Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00655
18 oktober 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/6538 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is met dagtekening 31 januari 2010 voor het jaar 2010 een waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) afgegeven waarbij de waarde van de hierna te vermelden onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009 is vastgesteld op € 1.863.500. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt, berekend naar dezelfde waarde. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. Bij uitspraak van 27 oktober 2010 heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 1.662.500 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 11 juli 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard, de inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1,90 en de inspecteur gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 te vergoeden.
1.3. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 16 augustus 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.5. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting van 10 mei 2012 heeft het Hof aanleiding gezien de zaak te heropenen, waarvan partijen mededeling is gedaan bij brieven van 20 augustus 2012.
Vervolgens heeft een briefwisseling van/met partijen plaatsgevonden, bestaande uit de volgende onderdelen:
- brief van 23 augustus 2012 met bijlagen van de heffingsambtenaar;
- brief van 29 augustus 2012 van het Hof aan belanghebbende met bijlage;
- faxbericht van 12 september 2012 van belanghebbende, bevattende een verzoek om uitstel;
- faxbericht van 13 september 2012 van het Hof aan belanghebbende, bevattende verlening van uitstel;
- brief van 28 september 2012 van belanghebbende;
- brief van 1 oktober 2012 met bijlage van het Hof aan de heffingsambtenaar;
- brief van 1 oktober 2012 van het Hof aan belanghebbende met als bijlage de brief van 20 augustus 2012 aan de heffingsambtenaar;
- bericht van 1 oktober 2012 van belanghebbende;
- brief van 10 oktober 2012 van de heffingsambtenaar;
- brieven van 16 oktober 2012 van het Hof aan partijen.
1.6. Partijen hebben bij hun brieven van respectievelijk 1 oktober en 10 oktober 2012 toestemming verleend zonder nadere zitting op het hoger beroep te beslissen.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares van de woning gelegen aan de A-straat 0 te P (hierna: de woning).
2.2. De woning, een herenhuis, heeft twee voordeuren. De woning is niet gesplitst en bestaat uit een souterrain, de begane grond, drie verdiepingen en een zolder. De oppervlakte van de woning bedraagt 383 m² en de oppervlakte van het perceel bedraagt 214 m². De woning is gelegen tussen twee hoekwoningen. De hoekwoning, A-straat 1, is gesplitst in nr. 1 H (souterrain, begane grond en eerste verdieping) en nr. 1 boven (derde, vierde verdieping en zolder).
2.3.1. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een op 9 mei 2011 opgestelde reactie van taxateur B overgelegd, in welke reactie wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van € 1.662.500. In de reactie worden de verkoopgegevens vermeld van vier in P gelegen panden, te weten de gehele herenhuizen gelegen aan de C-straat 0 (verkoop 1), de D-straat 0 (verkoop 2) en de E-straat 0 (verkoop 3) en het herenhuis/stapelwoning gelegen aan de A-straat 1 H (verkoop 4).
2.3.2. In het bij genoemde reactie gevoegde ‘Overzicht taxatiewaarden’ is onder meer vermeld, waarbij onder ‘object’ dient te worden verstaan ‘de woning’:
“Eenheden
Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3 Verkoop 4
Woningdeel A 383 280 355 248 360
Kaveldeel A 214 266 408 121 0
Toegekend Kaveldeel 0 0 0 0 372
Taxatiewaarde per eenheid
Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3 Verkoop 4 gem
Woningdeel A 3.550 7.030 8.531 5.386 3.750 6.174
Kaveldeel A 1.379 1.523 1.523 1.523 0
Toegekend Kaveldeel 0 0 0 0 1.379
Totalen
Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3 Verkoop 4
Woningdeel A 1.359.650 1.968.448 3.028.616 1.335.717 1.350.012
Kaveldeel A 295.106 405.118 621.384 184.283 0
Toegekend Kaveldeel 0 0 0 0 512.988
Zolder 8.000 8.000 0 0 0
Schuur 0 4.000 0 0 0
Kelder 0 6.000 0 0 0
Totaal 1.662.756 2.391.566 3.650.000 1.497.263 1.863.000
Totaal (afgerond) 1.662.500 2.391.500 3.650.000 1.497.000 1.863.000
Transactiedatum (…) (…) (…) (…)
Transactieprijs 2.350.000 3.650.000 1.520.000 1.700.000
Erfpachtcorrectie 41.566 0 0 0
Gecorr. transactieprijs 2.391.566 3.650.000 1.520.000 1.700.000
Gecorr. transactieprijs (1/1/2009) 2.403.500 3.675.000 1.538.500 1.863.000
In het waardeoverzicht is de verkoop voor A-straat 1 H opgenomen. Het betreft hier echter wel een stapelwoning in plaats van een gehele woning. Om een waardevergelijking mogelijk te maken is een kavel toegekend, deze is opgebouwd uit de tuin + ½ van de ondergrond van de woning.”
2.4. Aan de overzijde van de straat zijn op het dak van het pand aan de A-straat 2, recht tegenover de woning van belanghebbende, (…) UMTS-telefoniezendmasten (hierna: de zendmasten) geplaatst.
2.5. Tot de gedingstukken behoort een afschrift van de akte van levering, afkomstig van het Kadaster. Hierin is vermeld dat de koopprijs van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het souterrain met tuin en schuur, de parterre en de eerste verdieping in het gebouw, plaatselijk bekend A-straat 1, P, € 1.700.000 bedraagt.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarbij zij – voor zover van belang – heeft overwogen:
“4.2. Verweerder (Hof: de heffingsambtenaar) heeft zich bij de bepaling van de waarde van de woning gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten genoemd in het overzicht taxatiewaarden, vermeld onder 2.3. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ. De rechtbank overweegt dat het object A-straat 1 H niet als vergelijkingsobject kan dienen aangezien dit object een stapelwoning op de begane grond betreft, terwijl de woning van eiseres (Hof: belanghebbende) uit een beneden- en bovenverdieping bestaat. Bovendien is het object A-straat 1 H in tegenstelling tot de woning gesplitst. Het verkoopcijfer kan dan ook niet zondermeer als maatstaf voor de waarde van de woning dienen.
Wat betreft de overige objecten is de rechtbank van oordeel dat deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Zij zijn rond de waardepeildatum verkocht, gelegen in de nabijheid van de woning en komen qua type overeen met de woning. De verkoopprijzen van deze objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft, gelet op de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten (€ 6.982) ten opzichte van de prijs per m² van de woning (€ 3.550) aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, zoals verschillen in oppervlakte woningdeel, ligging en uitstraling, voldoende rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woning.
4.4. Eiseres heeft geklaagd over de door verweerder in zijn taxatieverslag opgevoerde objecten F-straat 0, G-straat 0 en 1. De rechtbank overweegt hierover dat nu verweerder bedoelde objecten heeft laten vallen in de beroepsfase een bespreking van eiseres’ klachten met betrekking tot deze objecten achterwege kan blijven.
4.3. Eiseres heeft betoogd dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een UMTS-mast. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres ter zitting diverse stukken die gaan over het effect van UMTS-masten op de gezondheid voor de mens overgelegd.
Verweerder heeft betoogd dat de ligging nabij een UMTS-mast geen invloed heeft op de waarde van de woning. Ter motivering van zijn standpunt heeft verweerder verwezen naar het “Waardeoverzicht II verkopen met en zonder invloed zendmast” vermeld onder 2.3.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging nabij een UMTS-mast niet van invloed is op de waarde van de woning. Daarnaast merkt de rechtbank nog op dat voor zover uit de door eiseres overgelegde stukken blijkt dat een UMTS-mast schadelijk is voor de gezondheid dit nog niet wil zeggen dat de ligging van een woning naast een dergelijke mast een waardedrukkende invloed heeft op de woning. Dit laatste is in ieder geval niet gebleken uit de door eiseres overgelegde stukken. Gelet hierop acht de rechtbank de stelling van eiseres niet aannemelijk.”
4. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Onder de waarde in het economische verkeer dient te worden verstaan de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.
5.2. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de woning een waarde heeft van € 1.662.500. De bewijslast dat deze waarde niet te hoog is, rust op de heffingsambtenaar.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het onder 2.3.2 weergegeven overzicht. Het Hof is van oordeel dat de in dit overzicht vermelde woningen wat betreft bouwjaar, ligging, inhoud en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen kunnen daarom ter ondersteuning van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde dienen.
5.3. Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 1.350.000. Zij verwijst naar de verkoopprijs van de naastgelegen woning A-straat 1 H. Deze woning is volgens belanghebbende in 2009 verkocht voor € 1.500.000. Voorts heeft deze woning een tuin achter en aan de zijkant. Ook is de woning volgens belanghebbende veel breder dan haar woning.
5.4. Uit de akte van levering, als bedoeld in 2.5 van de feiten, blijkt dat de woning A-straat 1 H is verkocht voor € 1.700.000. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning van belanghebbende met behulp van de verkoopprijs van A-straat 1 H aannemelijk heeft gemaakt. Weliswaar is de woning A-straat 1 H breder dan de woning van belanghebbende en heeft de woning aan de zijkant een tuin en is de tuin aan de achterkant groter, maar dit neemt niet weg dat van deze woning alleen de begane grond (met souterrain) en eerste verdieping zijn verkocht. De woning van belanghebbende omvat alle verdiepingen, dat wil zeggen ook de derde en vierde verdieping alsmede de zolder. Verder is de woning van belanghebbende 23 m2 groter dan de woning A-straat 1 H. De in de reactie van de taxateur toegekende waarde per vierkante meter voor de woning van belanghebbende van € 3.550 is, gelet op de waarde die gemiddeld per vierkante meter aan de woning A-straat 1 H en de andere vergelijkingsobjecten is toegekend, niet te hoog. Ook het bedrag dat aan de kavel van belanghebbende is toegekend, is in vergelijking met de waarde die is toegekend aan de vergelijkingsobjecten (verkopen 1, 2 en 3) niet te hoog. Het Hof is van oordeel dat hierin mede tot uitdrukking komt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de woning van belanghebbende en de drie hiervoor bedoelde vergelijkingsobjecten.
5.5. Belanghebbende heeft ter zitting gewezen op het verschil in de prijs per vierkante meter voor het kaveldeel van A-straat 3 H, dat op € 520 per vierkante meter is gesteld, terwijl voor de woning van belanghebbende en voor A-straat 1 H wordt uitgegaan van € 1.379. Het Hof is van oordeel dat op basis van dit verschil niet kan worden geoordeeld dat de waarde van de woning door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Het door belanghebbende ter zitting overgelegde overzicht waarin de gegevens voor A-straat 3 H zijn vermeld, heeft betrekking op een andere waardepeildatum, te weten 1 januari 2008. Deze gegevens kunnen daarom niet worden gehanteerd voor de onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009.
5.6. Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar ten onrechte voor de woning A-straat 1 H een oppervlakte in aanmerking heeft genomen van 372 m2 in plaats van de in de akte van levering vermelde 448 m2. De heffingambtenaar heeft in dit verband verklaard dat de oppervlakte van 372 m2 is gehanteerd om een vergelijking mogelijk te maken met de woning van belanghebbende. A-straat 1 H bestaat, in tegenstelling tot de woning van belanghebbende, alleen uit de begane grond (met souterrain) en de eerste verdieping. Bij de taxatie is er daarom vanuit gegaan dat een deel van de grond waarop de woning is gebouwd, moet worden toegerekend aan de bovenwoning. Aan A-straat 1 H is de oppervlakte van de gehele tuin en de helft van de ondergrond van de woning toegerekend. Het Hof is van oordeel dat hierin geen reden kan worden gevonden om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar onderbouwde waarde van de woning van belanghebbende niet aannemelijk is.
5.7. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld in verband met de aanwezigheid van zendmasten op de woning aan de overzijde van de A-straat, merkt het Hof op dat met deze omstandigheid, zo hiervan een waardevermindering uitgaat, rekening is gehouden doordat de woning is vergeleken met de woning A-straat 1 H. In de transactieprijs van deze woning is de eventuele waardevermindering als gevolg van de aanwezigheid van zendmasten verdisconteerd. Het Hof ziet daarom geen reden voor een verlaging van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde in verband met de aanwezigheid van de zendmasten.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat als griffier. De beslissing is op 18 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.