Uitspraak
10 januari 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NESVADBA B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. J. Groot Koerkamp te Zoetermeer.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 9 april 2010 is appellante, Nesvadba, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 januari 2010, in deze zaak onder rolnummer CV 09-28610 gewezen tussen haar als eiseres en geïntimeerde, [geïntimeerde] als gedaagde.
Bij memorie heeft Nesvadba zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en Nesvadba zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
Nesvadba heeft bij akte gereageerd op de door [geïntimeerde] overgelegde producties, een bewijsaanbod gedaan en harerzijds nog bewijsstukken overgelegd, waarop [geïntimeerde] bij antwoordakte, met producties, heeft gereageerd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “Feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2.2 Die feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, behelzen, kort weergegeven, het navolgende.
a. Nesvadba is eigenaar van een pand gelegen aan de [adres] te [gemeente]. Dit pand bestaat uit twee woningen: het benedenhuis, [adres], bestaande uit souterrain, parterre en eerste verdieping, en een bovenhuis met eigen toegang aan de straat, bestaande uit twee verdiepingen en een zolderetage, plaatselijk bekend [adres].
b. Bij huurovereenkomst van 26 juni 1974 is het bovenhuis verhuurd aan [H.]. In die huurovereenkomst was bepaald dat het [H.] niet was toegestaan zonder schriftelijke toestemming van Nesvadba het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of in onderhuur af te staan. In weerwil van dit verbod heeft [H.] de eerste woonlaag van het bovenhuis onderverhuurd aan [geïntimeerde] tegen een huurprijs van, laatstelijk, € 574,= inclusief gas, water en elektriciteit.
c. In de oorspronkelijke hal van de eerste woonlaag van het bovenhuis is een wand aangebracht die de hal in feite in twee delen heeft verdeeld. Aldus is een afgescheiden woonruimte ontstaan, die bij [geïntimeerde] in gebruik is, bestaande uit een hal met daaromheen een keuken, een woonkamer met salon en suite en een slaapkamer alsmede kasten. De wand is veel later aangebracht dan de omringende ruimten.
d. De huurovereenkomst tussen Nesvadba en [H.] is op 15 januari 2009 tot een einde gekomen. Bij brief van dezelfde datum is namens Nesvadba aan [geïntimeerde] medegedeeld dat zij geen aanspraak heeft op voortzetting van de bewoning. Sedertdien betaalt [geïntimeerde] de huur op de derdengeldrekening van de gemachtigde van Nesvadba.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vordert Nesvadba, primair, [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de eerste woonlaag van de woning aan de [adres] te [gemeente] en, subsidiair, te bepalen dat de voortgezette, althans van rechtswege lopende huurovereenkomst tussen haar en [geïntimeerde] met ingang van de uitspraak althans een daarin te bepalen tijdstip zal eindigen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming en in de kosten van het geding.
3.2 De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen op grond van zijn oordeel dat aan [geïntimeerde] de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW toekomt en geen grond bestaat met toepassing van lid 2 van dat artikel te bepalen dat de voortgezette huurovereenkomst zal eindigen. Nesvadba is in de kosten van het geding veroordeeld.
3.3 De kantonrechter heeft zijn oordeel dat aan [geïntimeerde] de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW toekomt, doen steunen op de volgende overweging. [geïntimeerde] heeft zonder twijfel een zelfstandige woonruimte gehuurd, zoals artikel 7:269 lid 1 BW eist. Als het voor de toepassing van dat artikellid al van belang zou zijn dat het afscheiden van die zelfstandige woonruimte zonder toestemming van de verhuurder is geschied, wat de kantonrechter betwijfelt, dan nog is een beroep daarop door Nesvadba naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat zij gedurende meer dan 40 jaar geen aandacht aan het bovenhuis heeft besteed. Voorts is gebleken dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in de woning heeft.
3.4 Het oordeel van de kantonrechter dat artikel 7:269 lid 1 BW in deze zaak van toepassing is wordt bestreden met grief I. Nesvadba betwist dat de door [geïntimeerde] gehuurde ruimte op de eerste verdieping van het bovenhuis kan worden gekwalificeerd als een zelfstandig woonruimte. Daar¬naast voert zij omstandig¬heden aan ter betwisting van het oordeel van de kantonrechter dat haar beroep op het ontbreken van toestemming voor de wijzingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.5 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de door [geïntimeerde] gehuurde ruimte een zelfstandige woonruimte is. De woonruimte beschikt over alle voor zelfstandig gebruik benodigde voorzieningen: keuken, wasgelegenheid en toilet. Een eigen nutsaansluiting is voor kwalificatie als zelfstandige woonruimte niet vereist. Voorts heeft Nesvadba niet betwist dat, zoals de kantonrechter heeft overwogen, weliswaar de diverse huurders van de verschillende boven elkaar gelegen woningen gebruik maken van dezelfde trap en dezelfde hallen, maar iedere huurder een door hem af te sluiten toegangsdeur tot zijn eigen woning heeft. Daarmee ontvalt de grond aan het argument van Nesvadba dat de toegangsdeur van [geïntimeerde] zich in de privéruimte van [H.] bevindt.
3.6 Aan de kwalificatie als zelfstandige woonruimte staat evenmin in de weg dat de woonruimte niet voldoet aan de voor een zelfstandige woonruimte geldende eisen uit het Bouwbe¬sluit. Het Bouwbesluit strekt op dit punt ertoe eisen te stellen aan de kwaliteit van zelfstandige woonruimten en beoogt niet voorwaarden te stellen voor de kwalificatie als zelfstandige woonruimte.
3.7 Nesvadba heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de huurovereenkomst tussen [H.] en [geïntimeerde] betrekking had op de woonruimte in haar huidige vorm. Daarmee had die huurovereenkomst dus betrekking op zelfstandige woonruimte. Die huurovereenkomst is per 15 januari 2009 op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW door Nesvadba voortgezet, ook al was het door [geïntimeerde] gebruikte gedeelte in de verhouding tussen Nesvadba en [H.] niet als een zelfstandige woonruimte verhuurd. Het hof verwijst in dit verband naar hetgeen de minister tijdens de parlementaire behandeling over een dergelijke situatie heeft verklaard: “Mochten deze leden gedacht hebben aan het academische geval dat de huurder van een zelfstandige woning erin slaagt om zonder moeilijkheden met zijn verhuurder het zo in te richten dat hij die woning — die daartoe ingrijpend aangepast zal moeten worden — aldus in onderdelen verdeelt dat elk van die onderdelen op hun beurt wederom een zelfstandige woning oplevert, dan geldt het volgende. Volgens de hoofdregel van artikel 244 was de huurder tot deze onderhuur niet bevoegd, nu hij telkens een zelfstandige woning heeft onderverhuurd, waarin hijzelf niet zijn hoofdverblijf heeft. Ieder van de onderhuurders kan echter een beroep doen op artikel 269, nu hij de onderhuurder van een zelfstandige woning is, aangenomen dat die onderhuurder daar ook zijn hoofdverblijf heeft” (Kamerstukken II 2002/03, 28 721, nr. 6, p. 4). Dat voor de werkzaamheden die nodig waren om de woonruimte tot een zelfstandige te maken (de plaatsing van de tussenwand en de aanleg van een doucheruimte) geen toestemming is verleend door Nesvadba acht het hof net zo min van belang als het feit dat de onderverhuurovereenkomst onbevoegdelijk is aangegaan.
3.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat grief I faalt; de kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat artikel 7:269 lid 1 BW in deze van toepassing is.
3.9 Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de beëindigingsgrond van artikel 7:269 lid 2 sub b. BW zich niet voordoet, omdat niet kan worden volgehouden dat de huurovereenkomst tussen [H.] en [geïntimeerde] is aangegaan om [geïntimeerde] de positie van huurder te verschaffen, nu die huur meer dan 20 jaar geleden is aangegaan. In de toelichting op de grief betoogt Nesvadba dat dat oogmerk wel aanwezig is geweest. Zij bestrijdt dat [geïntimeerde], zoals deze stelt, al sinds 1989 in de woning woont. Voorts voert zij aan dat [geïntimeerde] van meet af aan bekend is geweest met de onderhuursituatie. Maar als dat niet het geval zou zijn geweest en [geïntimeerde] dus altijd heeft gemeend hoofdhuurder te zijn, bevestigt dat juist de bedoeling haar de positie van huurder te verschaffen, aldus Nesvadba.
3.10 Bij de conclusie van antwoord in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] een kopie van een handgeschreven bevestiging van de ontvangst van een bedrag van ƒ 1.200,= door [H.] wegens borg [adres], gedateerd 21 februari 1989 overgelegd, alsmede een kopie van een ingevulde opdracht tot automatische overboeking vanaf de rekening van [geïntimeerde] ten gunste van [H.] van ƒ 1.200,= per maand ten titel van huur, gedateerd 27 februari 1989. Bij de memorie van antwoord heeft zij daarnaast nog bankafschriften over de periode van 1993 tot en met 2007 overgelegd, waaruit blijkt dat zij toen maandelijks huur betaalde aan [H.], kopieën van handgeschreven correspondentie van [H.] betreffende het gebruik van de woning en de huur en stukken van onder meer werkgevers, belastingconsulent, gemeente, verzekeraars, belastingdienst, banken en de RDW over de periode van 1990 tot en met 2009, gericht aan [geïntimeerde] op het onderhavige adres.
3.11 Na de overlegging van laatstgenoemde stukken heeft Nesvadba haar betwisting dat [geïntimeerde] reeds vanaf 1989 in de woning woont gehandhaafd. Zij heeft zich in dit verband in feite alleen beroepen op een bezichtiging van het pand in 1990, bij welke gelegenheid niet van de aanwezigheid van [geïntimeerde] zou zijn gebleken. Zonder nadere details over de gang van zaken tijdens die bezichtiging, die niet zijn verstrekt, is deze betwisting echter tegenover het overvloedige bewijsmate¬ri¬aal onvoldoende gemotiveerd. Het hof neemt daarom als vaststaand aan dat [geïntimeerde] vanaf 1989 als huurder in de woning woont.
3.12 De omstandigheid dat [geïntimeerde] ten tijde van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst de woning al 20 jaar in onderhuur had, vormt een aanwijzing dat die onderhuurovereenkomst niet is aangegaan om haar de positie van huurder te verschaffen. Hieraan doet niet af dat [geïntimeerde], in ieder geval aanvankelijk, meende dat [H.] eigenaar van het bovenhuis was en zij dus hoofdhuurder; de positie van huurder als bedoeld in lid 2 sub b. van artikel 7:269 BW betreft immers de positie van huurder ten opzichte van de hoofdverhuurder, zijnde Nesvadba. Bij gebreke van nadere gegevens over de bezichtiging in 1990 bestaat voor het hof voorts geen grond om aan te nemen dat [geïntimeerde] destijds, zoals Nesvadba stelt, alles in het werk heeft gesteld om te voorkomen dat Nesvadba haar aanwezigheid zou opmerken, nog daargelaten of uit dergelijk gedrag wel de bedoeling om hoofdhuurder te worden kan worden afgeleid.
3.13 Al met al heeft Nesvadba onvoldoende aangevoerd om de conclusie te rechtvaardigen dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking [geïntimeerde] de positie van huurder te verschaffen. Grief II mist doel.
3.14 De grieven III en V behelzen een beroep op de in artikel 7:269 lid 2 sub c. gegeven beëindigingsgrond, welke beëindi¬gings¬grond inhoudt dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijk¬heid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde (hoofd)huurovereenkomst en de inhoud van de voortgezette (onder)huurovereenkomst, niet van haar kan worden gevergd dat zij de huur met [geïntimeerde] voortzet.
3.15 Met grief III wijst Nesvadba op de geringe hoogte van de huurprijs, zeker na het verzoek van [geïntimeerde] tot uitsplitsing van de all-inhuurprijs. De kale huurprijs wordt dan € 373,72 per maand, terwijl de markthuur voor soortgelijke woningen tussen € 1.950,= en € 2.950,= per maand ligt. Voorts is het bedrag dat Nesvadba maandelijks aan kosten voor leveringen en diensten kwijt is vele malen hoger dan het voorschotbedrag voor de servicekosten waarop zij na de uitsplitsing aanspraak zal kunnen maken, aldus Nesvadba. Met grief V vraagt Nesvadba voorts aandacht voor de hoge kosten die zij zal moeten maken om het bovenhuis geschikt te maken voor gebruik als drie afzonderlijke zelfstandige woningen. Zij heeft offertes overgelegd van een aannemingsbedrijf, een ten bedrage van € 105.746,23 met betrekking tot de renovatie van de tweede, derde en vierde verdieping als één woning en een ten bedrage van € 287.331,66 met betrekking tot de renovatie van die verdiepingen als drie appartementen.
3.16 Hetgeen Nesvadba heeft aangevoerd is onvoldoende voor de conclusie dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voortzet. Het door [geïntimeerde] te betalen bedrag is inderdaad niet hoog, maar niet is gebleken dat daardoor de exploitatie van de woning structureel onrendabel is, omdat een en ander onvoldoende cijfermatig is onderbouwd. Nesvadba heeft voorts niet aangetoond dat het gebruik van de eerste woonlaag van het bovenhuis als zelfstandige woning de noodzaak met zich brengt om ingrijpende werkzaamheden te verrichten, zoals zij heeft gesteld. De door Nesvadba opgevoerde renova¬tie¬¬werk¬¬zaam¬heden betreffen kennelijk met name de door Nesvadba gewenste modernisering van het bovenhuis. Het valt te begrij¬pen dat de renovatie van drie afzonderlijke apparte¬menten duurder is dan die van één bovenwoning, maar daar tegenover staat dat niet kan worden uitgesloten dat de afzonderlijke exploitatie van alle woonlagen van het bovenhuis ook tot hogere opbrengsten leidt. Ook de grieven III en V zijn dus tevergeefs voorgedra¬gen.
3.17 Grief IV houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf had in de woning. Naar de mening van Nesvadba had de kantonrechter geen betekenis mogen toekennen aan hetgeen hij heeft waargenomen tijdens de descente, omdat [geïntimeerde] die situatie naar haar hand heeft kunnen zetten. Zij verwijst naar het door haar overgelegde rapport van de particuliere rechercheur [K.], die onderzoek heeft gedaan naar een woning in De Rijp waar [geïntimeerde] volgens Nesvadbar sinds 2008 haar hoofdverblijf heeft.
3.18 [geïntimeerde] heeft het door Nesvadba gestelde betwist. Zij voert aan dat zij weliswaar regelmatig verblijft bij haar partner in De Rijp en ook voor het overige regelmatig buitenshuis overnacht, maar desalniettemin het centrum van haar leven in de woning heeft. Zij betwist dat de door [K.] gedane waarnemingen bewijzen dat zij in werkelijkheid in De Rijp woont. Voor zover uit de in het rapport van [K.] opgenomen verklaringen van buren van haar vriend in De Rijp iets anders blijkt zijn die verklaringen onjuist genoteerd, aldus [geïntimeerde].
3.19 [geïntimeerde] staat op het adres [adres] ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie. Ook blijkt uit de door haar overgelegde stukken dat zij op dat adres van verscheidene instanties post ontvangt. De door de kantonrechter tijdens de descente gedane waarnemingen (waaronder een volledige inrichting en aanwezigheid van kleren en schoenen van allerlei aard in grote hoeveelheden, alsmede post en medicijnen op tafel) wijzen eveneens erop dat [geïntimeerde] in de woning haar hoofdverblijf heeft. Onder deze omstandigheden is het enkele feit dat [geïntimeerde] sinds enige tijd regelmatig bij haar vriend verblijft en overnacht onvoldoende om aan te nemen dat zij haar hoofdverblijf in de woning heeft opgegeven, zeker nu zij voor de door [K.] gedane waarnemingen een aannemelijke verklaring heeft kunnen geven. Op grond van een en ander acht het hof, behoudens tegenbewijs, bewezen dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in het gehuurde had op het in deze relevante tijdstip, zijnde de einddatum van de hoofdhuurovereenkomst. Overeenkomstig het door haar gedane aanbod zal Nesvadba worden toegelaten tot tegenbewijs.
3.20 Met grief VI beklaagt Nesvadba zich erover dat de kantonrechter haar bewijsaanbiedingen heeft gepasseerd. Hiervoor is al overwogen dat Nesvadba met betrekking tot de kwestie van het hoofdverblijf tot bewijslevering zal worden toegelaten. In zoverre heeft de grief succes. Voor het overige faalt de grief, omdat Nesvadba geen andere voldoende concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden.
3.21 Grief VII is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis.
3.22 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4. Beslissing
Het hof:
laat Nesvadba toe tot tegenbewijs van de – voorshands als bewezen aangenomen – stelling dat [geïntimeerde] ten tijde van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst tussen Nesvadba en [H.] op 15 januari 2009 haar hoofdverblijf had in de eerste woonlaag van het bovenhuis aan de [adres] te [gemeente];
beveelt dat een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe als raadsheer-commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, Prinsengracht 436 te Amsterdam op dinsdag 21 februari 2012… te 9.30 uur;
bepaalt dat de advocaat van Nesvadba dient na te (laten) gaan of partijen, hun advocaten en de door Nesvadba voor te brengen getuigen op de hierboven bepaalde dag en tijd kunnen verschijnen en dat deze – zo dat niet het geval mocht zijn – uiterlijk op 24 januari 2012 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de periode van februri tot en met april 2012 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.P. van Achterberg en J.W. Hoekzema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 10 januari 2012.