Uitspraak
8 mei 2012 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANTE ],
wonende te [ A ],
APPELLANTE,
advocaat: mr. S. Ikiz te Vaals,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE sub 1 ],
2. [ GEÏNTIMEERDE sub 2 ],
beiden wonende te [ A ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 3 oktober 2011 is appellante, [ Appellante ], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 9 augustus 2011, in deze zaak onder rolnummer 1262804 CV EXPL 11-21332 gewezen tussen haar als eiseres en geïntimeerden, [ Geïntimeerden ], als gedaagden.
Bij tussenarrest van 25 oktober 2011 is een comparitie na aanbrengen gelast, die op 15 december 2011 heeft plaats¬gevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Bij memorie heeft [ Appellante ] negen grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, een productie overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerden ] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie hebben [ Geïntimeerden ] de grieven bestre¬den, een productie overgelegd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ Appellante ] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
Alvorens de zaak naar de kantonrechter te verwijzen heeft de rechtbank Amsterdam, sector civiel, in het in dit geding onder zaak-/rolnummer 470809/HAZA 10-3084 tussen partijen gewezen tussenvonnis van 1 juni 2011 onder 2.1 en 2.2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over die feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang, behelzen, kort weergegeven en aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, het navolgende.
i. [ Geïntimeerden ] huren sinds 1 juli 1973 een woning op de tweede verdieping van het pand van [ adres ] te [ plaatsnaam ] tegen een huurprijs van (in 2010) € 137,98 per maand. Sinds 4 februari 2010 is de vader van [ Appellante ] eigenaar van het appartementsrecht met betrekking tot die verdieping. Hij heeft dat recht gekocht en geleverd gekregen van Capital Investments BV.
ii. [ Appellante ] is sinds 3 februari 2010 eigenaresse van het appartementsrecht met betrekking tot de vierde verdieping van voormeld pand, de zolderverdieping. Zij heeft dat recht gekocht en geleverd gekregen van Capital Investments BV. Sinds 19 september 2007 was zij reeds eigenaresse van het appartementsrecht met betrekking tot de derde verdieping van het pand.
iii. Op de zolderverdieping bevindingen zich twee bergingen (een zogenaamde lattenberging en een kamertje), die in gebruik zijn bij [ Geïntimeerden ]
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vordert [ Appellante ] dat [ Geïntimeerden ] worden veroordeeld de lattenberging en het kamertje te ontruimen en dat hun op straffe van een boete wordt verboden de zolderverdieping nog te betreden. Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [ Geïntimeerden ] de zolderbergingen zonder recht of titel in gebruik hebben. [ Geïntimeerden ] hebben ten verwere aangevoerd dat zij de zolderbergingen in gebruik hebben op grond van de huurovereenkomst uit 1973.
3.2 De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen van [ Appellante ] afgewezen op grond van de overweging dat de toenmalige advocaat van [ Appellante ] ter comparitie heeft erkend dat bij de verhuur van de tweede verdieping het medegebruik van een berging was betrokken, alsmede op grond van de overwegingen dat de bergingen niet zodanig ondergeschikt zijn dat een uitzondering op de regel “koopt breekt geen huur” (artikel 7:226 BW) gerecht¬vaardigd is, dat op de bergingen geen ander regime van toepassing is dan op de woonruimte op de tweede verdieping en dat verder geen redenen zijn gesteld waarom [ Geïntimeerden ] de bergingen zonder recht of titel zouden gebruiken, zodat de conclusie is gerechtvaardigd dat de titel voor het gebruik van de begingen is gelegen in de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte van de tweede verdieping en de koop door [ Appellante ] van de zolderverdieping niet heeft geleid tot het vervallen van dat gebruiksrecht.
3.3 Met de eerste grief verwijt [ Appellante ] de kantonrechter dat deze haar niet in de gelegenheid heeft gesteld Capital Investments BV als getuige te doen horen over haar brief van 14 september 2006. Met de tweede grief klaagt [ Appellante ] dat zij C. Ruijs als getuige had willen laten horen over de door haar op verzoek van [ Geïntimeerden ] afgelegde schriftelijke verklaring. [ Appellante ] wenst Capital Investments BV en Ruijs in hoger beroep alsnog als getuigen te doen horen. Het hof overweegt daaromtrent als volgt.
3.3.1 [ Geïntimeerden ] stellen dat de zolderbergingen die zij in gebruik hebben, onderdeel uitmaken van het door hen sinds 1 juli 1973 gehuurde. Ter onderbouwing van deze stelling hebben zij aangevoerd dat zij de sleutels van de beide bergingen hebben ontvangen van het makelaarskantoor dat hun de woning heeft verhuurd en dat zij de bergingen sinds die tijd doorlopend in gebruik hebben gehad. In een procedure bij de huurcommissie is in het verleden bovendien geklaagd over gebreken aan de zolderkamer, zonder dat de verhuurder heeft aangevoerd dat de zolderruimte niet tot het gehuurde behoorde. Volgens [ Geïntimeerden ] was de situatie op de zolder tot voor kort aldus, dat de bewoners van een, twee en drie hoog ieder twee bergingen in gebruik hadden en globaal aldus ieder ongeveer evenveel zolderruimte ter beschikking hadden.
3.3.2 Als bewijs voor hun stellingen hebben [ Geïntimeerden ] de volgende stukken overgelegd:
- een brief van 14 september 2006 van Capital Investments BV, toen nog eigenaresse van de appartementsrechten met betrekking tot de tweede en de vierde verdieping, aan [ Geïntimeerden ], onder meer inhoudende de opmerking dat de huurovereen¬komst niets bevat over het gebruik van de bergingen, maar de opsteller van de brief wel wil aannemen dat het huurrecht van [ Geïntimeerden ] het gebruik van één zolderberging van circa 6 m2 omvat, hetgeen immers bij percelen als de onderhavige de gebruikelijke situatie is;
- een schriftelijke verklaring van [ R ], inhoudende dat zij van 1974 tot 1991 bewoonster was van de woning Van Ostadestraat 141-3, dat er in die periode op zolder zes bergingen waren, waarvan twee bergingen tot elke woning behoorden van 1 hoog tot 3 hoog en dat de twee bergingen aan de voorzijde van het pand in gebruik waren bij [ Geïntimeerden ];
- een rapport van voorbereidend onderzoek met betrekking tot de redelijkheid van de huurprijswijziging op grond van artikel 20 van Huurprijzenwet woonruimte aangaande [ adres ], op 29 maart 1983 opgesteld door het secretariaat van de huurcommissie in het ressort Amsterdam, waarin is vermeld onder het kopje “Ernstige onderhoudstekort¬komingen en/of gebreken, welke door de huurder in zijn bezwaarschrift zijn vermeld”: “Ernstige lekkagesporen zolder¬kamer”;
- foto’s van de zolder waarop zichtbaar is dat zich op de vloer sporen bevinden van afscheidingen die daarop in het verleden hebben bevonden;
- een schriftelijke verklaring van [ L ], zwager/broer van [ Geïntimeerden ], inhoudende dat [ Geïntimeerden ] ook in de periode 1974 – 1976 de twee bergingen in gebruik hadden die zij thans nog in gebruik hebben en dat hijzelf toen in een van die bergingen sliep en in de andere spullen had opgeborgen.
3.3.3 [ Appellante ] heeft betwist dat [ Geïntimeerden ] de zolderbergingen hebben gehuurd. Zij wijst erop dat de zolderberging niet in de schriftelijke huurovereenkomst is vermeld en dat [ Geïntimeerden ] voor het gebruik van de zolderruimtes aan haar generlei vergoeding betaalt. Zij acht de huurprijs zo laag dat het erg onwaarschijnlijk is dat die ook geldt voor het gebruik van zolderbergingen. Zij meent dat het hangslot op de lattenberging nog geen 37 jaar oud kan zijn. Voor zover het al juist zou zijn dat het bij oude huurcontracten gebruikelijk is dat bij de huur van een etage een berging op zolder is inbegrepen, hetgeen [ Appellante ] betwist, dan moet de conclusie zijn dat er maar één berging wordt gehuurd en geen twee. Bovendien bevinden zich op zolder maar twee bergingen, die allebei bij [ Geïntimeerden ] in gebruik zijn, aldus [ Appellante ]. Ter onderbouwing van dit verweer heeft zij een e-mailbericht overgelegd, afkomstig van [ B ] namens Capital Investments, inhoudende dat deze nooit heeft geweten, noch toestemming heeft gegeven voor het gebruik van twee bergingen door de huurder van 1 hoog (het hof neemt aan dat moet worden gelezen: 2 hoog), dat hij een belegger is en nooit boven in het pand is geweest en ook niet bekend is met de feitelijke situatie en dat het beleid van Capital Investments is leegkomende appartementen altijd zonder berging te verkopen, zodat er uiteindelijk een dubbel bovenhuis gecreëerd kan worden. Hij besluit zijn e-mailbericht met de conclusie dat huurder er dus ooit, zonder zijn medeweten, een berging heeft bijgetrokken.
3.3.4 [ Geïntimeerden ] hebben zich tegen de vorderingen van [ Appellante ] verweerd met een gedetailleerd en innerlijk consistent betoog, dat is geschraagd met verscheidene bewijsmiddelen. Bovendien spreken de feiten voor zich: [ Geïntimeerden ] hebben vóór 2006 decennialang het ongestoorde gebruik van de beide bergingen gehad. Daartegen¬over staat een betwisting door [ Appellante ] die in wezen alleen is gebaseerd op het ontbreken van een vermelding van de zolderbergingen in het huurcontract. Met betrekking tot deze omstandigheid hebben [ Geïntimeerden ] echter terecht aangevoerd dat het in Amsterdam niet ongebruikelijk is dat meeverhuurde zolderruimte niet apart in het huurcontract is vermeld. Voorts is [ Appellante ] in het geheel niet ingegaan op het feit dat kennelijk in 1983, tien jaar na de contractsluiting, tussen de toenmalige contracts¬partijen in confesso was dat de zolderkamer tot het gehuurde behoorde, terwijl in 2006 de toenmalige eigenaresse Capital Investments BV ervan uitging dat de lattenberging bij het gehuurde behoorde. Evenmin is [ Appellante ] ingegaan op de sporen van afscheidingen die op de foto’s zichtbaar zijn of, in het verlengde daarvan, op het – met de traditionele situatie bij etagewoningen in Amsterdam strokende - betoog dat voorheen de drie woningen op 1, 2 en 3 hoog ieder ongeveer een derde van het oppervlak van de zolder in gebruik hadden en dat de thans bestaande situatie daarvan het restant is. Het verdwijnen van de overige vier bergingen sluit weer goed aan bij de verklaring van Capital Investments BV dat zij vrijkomende etages altijd zonder zolder¬berging verkoopt. De verklaring van Capital Investments BV bevat overigens geen enkel feitelijk gegeven waarop [ B ] zijn mening dat de huurder er eigenmachtig een berging heeft bijgetrokken, kan hebben gebaseerd. Van de feitelijke situatie ter plaatse is hij immers niet op de hoogte en hij stelt evenmin de oorspronkelijke verhuurder te zijn geweest. [ Appellante ] zelf komt ook niet verder dan ongefundeerde veronderstellingen en betwistingen. Al met al acht het hof de betwisting door [ Appellante ] onvoldoende gemotiveerd.
3.3.5 [ Appellante ] heeft tegenbewijs aangeboden tegen de stelling dat de zolderbergingen aan [ Geïntimeerden ] zijn verhuurd. Omdat het verweer tegen die stelling onvoldoende is gemotiveerd, komt het hof echter aan tegenbewijs daartegen niet toe. Om die reden falen de eerste twee grieven.
3.4 De derde grief houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [ Geïntimeerden ] gebruiksrecht heeft met betrekking tot meer dan één berging. Hiervoor is reeds overwogen dat en waarom [ Appellante ] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat beide bergingen tot het gehuurde behoren. Ook de derde grief mist om die reden doel.
3.5 De vierde grief strekt ten betoge dat de kantonrechter heeft miskend dat de zolderkamer door [ Geïntimeerden ] niet als berging wordt gebruikt. Ook deze grief faalt, omdat niet valt in te zien hoe een gebruik als slaapkamer in de weg zou kunnen staan aan de conclusie dat die zolderruimte is meeverhuurd. Of [ Geïntimeerden ] er belang bij hebben de beschikking te hebben over een zolderberging is immers bij de beantwoording van de vraag wat is gehuurd niet van belang. Om laatstgenoemde reden falen ook de grieven 7, 8 en 9, die alle ingaan op de niet ter zake doende kwestie van het belang dat beide partijen hebben bij het gebruik van de zolderruimtes.
3.6 Met de grieven 5 en 6 wenst [ Appellante ] ingang te doen vinden dat een eventueel gebruiksrecht van [ Geïntimeerden ] met betrekking tot de zolderbergingen is vervallen als gevolg van de verkoop door Capital Investmens BV van het appartement op de vierde verdieping aan [ Appellante ]. Zij meent dat dat gebruiks¬recht geen huurrecht was, althans dat de bergingen een zodanig ondergeschikt onderdeel van het gehuurde waren dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst met betrekking tot die bergingen bij de vervreemder zijn achtergebleven.
3.6.1 [ Appellante ] heeft geen feiten gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat het gebruiksrecht op de zolderruimtes dat [ Geïntimeerden ], naar het hof hierboven heeft aangenomen, is toegekend bij de huurovereenkomst uit 1973, niet kan worden aangemerkt als huurrecht. Dat er niet afzonderlijk voor werd betaald is daartoe niet voldoende, omdat aannemelijk is dat voor het totale gebruiksrecht één prijs is bepaald aan de verhuurder/eigenaar van de tweede verdieping. Dat [ Appellante ] de prijs te laag acht om te kunnen aannemen dat daarin een prijs voor het gebruik van de zolderruimtes is verdisconteerd is niet overtuigend, al was het alleen omdat de huurcommissie destijds bij het onderzoek naar de redelijkheid van de huurprijs ook die zolderruimte heeft betrokken.
3.6.2 Het is niet onvoorstelbaar dat een onderdeel van een overgedragen zaak dermate ondergeschikt is, dat moet worden aangenomen dat bij de overdracht daarvan de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet mee worden overgedragen. Met de kantonrechter is het hof echter van oordeel dat die situatie zich in het onderhavige geval niet voordoet en dat in dit kader de grootte van de berging niet doorslaggevend kan zijn. Dat een gehuurde ruimte klein(er) is maakt die ruimte immers nog niet ondergeschikt. Bij ondergeschiktheid zal het veeleer moeten gaan om een kwalitatief criterium. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat bergruimte bij etagewoningen een belangrijk onderdeel van het gehuurde vormt. De omstandigheid dat [ Geïntimeerden ] na 35 jaar wellicht niet meer evenveel behoefte hebben aan bergruimte als bij het aangaan van de huurovereenkomst kan de aard van de huurovereenkomst op dit punt niet veranderen. Ook de grieven 5 en 6 zijn dus tevergeefs voorgedragen.
3.7 De slotsom is dat geen van de grieven tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden. Het vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [ Appellante ] de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [ Appellante ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ Geïntimeerden ] gevallen, op € 284,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. Oranje, J.C.W. Rang en J.W. Hoekzema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 8 mei 2012.