ECLI:NL:GHAMS:2012:4476

• Datum uitspraak: 31 januari 2012
• Publicatiedatum: 5 maart 2014
• Zaaknummer: 200.072.920-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; C.C. Meijer; G.C.C. Lewin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroepsaansprakelijkheid van een makelaar bij de verkoop van een woonhuis met een te hoge vraagprijs

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Amsterdam diende, gaat het om een beroepsaansprakelijkheidskwestie van een makelaar in verband met de verkoop van een woonhuis. De appellanten, [appellante sub 1] en [appellante sub 2], hebben de makelaar, Makelaardij Aerdenhout B.V., aangeklaagd omdat zij van mening zijn dat de makelaar onvoldoende werkzaamheden heeft verricht en hen heeft geadviseerd om een te hoge vraagprijs voor hun woning te hanteren. Het hof heeft eerder, op 30 augustus 2011, een tussenarrest gewezen en verwees naar dat arrest voor het verloop van het geding tot dat moment. Na dit tussenarrest hebben beide partijen een akte genomen en opnieuw arrest gevraagd.

Het hof heeft in deze uitspraak de benoeming van een deskundige overwogen. De appellanten stelden voor om een deskundige te benoemen die niet werkzaam is in de regio Haarlem, terwijl de makelaar bezwaar maakte tegen dit voorstel en pleitte voor een deskundige die wel in die regio werkzaam is. Het hof oordeelde dat een makelaar die in het marktsegment van duurdere woningen in Nederland werkzaam is, ook voldoende deskundig kan worden geacht. De deskundige zal vragen moeten beantwoorden over de onderhandse verkoopwaarde van de woning en de vraagprijs die de makelaar had moeten adviseren op basis van de redelijke verwachtingen ten tijde van het advies.

Het hof heeft de deskundige de beschikking gegeven over het gehele procesdossier en de mogelijkheid geboden om nader onderzoek ter plaatse te doen. De deskundige moet zijn bevindingen en antwoorden op de gestelde vragen uiterlijk op 24 april 2012 indienen. Het hof heeft ook bepaald dat de appellanten een voorschot van € 3.570,- moeten betalen voor de deskundige. De zaak is vervolgens verwezen naar de rol voor deskundigenbericht op 24 april 2012, waarbij verdere beslissingen zijn aangehouden.

Uitspraak

zaaknummer 200.072.920/01

31 januari 2012

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

1. [APPELLANTE SUB 1],

2. [APPELLANTE SUB 2],

[woonplaats],

APPELLANTEN,

advocaat:
mr. R.A.M. Schram te Haarlem,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAKELAARDIJ AERDENHOUT B.V.,

gevestigd te Heemstede,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. A.J.W. van Elk te Haarlem.

1. Verder verloop van het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna weer [appellanten] en

Makelaardij Aerdenhout genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 30 augustus 2011 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum verwijst het hof naar dat tussenarrest. Nadien hebben [appellanten] en Makelaardij Aerdenhout elk een akte genomen en opnieuw arrest gevraagd.

2. Verdere beoordeling

2.1

[appellanten] hebben voorgesteld een aan

Prismaat Makelaars verbonden persoon als deskundige te benoemen, althans een deskundige die niet werkzaam is in de regio Haarlem en omstreken. Makelaardij Aerdenhout hebben bezwaar gemaakt tegen deze voorstellen en bepleit dat een deskundige benoemd wordt die wel werkzaam is in de regio Haarlem en omstreken.

2.2

Naar het oordeel van het hof moet ook een makelaar die weliswaar niet in de regio Haarlem en omstreken, maar wel in het marktsegment van duurdere woningen in Nederland werkzaam is, voldoende deskundig worden geacht. Het desbetreffende bezwaar van Makelaardij Aerdenhout wordt daarom gepasseerd.

2.3

Het hof zal de in het dictum vermelde persoon als deskundige benoemen. Deze heeft ook zelf te kennen gegeven zich voldoende deskundig te achten. Hij heeft voorts te kennen gegeven ook overigens bereid en in staat te zijn het onderzoek uit te voeren en geen binding met partijen te hebben. Het hof heeft het voornemen om deze persoon als deskundige te benoemen bij griffiersbrief aan partijen voorgelegd. [appellanten] en Makelaardij Aerdenhout hebben geen gebruik gemaakt van de hun geboden mogelijkheid om binnen twee weken op de griffiersbrief te reageren.

2.4

Mede gelet op hetgeen partijen over de vraagstelling hebben opgemerkt, zal het hof de volgende vragen aan de deskundige ter beantwoording voorleggen.

1. Op welk bedrag begroot u de onderhandse verkoopwaarde van de woning aan de [adres] ten tijde van het advies van 30 augustus 2006?

2. Welke vraagprijs zou naar uw mening het beste zijn geweest om ten tijde van het advies van 30 augustus 2006 te adviseren, uitgaande van de redelijke verwachtingen ten tijde van het advies, dus zonder rekening te houden met de kennis van achteraf over de sindsdien opgetreden ontwikkelingen?

3. Welke vraagprijs zou naar uw mening ten hoogste nog door een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar geadviseerd hebben kunnen worden op basis van de redelijke verwachtingen ten tijde van het advies?

4. Welke vraagprijs zou naar uw mening ten laagste nog door een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar geadviseerd hebben kunnen worden op basis van de redelijke verwachtingen ten tijde van het advies?

5. Was, mede gelet op uw antwoorden op voorgaande vragen, de verwachting dat bij opvolging van het door

Makelaardij Aerdenhout gegeven advies een verkoopprijs van

€ 2.310.000,- kosten koper zou worden gerealiseerd op een termijn van ongeveer zes à acht maanden, zo optimistisch dat die buiten de grenzen viel van wat nog als redelijke verwachting kan worden aangemerkt?

6. Op welke termijn en tegen welke prijs zou naar redelijke verwachting de woning zijn verkocht in de volgende scenario's?

a. bij de vraagprijs als bedoeld in vraag 2;

b. bij de vraagprijs als bedoeld in vraag 3;

c. bij de vraagprijs als bedoeld in vraag 4;

d. indien zou zijn uitgegaan van een streven een verkoopwaarde te bereiken van € 1.700.000,- à € 1.830.000,-.

7. Op welk bedrag begroot u de onderhandse verkoopwaarde van de woning aan de [adres] per 2 januari 2008?

8. Mocht van Makelaardij Aerdenhout als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar verwacht worden dat zij

[appellanten] zou adviseren in te gaan op het bod van

2 januari 2008 van makelaarskantoor Bosch & Duyn en/of een tegenbod te doen? Wilt u uw antwoord motiveren?

9. Wilt u een indicatie geven van de mate van onzekerheid waarmee rekening moet worden gehouden bij de beoordeling van uw antwoorden en de factoren die deze onzekerheid veroorzaken? In hoeverre is de beantwoording gebaseerd op uw ervaring en intuïtie en in hoeverre op verifieerbare gegevens? Voorzover de beantwoording is gebaseerd op verifieerbare gegevens, welke gegevens zijn dat dan?

2.5

De deskundige dient de beschikking te krijgen over het gehele procesdossier en kan desgewenst nader onderzoek ter plaatse doen en verdere gegevens opvragen.

2.6

De deskundige kan zelf tijd en plaats van het onderzoek bepalen, maar dient niet aan te vangen voordat hij bericht van de griffier heeft gekregen dat het voorschot is ontvangen. Uiterlijk op de in het dictum te vermelden datum dient hij het met redenen omklede schriftelijke bericht, ondertekend en onder bijvoeging van zijn declaratie, in te leveren ter griffie van het hof.

2.7

De deskundige dient bij zijn onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen. Uit het schriftelijk bericht dient te blijken of aan dit voorschrift is voldaan. Van de inhoud van de opmerkingen en verzoeken dient in het schriftelijk bericht melding te worden gemaakt.

2.8

Gelet op de door de deskundigen ingediende kostenbegroting bepaalt het hof het voorschot op het in het dictum te vermelden bedrag. Zoals reeds bij tussenarrest in rov. 2.17 is beslist, dienen [appellanten] het voorschot te betalen.

3. Beslissing

Het hof:

beveelt een deskundigenbericht;

benoemt als deskundige:

[X]

legt de hiervoor onder rov. 2.4 weergegeven vragen aan de deskundige ter beantwoording voor;

bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling en het loon voor de deskundige op € 3.570,- incl. btw;

beveelt [appellanten] om uiterlijk op 28 februari 2012 dit bedrag over te maken op de bankrekening bij de Royal Bank of Scotland, nummer [A], ten name van Gerechtshof Amsterdam, onder vermelding van: "voorschot deskundige, zaak 200.072.920/01 [appellanten]/Makelaardij Aerdenhout";

beveelt de griffier onverwijld na ontvangst van het voorschot de deskundige in kennis te stellen van de ontvangst;

beveelt [appellanten] een afschrift van de stukken van dit geding toe te zenden aan de deskundige;

bepaalt dat de deskundige zijn schriftelijk bericht uiterlijk op 24 april 2012 dient in te leveren ter griffie van het hof;

verwijst de zaak naar de rol van 24 april 2012 voor deskundigenbericht;

beveelt de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige toe te zenden;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C.C. Meijer en G.C.C. Lewin en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 31 januari 2012.