Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 09/00693
9 februari 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/39 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[X], te [Z],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2008 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 7 te Amsterdam (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 1.152.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 2 december 2008, het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking met dagtekening 31 januari 2008 gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 7 september 2009 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de waarde van de woning verminderd tot € 1.075.000, en de aanslag onroerende-zaakbelasting 2007 (Hof: bedoeld zal zijn 2008) dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 oktober 2009 en aangevuld bij brief van 20 oktober 2009. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft de heffingsambtenaar een conclusie van repliek ingediend, waarop door belanghebbende is gereageerd bij conclusie van dupliek.
1.6. Op 13 december 2010 en op 15 december 2011 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Op 20 december 2011 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. De nadere stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 december 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.
2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, welke is gebouwd in 1933.
2.2. De woning is een tussenwoning en heeft een kelder, een begane grond, twee verdiepingen en een vliering. De woning heeft een vloeroppervlakte van 237 m2 en de oppervlakte van de kavel bedraagt 208 m2.
2.3. De woning naast de woning van belanghebbende, [A-straat] 9, is in 1991 verbouwd. Bij deze verbouwing is de vloer tussen de bovenste verdieping en de vliering verwijderd zodat één ruimte is ontstaan. Door het aanbrengen van twee vaste trappen is de voormalige vliering bereikbaar gemaakt. Eén van deze trappen is bevestigd aan de muur tussen de woning van belanghebbende en de woning [A-straat] 9.
2.4. Tot de gedingstukken in hoger beroep behoort een ‘Overzicht taxatiewaarden’ waarin onder meer de transactieprijzen van woningen aan de [B-straat] 8, 19 en 23 en [C-straat] 73 zijn vermeld.
2.5. Tot de gedingstukken in hoger beroep behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht ‘Verslag van de bezichtiging van een aantal panden in het kader van de (hogere) beroepsprocedure’. De bezichtiging is uitgevoerd door mr. N.M. Kell en P.A. Mulders, taxateur. In het verslag is, voor zover van belang vermeld:
‘Het pand [A-straat] 9 is op 8 oktober 2009 bezichtigd door de heer P. Mulders, taxateur bij de Dienst Belastingen. Gesproken is met mevrouw [M], gebruiker van het object sinds 9 juni 2006 (…)
Zij [[M]] heeft opgemerkt de woning(en) vrij gehorig te vinden.’
(…)
Het pand [A-straat] 5 is op 14 oktober 2009 bezichtigd door ondergetekenden. Gesproken is met de (mede)eigenaren, de heer [K] en mevrouw [L]. (…)
Op de vraag of sprake is van enige vorm van overlast heeft de heer [K] het volgende opgemerkt:
- met betrekking tot de geluidsoverlast: bij de ingebruikname van het pand heeft de heer [K] een voorzetwand van 15 cm dikke beton(n)en muur laten plaatsen door een erkend bouwbedrijf. De wand is geplaatst op de begane grond tussen de woning [A-straat] 5 en [A-straat] 7. Sindsdien is de geluidsoverlast een stuk minder
(…)
Het pand [A-straat] 8 1e verdieping is op 14 oktober 2009 bezichtigd door ondergetekenden. Gesproken is met de (mede)eigenaar, de heer [F]. (…) Op de vraag of er sprake is van enige vorm van overlast heeft de heer [F] het volgende opgemerkt:
- met betrekking tot de geluidsoverlast: hiervan is geen sprake.
(…)
Het pand [D-plein] 7 is op 14 oktober 2009 bezichtigd door ondergetekenden. Gesproken is met de (mede)eigenaren, mevrouw [V] en mevrouw [W]. (...)
Op de vraag of sprake is (van) geluid(s)- en of parkeeroverlast merkte mevrouw [V] het volgende op:
- met betrekking tot geluidsoverlast: de woning is vrij gehorig. (…)
Het pand [E-laan] 46 is op 14 oktober 2009 bezichtigd door ondergetekenden. Gesproken is met de mede-eigenaar van het pand, mevrouw [J].
(…)
Er blijkt desgevraagd geen sprake te zijn van geluid(s)- en of parkeeroverlast.’
2.6. In een brief aan het Hof van 21 oktober 2009 heeft de heffingsambtenaar het volgende vermeld: ‘Aan u is gisteren (…) een verslag toegestuurd van de bezichtiging van enkele panden. Zojuist heeft mijn collega, de heer P.A. Mulders, taxateur bij de Dienst Belastingen mij er terecht op geattendeerd dat hierin foutieve informatie is vermeld. Er is vermeld dat het pand [A-straat] 8 1e verdieping, niet gehorig zou zijn. Dit is echter niet juist. De heer [F] heeft juist het tegenovergestelde verklaard. Hij vond zijn woning erg gehorig, maar nam dit voorlief. (…)’
2.7. Tot de gedingstukken in hoger beroep behoort een taxatierapport van de woning, ondertekend door R. van Trappen, makelaar en beëdigd taxateur van onroerende goederen en ingebracht door belanghebbende. Hierin is de waarde van de woning per 1 januari 2007 geschat op € 1.075.000. In dit rapport is voor zover van belang vermeld:
‘2. Bijzondere omstandigheden belendingen:
Met betrekking tot het naastgelegen en aangrenzende woonhuis [A-straat] 9 is in de zolderverdieping de voormalige vliering/berging bereikbaar gemaakt. Middels het aanbrengen van twee vaste trappen, waarvan één trap aan de gemeenschappelijke bouwmuur [A-straat] 7 en 9 is bevestigd, zijn in deze voormalige vliering van de [A-straat] 9 een tweetal ruimten/kamers ontstaan.
Deze kamers kunnen worden gezien als verblijfsruimten en zijn ook als zodanig in gebruik (...)
Tevens stel ik vast dat deze verblijfsruimten in de kapverdieping van [A-straat] 9 ook daadwerkelijk in gebruik zijn en een hoorbare overlast vormen vanwege het contactgeluid m.b.t. de aangebrachte traptreden en trapboom tegen de gemeenschappelijke bouwmuur van [A-straat] 7 en 9 te [Z]. Ondanks het feit dat opdrachtgeefster reeds een voorzetwand heeft (doen) laten plaatsen heeft dit niet het gewenste resultaat opgeleverd.
Indien de woning van opdrachtgever (…) verkocht wordt, zal voornoemde geluidsoverlast gemeld moeten worden aan de kandidaat-kopers en zal dit de verkoopwaarde negatief beïnvloeden. (…)
De waardecorrectie welke door mij is toegepast en verwerkt is in de getaxeerde waarde ad € 1.075.000,= stel ik vast op ca. -/- € 50.000,= en is gebaseerd op mijn ervaring, kennis alsmede een afrondende intuïtieve inschatting. (…)’
3. Geschil in hoger beroep
3.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de vastgestelde waarde van de woning op 1 januari 2007 juist is.
3.2. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting.
4. Het oordeel van de rechtbank
4.1. De rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen.
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn betrekkelijk kort vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2007 verkocht en zijn, zo is niet in geschil wat type – met uitzondering van [A-straat] 8 1, kwaliteit en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Teneinde een prijs per vierkante meter woonoppervlak te bepalen, kan [A-straat] 8 1, dat zeer dichtbij gelegen is en in wezen alleen verschilt van de woning van eiseres vanwege het feit dat het een bovenwoning is zonder tuin, maar met terras, en verweerder de taxatie pleegt op te bouwen rond een vierkante meter prijs voor woonoppervlak en tuin, echter mede in de beschouwing worden betrokken. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken.
De woningen zijn ook alle, zo is niet in geschil, in dezelfde of naastliggende buurt gelegen. Eiseres voert echter aan dat zij met meer verkeers- en parkeeroverlast te maken heeft dan de vergelijkingsobjecten. Wat betreft die overlast concludeert de rechtbank op basis van het dossier en de toelichting ter zitting dat de vergelijkingsobjecten [B-straat] 23 om de hoek is gelegen en [A-straat] 8 I dichtbij in dezelfde straat. Van deze objecten kan dus verwacht worden dat zij dezelfde parkeer- en verkeershinder ondervinden als eiseres, zodat die hinder geacht mag worden in de transactieprijzen te zijn verdisconteerd. Het vergelijkingsobject [E-laan] ligt aan een zeer drukke weg en heeft dus evenveel of zelfs meer last van het verkeer dan eiseres. Slechts [D-plein] 7 ligt aanzienlijk rustiger, zodat niet kan worden gezegd dat in die transactieprijs parkeer- en verkeershinder in betekende mate zal zijn verdisconteerd en dus bij de waardering, als blijkt dat die woning daardoor relatief meer waard is dan de rest, daarvoor een correctie moet worden toegepast. De prijs per vierkante meter woonoppervlak van die woning is in het overzicht taxatiewaarden inderdaad aanzienlijk hoger, zodat de rechtbank dat object buiten beschouwing laat. Parkeer- en verkeersdrukte vormen echter geen reden de waardering van de woning niet op de andere vergelijkingsobjecten te baseren.
De rechtbank stelt voorts vast dat tussen partijen niet langer in geschil is dat er sprake van burengerucht, waardoor eiseres in haar woongenot wordt belemmerd. Partijen zijn het er over eens dat genoemde overlast de woning aankleeft en moet leiden tot een correctie in de waarde ten opzichte van de vergelijkingsobjecten die niet bekend zijn met die waardedrukkende factor. Ter voorkoming van een misverstand merkt de rechtbank daarbij ten behoeve van eiseres nog wel op dat voor de waardebepaling voor de Wet WOZ, anders dan in haar beroepsgronden besloten lijkt, irrelevant is of de gemeente al dan niet (terecht) toestemming heeft gegeven voor verbouwing van dat pand.
8. Nu eiseres de herleiding van de transactiegegevens naar een vierkante meterprijs voor woonruimte niet heeft bestreden en er geen aanleiding is de waardering voor de tuin anders te beoordelen dan verweerder heeft gedaan, zal de rechtbank uit het Overzicht taxatiewaarden moeten afleiden of bij de vergelijking met de waardedrukkende omstandigheid geluidsoverlast van de buren voldoende rekening is gehouden. Uit het overzicht blijkt dat verweerder de woning ten opzichte van [A-straat] 8 1 hoger gewaardeerd heeft en daarbij dus kennelijk geen rekening heeft gehouden met die overlast. Gelet op de getaxeerde prijs per vierkante meter van de woning van eiseres (€ 5.245), afgezet tegen de gerealiseerde verkoopwaarde per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten [B-straat] 23 en [E-laan] 46 (€ 5.428 en € 5.449), heeft verweerder ook ten opzichte van die woningen onvoldoende rekening gehouden met de nadelige gevolgen van het burengerucht. Die vierkante meter waarden leiden immers slechts tot een zeer beperkte correctie van circa € 25.000. De conclusie is derhalve dat verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar ter zitting bepleite waarde van € 1.050.000 niet nader met overtuigende bewijsmiddelen onderbouwd, zodat de rechtbank haar ook niet in het bewijs van de juistheid van die waarde geslaagd acht.
9. Bij die stand van zaken stelt de rechtbank gelet op de overige waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud en kaveloppervlakte en de voorhanden transactiegegevens, de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2007 in goede justitie vast op € 1.075.000.
10. Het beroep is gegrond, de uitspraak op bezwaar kan niet in stand blijven en de waardebeschikking en aanslag moeten worden verminderd.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt aan de hand van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten [B-straat] 8, 19 en 23 en [C-straat] 73. Deze vergelijkingsobjecten zijn voor wat betreft bouwjaar, kwaliteit, ligging en omvang voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft zich daarom ter onderbouwing van de vastgestelde waarde terecht gebaseerd op de transactieprijzen van deze objecten. De door de heffingsambtenaar gehanteerde prijzen per vierkante meter voor het woningdeel en het kaveldeel van € 4.348 respectievelijk € 1.383 zijn hiermee voldoende onderbouwd.
5.2. In hoger beroep stelt belanghebbende dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat ten onrechte geen rekening is gehouden met de geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door de manier waarop de woning [A-straat] 9 in het verleden is verbouwd.
5.3. Het Hof acht niet aannemelijk dat in de woning van belanghebbende in die mate sprake is van geluidsoverlast dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde op een lager bedrag moet worden gesteld. Het Hof acht hiervoor van belang dat de heffingsambtenaar heeft gesteld, en belanghebbende heeft dit niet weersproken, dat de woningen in de omgeving van de woning van belanghebbende zijn gebouwd in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw en dat in die tijd werd gebouwd zonder gebruik te maken van isolatiematerialen. Verder is in het hiervoor onder punt 2.5. van de feiten bedoelde ‘Verslag van de bezichtiging van een aantal panden in het kader van de (hogere) beroepsprocedure’ en de in 2.6. bedoelde correctie daarop op basis van verklaringen van bewoners van [A-straat] 9, 5, 8 1e verdieping en [D-plein] 7 vermeld dat de woningen gehorig worden gevonden. Dit maakt aannemelijk dat ook in deze woningen geluiden vanuit aangrenzende woningen worden gehoord. Dat de geluidsoverlast die belanghebbende ervaart ernstiger is dan die in andere woningen in de buurt, door de manier waarop de woning [A-straat] 9 is verbouwd, is naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk. Zo al sprake is van extra geluid vanuit de woning [A-straat] 9 doordat een grotere ruimte is ontstaan in het bovenste deel van deze woning en een trap in de muur is bevestigd, is van belang dat niet op ieder moment van de dag mensen in het bovenste deel van de woning [A-straat] 9 aanwezig zijn. Belanghebbende heeft in dit verband opgemerkt dat zij de geluidsoverlast in het bijzonder waarneemt na school- en werktijd als de kinderen en echtgenoot van de buurvrouw thuis zijn. Verder bevindt de woonkamer van belanghebbende zich op de benedenverdieping zodat kan worden aangenomen dat belanghebbende zich daar gedurende (delen van) de dag/avond zal bevinden. Het Hof acht gelet op het voorgaande niet onwaarschijnlijk dat belanghebbende geluiden van de buren hoort, maar acht aannemelijk dat de mate waarin dit zich in vergelijking met andere woningen in de buurt voordoet, niet zo ernstig is dat hiervan specifiek voor de woning van belanghebbende een waardedrukkend effect uitgaat.
5.4. Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende stelt dat zij het plaatsen van een voorzetwand in haar woning moet melden aan eventuele kopers. Het Hof acht niet aannemelijk dat een meldingsplicht invloed heeft op de waarde van de woning. Verder is in het verslag, bedoeld onder 2.5 van de feiten, vermeld dat de bewoners van [A-straat] 5 eveneens een voorzetwand hebben geplaatst tussen hun woning en de woning van belanghebbende. Hieraan verbindt het Hof de gevolgtrekking dat ook zonder verbouwing, zoals in de woning [A-straat] 9 is gedaan, geluidsoverlast wordt ervaren.
5.5. Het Hof ziet in het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, bedoeld in 2.7. evenmin een reden om te oordelen dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. De taxateur van belanghebbende komt, afgezien van de door hem toegepaste waardedruk als gevolg van geluidsoverlast tot een waarde van € 1.125.000. Daarbij geldt echter dat in dit taxatierapport onder meer is vermeld dat de woning [B-straat] 23 geen goed vergelijkingsobject is. Uitsluitend op basis van de verkoopprijs van het pand [C-straat] 73 komt de taxateur van belanghebbende tot een waarde van € 4.200 per vierkante meter. Daarbij is aan de garage bij die woning een waarde van € 70.000 toegekend en is alleen het aantal vierkante meters van het woningdeel in aanmerking genomen. Deze wijze van onderbouwen van de geschatte waarde, waarbij slechts één vergelijkingsobject in aanmerking is genomen, terwijl er meer transactieprijzen van vergelijkbare woningen bekend zijn, is onvoldoende om de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te weerleggen. Nu ook overigens uit het door belanghebbende overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet kan worden opgemaakt op welke wijze de schatting van het bedrag van € 1.125.000 tot stand is gekomen, sluit het Hof aan bij het door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakte bedrag van € 1.152.000.
5.6. Tot slot treft ook de grief van belanghebbende, dat de bijtelling van € 158.000 vanwege de erfpachtcorrectie onjuist is, geen doel. De heffingsambtenaar is, overeenkomstig artikel 17 Wet Pro WOZ uitgegaan van de fictie dat sprake is van volle en onbezwaarde eigendom van de grond. Het Hof ziet geen reden om voor ruime woningen, die zoals belanghebbende stelt gelegen zijn in [Z] op A-1 locatie, te veronderstellen dat een correctie wegens grond in erfpacht achterwege dient te blijven.
Slotsom
5.7. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep van belanghebbende ongegrond verklaren.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 9 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.