Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 10/00914
14 juni 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/2537 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 30 september 2009, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A] 110-2 (2e+3e+4e verdieping) te Amsterdam (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 745.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 21 april 2010, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 5 november 2010, verzonden 9 november 2010, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 december 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en aangevuld bij brief van 11 maart 2011.
1.5. Belanghebbende heeft met dagtekening 9 en 12 april 2012 nadere stukken ingezonden. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een gestapelde woning. De oppervlakte van de woning is 230m².
2.2. In aanvulling daarop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.3. Tot de gedingstukken behoort een door verweerder overgelegde “Reactie taxateur” d.d. 23 juli 2010 van de hand van R. Gordinou de Gouberville RT, met daarbij een Overzicht taxatiewaarden. Dit bevat voor zoveel van belang de volgende informatie over het object van belanghebbende en drie vergelijkingsobjecten:
Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3
[A] 110 2 [A] 99 H [B] 73 2 [B] 96 1
Eenheden
Woningdeel A 230 283 270 215
Tuin 0 43 0 0
Dakterras 0 0 15 0
Taxatiewaarde per eenheid
Woningdeel A 3.240 3.792 3.393 3.781
Kaveldeel A 0 450 0 0
Dakterras 0 0 500 0
Totalen
Woningdeel A 745.200 1.073.150 916.000 813.000
Kaveldeel 0 19.350 0 0
Dakterras 0 7.500 0
Totaal (afgerond) 745.000 1.092.500 923.500 813.000
Transactiedatum 12-10-007 08-10-2007 03-08-2006
Transactieprijs 1.237.500 1.050.000 760.000
Gecorr. transactieprijs (1/1/2007) 1.092.500 923.500 813.000
De “Reactie taxateur” gaat uit van de waardepeildatum 1 januari 2007.
In de toelichting op dit rapport is vermeld dat de woning is gelegen in een van de rumoeriger straten van Amsterdam en dat de vergelijkingsobjecten alle zijn gelegen aan zeer drukke doorgaande routes welke drukker zijn dan de straat waaraan de woning is gelegen, waar voor auto’s (met uitzondering van taxi’s) sprake is van eenrichtingsverkeer.
Het vergelijkingsobject Verkoop 1 bestaat, aldus de taxateur, uit souterrain, beletage en 1e verdieping en verkeert in authentieke staat, hetwelk zoveel betekent als in oude staat, en dient te worden gemoderniseerd. Verkoop 2 is gelegen aan een veel drukkere straat net buiten het centrum en is gelegen op de 2e+3e+4e etage. Verkoop 3 is aan dezelfde straat gelegen. Het is niet bekend in welke staat dit object verkeert, maar afgaande op de foto meent de taxateur dat het object in een goede staat verkeert.
2.4. Voorts behoort tot de stukken een taxatierapport van de hand van J. Jonkers, makelaar/taxateur, die de marktwaarde van de woning in verhuurde staat heeft getaxeerd op € 695.000 en de executiewaarde in verhuurde staat op € 612.000. Deze taxatie is uitgevoerd naar de waardepeildatum 19 maart 2012 en heeft tot doel de verkrijging van (hypothecaire) financiering.
Het rapport vermeldt voorts dat de woning geheel is bewoond door derden, dat de jaarhuur in totaal € 63.000 bedraagt en dat een kamerverhuurvergunning is verleend. Bij de taxatie is uitgegaan van voortzetting van het huidige gebruik.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld en naar hetgeen door de heffingsambtenaar ter zitting is verklaard, zoals vastgelegd in het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daartoe, voor zover van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingambtenaar als ‘verweerder’.
4.2.1. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.2.2. De woning is goed vergelijkbaar, ook al is er bij de woning sprake van verhuur. Immers uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat deze onroerende zaken dienen te worden gewaardeerd alsof de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit betekent dat de woning op grond van deze wettelijke bepaling – zo nodig bij wege van fictie – moet worden gewaardeerd als ware zij onverhuurd.
4.2.3. Ook wat betreft verkeersoverlast is de woning goed vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten. Immers ook de vergelijkingsobjecten liggen allen aan een zeer drukke doorgaande route. De overlast die eiser noemt is typisch Amsterdams. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze overlast voor de woning groter is dan voor de vergelijkingsobjecten.
4.3. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Ter zitting heeft de taxateur meegedeeld dat de gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten hoger is dan de vierkante meterprijs die aan de woning is toegekend. Dit resulteert in een verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten van € 95.000 in het voordeel van eiser. Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.4. Eiser stelt dat de [A] 100 en 102, met totale oppervlakte 1.750 m² is verkocht voor € 2.200.000. De vierkante meterprijs bedraagt € 1.700, veel lager dan de vierkante meterprijs van de woning. Eiser heeft zijn stelling onderbouwd met een uittreksel uit het Kadaster. Dit uittreksel heeft echter betrekking op het object [A] 102-2. Eiser heeft zijn grief derhalve onvoldoende onderbouwd, waardoor deze niet kan slagen.
4.5. Eiser stelt dat aan de Amstel een woning wordt aangeboden voor € 2.487 per m² en heeft daartoe een advertentie overgelegd. Voorts heeft eiser aangevoerd dat het ondergedeelte van [A] 231 al vanaf 2006 te koop staat. Deze stellingen kunnen eiser niet baten. Immers voor de waardering in het kader van de Wet WOZ zijn alleen gerealiseerde transactieprijzen van betekenis omdat deze kunnen worden geacht het prijsniveau op de markt weer te geven. Vraagprijzen missen daartoe betekenis. De omstandigheid dat een object lang te koop staat is een omstandigheid die mogelijk invloed heeft op de uiteindelijke verkoopprijs van dit object. Pas als het object is verkocht kan het een rol spelen voor de waardebepaling van de woning van eiser.
4.6. Eiser heeft een grafiek overgelegd van de NVM waarop de verkoopprijzen per m² staan vermeld van vijf verschillende typen woningen in de regio Amsterdam vanaf 1995 tot en met 2010. Eiser heeft berekend dat op basis van de verkoopprijzen per m² van de tussenwoningen de waarde van de woning uitkomt op € 540.000, maar dat gelet op de ligging, afwerking en opgang van de woning en gelet op het feit dat het gaat om onzelfstandige bewoning een waarde van € 350.000 redelijk is. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopprijzen van de tussenwoningen uit de grafiek van de NVM reeds niet als onderbouwing van de waarde van de woning kunnen dienen omdat niet bekend is of deze objecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De door eiser voorgestane waarde kan dan ook niet gevolgd worden.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Voorop staat dat het aan de heffingsambtenaar is de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Hij heeft daartoe de onder 2.3 genoemde vergelijkingsobjecten opgevoerd. Belanghebbende heeft gesteld dat de [A], waaraan de woning is gelegen, erg rumoerig is. Daar tegenover heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de [B] waaraan twee van de door hem gehanteerde vergelijkingobjecten zijn gelegen, een aanzienlijk drukkere locatie is dan de [A]. Voorts verkeerden blijkens de “Reactie taxateur” de vergelijkingsobjecten [A] 99-H en [B] 73-2 ten tijde van de verkoop in originele/authentieke staat. Belanghebbende heeft dit naar het oordeel van het Hof niet dan wel onvoldoende bestreden.
Belanghebbende heeft ook gesteld dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat deze gehele woningen zouden betreffen. Uit het onder 2.3 weergegeven overzicht blijkt evenwel dat het vergelijkingsobject [A] 99 H bestaat uit een souterrain, begane grond en eerste verdieping en dat het vergelijkingsobject [B] 73-2 bestaat uit een tweede, derde en vierde etage. Alleen van het vergelijkingsobject [B] 96 1 staat niet vast of dit een gehele woning dan wel een gestapelde woning betreft. Om die reden acht het Hof dit object minder geschikt als vergelijkingsobject.
Gelet op het vorengaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof op basis van de in het dossier aanwezige stukken aannemelijk gemaakt dat de in het onder 2.3 weergegeven overzicht opgenomen vergelijkingsobjecten in beginsel voldoende met de woning vergelijkbaar zijn om als vergelijkingsobject te kunnen dienen.
5.2. Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de rechtbank is voorbij gegaan aan belangrijke verschillen tussen zijn woning en de onder 2.3 vermelde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn, aldus belanghebbende, gehele woningen die in een staat verkeren waarin een eigenaar deze zou willen betrekken. Zijn woning is met de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar omdat deze bestaat uit meerdere onzelfstandige woonruimten per verdieping. Belanghebbende stelt dat de woning in de huidige staat niet verkoopbaar is voor de door de heffingsambtenaar bepaalde waarde. Om het pand in een verkoopbare situatie te brengen zou een aanzienlijke verbouwing moeten plaatsvinden, waarbij onder meer de pantries zouden moeten worden gesloopt. De kosten zijn, zo betoogt belanghebbende, door een deskundige begroot op € 255.000 en zouden in totaal € 300.000 bedragen.
Hieromtrent overweegt het Hof als volgt. Voor de waardering van de woning heeft de heffingsambtenaar de woning als één object in de zin van artikel 16 Wet Pro waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aangemerkt. Dit brengt mee dat aan de gehele woning één waarde moet worden toegekend. Het Hof heeft, mede gelet op het feit dat de woning wordt gebruikt voor kamerverhuur, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van dit uitgangspunt.
Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de veronderstelling dat de woning ten verkoop zou worden aangeboden in de staat waarin deze zich bevindt en dat de veronderstelde meest biedende gegadigde de woning leeg en onbezwaard zou kunnen aanvaarden. Dit heeft tot gevolg dat de veronderstelde koper de woning zou kunnen aanwenden voor het huidige gebruik als kamerverhuurbedrijf dan wel de woning, al dan niet na verbouwing, zou kunnen benutten voor een ander, binnen de grenzen van het bestemmingsplan passend, gebruik. Belanghebbendes uitgangspunt dat vóór een eventuele verkoop een ingrijpende verbouwing noodzakelijk is, is daarmee niet in overeenstemming is. Het Hof zal belanghebbendes opvatting dan ook niet in zijn boordeling betrekken.
5.3. Bij de waardering heeft de heffingsambtenaar voor het woningdeel A een waarde per vierkante meter gehanteerd die nagenoeg gelijk is aan de waarde die voortvloeit uit de transactieprijs van [B] 73-2. Voorts is de gehanteerde waarde per vierkante meter aanmerkelijk lager dan die welke geldt voor het vergelijkingsobject [A] 99 H. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze vergelijkingsobjecten de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Belanghebbende heeft nog gewezen op het vergelijkingsobject [A] 249. Dit object is voor een koopsom van € 950.000 verkocht op 22 november 2011, welke datum te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2007 zodat het naar het oordeel van het Hof niet geschikt is als vergelijkingsobject. Dat geldt ook voor het door belanghebbende opgevoerde object [A] 99 II, dat – naar het Hof begrijpt – voor een koopsom van ten hoogste € 850.000 is verkocht omstreeks april 2010. Ook het object [A] 59-huis is naar het oordeel van het Hof niet geschikt als vergelijkingsobject omdat dit object pas eind 2009 in de verkoop is gekomen en daarvan geen verkoopcijfer bekend is.
5.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep overgelegd het taxatierapport van J. Jonkers, vermeld onder 2.4. Dit taxatierapport kan naar het oordeel van het Hof geen afbreuk doen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde omdat het in afwijking van het hier geldende artikel 17, tweede lid, Wet WOZ een waardering van de woning in verhuurde staat betreft en de taxatiedatum 12 maart 2012 te ver is verwijderd van de meergenoemde waardepeildatum 1 januari 2007.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van R.J. Wessel als griffier. De beslissing is op 14 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.