Uitspraak
17 juli 2012 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat: mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
de stichting
STICHTING WONINGCORPORATIES HET GOOI EN OMSTREKEN,
gevestigd te Hilversum,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. T. de Nijs te Woerden.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 14 februari 2012 is appellant, [appellant], onder aanvoering van drie grieven in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum (hierna: de kantonrechter) van 16 november 2011, in deze zaak onder kenmerk CV 11-3093 gewezen tussen hem als gedaagde en geïntimeerde, de Stichting, als eiseres. Hij vordert dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de Stichting zal afwijzen en haar zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.
Op de rol van 28 februari 2012 heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.
Bij memorie heeft de Stichting de grieven bestreden, een bewijsaanbod gedaan en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van (naar het hof begrijpt) het geding in hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Die feiten, voor zover in hoger beroep van belang, behelzen, kort weergegeven, het navolgende.
i. [appellant] huurt sinds 3 maart 2008 van de Stichting, een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van Pro de Woningwet, een driekamerflat op de begane grond aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
ii. Op grond van artikel 7.4 van de toepasselijke algemene voorwaarden is de huurder verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te bewonen en daarin zijn hoofdverblijf te hebben. Op grond van artikel 7.5 van de voorwaarden is het de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
iii. Op 1 maart 2010 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de Stichting en [appellant] naar aanleiding van een anonieme melding dat [appellant] niet meer in de woning zou wonen en die zou onderverhuren aan een derde. Tijdens dat gesprek heeft [appellant] toegezegd dat de vriend en diens familie die hij naar eigen zeggen een deel van de woning in gebruik had gegeven, vóór 15 maart 2010 de woning zouden verlaten. Ook heeft hij toen toegezegd dat hij de woning nooit meer zonder toestemming van de Stichting zou onderverhuren dan wel geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik zou geven.
iv. Op 2 maart 2011 is de politie binnengevallen in de woning naar aanleiding van een melding over gillen en schreeuwen en het geluid van het afgaan van een pistool. Blijkens een daarvan opgemaakt verslag heeft [appellant] bij die gelegenheid aan de politie de toegangssleutel overhandigd, waarna bleek dat de deur van binnenuit op de knip was gedaan. Na het forceren van de toegangsdeur trof de politie in de woning drie Bulgaren aan. In de woonkamer stonden alleen een kleine eettafel met vier stoelen, de twee slaapkamers waren voorzien van in totaal drie matrassen en een aantal grote tassen en een koffer met kleding. Geconstateerd werd voorts dat de watermeter en de elektriciteitsmeter onklaar waren gemaakt en dat de bekabeling van de elektriciteit buiten de meterkast was omgeleid.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vordert de Stichting ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [appellant]. Aan deze vorderingen legt de Stichting ten grondslag dat [appellant] zich niet als goed huurder heeft gedragen door in strijd met de huurovereenkomst de woning gedurende geruime tijd niet zelf te bewonen, daarin niet zijn hoofdverblijf te hebben en de woning onder te verhuren, dan wel in gebruik te geven aan derden. Na verweer door [appellant] heeft de kantonrechter de vorderingen van de Stichting toegewezen op grond van zijn oordeel dat de tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet zo gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Tegen dit oordeel richten zich de grieven.
3.2 [appellant] heeft erkend dat hij twee keer in strijd met artikel 7.5 van de algemene voorwaarden zonder toestemming van de Stichting de woning in gebruik heeft gegeven aan derden. Dit handelen van [appellant] vormt een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurover¬eenkomst, die in beginsel grond geeft voor ontbinding van die overeenkomst, tenzij moet worden geoordeeld dat, mede gezien de overige omstandigheden van het geval, waaronder de wederzijdse belangen van partijen, de tekortkoming van zodanige aard of geringe betekenis is dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast van de omstandigheden die nopen tot het afwijzen van de vordering tot ontbinding rusten op [appellant].
3.3 [appellant] heeft aangevoerd dat hij wel degelijk steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, de woning slechts twee keer tijdens zijn vakantie kortdurend zonder winstoogmerk in gebruik heeft gegeven aan derden en geen weet heeft gehad van de aangebrach¬te wijzigingen aan de watermeter en de elektrici¬teits¬meter en -leidingen. Hij meent dat zijn tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zo gering is dat die de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt.
3.4 [appellant] beroept zich tevergeefs op de volgens hem korte duur van de perioden van gebruik door derden. Hij gaat immers voorbij aan het vaststaande feit dat aan het gebruik door derden beide keren een einde is gekomen door ingrijpen van buitenaf én zonder dat duidelijk is geworden hoe lang de derden reeds in de woning verbleven. Dat beide keren slechts een kortdurend verblijf in de woning is beoogd, blijkt uit niets. Integendeel, alles wijst erop dat de beoogde periode in ieder geval de eerste keer langer was dan de door [appellant] genoemde “twee tot drie weken”; vóór 22 februari 2010 had de Stichting al een tip ontvangen over onderverhuur van de woning, op 25 februari 2010 werden in de woning twee meisjes aangetroffen, die zeiden daar met hun ouders te wonen, welke term een zekere duurzaamheid suggereert, en per 15 maart 2010 is dat gebruik beëindigd. Maar ook in 2011 was niet evident dat het feitelijke en het beoogde verblijf van de Bulgaren in de woning van korte duur was. Nu [appellant] zich in deze heeft beperkt tot blote stellingen, waarvan hij ook geen bewijs heeft aangeboden, moet aan zijn betoog als onbewezen voorbij worden gegaan.
3.5 De ingebruikgeving van de woning aan derden moet [appellant] des te zwaarder worden aangerekend nu uit de feitelijke gang van zaken blijkt dat [appellant] onvoldoende controle heeft uitgeoefend over de wijze waarop de woning werd gebruikt. Beide keren verbleven personen in de woning die [appellant] niet eens van (achter)naam kende, terwijl in 2011 dat verblijf ook nog eens was geregeld door tussenkomst van een “kennis”. Aangenomen moet worden dat dit gebrek aan controle het ontstaan van de door de politie in de woning aangetroffen onwettige en onveilige situatie in de hand heeft gewerkt.
3.6 Door de woning aan derden in gebruik te geven handelde [appellant] niet alleen in strijd met de huurovereenkomst, maar de tweede keer ook, zoals de kantonrechter het terecht uitdrukte, in flagrante strijd met zijn eigen toezegging een jaar eerder. Het enkele feit dat [appellant] die toezegging heeft gedaan (en dan nog wel in een gesprek dat geheel was gewijd aan de eerdere ingebruik¬geving van de woning aan derden) brengt met zich dat [appellant] heeft moeten begrijpen dat die ingebruikgeving niet was toegestaan. Voorts heeft de Stichting in haar brief van dezelfde dag rechtsmaatregelen in het vooruitzicht als [appellant] de woning weer zonder toestemming aan een derde in gebruik zou geven. Dat een uitdrukkelijke vermelding in die brief van de contractuele grondslag van het verbod [appellant] van zijn latere handelen had kunnen weerhouden, zoals in de toelichting bij grief 1 wordt gesuggereerd, valt niet in te zien.
3.7 De Stichting heeft als toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van Pro de Woningwet een groot belang bij een juist gebruik van haar sociale huurwoningen. Onbevoegde ingebruik¬geving van de woning doet daaraan afbreuk. Hiertegenover staat het belang van [appellant] om de woning te kunnen blijven huren. Dat belang moet echter worden gerelativeerd, vanwege de herhaalde ingebruikgeving van de woning aan vreemden en vanwege de constatering dat de woning drie jaar na ingang van de huurovereenkomst nog steeds niet was gemeubileerd, afgezien van tafeltje met vier formica stoelen en drie matrassen. Zonder te hoeven treden in de vraag of [appellant] in het woning zijn hoofdverblijf had, kan worden vastgesteld dat hij in ieder geval een uiterst beperkt gebruik van de woning moet hebben gemaakt.
3.8 Al het voorgaande in aanmerking genomen kan niet worden geoordeeld dat de wanprestatie van [appellant] de ontbinding niet rechtvaardigt. Daarop lopen alle grieven stuk. Het bestreden vonnis moet daarom worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de Stichting gevallen, op € 666,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.M.M. Tillema en E.J.H. Schrage en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 17 juli 2012.