Uitspraak
10 juli 2012
GERECHTSHOF AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE sub 1 ],
advocaat: mr. I.M.C.A Reinders Folmer te Amsterdam,
2. [ GEÏNTIMEERDE sub 2 ],
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam,
beiden wonende te [ D ],
GEÏNTIMEERDEN.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna respectievelijk Rochdale, [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] genoemd.
Bij dagvaarding van 14 februari 2012 is Rochdale in hoger beroep gekomen van het kortgedingvonnis van 18 januari 2012 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam, in deze zaak onder num¬mer 506932/KG ZA 11-2024 gewezen tussen Rochdale als eiseres en [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Rochdale heeft vier grieven aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd – zakelijk - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de gevraagde voorzieningen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] in de kosten van beide instanties (daaronder begrepen de nakosten).
[ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] hebben ieder bij (afzonderlijke) memorie van antwoord de grieven weersproken, producties overgelegd en geconcludeerd – zakelijk - dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het hoger beroep. [ Geïntimeerde sub 2 ] heeft aanspraak gemaakt op de wettelijke rente over de proceskosten voor het geval voldoening niet plaatsheeft binnen veertien dagen na de datum van het arrest alsmede op de nakosten.
Partijen hebben de zaak op 8 juni 2012 doen bepleiten, Rochdale en [ Geïntimeerde sub 2 ] door hun eerdergenoemde advocaten, [ Geïntimeerde sub 1 ] door mr. R. Muit, advocaat te Amsterdam. De advocaten hebben gepleit aan de hand van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
Vervolgens is het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de appeldagvaarding.
3. Feiten
De voorzieningenrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 t/m 2.5) van het bestreden vonnis een aantal feiten vermeld die hij als uitgangspunt voor zijn beslissing heeft genomen. De juistheid hiervan is niet in geschil. Ook het hof zal deze feiten daarom tot uitgangspunt nemen.
4. Beoordeling
4.1. In dit geding vordert Rochdale, kort gezegd, veroordeling van [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] om de woning aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] te ontruimen.
4.2. [ Geïntimeerde sub 1 ] huurt deze woning sinds 16 juni 2000 van Rochdale. In de huurovereenkomst is bepaald dat de woning uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn huishouden en dat huurder de woning zelf zal bewonen en er zijn hoofdverblijf zal hebben. Voorts is bepaald dat huurder zonder schriftelijke toestemming van de corporatie de woning niet (voor een deel of in haar geheel) zal onderverhuren of aan derden in gebruik geven.
4.3. Volgens Rochdale handelt [ Geïntimeerde sub 1 ] in strijd met de desbetreffende bepalingen van de huurovereenkomst alsmede met artikel 7:244 BW. Volgens haar heeft hij de woning geheel of gedeeltelijk onderverhuurd of afgestaan in gebruik aan [ Geïntimeerde sub 2 ] (zonder dat Rochdale daarvoor toestemming heeft gegeven), terwijl [ Geïntimeerde sub 1 ] zelf elders verblijft. [ Geïntimeerde sub 2 ] verblijft tegenover Rochdale zonder recht of titel in de woning, aldus Rochdale.
4.4. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming afgewezen. Hetgeen de voorzieningenrechter daartoe heeft overwogen, kan als volgt worden samengevat. Dat [ Geïntimeerde sub 1 ] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is niet aannemelijk geworden. Niet kan worden gesteld dat sprake is van onderhuur. De vraag is of de bewoning door [ Geïntimeerde sub 2 ] kan worden gekwalificeerd als ingebruikgeving, zoals Rochdale stelt, dan wel dat [ Geïntimeerde sub 2 ] moet worden beschouwd als behorend tot het huishouden van [ Geïntimeerde sub 1 ], zoals [ Geïntimeerde sub 1 ] aanvoert. Voor de beantwoording van deze vraag is nader onderzoek naar de feiten noodzakelijk, waarvoor in kort geding geen plaats is. Op basis van hetgeen thans als vaststaand kan worden aangenomen, is niet voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. De vordering tot ontruiming zal daarom worden afgewezen. Nu niet vast staat dat [ Geïntimeerde sub 2 ] zonder recht of titel in de woning verblijft, zal de vordering jegens haar eveneens worden afgewezen.
4.5. Naar aanleiding van de grieven overweegt het hof als volgt.
4.6. Ook het hof acht niet aannemelijk geworden dat [ Geïntimeerde sub 1 ] niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning. De aanwijzingen die Rochdale daarvoor had, acht het hof tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [ Geïntimeerde sub 1 ] te zwak. [ Geïntimeerde sub 1 ] heeft naar voren gebracht dat hij een LAT-relatie heeft en enkele dagen per week bij zijn vriendin verblijft, dat hij zelf in de woning gebruik maakt van de kleine slaapkamer en dat [ Geïntimeerde sub 2 ] gebruik maakt van de grote slaapkamer. De bevindingen van Rochdale naar aanleiding van een huisbezoek bij [ Geïntimeerde sub 1 ] op 30 september 2011 en een gesprek met [ Geïntimeerde sub 1 ] op het kantoor van Rochdale op 7 oktober 2011 zijn naar het voorlopig oordeel van het hof niet van dien aard dat aan het verweer van [ Geïntimeerde sub 1 ] geen geloof kan worden gehecht. Zo is gebleken dat [ Geïntimeerde sub 1 ] ten tijde van het huisbezoek doende was de kleine slaapkamer op te knappen, zodat de omstandigheid dat op dat moment onderdelen van een bed tegen de wand stonden in dit verband weinig betekenis toekomt. Voorts kan er niet van worden uitgegaan dat zich in de woning geen administratie bevond: [ Geïntimeerde sub 1 ] heeft kopieën van diverse aan hem gerichte poststukken (ook van niet ‘officiële’ instanties) in het geding gebracht met de vermelding van het adres van de woning. Het hof verwijst verder naar een aantal door [ Geïntimeerde sub 1 ] in het geding gebrachte verklaringen. [ Geïntimeerde sub 1 ] heeft voorts naar voren gebracht dat [ Geïntimeerde sub 2 ] de vriendin was van zijn eind 2008 overleden zoon, dat zij in de periode dat zijn zoon ziek was bij hem is komen wonen om dichter in de buurt van zijn zoon te zijn en dat hij haar na het overlijden van zijn zoon heeft toegestaan in de woning te blijven wonen tot zij eigen woonruimte zou hebben gevonden. Zowel [ Geïntimeerde sub 1 ] als [ Geïntimeerde sub 2 ] hebben hieromtrent ter zitting in hoger beroep verklaard en vragen van het hof beantwoord. Naar het voorlopig oordeel van het hof bestaat ook op dit punt onvoldoende grond om het verweer, dat steun vindt in een schriftelijke verklaring van een van de buren, als onjuist te verwerpen. Uitgegaan dient daarom te worden van de door [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] beschreven situatie dat [ Geïntimeerde sub 2 ] in de woning is komen wonen om daar de zoon van [ Geïntimeerde sub 1 ] te verzorgen en dat zij na diens overlijden met goedvinden van [ Geïntimeerde sub 1 ] daar is blijven wonen, samen met [ Geïntimeerde sub 1 ], totdat zij eigen woonruimte zou hebben gevonden (die zij naar eigen zeggen overigens inmiddels ook heeft gevonden en binnenkort zal betrekken). Voorshands kan niet worden aangenomen dat [ Geïntimeerde sub 1 ] aldus heeft gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat niet uit te sluiten valt dat [ Geïntimeerde sub 2 ] in de gegeven bijzondere omstandigheden kan worden gerekend tot het “huishouden” van [ Geïntimeerde sub 1 ], zoals bedoeld in artikel 4.1 van de huurovereenkomst. Dat, zoals Rochdale stelt, niet sprake is van een “duurzame gemeenschappelijke huishouding” zoals bedoeld in artikel 7: 267 lid 1 BW is hier zonder belang.
4.7. Het voorgaande komt erop neer dat naar het oordeel van het hof Rochdale onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [ Geïntimeerde sub 1 ] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en dat [ Geïntimeerde sub 2 ] er zonder recht of titel verblijft, zodat het niet gerechtvaardigd is om in deze kortgedingprocedure vooruit te lopen op een ontbinding van de huurovereenkomst en ten laste van [ Geïntimeerde sub 1 ] (en [ Geïntimeerde sub 2 ]) de ingrijpende maatregel te treffen die Rochdale in dezen vordert.
5. Slotsom en kosten
De voorgaande overwegingen leiden tot de slotsom dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Rochdale zal in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
6. Beslissing
Het hof
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst Rochdale in de kosten van het hoger beroep en begroot deze tot deze uitspraak aan de zijde van zowel [ Geïntimeerde sub 1 ] als [ Geïntimeerde sub 2 ] op € 291,- wegens verschotten en € 1.896,- wegens salaris, beide bedragen ten aanzien van [ Geïntimeerde sub 2 ] te vermeerderen met de nakosten ad € 131,-;
bepaalt dat Rochdale bij gebreke van tijdige betaling ten aanzien van [ Geïntimeerde sub 2 ] wettelijke rente over voornoemde bedragen wegens verschotten en salaris verschuldigd is vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell, R.J.F. Thiessen en J.H. Huijzer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2012.