Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00349
16 augustus 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/778 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 563.053.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 8 februari 2010, de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 10 maart 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 april 2011 en aangevuld bij brief van 23 mei 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en aangevuld bij brief van 25 augustus 2011.
1.5. Belanghebbende heeft op 3 mei 2012 nadere stukken toegestuurd. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 mei 2012.
2. Feiten
2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
2.2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning die hij in 2001 heeft gekocht en die in 2002 aan hem geleverd is voor (omgerekend in euro’s) € 453.780. Het betreft een vrijstaande woonboerderij (stolpmodel) waarin belanghebbende na de aankoop een verbouwing heeft uitgevoerd.
2.3. De door de heffingsambtenaar in de schriftelijke stukken gepresenteerde gegevens van de woning en van de referentieobjecten luiden als volgt:
WOZ-object [a-straat] 17 te [Z]
Woning 1 1.336 m3 € 264,00 € 352.704,00
Berging/schuur vrijstaand 52 m2 € 17.451,00
Berging/schuur vrijstaand 66 m2 € 17.451,00
Grond 1.587 m2 € 109,61 € 173.957,00
Luifel 149 m2 € 10,00 € 1.490,00
WOZ-waarde € 563.053,00
Referentieobject [b-weg] 60 te [P]
Woning 943 m3 € 580,00 € 546.940,00
Dakkapellen 4 stuks € 7.920,00
Veranda € 2.500,00
Grond 1625 m2 € 107,31 € 174.375,00
WOZ-waarde € 731.735,00
Verkoopprijs 1 mei 2007 € 715.000,00
Referentieobject [d-straat] 192 te [Z]
Woning 1.031m3 € 561,60 € 579.000,00
Dakkapellen 2 stuks € 13.463,00
Garage vrijstaand 30 m2 € 12.465,00
Grond 1.238 m2 € 126,00 € 155.970,00
Gecorrigeerde (afgeronde) WOZ-waarde € 760.000,00
Verkoopprijs 4 november 2008 € 760.000,00
2.4. Belanghebbende heeft twee vergelijkingsobjecten genoemd.
Het vergelijkingsobject [d-straat] 179 heeft een inhoud van 1201 m3 en een perceel van 830 m2. Dit object is verkocht op 1 december 2008 voor € 477.500.
Het vergelijkingsobject [w-weg] 110 heeft een inhoud van 745 m3 en een perceel van 612 m2. Dit object is verkocht op 8 januari 2009 voor € 375.000.
In zijn brief van 3 mei 2012 heeft belanghebbende aanvullende referentiepanden genoemd en kort beschreven, verkocht in 2011 dan wel nog te koop staand.
2.5. Alle vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type bouwstijl (woon-/stolpboerderij) als de woning van belanghebbende.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken en de pleitnota’s is vermeld.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij voor zover van belang, als volgt overwogen. Belanghebbende wordt in deze overwegingen aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
3. Eiser heeft in zijn beroepschrift gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft hij erop gewezen dat voor het voorgaande belastingtijdvak 2005-2007 (Hof: -2006) de WOZ-waarde van zijn woning door tussenkomst van het Gerechtshof te Amsterdam is vastgesteld op € 480.000. Eiser stelt dat verweerder weigert zich te houden aan de uitspraak van het Gerechtshof. Uitgaande van de waarde zoals vastgesteld door het Gerechtshof en geïndexeerd naar de waardepeildatum is de waarde volgens eiser € 538.643. (….)
7.1. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.
Eerst ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat woonboerderijen vanwege de specifieke kenmerken praktisch gezien niet te vergelijken zijn. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt en is van oordeel dat de twee (Hof: door de heffingsambtenaar) genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. De referentiewoningen zijn net als eisers woning vrijstaande woonboerderijen met een aanzienlijke inhoud en een groot perceel, gelegen in kernen rondom [P]. Eiser heeft niet gesteld op grond van welke specifieke kenmerken zijn woning niet vergelijkbaar is met de referentiewoningen. Het is voorts niet noodzakelijk dat de woningen identiek zijn. De verkoopprijzen van de referentiewoningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
7.2. Aan eiser kan worden toegegeven dat verweerder slechts summier inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is afgeleid. Verweerder heeft in het verweerschrift weliswaar een toelichting gegeven op de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde, waarbij gebruik is gemaakt van een berekening met kubieke meterprijzen en vierkante meterprijzen, doch hiermee is door het ontbreken van een toelichting niet meteen inzichtelijk op welke wijze met (...) welke verschillen rekening is gehouden. Deze berekening is echter slechts een hulpmiddel, dat op zichzelf niet ter beoordeling staat.
7.3. Daarbij komt dat eiser tot de behandeling ter zitting geen gronden heeft aangevoerd die ertoe strekken dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen zijn woning en de referentiewoningen. De enkele verwijzing naar meergenoemde uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam is daartoe niet voldoende. Eiser heeft zich met verwijzing naar de uitspraak immers nadrukkelijk op het standpunt gesteld dat de in die uitspraak vastgestelde waarde als uitgangspunt moet dienen voor de onderhavige waardebepaling. Eiser heeft de geschilpunten die speelden in de zaak die diende voor het Gerechtshof direct noch indirect herhaald in de hier voorliggende zaak.
7.4. De rechtbank is op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting van oordeel dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen, waaronder het verschil in inhoud en perceelsgrootte.
De rechtbank baseert dit oordeel met name op het feit dat voor eisers woning een kubieke meterprijs is gehanteerd van € 264, terwijl voor [b-weg] 60 en [d-straat] 192 is uitgegaan van een kubieke meterprijs van respectievelijk € 580 en € 561. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat eiser geen toestemming heeft gegeven voor een inpandige opname en er veiligheidshalve van is uitgegaan dat de woonboerderij van eiser nog is voorzien van een zogeheten dars, dat is een grote ruimte voor hooiopslag. Indien een dars aanwezig is, is het aantal functionele kubieke meters in werkelijkheid kleiner en gelet daarop wordt door verweerder een lagere kubieke meterprijs gehanteerd. Bij woonboerderijen met een dars varieert de kubieke meterprijs van € 250 tot € 300. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat zijn woonboerderij niet (meer) is voorzien van een dars. Gelet hierop is de door verweerder gehanteerde kubieke meterprijs voor eisers woning van € 264 zeker niet te hoog. De rechtbank merkt hierbij op dat zij voorbij gaat aan eisers ter zitting ingenomen stelling dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste bouwtekening voor het berekenen van de inhoud van zijn woning. Niet alleen heeft eiser niet aangegeven wat onjuist is aan de door verweerder berekende inhoud en wat hiervan de betekenis is voor de vastgestelde waarde, ook dit punt is naar het oordeel van de rechtbank tardief.
De rechtbank stelt voorts vast dat de gehanteerde vierkante meterprijs voor eisers woning en de referentiewoningen zich laat verklaren door het hanteren van staffels.
Nu de aldus gehanteerde kubieke meterprijs reeds leidt tot een aanzienlijk verschil in waarde tussen eisers woning en de referentiewoningen en niet is gebleken dat er sprake is van verschillen tussen de woningen die een (nog) groter verschil in waarde rechtvaardigen, is de WOZ-waarde van eisers woning in zoverre niet te hoog vastgesteld.
7.5. Ter zitting heeft eiser gewezen op overlast die hij ondervindt en die de waarde van zijn woning zou drukken, zoals aangevoerd in de procedure naar aanleiding van de WOZ-waarde voor het belastingtijdvak 2005-2007 (Hof: -2006). Verweerder heeft weersproken dat er sprake is van overlast die zou moeten leiden tot een lagere WOZ-waarde.
Daargelaten het feit dat eiser ook dit eerst ter zitting heeft aangevoerd, zodat verweerder hiermee geen rekening heeft kunnen houden in de uitspraak op bezwaar en hier ook hangende beroep niet op heeft kunnen reageren, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat de gestelde overlast moet leiden tot een lagere waarde. Zoals hiervoor reeds is overwogen is er al sprake van een aanzienlijk verschil in waarde tussen eisers woning en de referentiewoningen die in ieder geval niet wordt gerechtvaardigd door de aanwezigheid van een dars in de woonboerderij van eiser. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het verschil in verband met de gestelde overlast nog groter zou moeten zijn. Voorts kan het argument van eiser dat in procedure over de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2005-2007 (Hof: 2006) ook een vergelijking werd gemaakt met [d-straat] 192 en toen wel werd uitgegaan van een waardedrukkend effect hem evenmin baten. Verweerder baseerde zich in die procedure niet alleen op een andere verkooptransactie van bedoelde woning, doch ook was de waarde van eisers woning in die procedure hoger vastgesteld dan de verkoopprijs van [d-straat] 192 en nu (ruim € 200.000) lager.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uitspraak van het Hof Amsterdam over de waarde van de woning voor het tijdvak 2005-2006 (waardepeildatum 1 januari 2003) moet volgen en deze waarde voor iedere volgende waardepeildatum zou moeten indexeren. Hierover heeft de rechtbank in onderdeel 5 van haar uitspraak terecht geoordeeld dat de door belanghebbende voorgestane methode van indexatie niet in overeenstemming is met de systematiek van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar is op basis van de Wet WOZ gehouden om de jaarlijks vast te stellen waarde van de woning waar mogelijk te baseren op verkooptransacties van rond de waardepeildatum van vergelijkbare woningen. Hij kan de waarde in beginsel niet onderbouwen door aan te sluiten bij een indexatie van een eerder vastgestelde waarde. Dit brengt mee dat belanghebbende ter onderbouwing van een lagere waarde dan de vastgestelde waarde niet zonder meer met succes een beroep kan doen op de waarde die in een voorgaande procedure over het tijdvak 2005-2006 is vastgesteld. Anders dan belanghebbende stelt kan de uitkomst van een eerdere procedure geen vertrouwen wekken dat die uitkomst ook voor een later jaar bepalend is. Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen specifieke uitlating in die zin gedaan.
5.2. Het is aan de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof zijn de objecten die de heffingsambtenaar heeft opgevoerd ter ondersteuning van de taxatie voldoende vergelijkbaar met de woning. De overwegingen in onderdeel 7.1-4 van de uitspraak van de rechtbank met betrekking tot de vergelijkingspanden [b-weg] 60 en [d-straat] 192 acht het Hof juist en het Hof maakt deze tot de zijne.
5.3. Het Hof constateert dat de door de heffingsambtenaar aan de woning van belanghebbende toegekende waarde van € 264 per m3 minder dan de helft bedraagt van de waarde per m3 die aan de vergelijkingsobjecten is toegekend. Het Hof neemt verder in aanmerking dat de heffingsambtenaar bij de waardering de vier dakkapellen van de woning abusievelijk buiten aanmerking heeft gelaten. Het door de heffingsambtenaar genoemde object [d-straat] 12 te [W] is naar het oordeel van het Hof niet geschikt ter ondersteuning van de waarde omdat de verkoopdatum van dit object te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2008.
5.4. De inhoud van de woning bedraagt volgens belanghebbende geen 1.336 m3 maar 1.073 m3. De heffingsambtenaar heeft de juistheid van de door belanghebbende voorgestane inhoud bestreden. Hij stelt dat voor de meting van de bruto-inhoud van de woning van belanghebbende, evenals voor andere woningen in de gemeente waarvoor metingen worden verricht, de NEN-norm 2580 wordt gebruikt. Het Hof heeft gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en de gemotiveerde bestrijding daarvan door de heffingsambtenaar geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar verdedigde inhoud.
5.5. Het Hof is van oordeel dat de prijs waarvoor belanghebbende het pand heeft gekocht en de door belanghebbende in zijn brief van 3 mei 2012 genoemde objecten […] te [Z], niet kunnen dienen ter ondersteuning van een lagere waarde dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De data van deze verkooptransacties (2001, 29 juni 2011 respectievelijk 13 oktober 2011) zijn te ver verwijderd van de waardepeildatum. Belanghebbende heeft twee alternatieve vergelijkingsobjecten voorgesteld. Het eerste object, [w-weg] 110, acht het Hof niet geschikt als vergelijkingsobject omdat van dit object de oppervlakte van het perceel en de inhoud van de woning aanzienlijk kleiner zijn dan het perceel en de woning van belanghebbende. Het tweede object, [d-straat] 179, is naar het oordeel van het Hof minder geschikt als vergelijkingsobject omdat de oppervlakte van het perceel aanmerkelijk kleiner is. Overigens is de woning van dit object, waaraan een opstalwaarde van € 274 per m3 is toegekend, wel geschikt om te vergelijken met de woning van belanghebbende doordat het object, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, is verkocht in een verouderde staat van onderhoud. Alle overige objecten waarvan belanghebbende verkoopinformatie heeft overgelegd, kunnen niet als vergelijkingsobject dienen omdat daarvan onder andere geen transactiedata en transactieprijzen bekend zijn.
5.6. Belanghebbende stelt dat met de bouwkundige staat en de omgevingsaspecten van de woning bij de beoordeling van de vastgestelde waarde onvoldoende rekening is gehouden. Hij stelt daartoe - samengevat - het volgende. Er is sprake van asbestproblemen bij de schuren, de woning is verzakt, kozijnen, houtwerk en dak verkeren in matige staat. Een deel van het perceel is afgedekt met beton en asfalt. De fundering van de toegangsbrug is verrot. Voor de achter de woning gelegen schuren is een sloopvergunning afgegeven maar nieuwbouw wordt niet toegestaan. Ook is er op het terrein een gierkelder die zou moeten worden verwijderd. Voorts is de woning niet gelegen in landelijk gebied en is er sprake van hinder van de hoge bomen van de gemeente. Daarnaast zijn er bebouwingsbeperkingen als gevolg van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan en hebben de ontwikkeling [B] en [W] een waardedrukkende werking.
Er is sprake van overlast van de busbaan naast de woning die in strijd met de bebording wordt gebruikt door sluipverkeer, terwijl de bus te hard rijdt over deze weg. De door de gemeente toegezegde beweegbare afsluitpaal is nog niet gerealiseerd. Daarnaast is er, aldus nog steeds belanghebbende, extra verkeersdruk ontstaan op de [d-straat] doordat het [L] is afgesloten. Daarnaast heeft hij door twee vides minder vloeroppervlak op de verdieping dan zou blijken uit de tekeningen die tot de gedingstukken behoren. Ook is de bruikbaarheid van de ruimten op de verdieping beperkt als gevolg van de schuine daken. Voorts acht belanghebbende aannemelijk dat er sprake is van bodemverontreiniging. Belanghebbende stelt dat de waarde € 407.229 bedraagt.
5.7. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet het Hof geen redenen om de waarde van de woning op een lager bedrag te stellen. Zoals in 5.3 is overwogen is er een aanzienlijk verschil in de waarde per vierkante meter zoals door de heffingsambtenaar is gehanteerd voor de woning van belanghebbende en die van de vergelijkingsobjecten. Dit verschil is zo groot dat daarmee alle door belanghebbende gestelde gebreken, beperkingen en overlast naar het oordeel van het Hof in voldoende mate worden gecompenseerd. Ook in de voor het object [d-straat] 179 gehanteerde prijs per m3 van € 274 ziet het Hof een bevestiging dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde € 264 per m3 niet te hoog is. De heffingsambtenaar is er daarom naar het oordeel van het Hof in geslaagd de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
5.8. In hoger beroep stelt belanghebbende dat het op de weg van de rechtbank had gelegen om de stukken van de procedure die voor Hof Amsterdam is gevoerd over de waardering voor het tijdvak 2005-2006 en waarnaar hij in beroep heeft verwezen, vanwege het belang voor de onderhavige procedure op te vragen bij het Hof of bij hemzelf. Deze stelling faalt. Het is aan belanghebbende de informatie te overleggen waarop hij zich ter ondersteuning van zijn stellingen in een procedure over de woz-waarde wenst te beroepen. Er is geen rechtsregel die de belastingrechter verplicht de door belanghebbende bedoelde stukken op te vragen.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 16 augustus 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.