Uitspraak
zaaknummer 200.092.633/01
18 december 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANTE ],
wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
APPELLANTE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE SUB 1 ],
2. [ GEÏNTIMEERDE SUB 2 ],
beiden wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
GEÏNTIMEERDEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANTEN IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. R.G.J. Laan te Hoorn.
De partijen worden hierna [ appellante ] en [ geïntimeerden ] genoemd. Geïntimeerde sub 1 wordt ook [ geïntimeerde sub 1 ] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 27 juni 2011 is [ appellante ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar
van 6 april 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnummer
118599 / HA ZA 10-286 gewezen tussen [ geïntimeerden ] als eisers en [ appellante ] als gedaagde.
1.2 Bij memorie van grieven heeft [ appellante ] acht grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [ geïntimeerden ] zal afwijzen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [ geïntimeerden ] in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3 [ geïntimeerden ] hebben bij memorie incidenteel hoger beroep ingesteld, één grief tegen het vonnis aangevoerd, de grieven van [ appellante ] bestreden, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en hun eis gewijzigd.
1.4 Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [ appellante ] de grief van [ geïntimeerden ] bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het incidenteel appel zal verwerpen en [ geïntimeerden ] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten daarvan.
1.4 Ten slotte is arrest op de stukken gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De rechtbank heeft onder rov. 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Die feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2.1 [ geïntimeerde sub 1 ] heeft op 9 februari 2005 van [ appellante ] een boerderij met bedrijfsgedeelte (hierna: de boerderij) gekocht, staande en gelegen aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ], voor een bedrag van € 515.000,00.
2.2.2 De makelaar van [ appellante ] heeft voorafgaande aan de verkoop van de boerderij aan de gemeente [ gemeente ], rechtsvoorgangster van de gemeente [ gemeente ], een vragenlijst toegestuurd. Eén van de vragen luidde:
"- is het perceel aangewezen in het kader van de
Monumentenwet 1988 of heeft het een speciale status?"
De gemeente heeft als antwoord "nee" aangekruist.
2.2.3 [ appellante ] heeft voor de verkoop van de boerderij eveneens een vragenlijst ingevuld. Vraag 18 luidt als volgt:
"18. Monumenten, beschermd stads- of dorpsgezicht
Is u bekend of er een aanvraag loopt voor of een besluit genomen is tot aanwijzing van uw pand als beschermd monument/tot beschermd stads- of dorpsgezicht/gemeentelijk monument/=beeldbepalend pand=?".
Als antwoord is door [ appellante ] "NEE" omcirkeld.
2.2.4 De vragenlijsten zijn krachtens artikel 6 van de koopovereenkomst aan de koopovereenkomst gehecht en maken daarvan deel uit. De koopovereenkomst vermeldt onder meer het volgende:
"feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
(...)
5. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als woning/weiland.
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee:
- hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;
- (...).
juridische levering
Artikel 6
1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan, het registergoed tevens met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten.
2. Verkoper heeft aan koper kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf en van alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 Burgerlijk Wetboek en blijkend en/of voortvloeiend uit:
(...)
Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken:
- (...)
- ingevulde vragenlijst.
Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk.
(...)
garantieverklaringen van verkoper
Artikel 10
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:
(...)
5. aan verkoper is betreffende het registergoed (...) geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving bekend,
a. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet,
b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet;
c. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht;
(...)"
2.2.5 Bij brief van 13 september 1999 heeft de gemeente [ gemeente ] aan [ appellante ] en haar (inmiddels overleden) echtgenoot het voornemen kenbaar gemaakt om een aantal panden, waaronder de boerderij, aan te wijzen als gemeentelijk monument. De gemeente [ gemeente ] heeft bij brief van
27 april 2000 bericht dat is besloten om de boerderij aan te wijzen als gemeentelijk monument.
2.2.6 [ geïntimeerden ] hebben [ appellante ] bij brief van 29 april 2008 aansprakelijk gesteld en aangevoerd dat de boerderij niet aan de overeenkomst beantwoordt, nu zij is aangewezen als gemeentelijk monument.
2.3 In dit geding hebben [ geïntimeerden ] in eerste aanleg, zakelijk weergegeven, gevorderd:
primair, verklaringen voor recht dat [ appellante ] gegarandeerd heeft dat de boerderij geen van overheidswege aangewezen (gemeentelijk) monument is en dat zij aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van het feit dat de boerderij wel een dergelijk monument is;
subsidiair, verklaringen voor recht dat de boerderij niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat [ appellante ] aansprakelijk is voor de schade die daarvan het gevolg is;
primair en subsidiair: schadevergoeding, op te maken bij staat, met nevenvorderingen.
De rechtbank heeft de subsidiair gevorderde verklaringen voor recht toegewezen, de zaak naar de rol verwezen voor aktewisseling en iedere verdere beslissing aangehouden.
2.4 De in hoger beroep gewijzigde eis strekt, zakelijk weergegeven, tot het volgende:
verklaring voor recht dat aan de levering van de boerderij een gebrek kleeft ex artikel 7:15 BW, althans dat de boerderij niet beantwoordt aan de koopovereenkomst ex artikel 7:17 BW en dat [ appellante ] aansprakelijk is voor de schade die daarvan het gevolg is;
betaling van € 49.000,00 exclusief btw aan meerkosten ter zake van de verbouwing, € 50.500,00 uit hoofde van waardevermindering van de boerderij en € 904,00 aan buitengerechtelijke kosten, met proceskosten, nakosten en rente.
2.5 De vorderingen van [ geïntimeerden ] zijn - met verschillende juridische kwalificaties - telkens gebaseerd op het standpunt dat [ geïntimeerden ] aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst de verwachting mochten ontlenen dat de boerderij niet zou zijn aangewezen als gemeentelijk monument.
De grieven 1 en 7 van [ appellante ] strekken ten betoge dat [ geïntimeerden ] die verwachting niet aan de overeenkomst mocht ontlenen. De grieven 2 tot en met 6 strekken ten betoge dat [ geïntimeerden ] niet tijdig bij [ appellante ] erover hebben geklaagd dat de boerderij is aangewezen als gemeentelijk monument. Het hof zal de grieven 2 tot en met 6 eerst behandelen. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.6 Vast staat dat [ appellante ] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet aan [ geïntimeerden ] heeft medegedeeld dat de boerderij is aangewezen als gemeentelijk monument. Uit de hiervoor weergegeven vaststaande feiten mochten [ geïntimeerden ] afleiden dat de boerderij volgens de gemeente geen speciale status had (rov. 2.2.2) en dat [ appellante ] niet bekend was met een aanwijzing als gemeentelijk monument (rov. 2.2.3). Zij mochten ervan uitgaan dat als de boerderij zou zijn aangewezen als gemeentelijk monument, de gemeente dat op het vragenformulier kenbaar zou maken en [ appellante ], nu zij de boerderij reeds gedurende lange tijd bewoonde, van die status op de hoogte zou zijn en dus niet zou verklaren dat zij daarvan niet op de hoogte was. Daarom mochten zij ervan uitgaan dat de boerderij niet was aangewezen als gemeentelijk monument, zonder dat zij ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst of ten tijde van de levering van het gekochte of daarna (nader) onderzoek daarnaar behoefden te doen. Hieraan doet niet af dat zij ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst reeds verbouwingsplannen hadden. Indien [ geïntimeerde sub 1 ] deskundig is op het gebied van bouw, doet ook dat hieraan niet af. Het kan dus niet worden aangenomen dat er omstandigheden zijn op grond waarvan [ geïntimeerden ] op enig moment redelijkerwijs hadden behoren te ontdekken dat de boerderij een gemeentelijk monument is.
2.7 Voor zover [ appellante ] heeft willen stellen dat [ geïntimeerden ] in 2006 bij de verbouwingswerkzaamheden daadwerkelijk hebben ontdekt dat de boerderij een gemeentelijk monument is, is die stelling onvoldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht.
[ appellante ] heeft wel (voldoende duidelijk) gesteld dat [ geïntimeerden ] dit in 2007 moeten hebben ontdekt, aangezien op een door [ geïntimeerden ] bij inleidende dagvaarding overgelegde factuur van 29 december 2007 betreffende meet- en tekenwerkzaamheden de handgeschreven aantekening "80% monumentencommissie" is aangebracht. Zij is echter niet ingegaan op het zijdens [ geïntimeerden ] ter comparitie in eerste aanleg ingenomen standpunt dat die handgeschreven aantekening geen betrekking heeft op die werkzaamheden. Mede gelet op de omstandigheid dat ook op andere bij de inleidende dagvaarding overgelegde producties betreffende verbouwingskosten handgeschreven aantekeningen staan vermeld, lag het op de weg van [ appellante ] om bij memorie van grieven in te gaan op de mogelijkheid dat deze aantekeningen later zijn toegevoegd en zijn bedoeld als toelichting bij de overlegging van producties in verband met de schadebegroting. [ appellante ] heeft dat niet gedaan. In dit licht wordt de stelling van [ appellante ] gepasseerd als onvoldoende onderbouwd.
[ geïntimeerden ] hebben gesteld dat zij die status hebben ontdekt in een gesprek van 19 maart 2008 met de gemeente. Zij hebben deze stelling onderbouwd met een brief van de gemeente van
27 maart 2008. Deze aldus onderbouwde stelling is onvoldoende gemotiveerd betwist en wordt daarom als vaststaand aangenomen.
2.8 De door [ geïntimeerden ] ingeschakelde rechtsbijstandsverlener heeft [ appellante ] aansprakelijk gesteld bij brief van
29 april 2008. Dit is binnen bekwame tijd na de ontdekking van 19 maart 2008. Voor zover de grieven 2 tot en met 6 het tegendeel betogen, falen zij. Voor het overige behoeven zij geen bespreking.
2.9 Het hof zal thans in verband met de grieven 1 en 7 onderzoeken of de omstandigheid dat de boerderij is aangewezen als gemeentelijk monument, een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW oplevert. De enkele omstandigheid dat [ geïntimeerden ] ervan mochten uitgaan dat de boerderij niet is aangewezen als gemeentelijk monument, brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat de gebleken onjuistheid van dat uitgangspunt een tekortkoming oplevert. Om die slotsom te kunnen rechtvaardigen is nodig dat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst redelijkerwijs mochten/moesten begrijpen dat als zou blijken dat de boerderij was aangewezen als gemeentelijk monument, gezegd zou moeten worden dat de geleverde prestatie ten achter is gebleven bij hetgeen de overeenkomst vergde, anders gezegd: dat de boerderij dan niet voldeed aan de eisen die [ geïntimeerden ] op grond van de overeenkomst daaraan mochten stellen.
2.10 Op grond van de hiervoor onder rov. 2.2.2 tot en met 2.2.4 weergegeven vaststaande feiten, in onderling verband beschouwd en met name gelet op de garantieverklaring in artikel 10 van de overeenkomst, moest [ appellante ] begrijpen dat [ geïntimeerden ] er waarde aan hechtten dat de boerderij geen monument als bedoeld in de Monumentenwet zou zijn en geen beschermd stads- of dorpsgezicht. Gelet daarop moest zij voorts begrijpen dat [ geïntimeerden ] er ook waarde aan hechtten dat de boerderij geen gemeentelijk monument zou zijn. Indien de boerderij een gemeentelijk monument zou zijn, zou dat immers vergelijkbare lasten en beperkingen kunnen opleveren op het gebied van verbouwingsmogelijkheden en onderhoudsverplichtingen, als indien het een monument in de zin van de Monumentenwet of een beschermd stads- of dorpsgezicht zou zijn. Voorts moest zij begrijpen dat [ geïntimeerden ] feitelijk ervan uitgingen dat de boerderij geen gemeentelijk monument was. Daarom moest zij begrijpen - en mochten [ geïntimeerden ] verwachten - dat als het uitgangspunt dat de boerderij geen gemeentelijk monument was, onjuist bleek te zijn, dit een tekortkoming aan de zijde van [ appellante ] zou opleveren.
Hieraan doet niet af dat het verkochte geschikt is om te worden gebruikt als woning/weiland, overeenkomstig
artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst. Evenmin doet hieraan af dat de artikelen 5 en 6 van de koopovereenkomst niets vermelden over de vraag of de boerderij een gemeentelijk monument is en dat ook in artikel 10 geen garantieverklaring is opgenomen van de strekking dat de boerderij geen gemeentelijk monument is.
Nu de boerderij een gemeentelijk monument is, is er dan ook sprake van een tekortkoming.
2.11 Deze tekortkoming is aan [ appellante ] toerekenbaar. Zij treedt op als verkoopster. Zij bewoonde de boerderij ten tijde van de aanwijzing als gemeentelijk monument en ten tijde van de verkoop. Onder die omstandigheden komt het krachtens in het verkeer geldende opvattingen in de verhouding tussen partijen voor haar rekening als zij niet wist dat de boerderij een gemeentelijk monument was.
De grieven 1 en 7 falen dan ook in zoverre.
2.12 [ geïntimeerden ] vorderen in hoger beroep geen verwijzing naar de schadestaatprocedure meer, maar betaling van gespecificeerde bedragen. De gevorderde bedragen zijn ook dezelfde, ongeacht het antwoord op de vraag of de tekortkoming een non-conformiteit in de zin van
artikel 7:17 BW oplevert, of een last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW, of allebei, of geen van beide.
Aangenomen moet daarom worden dat [ geïntimeerden ] geen zelfstandig belang hebben bij de gevorderde verklaringen voor recht, naast de (eventuele) toewijzing van de gevorderde bedragen. Zij hebben ook geen zelfstandig belang bij nadere beoordeling van de vraag van wat voor soort tekortkoming sprake is, en de rechter is ook niet gebonden aan de volgorde van grondslagen die [ geïntimeerden ] in de gevorderde verklaringen voor recht heeft gehanteerd. Het hof zal, met gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis, de vorderingen, voor zover zij strekken tot het uitspreken van verklaringen voor recht, dus afwijzen. In zoverre slagen de grieven 1 en 7.
2.13 De grieven 7 (deels) en 8 van [ appellante ] strekken ten betoge dat geen sprake is van enige schade. De grief in het incidenteel appel van [ geïntimeerden ] strekt ten betoge dat de schadevergoeding moet worden begroot als het totaal aan schade wegens waardevermindering en schade wegens extra verbouwingskosten.
Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.14 De incidentele grief faalt.
[ geïntimeerden ] hebben schadebegroting wegens waardevermindering gegrond op hun stelling dat zij een lagere prijs voor het gekochte zouden hebben betaald, indien zij geweten zouden hebben dat de boerderij was aangewezen als gemeentelijk monument. Die stelling impliceert dat in die lagere prijs zou zijn verdisconteerd dat zij extra kosten moeten maken en/of extra lasten moeten dragen als gevolg van de status van de boerderij als gemeentelijk monument. Gelet daarop zou het een dubbeltelling opleveren als er zowel een vergoeding wegens waardevermindering zou worden toegekend als een vergoeding wegens extra kosten en lasten.
Anders dan [ appellante ] onder 5.24 van de memorie van antwoord in incidenteel appel heeft aangevoerd, is toewijzing van een vordering tot schadevergoeding niet in strijd met de eisen van de redelijkheid en billijkheid. De schadevergoedingsplicht is gebaseerd op toerekenbare tekortkoming en kan niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid worden beschouwd op de enkele grond dat betaling van de gevorderde schadepost niet is overeengekomen.
2.15 De schadebegroting valt onder het tussenvonnisgedeelte van het bestreden vonnis. Het belang bij berechting in twee instanties weegt in dit geval zwaarder dan het belang bij concentratie van het geding in de appelinstantie. Daarom zal het hof de zaak ter verdere beoordeling en beslissing terugwijzen naar de rechtbank. Niet kan bij voorbaat worden aangenomen dat de verbouwingskosten even hoog geweest zouden zijn als de boerderij niet zou zijn aangemerkt als gemeentelijk monument, c.q. dat de koopprijs even hoog geweest zou zijn als [ geïntimeerden ] geweten zouden hebben dat de boerderij was aangemerkt als gemeentelijk monument, en dat er dus geen schade is. In zoverre falen de grieven 7 en 8. Voor het overige behoeven deze grieven thans geen behandeling, nu de rechtbank aan beoordeling van dit standpunt van [ appellante ] niet is toegekomen en de zaak wordt teruggewezen.
2.16 De bewijsaanbiedingen over en weer worden als niet ter zake doende gepasseerd. In het principaal appel zal [ appellante ] als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld. In het incidenteel appel zullen [ geïntimeerden ] als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten worden veroordeeld.
3. Beslissing
Het hof:
in het principaal appel
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij verklaringen voor recht zijn uitgesproken;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering af voor zover zij ertoe strekt dat de rechter verklaringen voor recht uitspreekt;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
wijst de zaak terug naar de rechtbank te Alkmaar ter verdere behandeling en afdoening;
veroordeelt [ appellante ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ geïntimeerden ] gevallen, op € 1.513,00 aan verschotten en € 2.632,00 aan salaris van de advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in het incidenteel appel
wijst het incidenteel appel af;
veroordeelt [ geïntimeerden ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ appellante ] gevallen, op nihil aan verschotten en
€ 1.316,00 aan salaris van de advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C. Toorman en G.C.C. Lewin en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 18 december 2012.