Uitspraak
17 juli 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting STICHTING DUWO,
gevestigd te Delft,
APPELLANTE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 1 juni 2011 is appellante, Duwo, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 29 april 2011, in deze zaak onder rolnummer 10-20027 gewezen tussen haar als eiseres en geïntimeerde, [W.], als gedaagde.
Bij memorie heeft Duwo vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – blijkens de appeldagvaarding bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest – de vordering van Duwo zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Duwo, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Deze zaak gaat, kort gezegd, om het volgende.
[geïntimeerde], geboren op [geboortejaar], huurt sinds 15 februari 2004 van (de rechtsvoorgangster van) Duwo een kamer in het complex Uilenstede te Amstelveen met medegebruik van onder meer gemeenschap¬pe¬lijke keuken, wc en douche. Bij brief van 15 februari 2010 heeft Duwo aan [geïntimeerde] de huur opgezegd, voor het geval zij als student is aan te merken op de grond dat zij niet heeft ingestemd met het aanbod om een nieuwe huurovereenkomst met bedingen als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 BW Pro (een zogenaamd campuscontract) aan te gaan en voor het geval zij niet als student is aan te merken op de grond dat Duwo het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de vorm van verhuur aan een student. [geïntimeerde] heeft niet ingestemd met de opzegging. In dit geding vordert Duwo dat de datum wordt vastgesteld waarop de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst eindigt op een van de hierboven vermelde alternatieve gronden.
3.2.1 Na verweer door [geïntimeerde] heeft de kantonrechter de vordering van Duwo afgewezen. De kantonrechter heeft hiertoe het volgende overwogen. [geïntimeerde] heeft het gehuurde voor onbepaal¬de tijd gehuurd in een tijd dat het geen voorwaarde was om student te zijn. Sinds het einde van de jaren ’80 werden daadwerkelijk ook “andere jongeren” in de onzelf¬standige woonruimten van het Uilenstede¬complex gehuisvest. Het gehuurde is niet krachtens huurovereenkomst bestemd voor studenten. Vereist was destijds maatschappelijke binding aan de stadsregio Amsterdam, aan welke eis ook op andere wijze kon worden voldaan dan door het volgen van een studie. De huur¬overeenkomst is dan ook een “gewone huurovereenkomst” voor “gewone woonruimte”. Dat Intermezzo, de rechtsvoorgangster van Duwo, met ingang van 1 mei 2004 haar beleid heeft gewijzigd in die zin dat zij met ingang van die datum alleen nog woonruimte als “studentenwoning” verhuurt, maakt dat niet anders.
3.2.2 Het door Duwo gedane aanbod om een campuscontract aan te gaan acht de kantonrechter niet redelijk, omdat het ertoe strekt aan [geïntimeerde] de bescher¬ming die zij als huurder van “gewone woonruimte” geniet, te ontnemen.
3.2.3 De vraag of Duwo het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat de huurovereenkomst moet eindigen, heeft de kantonrechter ontkennend beantwoord op de grond dat Duwo ook ten doel heeft personen te huisvesten die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting, Duwo niet (voldoende) heeft bestreden dat [geïntimeerde] tot die categorie behoort en voor die categorie niet minder woningnood bestaat dan voor studenten, terwijl het gaat om een betrekkelijk klein aantal personen die nog verblijven in kamers die Duwo verder nog uitsluitend voor huisvesting van studenten wil gebruiken, welke personen behoren tot de groep personen wier lot Duwo zich krachtens haar doelstelling eveneens dient aan te trekken. Aan de voorwaarde dat andere passende huisvesting beschikbaar is, was volgens de kantonrechter evenmin voldaan.
3.3 De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst van [geïntimeerde] een “gewone” huurovereenkomst is, die betrekking heeft op “gewone” woonruimte. In de toelichting op deze grief heeft Duwo het volgende aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de toewijzing van de woonruimte wel degelijk te danken gehad aan het feit dat zij student was; dat was haar binding met de regio. Het feit dat ook personen die niet studeerden, maar een andere binding met de regio hadden, onder omstandigheden een kamer op Uilenstede konden huren doet daaraan niet af. De door [geïntimeerde] gehuurde woonruimte zal bij leegkomst weer aan een student worden verhuurd. In de periode dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst aanging werd niet meer dan 10% van de leegkomende woonruimten op Uilenstede toegewezen aan werkende jongeren. De kandidaat-huurders en niet de woonruimten zelf waren geoormerkt; doordat [geïntimeerde] student was kon zij huren en het verkortte ook haar wachttijd. Inmiddels zijn de woonruimten die aan niet studerende jongeren met voldoende urgentie worden toegewezen geclusterd. Uit de documenten die [geïntimeerde] bij haar inschrij¬ving als aspirant-huurder moest overleggen heeft zij moeten begrijpen dat zij alleen vanwege haar studie in aanmerking kwam voor een kamer. Uilenstede stond en staat ook wijd en zijd bekend als een complex studentenwoningen. Bovendien was op het formulier waarmee [geïntimeerde] in januari 2004 haar inschrijving voor een kamer herbevestigde uitdrukkelijk vermeld dat haar een huurovereenkomst zou worden aangeboden voor de duur van haar studie (maximaal zes jaar), zoals Duwo na 1 mei 2004 ook daadwerkelijk is gaan doen.
3.4 [geïntimeerde] heeft de feiten die Duwo ten grondslag heeft gelegd aan haar betoog dat het in deze zaak niet gaat om een gewone huurovereenkomst voor gewone woonruimte, niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Wat betreft het aantal niet studerende jongeren aan wie ten tijde van het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst kamers op Uilenstede werden verhuurd geldt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien hoe de stelling dat in die periode 50% van de vrijkomende kamers via Woningnet werd verhuurd, kan aantonen dat het niet juist is dat slechts 10% van de kamers werd verhuurd aan niet-studenten. Het hof gaat daarom van de juistheid van de door Duwo aangevoerde feiten uit, met dien verstande dat moet worden vastgesteld dat de mededeling op het herbevestigings¬formulier uit januari 2004 over het aanbieden van een tijdelijk contract betrekking had op de situatie die zou intreden na 1 mei 2004, de datum waarop de inschrijving zou worden omgezet in een inschrijving bij de nieuwe studentenwebsite van Intermezzo en Woonstichting De Key. Aangezien de huurovereen¬komst van [geïntimeerde] al is gesloten per 15 februari 2004 is die vermelding niet (rechtstreeks) op haar van toepassing.
3.5 De juistheid van de door Duwo gestelde feiten brengt echter nog niet met zich dat ook haar conclusie juist is. In de huurovereenkomst zelf zijn geen bedingen opgenomen die de huurovereenkomst of de woonruimte bijzonder maken. [geïntimeerde] kan daarom aanspraak maken op de gewone huurbescherming. In zoverre faalt de eerste grief.
3.6 Duwo heeft [geïntimeerde] een aanbod gedaan tot het aangaan van een campuscontract onder de voorwaarde dat zij aantoont nog steeds student te zijn. Voor het geval zij dat niet aantoont heeft Duwo de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [geïntimeerde] heeft geweigerd mede te delen of zij nog studeert of niet.
3.7 Blijkens het voorafgaande is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder Duwo aan [geïntimeerde] een aanbod tot het aangaan van een gewijzigde overeenkomst heeft gedaan. De (on)redelijkheid van dat voorstel behoeft derhalve geen bespreking, zoals Duwo terecht heeft aangevoerd in de toelichting op de tweede grief, die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over die (on)redelijkheid. In zoverre is die grief dus terecht voorgedragen.
3.8 Daarmee komt het hof toe aan de beoordeling van de opzegging wegens dringend eigen gebruik. De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat niet aannemelijk is geworden dat Duwo het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, erin bestaande dat zij de woonruimte wil verhuren aan een student.
3.9 De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op deze grond kan in geen geval worden toegewezen als ervan moet worden uitgegaan dat de woonruimte thans reeds wordt verhuurd aan een student. Duwo heeft zich, bij gebreke van bewijzen van het tegendeel, op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] niet meer studeert. Zij heeft voorts aangevoerd dat [geïntimeerde] haar studie in 2003 heeft aangevangen, zodat het, mede gezien haar leeftijd, niet aannemelijk is dat zij nog steeds zou studeren. [geïntimeerde] heeft geweigerd mede te delen of zij nog studeert of niet, omdat zij principieel van mening is dat Duwo niet het recht heeft bewijs te verlangen dat zij nog steeds studeert. De vraag of zij studeerde is tussen haar en (de rechtsvoorgangster van) Duwo nooit van wezenlijk belang geweest, aldus [geïntimeerde], die zich beroept op de in artikel 10 van Pro de Grondwet en artikel 8 van Pro het EVRM beschermde persoonlijke levenssfeer.
3.10 Of een huurder van woonruimte een succesvol beroep op huurbescherming kan doen zal veelal mede afhangen van omstandigheden in diens persoonlijke levenssfeer. In dit geval vloeit dat voort uit het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW. Niet kan worden aanvaard dat een huurder de beoordeling door de rechter van een vordering tot beëindiging van de huur onmogelijk maakt door een weigering in de procedure mededelingen te doen over zijn persoonlijke omstandigheden. Hetgeen aan persoonlijke gegevens van [geïntimeerde] wordt verlangd staat in redelijke verhouding met de doelstelling die de wetgever met het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW voor ogen stond. In het geval van [geïntimeerde] kan de weigering deze gegevens te verschaffen te minder worden aanvaard, nu zij in 2004, toen dat haar de mogelijkheid bood woonruimte op Uilenstede te huren, kennelijk geen moeite had met de verplichting aan de rechtsvoor¬gangster van Duwo een bewijs van inschrijving als student te doen toekomen. De omstandigheid dat aan het niet verstrekken in de procedure van bedoelde gegevens van min of meer persoonlijke aard consequenties kunnen zijn verbonden is dus niet in strijd met artikel 10 van Pro de Grondwet of artikel 8 van Pro het EVRM.
3.11 Dat [geïntimeerde], thans 29 jaar oud en in 2003 met studeren begonnen, thans geen student meer is, acht ook het hof hoogst aannemelijk. Bij gebreke van betwisting, laat staan gemotiveerde betwisting, zal het hof daarvan dan ook uitgaan.
3.12 De kantonrechter heeft de afwijzing van het beroep op dringend eigen gebruik mede doen steunen op de overweging dat de personen die thans met een gewoon huurcontract na beëindiging van hun studie nog op een kamer op Uilenstede wonen, onder wie [geïntimeerde], behoren tot de groep personen wier lot Duwo zich krachtens haar doelstelling eveneens dient aan te trekken, namelijk personen die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Duwo heeft dit argument terecht bestreden. Niet alleen heeft [geïntimeerde] geen informatie verschaft waarop kan worden gebaseerd dat zij inderdaad tot die statutaire doelgroep behoort, maar bovendien kan aan Duwo niet het recht worden ontzegd ervoor te kiezen haar inspanningen nog slechts te richten op een subcategorie van haar statutaire doelgroep, zoals zij, naar [geïntimeerde] niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken, sinds 1 mei 2004 doet – daargelaten een kleine groep van niet studerende jongeren die Duwo op grond van de huisvestingsregels van de gemeente Amstelveen verplicht is op Uilenstede woonruimte te bieden, waarvoor tegenwoordig een specifiek gedeelte van het woonruimtebestand wordt aangewend. De administratiefrechtelijke kwestie of Duwo met deze beperking in strijd handelt met de wettelijke vereisten voor een toegelaten instelling doet in dit verband niet ter zake.
3.13 Duwo heeft gewezen op het grote tekort aan betaalbare huisvesting voor Nederlandse en buitenlandse studenten in de studentensteden. [geïntimeerde] heeft het bestaan van dat tekort niet bestreden, maar heeft aangevoerd dat dat tekort ook bestaat voor personen die niet studeren. Het feit dat dat laatste waar is, doet er echter niet aan af dat het een legitieme keuze is om, mede in het algemeen belang, de bescherming van de Nederlandse kenniseconomie, een complex dat naar zijn bouwaard daarvoor bij uitstek geschikt is, exclusief te bestemmen voor personen die een studie volgen aan een universiteit of hogeschool of een beroepsopleiding volgen en zo te werken aan de beperking van de woningnood onder die categorie personen. Dat Duwo sinds de toevoeging van lid 4 aan artikel 7:274 BW Pro vier jaar heeft gewacht alvorens een poging te doen de reeds lopende gewone huurcontracten om te zetten in campuscontracten is onvoldoende voor de gevolgtrekking dat het belang van Duwo niet zo dringend is; er kunnen immers ook vele andere valide redenen zijn om bestaande contracten gedurende een zekere periode ongemoeid te laten.
3.14 Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het feit dat de groep van personen die na beëindiging van hun studie nog op een gewoon huurcontract van voor 1 mei 2004 op Uilenstede zijn blijven wonen, beperkt is – op basis van de ervaringen in de onderhavige eerste fase schat Duwo dit aantal op 10% van alle huurders op Uilenstede, zijnde ongeveer 300 – niet meebrengt dat Duwo het gehuurde niet dringend nodig heeft. Het aantal woonruimten dat Duwo op deze wijze beschikbaar zou krijgen voor verhuur op basis van een campuscontract acht het hof, mede gezien de te verwachten veel grotere doorstro¬mingssnelheid, aanzienlijk.
3.15 Op grond van het voorgaande acht het hof het belang van Duwo om het gehuurde ter beschikking te krijgen voor verhuur aan een student dringend. Het hof dient echter te beoordelen of Duwo het gehuurde ook zó dringend nodig heeft dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Het uitvoeren van deze belangenafweging heeft [geïntimeerde] bemoeilijkt door geen mededelingen te doen over haar persoonlijke omstandigheden en zich te beperken tot algemeen¬heden over het tekort aan betaalbare woonruimte. Deze terughoudendheid komt voor haar eigen rekening. Het hof kan hierdoor slechts in de belangenafweging meenemen het belang van [geïntimeerde] om te kunnen blijven wonen waar zij woont en niet te hoeven verhuizen naar een andere, naar alle waarschijnlijkheid duurderde woning. Dit belang wordt echter gemitigeerd door de omstandigheid dat zij altijd moet hebben begrepen dat haar wonen op Uilenstede slechts voor beperkte tijd zou zijn. Zij heeft immers de kans gekregen om te huren doordat zij studeerde, zij huurde van een corporatie die (destijds) tot doel had jongeren te huisvesten, zij huurde een kamer in een voornamelijk door studenten bewoond complex, de aard van de woonruimte maakt die, zoals [geïntimeerde] zelf heeft aangevoerd, ongeschikt om daar voor langere tijd te wonen en reeds voordat [geïntimeerde] het huurcontract ondertekende was haar mededeling gedaan van het voornemen van Duwo om voortaan alleen nog aan studenten te verhuren en slechts voor de duur van de studie. Wanneer het aldus gemitigeerde belang van [geïntimeerde] wordt afgewogen tegen het belang van Duwo, moet het oordeel zijn dat van Duwo niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten. Naar het oordeel van het hof valt te rechtvaardigen dat Duwo op grond van gewekte verwachtingen ervoor heeft gekozen de huurrechten te respecteren van personen die voor 1 mei 2004 zonder student te zijn voor onbepaalde tijd een kamer op Uilenstede hebben kunnen huren, zodat ook die omstandigheid de weegschaal niet in het voordeel van [geïntimeerde] doet doorslaan. De derde grief slaagt derhalve.
3.16 De vierde grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is voldaan aan de voorwaarde dat blijkt dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Om de hiervoor reeds vermelde reden is het Duwo en ook het hof onbekend wat voor [geïntimeerde] als passende woonruimte moet worden aangemerkt. De gegevens die nodig zijn om dit te beoordelen liggen in de sfeer van [geïntimeerde]. Duwo kan zich derhalve ertoe beperken, zoals zij heeft gedaan, te stellen dat niet voor alle huurders geldt dat geen passende woonruimte beschikbaar is en erop te wijzen dat zij [geïntimeerde] bijstand heeft aangeboden bij haar zoektocht, van welk aanbod geen gebruik is gemaakt. Het hof moet met Duwo, bij gebreke van gemotiveerde betwisting en van bestrijding van de onderhavige grief, aannemen dat voor [geïntimeerde] passende woonruimte beschikbaar is. Ook deze grief slaagt.
3.17 In verband met het slagen van de derde en de vierde grief noopt de devolutieve werking van het hoger beroep tot een herbeoordeling van het door de kantonrechter verworpen beroep van [geïntimeerde] op niet-ontvankelijkheid van Duwo vanwege het niet overleggen bij de inleidende dagvaarding van een van de bijlagen bij de aanbiedingsbrief. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dit nalaten niet tot niet-ontvankelijk¬verklaring hoeft te leiden. Uit artikel 21 Rv Pro. vloeit niet de verplichting voort om al op voorhand de bewijsstukken over te leggen die de wederpartij mogelijk aan haar verweer ten grondslag wenst te leggen en Duwo heeft geen onwaarheden te berde gebracht of gesuggereerd.
3.18 [geïntimeerde] heeft aanspraak gemaakt op een tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Dit verzoek zal worden afgewezen. Vanwege de inherente tijdelijkheid van het verblijf op Uilenstede diende [geïntimeerde] altijd al ermee rekening te houden dat zij op niet al te lange termijn deze kosten zou moeten maken. Het feit dat het hier gaat om kamerhuur brengt voorts mee dat de verhuiskosten relatief gering zullen zijn, evenals de in het verleden gemaakte inrichtingskosten, die door de gedwongen verhuizing als het ware “verloren gaan”. [geïntimeerde] kan immers niet verlangen dat haar de kosten worden vergoed van het inrichten van een zelfstandige woning, welke kosten nagenoeg iedereen eenmaal in zijn leven zal moeten dragen. Bijzondere omstandigheden waarom [geïntimeerde] toch voor een tegemoetkoming in aanmerking zou komen zijn door haar niet gesteld.
3.19 Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de huurovereenkomst tussen partijen zal worden beëindigd per 1 januari 2013, wat [geïntimeerde] een redelijke termijn biedt om vervangende huisvestiging te zoeken. De beëindiging zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, aangezien het verweer van [geïntimeerde] wel wordt verworpen, maar niet kennelijk ongegrond is.
3.20 Als de in het ongelijk gestelde partij dient [geïntimeerde] de kosten van het geding in beide instanties te dragen. Zo slaagt ook de vijfde grief.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte Uilenstede [nummer] te Amstelveen zal eindigen per 1 januari 2013 en dat [geïntimeerde] die woonruimte voor die datum dient te ontruimen;
verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Duwo gevallen, in eerste aanleg op € 385,93 aan verschotten en € 500,= aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 746,81 aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, G.B.C.M. van der Reep en M.M.M. Tillema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 17 juli 2012.