Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [ APPELLANTE sub 1 ],
2. [ APPELLANT sub 2 ],
beiden zonder bekende woon- of verblijfplaats,
APPELLANTEN IN PRINCIPAAL APPEL,
VERWEERDERS IN VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. J.C. Duvekot, te Amsterdam,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te [ A ],
GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANT IN VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. Th. Gardenbroek, te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [ Appellanten ] en [ Geïntimeerde ] genoemd.
Bij dagvaarding van 25 mei 2011 zijn [ Appellanten ] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 23 december 2010 en 17 maart 2011 (kenmerk 1141733 CV EXPL 10-11963 en 1113335 CV EXPL 09-44566) van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen [ Appellanten ] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie en [ Geïntimeerde ] als eiser in conventie/verweerder in reconventie.
Bij memorie van grieven hebben [ Appellanten ] tien grieven voorgesteld, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van [ Geïntimeerde ] zal afwijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft [ Geïntimeerde ] de nietigheid van de dagvaarding ingeroepen, de grieven bestreden, zijnerzijds voorwaardelijk incidentaal appel ingesteld onder aanvoering van een grief, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd – zakelijk weergegeven - dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, voor zover nodig met verbetering van het dictum als voorwaardelijk gevorderd en met veroordeling van [ Appellanten ] in de kosten van deze instantie, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
[ Appellanten ] hebben in het voorwaardelijk incidenteel appel geantwoord en geconcludeerd tot afwijzing, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 23 december 2010 onder “vaststaande feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Tegen een deel van deze feiten (onder 1, 2, 3, 5 en 6) is grief 2 van [ Appellanten ] gericht. Voor zover relevant, zal het hof hiermee in het onderstaande rekening houden. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan, aangevuld met feiten die in hoger beroep eveneens als gesteld en niet (voldoende gemotiveerd) betwist zijn komen vast te staan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1 [ Geïntimeerde ] is rechthebbende op het appartementsrecht aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ](hierna: de woning). Hij heeft de woning tot 1 juli 2009 bewoond.
3.1.2 In verband met een voorgenomen trektocht per motor door Midden- en Zuid-Amerika heeft [ Geïntimeerde ] de mogelijkheid onderzocht van tijdelijke verhuur van zijn woning.
3.1.3 De Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam heeft zijn goedkeuring verleend aan een door [ Geïntimeerde ] te sluiten overeenkomst tot huisbewaring tegen een vergoeding van € 1.595,- per maand in totaal, voor de periode 1 juni 2009 tot 30 mei 2011.
3.1.4 Door bemiddeling van Rots-Vast Groep (hierna: RVG) en na een door RVG op internet geplaatste advertentie heeft [ Geïntimeerde ] per 1 juli 2009 de woning verhuurd aan [ Appellanten ], die afkomstig zijn uit het buitenland.
3.1.5 Tussen partijen is een overeenkomst met opschrift “tijdelijke huurovereenkomst woonruimte” gesloten voor een periode van één jaar, ingaande 1 juli 2009 (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:
Duur, verlenging en opzegging
(…)
3.2 Dit is een overeenkomst voor bepaalde tijd. Na de einddatum is er een verlenging mogelijk van maximaal 11 maanden. (zie art 10)
(…)
Bijzondere bepalingen
10.1 Verhuurder maakt voor de periode van 01-07-2009 tot en met 30-06-2010 vanwege privé redenen (verblijf elders/buitenland of i.v.m. werk) geen gebruik van het gehuurde, maar acht het i.v.m mogelijke schade door brand, braak en leegstand beter het gehuurde tijdelijk te verhuren aan huurder.
10.2 Verhuurder kan alleen voor de voorgenoemde periode een huurovereenkomst met de huurder sluiten welke naar haar aard kort van duur is als bedoeld in art. 7:274 e lid 1 sub b BW voor de periode 01-07-2009 tot en met 30-06-2010, op welk laatstgenoemd tijdstip de verhuurder dit perceel wederom ter beschikking dient te hebben met welk feit de huurder bekend is tenzij verhuurder en huurder overeenkomen om deze overeenkomst te verlengen.
10.3 Huurder verklaart door ondertekening van dit contract een overeenkomst naar zijn aard kort van duur, als bedoeld in art. 7:274 e lid 1 sub b BW, te hebben gesloten, hetgeen inhoudt dat de huurder het onderhavig bewoonde perceel uiterlijk per 30-06-2010 deugdelijk zal verlaten en ontruimen, tenzij huurder en verhuurder overeen zijn gekomen dat de overeenkomst verlengd mag worden, en de huurder geen recht kan doen gelden op huurbescherming.
10.4 Ondergetekenden verklaren en stellen vast dat de verhuurder tot bewoner van het object genoemd in art. 1 lid Pro 1) zelf de vorige bewoner van het gehuurde is en dat het gehuurde na afloop van de in artikel 3. omschreven bepaalde tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan, weer wil en zal betrekken tenzij er overeen is gekomen dat deze overeenkomst verlengd wordt.
10.5 Tussentijds beëindiging van de huurovereenkomst is niet mogelijk. Met uitzondering van 10.6.
10.6 Deze overeenkomst is, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden tussentijds door de verhuurder, en met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden tussentijds door de huurder opzegbaar, uitsluitend in geval van force majeur of dringend eigen gebruik. Hieronder wordt mede begrepen een uitwijzing, een voortijdige terugkeer indien de politieke of werk situatie dit billijkt alsmede ziekte en overlijden.
3.1.6 In artikel 4.4 en artikel 6 van Pro de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [ Appellanten ] maandelijks een bedrag betalen van € 1.495,-, dat is opgebouwd uit:
1. de huurprijs van € 980,-;
2. stoffering en meubilering ad € 250,-;
3. voorschot leveringen en diensten ad € 265,- (water € 13,-; internet € 40,-; gem. belastingen € 50,-; UPC € 17,-; gas/electriciteit € 60,-; verzekeringen € 15,-; VVE € 70,-);
waarbij de onder 2 en 3 vermelde posten gezamenlijk worden aangeduid als voorschotbedrag servicekosten.
3.1.7 [ Appellanten ] hebben op 29 juli 2009 de Huurcommissie gevraagd een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten te verlagen.
3.1.8 Op 21 december 2009 heeft de Huurcommissie per 1 juli 2009 een huurprijs van € 575,43 per maand redelijk geacht en het voorschotbedrag voor servicekosten per 1 augustus 2009 vastgesteld op € 314,95 (in plaats van € 515,-) per maand.
3.1.9 Bij brief van 4 januari 2010 heeft QR Incasso als gemachtigde van [ Geïntimeerde ] aan de advocaat van [ Appellanten ] het volgende bericht:
“Naar aanleiding van ons kort overleg van heden bevestig ik hierbij hetgeen wat wij hebben besproken:
1. [ Geïntimeerde ] gaat actief op zoek naar een vervangende woonruimte voor [ Appellante sub 1 ].
2. [ Appellante sub 1 ] betaalt hetgeen door de huurcommissie voorlopig is vastgesteld aan huur en servicekosten aan ons kantoor teneinde de schuld niet nodeloos verder te laten oplopen.
3. De vordering en gereserveerde gelden zullen nader worden uitgewerkt en onderling verrekend.(…)”
3.1.10 [ Appellanten ] hebben na afloop van de overeengekomen huurtermijn de woning verlaten.
3.2 [ Geïntimeerde ] heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van achterstallige huur, servicekosten en waarborgsom op basis van de in de huurovereenkomst genoemde bedragen, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten en gevorderd ontbonden te verklaren, althans te ontbinden de depotovereenkomst van 4 januari 2010 (zie procedure onder rolnummer CV 09-44566, hierna: zaak nr I).
3.2.1 Voorts heeft [ Geïntimeerde ] voor zover in hoger beroep van belang gevorderd – kort samengevat – primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (waardoor de bepalingen omtrent huurbescherming en huurprijsbescherming niet van toepassing zijn) en dat de overeengekomen huurprijs, waarborgsom en servicekosten als zodanig tussen partijen gelden, althans subsidiair de huurprijs en het voorschotbedrag servicekostenvast te stellen op een hoger bedrag dan door de Huurcommissie bepaald (zie procedure onder rolnummer CV 10-11963, hierna: zaak nr II). In beroep heeft [ Geïntimeerde ] deze vordering, waarop de kantonrechter in het bestreden eindvonnis niet heeft beslist, voorwaardelijk ingesteld.
3.2.[ Appellanten ] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd en in reconventie gevorderd – kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang – een verklaring voor recht dat de huurprijs en het voorschot voor servicekosten het bedrag belopen zoals door de Huurcommissie is vastgesteld en zoals partijen op 4 januari 2010 zijn overeengekomen.
3.2.3 De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis, waarbij de beide zaken gevoegd zijn behandeld, de vorderingen van [ Geïntimeerde ] in zaak I toegewezen, de reconventionele vorderingen van [ Appellanten ] in beide zaken afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Daartoe heeft de kantonrechter – kort samengevat - overwogen dat de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro en [ Appellanten ] zich niet kunnen beroepen op huur- en huurprijsbescherming (zie tussenvonnis r.o. 15 t/m 23) zodat de afrekening tussen partijen dient te geschieden op basis van hetgeen zij bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen (zie eindvonnis r.o. 5). Daartegen zijn de grieven van [ Appellanten ] gericht.
Nietigheid appeldagvaarding
3.3 Alvorens aan een inhoudelijke beoordeling toe te komen, dient het hof te beslissen op het door [ Geïntimeerde ] gedane beroep op nietigheid van de appeldagvaarding. Volgens [ Geïntimeerde ] is de in de appeldagvaarding vermelde woonplaats Amsterdam als woonplaats van [ Appellanten ] niet juist en daarmee in strijd met het bepaalde in de artikelen 45 en 111 Rv, hetgeen ingevolge artikel 120 Rv Pro nietigheid meebrengt.
Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [ Geïntimeerde ] uittreksels overgelegd uit de gemeentelijke basisadministratie, waaruit blijkt dat [ Appellanten ] met onbekende bestemming uit Amsterdam zijn vertrokken, terwijl in de appeldagvaarding Amsterdam als woonplaats is vermeld. Door deze opstelling en proceshouding van [ Appellanten ] wordt [ Geïntimeerde ] ernstig en onredelijk in zijn belangen geschaad, omdat het voor hem onmogelijk is het bij voorraad uitvoerbaar verklaarde vonnis te executeren en dit ook valt te verwachten voor de procedure in hoger beroep. Nu voor hem ingevolge het bepaalde in de artikelen 224 en 353 Rv de weg is afgesneden zekerheidsstelling van [ Appellanten ] te vorderen voor de proceskosten, rest louter beroep op nietigheid van de appeldagvaarding, aldus nog steeds [ Geïntimeerde ].
3.3.1 Op grond van hetgeen [ Geïntimeerde ] heeft aangevoerd en [ Appellanten ] niet gemotiveerd hebben betwist, is het hof van oordeel dat [ Geïntimeerde ] onredelijk is benadeeld door het ontbreken in de appeldagvaarding van de – juiste - woonplaats van [ Appellanten ] Door hun woonplaats niet bekend te maken, bemoeilijken [ Appellanten ] [ Geïntimeerde ] immers de mogelijkheid tot executie van het vonnis en tot verhaal van op hun vallende proceskosten.
3.3.2 Het hof stelt [ Appellanten ] in de gelegenheid bij (antwoord)akte als hierna te melden alsnog hun woonplaats bekend te maken. Als zij dat nalaten, zal het hof daaraan de gevolgen verbinden die het geraden acht.
Principaal appel
3.4 Tegen de kwalificatie van de huurovereenkomst, de daarop gebaseerde toewijzing van de vorderingen van [ Geïntimeerde ] en afwijzing van de vorderingen van [ Appellanten ] door de kantonrechter zijn de grieven 1 en 3 t/m 8 van [ Appellanten ] gericht. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4.1 Voor zover de grieven zijn gericht tegen toewijzing van de vorderingen van [ Geïntimeerde ] in zaak nr II (vaststelling huurprijs) stelt [ Geïntimeerde ] zich op het standpunt dat [ Appellanten ] in hun beroep niet-ontvankelijk zijn. Ter onderbouwing daarvan voert hij aan dat zijn vordering tot vaststelling van de huurprijs is gebaseerd op artikel 7:262 BW Pro, waarvan lid 2 bepaalt dat tegen een beslissing krachtens dit artikel geen hoger beroep openstaat. [ Appellanten ] hebben niet onderbouwd waarom dit appelverbod doorbroken zou moeten worden, aldus [ Geïntimeerde ].
3.4.2 Dit standpunt wordt verworpen. Het hoger beroep richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst een overeenkomst is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro en derhalve de huurprijzenwet woonruimte niet van toepassing is. Tegen een dergelijke beslissing is hoger beroep niet uitgesloten, omdat daarmee erover wordt geklaagd dat de huurprijswetgeving ten onrechte buiten toepassing is gelaten.
3.4.3 Met betrekking tot de kwalificatie van de huurovereenkomst overweegt het hof als volgt.
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd. De vraag die partijen verdeeld houdt is of de huurovereenkomst (tevens) moet worden beschouwd als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro, welk standpunt [ Geïntimeerde ] inneemt en door de kantonrechter is gehonoreerd. Anders dan de kantonrechter beantwoordt het hof deze vraag ontkennend. Daarbij stelt het hof voorop dat voor deze categorie huurovereenkomsten het wettelijk stelsel van huur- en huurprijsbescherming niet van toepassing is, welk verstrekkend gevolg met zich brengt dat artikel 7:232 lid 2 BW Pro restrictief moet worden uitgelegd.
3.4.4 De kantonrechter heeft zijn kwalificatie van de huurovereenkomst als naar zijn aard van korte duur doen steunen op de volgende overwegingen. De overeenkomst strekte ertoe dat [ Geïntimeerde ] de woning zou verhuren voor de duur van zijn reis door Midden- en Zuid-Amerika. Buiten discussie is dat [ Geïntimeerde ] de inboedel en stoffering ongewijzigd aan [ Appellanten ] ter beschikking heeft gesteld. [ Appellanten ] hebben niet weerspoken dat het bedrag dat [ Geïntimeerde ] hun in rekening voor het gebruik van de woning in rekening heeft gebracht nagenoeg gelijk is aan de kosten die hij zelf aan de woning heeft. [ Appellanten ] moeten hebben beseft dat het om tijdelijk gebruik ging, omdat het contract daarover geen onduidelijkheid liet bestaan en zij zich hadden opgegeven op een wachtlijst voor huisbewaring en voorafgaand aan de onderhavige overeenkomst ook een huisbewaringsovereenkomst hadden gesloten.
3.4.5 Met hun grieven 2 en 3 komen [ Appellanten ] op tegen de gegevens waarop de kantonrechter zijn kwalificatie heeft gebaseerd. Zij betwisten niet zozeer dat die gegevens juist zijn, maar zij bestrijden daarvan op de hoogte te zijn geweest. Zij benadrukken dat partijen elkaar voorafgaand aan de overeenkomst niet kenden en de overeenkomst tot stand is gekomen via een aanbod op internet. Zij kenden de subjectieve omstandigheden van [ Geïntimeerde ] niet en dat gold ook omgekeerd. Zij waren geen huisbewaarders, maar bewoners van Amsterdam die op grond van de inhoud van de huurovereenkomst erop mochten vertrouwen dat zij een huurovereenkomst hadden met een diplomatenclausule, maar ook met huur- en huurprijsbescherming, aldus [ Appellanten ]
3.4.6 [ Geïntimeerde ] heeft gesteld dat hij [ Appellanten ] voorafgaand aan de ondertekening van het huurcontract heeft verteld over de bedoeling van de huisbewaring en zijn geplande reis door Midden- en Zuid-Amerika. Die omstandigheden zijn echter onvoldoende voor de conclusie dat het gaat om huur die naar zijn aard van korte duur is. Een verblijf van een jaar in het buitenland is bij uitstek het soort situatie waarvoor de wetgever artikel 7:274 lid 1 sub b BW Pro heeft bedoeld, een bepaling waarnaar in de overeenkomst ook meermalen is verwezen. De redactie van de leden 2, 3 en 4 van artikel 10 van Pro de huurovereenkomst lijkt ook op de vereisten van artikel 7:274 lid 1 sub b BW Pro te zijn afgestemd. Dat [ Appellanten ] op de hoogte waren van bijzondere omstandigheden aan de zijde [ Geïntimeerde ] die wel de conclusie zouden kunnen wettigen dat de huur naar zijn aard van korte duur was, is gesteld noch gebleken, evenmin als is gesteld of gebleken dat [ Geïntimeerde ] van zijn kant op de hoogte was van de bijzonderheden aan de zijde van [ Appellanten ]
3.4.7 De term “huisbewaring” heeft geen duidelijke, vastomlijnde betekenis, zodat aan de omstandigheid dat die term is gebezigd in het aanbod op internet geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Daar komt bij dat de hoogte van de door [ Geïntimeerde ] gevraagde vergoeding eerder doet denken aan gewone verhuur, aangezien het kennelijk met name de bedoeling was van [ Geïntimeerde ] om uit de kosten te komen (en zo zijn reis naar Amerika mogelijk te maken), veeleer dan dat hij de woning in veilige handen wilde achterlaten.
3.4.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [ Appellanten ] op grond van de inhoud van de overeenkomst en hetgeen zij omtrent de situatie van [ Geïntimeerde ] wisten erop mochten vertrouwen een gewone huurovereenkomst te hebben gesloten, zij het met een zogenaamde diplomatenclausule. De grieven 1 en 3 tot en met 8 van [ Appellanten ] slagen derhalve. Dit betekent dat tussen partijen niet gelden de huurprijs en het voorschotbedrag servicekosten zoals in de huurovereenkomst overeengekomen, maar aan [ Appellanten ] een beroep op (huur- en) huurprijsbescherming toekomt. Voor zover [ Appellanten ] in deze grieven een beroep doen op hetgeen partijen op 4 januari 2010 zijn overeengekomen, kan het hof hieraan voorbijgaan aangezien [ Appellanten ] zich gebonden achten aan de huurprijs en het voorschot voor servicekosten zoals door de Huurcommissie vastgesteld (zie 3.2.2).
3.5 Grief 9 is gericht tegen toewijzing door de kantonrechter van de door [ Geïntimeerde ] gevorderde bedragen, waaronder betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Het hof houdt deze grief aan, in afwachting van de uitkomst van het voorwaardelijk incidenteel appel.
3.6 Grief 10 is een veeggrief en mist zelfstandige betekenis.
Voorwaardelijk incidenteel appel
3.7 Aangezien het slagen van de grieven 1 en 3 t/m 8 met zich meebrengt dat tussen partijen niet gelden de huurprijs en het voorschotbedrag servicekosten zoals in de huurovereenkomst overeengekomen, dient het hof het voorwaardelijk incidenteel beroep van [ Geïntimeerde ] te beoordelen als hiervoor in 3.2.1 weergegeven. Het aldaar primair gevorderde wordt verworpen aangezien die vordering is gebaseerd op het hiervoor door het hof onjuist geoordeelde standpunt dat de huurovereenkomst tussen partijen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro.
3.7.1 Met betrekking tot de subsidiaire vordering stelt het hof [ Geïntimeerde ] in de gelegenheid zich uit te laten over het bedrag dat [ Appellanten ] hem nog verschuldigd is, uitgaande van de berekening/puntenwaardering voor de woning door de Huurcommissie die een maximaal redelijke huurprijs oplevert van € 575,43 en een voorschotbedrag servicekosten van € 314,95 per maand. Het standpunt van [ Geïntimeerde ] dat de puntenwaardering voor de woning uitkomt op 136 punten en de huurprijs op € 603,53 per maand (in plaats van 127 punten en een huurprijs van € 575,43 zoals de Huurcommissie heeft bepaald) is door hem onvoldoende gemotiveerd.
3.7.2 Ten aanzien van het voorschotbedrag servicekosten heeft [ Geïntimeerde ] onvoldoende onderbouwd waarom dit een bedrag van € 515,- per maand zou moeten zijn en niet het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 314,95 per maand. Derhalve geldt het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 314,95 per maand.
4. Slotsom
In verband met het slagen van de grieven 1 en 3 t/m 8 in samenhang met het voorwaardelijk incidenteel appel dient [ Geïntimeerde ] zich bij akte uit te laten als hierna te melden. In hun antwoordakte dienen [ Appellanten ] hun woonplaats bekend te maken. Grief 9 wordt aangehouden en grief 10 mist zelfstandige betekenis.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. Beslissing
Het hof:
verwijst de verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 9 oktober 2012 voor het nemen van een akte aan de zijde van [ Geïntimeerde ] tot het hiervoor onder 3.7.1 omschreven doel;
bepaalt dat [ Appellanten ] hierop bij antwoordakte mogen reageren, waarbij zij tevens in de gelegenheid worden gesteld alsnog hun woonplaats bekend te maken als hiervoor onder 3.3.2 overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken op 11 september
2012 door de rolraadsheer.