ECLI:NL:GHAMS:2012:4487

• Datum uitspraak: 31 januari 2012
• Publicatiedatum: 25 september 2014
• Zaaknummer: 200.071.090/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.D.R.M. Boumans; J.C.W. Rang; C.P. Boodt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen notaris en maatregel van waarschuwing opgelegd door Gerechtshof Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 31 januari 2012 uitspraak gedaan in hoger beroep tegen een beslissing van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem. De zaak betreft een klacht van klagers tegen de notaris, die tekort zou zijn geschoten in zijn zorgplicht bij de grenscorrectie van een perceel grond. De klagers, eigenaren van een aangrenzend pand, verwijten de notaris dat hij de grenscorrectie niet heeft geregeld tijdens de overdracht van het perceel door de vorige eigenaar aan een derde partij. Dit heeft geleid tot een civiele procedure tussen klagers en de koper van het perceel. De notaris heeft in zijn verweer gesteld dat hij niet op de hoogte was van de overeenkomst tussen klagers en de vorige eigenaar, maar het hof oordeelt dat de notaris wel degelijk op de hoogte was van deze verplichting en dat hij had moeten handelen om de belangen van klagers te beschermen. Het hof bekrachtigt de beslissing van de Kamer van Toezicht, die de klacht gegrond heeft verklaard en de notaris de maatregel van waarschuwing heeft opgelegd. De uitspraak benadrukt de zorgplicht van notarissen en de noodzaak om belangenconflicten tijdig te signaleren en aan te pakken.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

Beslissing van 31 januari 2012 in de zaak van:

[naam] ,

notaris te [gemeente],

APPELLANT,

t e g e n

[naam],

[naam] ,

beiden wonende te [gemeente],

GEÏNTIMEERDEN,

gemachtigde:
mr. J.H. van Vliet, advocaat te Wageningen .

1.
Het geding in hoger beroep

1.1. Van de zijde van appellant, verder de notaris, is bij een op 28 juli 2010 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem, verder de kamer, van 30 juni 2010, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerden, verder klagers, tegen de notaris gegrond heeft verklaard en aan hem de maatregel van waarschuwing heeft opgelegd.

1.2. Op 5 oktober 2010 is ter griffie van het hof een aanvulling op het beroepschrift van de notaris ingekomen.

1.3. Van de zijde van de klagers is op 16 november 2010 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.

1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 24 oktober 2011. De klagers, de gemachtigde van klagers en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van klagers aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

2.
De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3.
De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in overweging 2. van de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen die vaststelling geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

4.
Het standpunt van partijen

De wederzijdse standpunten blijken uit de beslissing waarvan beroep.

5.
De beoordeling

5.1. Het hof acht de overwegingen die tot de conclusie van de kamer hebben geleid juist en neemt deze over.

5.2. Het onderzoek in hoger beroep heeft niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die van de kamer.

5.3. Het hof passeert het bewijsaanbod van de notaris tot het doen horen van [naam] en de heer [naam], omdat de notaris geen specifieke feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

5.4. Het hiervoorgaande leidt tot de volgende beslissing.

6.
De beslissing

Het hof:

- bekrachtigt de beslissing waarvan beroep.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.C.W. Rang en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 31 januari 2012 door de rolraadsheer.

KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-

NOTARISSEN TE ARNHEM

Kenmerk: 07.831/2009/941

Beslissing van de Kamer van Toezicht te Arnhem op de klacht van

[naam] en [naam],

wonende te [gemeente],

gemachtigde: mr. J.H. van Vliet te Wageningen,

tegen

[naam] ,

notaris te [gemeente].

Partijen zullen verder klager en de notaris worden genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de brief met bijlagen van klager van 6 november 2009, waarin de klacht tegen de notaris is neergelegd;

- de brief met bijlagen van de notaris van 23 december 2009;

- de brief van klager van 26 januari 2010;

- de brief van de notaris van 15 februari 2010;

- de brief van de secretaris van de Kamer aan de notaris van
16 februari 2010;

- de brief met bijlagen van klager van 11 mei 2010;

- de pleitnota van klager;

- de mondelinge behandeling van de klacht op 19 mei 2010, waarbij zijn verschenen: de heer [naam], zijn gemachtigde en de notaris.

2. De feiten

2.1.

Klager is eigenaar van het pand [straat] [nummer 1] te [gemeente]. Mevrouw [X] was tot 15 november 2006 eigenaar van het pand ernaast, [straat] [nummer 2].

[X] is een grenswijziging overeengekomen met klager. De overeenkomst is schriftelijk vastgelegd d.d. 7 januari 2006.

Kenmerk: 07.831/2009/941

In de overeenkomst is onder meer het volgende vermeld:

Er is een wijziging ten opzichte van de huidge erfgrens overeengekomen.

(…)

Deze wijziging zal met gesloten beurzen worden geregeld

-5 (…)

Bij verkoop van haar huis zal eigenaar van [nummer 2] deze overeenkomst laten bekrachtigen door de notaris en bij het kadaster.

-8 (…)

Onder de nummers 6 tot en met 8 is gedetailleerd beschreven hoe de nieuwe grens zal lopen. Onder nummer 4 is vermeld dat klager op zijn kosten een schutting zal plaatsen en waar die schutting zal komen te staan

In oktober 2006 heeft [X] haar woning verkocht aan de heer [naam] en mevrouw [naam] (hierna te noemen: de koper) en op 15 november 2006 vond de levering van dit perceel ten overstaan van de notaris plaats. Daarbij is niets over de grenswijziging in de akte vermeld.

2.3.

Op 3 januari 2007 heeft de notaris in verband met deze grenswijziging aan alle betrokken partijen een concept van een akte van levering gezonden, met het verzoek nadere informatie te verschaffen over de oppervlakte van het stukje grond, de koopsom en met het verzoek om de precieze ligging op de kadastrale kaart aan te geven.

2.4.

Tussen klager en koper is vervolgens verschil van mening ontstaan over de grens. Een en ander heeft geleid tot een civiele procedure tussen klager en koper.

3. De klacht

Klager verwijt de notaris, kort gezegd, dat hij tekort is geschoten in de opdracht die hij van [X] had gekregen om te zorgen voor de grenscorrectie bij de levering van het perceel door [X] aan koper. De notaris had volgens klager de grenscorrectie tegelijk met de overdracht van het huis van [X] aan koper kunnen en moeten regelen. Door dit niet te doen, heeft de notaris in strijd gehandeld met de op hem rustende zorgplicht, waarbij de notaris mede bedacht had moeten zijn op de belangen van derden, onder wie klager. Voorts verwijt klager de notaris dat hij ook ná 15 november 2006 de grenscorrectie niet juist heeft afgehandeld.

De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De Kamer zal op het verweer in de beoordeling voor zover van belang nader ingaan.

4. De beoordeling van de klacht

4.1. Ingevolge artikel 98 lid 1 Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij de zorg die zij als notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

Kenmerk: 07.831/2009/941

De Kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert. De Kamer overweegt daartoe als volgt.

4.2.

De notaris heeft erkend dat hij, voorafgaand aan de levering van het huis van [X], de schriftelijke overeenkomst heeft ontvangen waarin [X] een stukje grond verkocht aan klager. Daarmee staat vast dat de notaris voor het tijdstip van levering van [X] aan koper op de hoogte was van de verplichting die [X] in december 2005 was aangegaan jegens klager.

4.3.

De notaris voert als verweer dat hij kort van tevoren op de hoogte was. Er is een schriftelijke verklaring van [X] overgelegd, waarin zij verklaart dat zij zeker zes weken voor de overdracht naar de notaris is toegegaan en dat zij toen heeft gevraagd bij de overdracht op 15 november 2006 meteen de overeenkomst met [nummer 1] kadastraal te willen regelen.

Wat daarvan zij, vast staat dat de notaris in ieder geval vóór de overdracht op 15 november 2006 op de hoogte was van de verplichting van [X] jegens klager. De Kamer gaat ervan uit dat hij voldoende tijd heeft gehad kennis te nemen van het feit dat er (nog) een overeenkomst bestond en wel ten aanzien van de grens tussen [straat] [nummer 2] en [nummer 1] en dat [X], verkoopster van [nummer 2], was overeengekomen dat die overeenkomst bij levering van het perceel [straat] [nummer 2] door haar aan een derde zou worden bekrachtigd en verwerkt in het kadaster.

4.4.

De notaris voert als verweer, dat de koopovereenkomst ten aanzien van het stukje grond niet een overeenkomst was, die vatbaar was voor levering, omdat de oppervlakte niet vaststond, niet afgesproken was wie welke kosten zou betalen en de notaris geen schriftelijke opdracht had gekregen. Inmiddels beschikte de notaris over een andere koopovereenkomst, namelijk die tussen [X] en koper. Deze koopovereenkomst was, anders dan de overeenkomst tussen [X] en klager, volgens de notaris wel voor uitvoering vatbaar en deze diende onverkort uitgevoerd te worden. In deze koopovereenkomst was volgens de notaris geen melding gemaakt van de overeenkomst tussen [X] en klager met betrekking tot de grenswijziging. De notaris kon in zijn visie dan ook niet anders doen dan de koopovereenkomst tussen [X] en koper onverkort uitvoeren. In zijn visie heeft de notaris al het mogelijke gedaan wat door de koopovereenkomst van het stuk grond bij het passeren van de akte van levering ter sprake te brengen en af te spreken dat de levering van het stuk grond op een later tijdstip zou plaatsvinden.

4.5.

De Kamer is van oordeel, dat het feit dat de notaris op de hoogte was van de overeenkomst met klager, ertoe had moeten leiden dat hij niet zonder meer zijn medewerking kon verlenen aan de onverkorte uitvoering van de koopovereenkomst die [X] met koper was aangegaan. Immers, door het volledig uitvoeren van de leveringsverplichting jegens koper, werd het voor [X] onmogelijk om haar verplichting jegens klager na te komen. De Kamer is van oordeel dat het op de weg van de notaris had gelegen om dit dilemma vóór het passeren van de akte aan de orde te stellen op zodanige wijze dat mevrouw [X]
Kenmerk: 07.831/2009/941

[X] zich ervan bewust was dat zij twee overeenkomsten had gesloten die zij niet
beide kon nakomen zonder medewerking van alle betrokken partijen. Weliswaar was de notaris door de twee overeenkomsten die [X] was aangegaan, alsmede door de tijdsdruk die lag op de levering aan koper, in een lastige positie terechtgekomen, maar van de notaris mag verwacht worden dat hij in een eerder stadium, en vooral voorafgaand aan het passeren van de akte van levering, het probleem had onderkend en alle betrokken partijen erop had gewezen dat er een oplossing gevonden moest worden. Dat hij heeft meegewerkt aan de situatie dat [X] juridisch niet meer in staat was om haar verplichtingen jegens klager na te komen, valt de notaris naar het oordeel van de Kamer te verwijten. De notaris is tekort geschoten in zijn zorgplicht.

4.6.

Vervolgens vraagt klager een oordeel over het handelen van de notaris na het passeren van de akte op 15 november 2006.

De klacht betreft het feit dat de notaris als voorwaarde voor het passeren van de akte de vragen heeft gesteld betreffende de oppervlakte, de koopsom en de ligging op de kadastrale kaart, hoewel de oppervlakte voldoende bepaald was in de overeenkomst die hij sloot met [X] en hoewel uit die overeenkomst bleek dat de grenswijziging met “gesloten beurzen” zou worden geregeld.

De notaris heeft naar zijn zeggen geen enkele reactie van klager op zijn brief d.d. 3 januari 2007 en de meegezonden conceptakte ontvangen. Hij stelt dat hij ondanks het ontbreken van een schriftelijke opdrachtbevestiging van klager een concept van de akte van levering naar alle partijen heeft gezonden, met het verzoek om nadere informatie te verschaffen., onder andere over de oppervlakte van het stukje grond. De notaris heeft volgens zijn verklaring niets van klager vernomen en het lag niet op zijn weg verder actie te ondernemen.

Klager heeft ter zitting verklaard dat hij persoonlijk de voor akkoord getekende brief en concept-akte bij het woonhuis van de notaris heeft bezorgd. Voorts stelt klager dat hij zowel voordat hij het concept ontving als daarna, een aantal maal contact met het notariskantoor heeft gehad om mee te delen dat hij het aantal vierkante meters niet wist, maar dat de oppervlakte voldoende was omschreven.
Naar het oordeel van de Kamer had het op de weg van de notaris gelegen aan klager aan te geven dat hij onvoldoende informatie had aan de beschrijving in de overeenkomst tussen [X] en klager, waarom dat het geval was en op welke wijze en tegen welke kosten die informatie verkregen kon worden. Dit klemt te meer, daar hij van [X] al € 500,00 had ontvangen, als haar aandeel in de te maken kosten.

4.7.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de Kamer van oordeel is dat de notaris ook op dit onderdeel tekort is geschoten in zijn zorgplicht tegenover klager, zodat de klacht gegrond is. Gezien de ernst van het verwijt dat de notaris te maken valt, bestaat aanleiding hem de maatregel van waarschuwing op te leggen.

5. De beslissing

Kenmerk: 07.831/2009/941

De Kamer van Toezicht

verklaart de klacht tegen de notaris gegrond en legt hem de maatregel van waarschuwing op.

Deze beslissing is gegeven door mr. L.A. van Son, plv. voorzitter,

dhr. E. Bos, mrs. A.J.V. Tierolff, T.K. Lekkerkerker en P.A. Huidekoper, plv. leden, en in tegenwoordigheid van mr. C. van Schelven, secretaris, uitgesproken in het openbaar op 30 juni 2010

De secretaris De plv. voorzitter