waarde tot stand komt. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift nadrukkelijk verwezen naar het taxatierapport van de belastingdienst. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet specifiek is ingegaan op dit taxatierapport, met name op de vraag waarom dit rapport niet kan dienen als onderbouwing voor de WOZ-waarde. Op basis hiervan is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar in strijd is met het motiveringsbeginsel als bedoeld in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb worden vernietigd.
(….)
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woningen heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de daarbij genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woningen. De referentiewoningen liggen bijna allemaal in dezelfde buurt. Verder zijn ze overwegend van een vergelijkbaar type en bouwjaar. Ook de kwaliteit, het onderhoud en de ligging komt grotendeels overeen met eisers woningen. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woningen.
8. De rechtbank vindt eisers woning aan de [a-straat] 6 H het best vergelijkbaar met de referentiewoning [b-straat] 18B. Deze woning ligt in dezelfde buurt als eisers woning. Het is iets groter maar van dezelfde type en bouwjaar. De kwaliteit, het onderhoud en de ligging van deze woning wordt in vergelijking met eisers woning als minder gekwalificeerd. Desondanks is de m²-prijs van eisers woning lager dan deze woning. Deze referentiewoning is kort voor de waardepeildatum op 21 december 2007 verkocht voor € 292.500. Rekening houdend met de al genoemde verschillen en de aanwezigheid van een tuin en berging bij eisers woning, is de rechtbank van oordeel dat eiser met de vaststelling van de WOZ-waarde op € 275.500 niet te kort is gedaan.
9. De rechtbank is van oordeel dat eisers woning aan de [a-straat] 6 1 ook goed vergelijkbaar is met de daarvoor genoemde referentiewoningen. Eisers woning is het beste vergelijkbaar met de Z. Jansestraat 36 2. Qua kwaliteit, onderhoud en ligging komen beide woningen overeen. Beide woningen hebben ook een berging. Deze referentiewoning is maar 2m² groter dan eisers woning en deze referentiewoning is kort na de waardepeildatum op 14 januari 2008 verkocht voor € 465.000,00. Ondanks al deze overeenkomsten is de m²-prijs van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning lager dan de m²-prijs van de transactieprijs van de deze referentiewoning. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat eiser ook met de vaststelling van deze WOZ-waarde op € 307.500,00 niet te kort is gedaan.
10. Op basis van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vaststelling van de WOZ-waarden van eisers woningen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om het verzoek van eiser om een taxateur te benoemen te honoreren. Eiser heeft een taxatierapport van de belastingdienst in het geding gebracht dat weliswaar ziet om een datum dichtbij de waardepeildatum van 1 januari 2008 maar dat uitgaat van een andere taxatiemethodiek. In dit rapport worden geen transactieprijzen van vergelijkbare woningen genoemd zoals de Wet WOZ dat voorschrijft en geen vergelijking gemaakt met gerealiseerde verkooptransacties op of rond de waardepeildatum. De benedenwoning wordt in dit rapport in strijd met de voorschriften van de Wet WOZ gewaardeerd in verhuurde staat. Een dergelijke waardering is niet bruikbaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woningen niet te hoog is vastgesteld.
(…)”
5. Beoordeling van het geschil
De benedenwoning
5.1. De heffingsambtenaar heeft in de in 2.2 weergegeven waardematrix vergelijkingsobjecten genoemd welke naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar zijn met de benedenwoning om de vastgestelde waarde te kunnen onderbouwen. Uit de ter zitting van het Hof voor het jaar 2010 door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix blijkt dat achter de in de onder 2.2 weergegeven matrix onjuiste cijfers zijn vermeld ten aanzien van kwaliteit en onderhoud van het object. Deze gegevens waaraan de cijfers 7 en 7 waren toegekend hadden respectievelijk 6 en 5 moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft erkend dat deze correctie ten onrechte niet heeft plaatsgevonden in de onder 2.2 vermelde waardematrix voor het jaar 2009. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat met de lagere waardering voor kwaliteit en onderhoud bij de vaststelling van de waarde van de benedenwoning rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
5.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van de benedenwoning op een te hoog bedrag is vastgesteld gelet op het onder 2.4 genoemde taxatierapport van de Belastingdienst. Uit de daarin vermelde taxatiewaarde van de benedenwoning in verhuurde staat van € 116.000 leidt hij af dat de waarde van de woning in onverhuurde staat maximaal € 193.333 bedraagt. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat dit taxatierapport niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Daartoe ontbeert het allereerst de nodige duidelijkheid over de vraag wat het object is dat in aanmerking is genomen. In de “Gegevens betreffende de onroerende zaak” is vermeld dat de onroerende zaak betreft de onverdeelde helft van een tussenwoning met achtertuin, ondergrond en verdere aanhorigheden, en dat de plaatselijke aanduiding [a-straat] 6H en 6-I luidt terwijl in de toelichting een afzonderlijke waarde voor de benedenwoning in verhuurde staat wordt vermeld zonder dat daarbij wordt aangegeven of deze afzonderlijke waarde moeten worden gezien als een taxatie van afzonderlijke objecten of dat dit moet worden gezien als een onderdeel van de taxatie van bovenwoning en benedenwoning gezamenlijk. Daarmee is niet aannemelijk geworden dat de in dit rapport vermelde taxatie betrekking heeft op onroerende zaken die voldoen aan de objectafbakening voorgeschreven in artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Daarnaast ontbeert het taxatierapport van de Belastingdienst naar het oordeel van het Hof overtuigingskracht omdat een onderbouwing met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten in het geheel ontbreekt. Gelet op het vorengaande zal het Hof dit taxatierapport buiten aanmerking laten.
Belanghebbende stelt dat de toepassing van de vergelijkingsmethode moet wijken voor een serieus taxatierapport en heeft daarbij verwezen naar artikel 4:84 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb). Wat er zij van deze verwijzing is het Hof van oordeel dat het in dezen gaat om het op de juiste wijze vaststellen van de waarde in het economische verkeer waarin partijen gehouden zijn hun stellingen waar nodig te onderbouwen, los van enige beleidsregel.
5.3. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift bij de rechtbank verzocht taxateur Petersen nadere vragen te stellen en hij heeft aangeboden een aanvullend taxatierapport in te brengen waaruit volgt dat de benedenwoning niet meer waard is dan € 193.333. Dit aanbod is gedaan voor het geval de rechtbank het standpunt van belanghebbende niet zou volgen. In zijn hoger beroepschrift stelt belanghebbende dat de rechtbank dit bewijsaanbod niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft gepasseerd. Het Hof overweegt dat als regel geldt dat de partij die zeker wil stellen dat beschikbaar (tegen)bewijsmateriaal door de rechter zal worden meegewogen, dat bewijsmateriaal vóór de sluiting van het onderzoek ter zitting dient te presenteren, dan wel een (voorwaardelijk) bewijsaanbod zal moeten doen. Het strookt echter volgens de Hoge Raad niet met het stelsel van de Algemene wet inzake rijksbelastingen dat de rechter gehouden is een tussenbeslissing te geven over de bewijslastverdeling of over de waardering van het ingebrachte bewijs.
Het Hof overweegt dat belanghebbende zijn aanbod heeft gedaan voor het geval hij in het ongelijk zou worden gesteld. In procedures over de woz-waarde van woningen ligt de last om te bewijzen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld op de heffingsambtenaar. Belanghebbende kan er niet op rekenen dat de rechter, voordat hij tot een eindoordeel komt, een (voorlopig) oordeel geeft over het door de heffingsambtenaar geleverde bewijs. Dit kan anders liggen indien zich in de procedure onverwachte wendingen hebben voorgedaan. Naar het oordeel van het Hof is van dit laatste geen sprake.
Het Hof is van oordeel dat de rechtbank ten onrechte niet heeft gemotiveerd waarom zij is voorbijgegaan aan het (voorwaardelijk) bewijsaanbod van belanghebbende. In hoger beroep heeft belanghebbende dit bewijsaanbod herhaald en daaraan ter zitting toegevoegd dat hij contact opneemt met een taxateur als het Hof hem daartoe opdracht geeft.
Naar het oordeel van het Hof ligt het in zaken waarbij vanaf de aanvang van de procedure de waarde in geschil is, beide partijen materiaal ter onderbouwing van hun standpunt in geding hebben gebracht en zich geen onverwachte wendingen hebben voorgedaan, op de weg van die partijen nader bewijs te leveren ter onderbouwing van hun standpunt, zonder te wachten op een tussen beslissing van het Hof. Het Hof zal daarom niet ingaan op het (voorwaardelijk) bewijsaanbod van belanghebbende.
5.4. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde van de benedenwoning bepalen (HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN: AU4300). Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering is uitgegaan van een juiste inschatting van de kwaliteit en het onderhoud. Het Hof zal de waarde van de benedenwoning met inachtneming hiervan in goede justitie vaststellen op € 260.000.
De bovenwoning
5.5. De heffingsambtenaar heeft in de matrix weergegeven onder 2.3 vergelijkingsobjecten opgenomen die naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbaar zijn met de bovenwoning. Gelet op de waardering die aan de bovenwoning en aan de vergelijkingsobjecten is gegeven voor kwaliteit, onderhoud en ligging, is het Hof van oordeel dat de voor de bovenwoning gehanteerde waarde per vierkante meter van de bovenwoning, niet op een te hoog bedrag is gesteld. De heffingsambtenaar is voor de bovenwoning uitgegaan van € 3.832 per vierkante meter en dat is beduidend lager dan het gemiddelde bedrag van € 4.371 per vierkante meter dat is berekend op basis van de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
5.6. Ook voor de bovenwoning geldt dat het Hof het taxatierapport van de Belastingdienst buiten aanmerking zal laten. Dat geldt ook voor de in de toelichting op het rapport vermelde waarde van de bovenwoning (1e en 2e verdieping) vrij van huur en gebruik, omdat die waarde niet met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten is onderbouwd.
5.7. Met betrekking tot het bewijsaanbod verwijst het Hof naar overweging 5.3.
5.8. Tegenover de waardering van de heffingsambtenaar, heeft belanghebbende geen taxatierapport of gegevens overgelegd op basis waarvan de door hem voorgestane waarde van de bovenwoning van € 320.000 aannemelijk is. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de bovenwoning niet over een berging beschikt. Dit brengt mede dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling ten onrechte € 3.000 voor een berging in aanmerking heeft genomen. Gelet daarop zal het Hof de vastgestelde waarde met dit bedrag verminderen.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren en de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen voor beide woningen.
6. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c van dat artikel vermelde reiskosten.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, [Z]-Amsterdam v.v. tot een geschat bedrag van € 45.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing over de reiskosten en het griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 6 november 2009 voor zover deze betrekking heeft op de vastgestelde waarden van de beneden- en bovenwoning;
- vermindert de vastgestelde waarde van de benedenwoning tot € 260.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelasting;
- vermindert de vastgestelde waarde van de bovenwoning tot € 394.500 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelasting;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 45;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 112 voor het hoger beroep bij het Hof te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, A.P.M. van Rijn en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 13 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.