Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P10/00657
12 januari 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende [Z],
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/1517 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z],
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2009 waardebeschikkingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) afgegeven waarbij de waarden van een viertal woningen in een aan belanghebbende toebehorende onroerende zaak aan de [A]-straat [1] te [Z] zijn vastgesteld.
In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) 2009 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden gehandhaafd.
Bij uitspraak van 23 augustus 2010 heeft de rechtbank het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 27 september 2010, aangevuld bij brief van 28 september 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak gelegen aan de [A]-straat [1] te [Z] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een viertal woningen.
2.2. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2009 waardebeschikkingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) afgegeven waarbij de waarden van de woningen op waardepeildatum 1 januari 2008 maar naar de toestand op 1 januari 2009, als volgt zijn vastgesteld:
[A]-straat [1] H € 323.000;
[A]-straat [1] 2 € 180.000;
[A]-straat [1] 3 € 180.000;
[A]-straat [1] 4 € 167.000.
2.3. Het pand aan de [A]-straat [1] was op de waardepeildatum verzakt als gevolg van rottende heipalen. Belanghebbende heeft, gevolggevend aan een aanschrijving van de gemeente, in de loop van het jaar 2008 en daarmee na de waardepeildatum 1 januari 2008 maar vóór de toestandsdatum 1 januari 2009, de fundering van het pand laten herstellen. De kosten van herstel bedroegen € 40.787 (hierna: funderingskosten).
2.4. Ter staving van de door hem verdedigde waarden heeft de heffingsambtenaar een op 7 mei 2010 opgemaakte reactie van taxateur M.A. Boerhorst overgelegd waarin wordt geconcludeerd tot de waarden in het economische verkeer zoals onder 2.2 weergegeven. In de reactie is uitgegaan van een waardepeildatum 1 januari 2008 en een toestanddatum van 1 januari 2009. Met de waardeverminderende effecten als gevolg van de gebreken aan de fundering is derhalve geen rekening gehouden. In de reactie worden de verkoopgegevens vermeld van verschillende in [Z] gelegen en ter vergelijking opgevoerde panden.
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en op het door hen ter zitting verklaarde.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden van de woningen met ieder een kwart van de verbouwingskosten ad € 40.787. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van uitspraak van de rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige woningen worden bepaald op de waarde die aan de woningen dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2008.
4.2. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor diverse objecten te [Z] zijn gerealiseerd. De aldus vastgestelde waarden zijn op zichzelf tussen partijen niet in geschil.
4.3. Belanghebbende neemt evenwel het standpunt in dat de aldus vastgestelde waarden nog verminderd moeten worden omdat op de waardepeildatum de fundering nog niet was hersteld en er derhalve sprake was van een verzakt pand hetgeen leidt tot een waardevermindering. Hij neemt daarbij het standpunt in dat de waardevermindering gelijk is aan de kosten van herstel van de fundering, zodat de vastgestelde waarden verlaagd moet worden met (per woning een kwart van) de funderingskosten.
4.4. De heffingsambtenaar is van opvatting dat de funderingskosten niet leiden tot een afwaardering omdat sprake is van een in 2008 uitgevoerde verbetering van de woning zodat de woningen op grond van artikel 18, derde lid, van de wet WOZ, gewaardeerd moeten worden naar de toestand per 1 januari 2009.
Indien het Hof zou besluiten tot vermindering van de waarden overeenkomstig het standpunt van belanghebbende, is de berekening en toerekening van belanghebbende (per woning een vermindering met een kwart van de funderingskosten) niet in geschil.
4.4. De verzakking van het pand in welk kader de funderingskosten zijn gemaakt, is - zo is tussen partijen niet in geschil - niet veroorzaakt door een constructiefout bij de bouw maar door het op enig moment (al dan niet tijdelijk) droogvallen van de oorspronkelijke houten heipalen waarna rotting is opgetreden en vervanging van de heipalen noodzakelijk werd. De gemeente heeft terzake een aanschrijving opgelegd, waaraan belanghebbende gevolg heeft gegeven.
4.5. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat het vervangen van de heipalen is aan te merken als een verbetering, kan het Hof niet volgen. Na herstel van de fundering, door het aanbrengen van vervangende heipalen, is het pand in de oorspronkelijke staat teruggebracht. Het funderingsherstel heeft slechts een einde gemaakt aan verzakking en daarbij optredende schade. Het pand heeft daardoor niet méér of betere aanwendingsmogelijkheden gekregen. De enkele omstandigheid dat een pand met een adequate fundering ‘beter’ is dan een pand dat verzakt door gebrekkige fundering, is onvoldoende voor de conclusie dat funderingsherstel tevens verbetering inhoudt. Net zo min als het herstel van een lekkend dak (een huis met adequate dakbedekking is ontegenzeggelijk ‘beter’) een verbetering inhoudt.
4.6. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof zonder nadere onderbouwing de stelling ingenomen dat een betonnen fundering kwalitatief beter is dan een houten fundering en dat er door het vervangen van de houten palen door een betonnen fundering geen sprake is van terugbrengen in de oude toestand. Ook als de heffingsambtenaar in deze stelling moet worden gevolgd leidt dit niet tot het oordeel dat sprake is van een verbetering als bedoeld in artikel 18, derde lid, onderdeel b, van de Wet Woz. Belanghebbende heeft immers ter zitting onweersproken verklaard dat hij heeft gekozen voor een betonnen fundering vanwege de kosten en de beperkte overlast. Een betonnen fundering was goedkoper en kon worden toegepast zonder ontruiming van de begane grond.
De omstandigheid dat, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, een betonnen fundering duurzamer is dan een houten fundering leidt niet tot een ander oordeel omdat gekozen is voor de goedkoopste en meest praktische oplossing. Dat geldt evenzeer voor de stelling van de heffingsambtenaar dat de woning technisch gesproken niet is teruggebracht in de oorspronkelijke toestand (betonnen heipalen in plaats van houten heipalen). De woning is immers niet verbeterd maar hooguit functioneel in de oorspronkelijke toestand teruggebracht, namelijk in niet verzakte staat.
4.8. Gelet op het bovenstaande komt het Hof tot het oordeel dat het herstel van de fundering in 2008 niet is aan te merken als een verbetering als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de wet WOZ zodat er geen reden is om de woningen te waarderen naar de toestand per 1 januari 2009. Nu de woningen gewaardeerd moeten worden naar de toestand per 1 januari 2008 en derhalve rekening gehouden moet worden met de bouwkundige staat op dat moment (verzakking van het pand) dienen de vastgestelde waarden als volgt verminderd te worden:
[A]-straat [1] H € 323.000 -/- € 10.197 = € 312.803
[A]-straat [1] 2 € 180.000 -/- € 10.197 = € 169.803
[A]-straat [1] 3 € 180.000 -/- € 10.197 = € 169.803
[A]-straat [1] 4 € 167.000 -/- € 10.197 = € 156.803
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de waarden en de aanslagen OZB verminderen zoals onder 4.7 vermeld.
5. Kosten
Nu het door belanghebbende ingestelde hogere beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank om die reden wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in zowel het hoger beroep als het beroep.
De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van de in onderdeel c van artikel 1 bedoelde Pro kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting bij de rechtbank en bij het gerechtshof gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, € 2 v.v. + € 1 v.v. = € 6.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarden tot:
[A]-straat [1] H € 312.803
[A]-straat [1] 2 € 169.803
[A]-straat [1] 3 € 169.803
[A]-straat [1] 4 € 156.803;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienoverenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 6;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden het voor de behandeling van het voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 152 (€ 41 + € 111).
Aldus gedaan op 12 januari 2012 door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en A.M. van Amsterdam, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van R.J. Wessel als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.