ECLI:NL:GHAMS:2012:4204

• Datum uitspraak: 18 december 2012
• Publicatiedatum: 1 mei 2013
• Zaaknummer: 200.111.713-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: J.H. Huijzer; R.J.F. Thiessen; M.A. Goslings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over onderverhuur en onbetaalde huurpenningen in kort geding

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Amsterdam diende, gaat het om een huurgeschil tussen een verhuurder, Bouwinvest, en een onderhuurder, [geïntimeerde], die de woning aan [appellanten] had onderverhuurd. De zaak betreft twee kort gedingen, waarbij de appellanten in hoger beroep zijn gekomen van vonnissen van de kantonrechter te Amsterdam. In het eerste vonnis (vonnis I) werd [geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van achterstallige huurpenningen aan Bouwinvest. In het tweede vonnis (vonnis II) werd ook [geïntimeerde] en de onderhuurders, [appellanten], veroordeeld tot ontruiming en betaling van huurachterstand. De appellanten hebben in hoger beroep grieven ingediend en een incidentele vordering ingesteld om de tenuitvoerlegging van de vonnissen te schorsen.

Het hof heeft de feiten die door de kantonrechter zijn vastgesteld als uitgangspunt genomen, aangezien daarover geen geschil bestond. De kern van het geschil draait om de vraag of Bouwinvest een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de woning. Het hof oordeelt dat Bouwinvest niet voldoende heeft aangetoond dat er een spoedeisend belang is, en wijst de vordering van Bouwinvest tegen de appellanten af. Het hof heeft ook overwogen dat de huurprijs die [appellanten] met [geïntimeerde] zijn overeengekomen, redelijk is in de context van de regio Amsterdam.

Het hof heeft besloten om een comparitie van partijen te gelasten, waarbij alle betrokkenen aanwezig moeten zijn, om te bezien of een minnelijke regeling mogelijk is. De verdere beslissingen in de zaak zijn aangehouden, en het hof heeft bepaald dat partijen op een nader te bepalen datum moeten verschijnen voor de raadsheercommissaris. Dit arrest is gewezen op 18 december 2012 door de rechters J.H. Huijzer, R.J.F. Thiessen en M.A. Goslings.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak met het nummer 200.111.713/01 SKG van:

1. Appellant sub 1],

2. [ Appellant sub 2],

3. [ Appellant sub 3],

4. [ Appellant sub 4],

allen wonend te [woonplaats],

APPELLANTEN IN DE HOOFDZAAK,

EISERS IN HET INCIDENT,

advocaat:
mr. R.M. Berendsen te Amsterdam,

t e g e n

[GEÏNTIMEERDE],

wonend te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDE IN DE HOOFDZAAK,

VERWEERSTER IN HET INCIDENT,

advocaat:
mr. R.J. Kwakkel te Diemen.

en in de zaak met het nummer 200.111.714/01 SKG van:

1. APPELLANT SUB 1],

2. [ APPELLANT SUB 2],

3. [ APPELLANT SUB 3],

4. [ APPELLANT SUB 4],

allen wonend te [woonplaats],

APPELLANTEN IN DE HOOFDZAAK,

EISERS IN HET INCIDENT,

advocaat:
mr. R.M. Berendsen te Amsterdam,

t e g e n

de naamloze vennootschap

BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDE IN DE HOOFDZAAK,

VERWEERSTER IN HET INCIDENT,

advocaat:
mr. R.M. Goeman te Woerden.

De appellanten in beide zaken worden hierna “[appellanten]” genoemd, de geïntimeerde in de zaak met het nummer 200.111.713/01 SKG “[geïntimeerde]” en de geïntimeerde in de zaak met het nummer 200.111.714/01 SKG “Bouwinvest”.

1. Het geding in hoger beroep

in de zaak met het nummer 200.111.713/01 SKG:

1.1

Bij dagvaarding van 13 augustus 2012 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het kortgedingvonnis van 7 augustus 2012 met het nummer 1366283 KK EXPL 12-1051, dat de kantonrechter te Amsterdam heeft gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellanten] als gedaagden (hierna: vonnis I). De appeldagvaarding bevat de grieven.

1.2 [

appellanten] hebben een incidentele vordering als bedoeld in artikel 351 Rv ingesteld en toegelicht, vijf grieven geformuleerd en toegelicht, en voorts bescheiden in het geding gebracht, met conclusie, kort gezegd, dat het hof in het incident de tenuitvoerlegging van vonnis I zal schorsen tot zijn arrest in kracht van gewijsde is gegaan en in de hoofdzaak vonnis I zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.

1.3

Daarop heeft [geïntimeerde] geantwoord met conclusie, kort gezegd, in het incident dat zij kan instemmen met schorsing van vonnis I voor zover [appellanten] daarbij tot ontruiming veroordeeld zijn, en in de hoofdzaak tot bekrachtiging van vonnis I, met veroordeling van [appellanten] in de kosten.

in de zaak met het nummer 200.111.714/01 SKG:

1.4

Bij dagvaarding van 13 augustus 2012 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het kortgedingvonnis van 7 augustus 2012 met het nummer 1363649 KK EXPL 12-998, dat de kantonrechter te Amsterdam heeft gewezen tussen Bouwinvest als eiseres en [geïntimeerde], [W] en [appellanten] als gedaagden (hierna vonnis II). De appeldagvaarding bevat de grieven.

1.5 [

appellanten] hebben een incidentele vordering als bedoeld in artikel 351 Rv ingesteld, vier grieven geformuleerd en toegelicht, en bescheiden in het geding gebracht, met conclusie, kort gezegd, dat het hof in het incident de tenuitvoerlegging van vonnis II zal schorsen tot zijn arrest in kracht van gewijsde is gegaan en in de hoofdzaak vonnis II zal vernietigen en de vorderingen van Bouwinvest alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Bouwinvest in de kosten.

1.6

Daarop heeft Bouwinvest geantwoord met conclusie, kort gezegd, dat het hof in het incident de vordering van [appellanten] zal afwijzen en in de hoofdzaak vonnis II zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten.

in beide zaken:

1.7

Ten slotte is in beide zaken arrest gevraagd zowel in de hoofdzaak als in het incident.

2. Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in de vonnissen I en II een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen.

2.2

Het gaat in deze samenhangende zaken, samengevat, om het volgende.

2.2.1

Bouwinvest heeft met ingang van 1 december 2005 de woning gelegen aan de Rietzanger 8 te Diemen (hierna: de woning) verhuurd aan [geïntimeerde] en haar moeder, [W], tegen een huurprijs van laatstelijk € 870,-- per maand.

2.2.2 [

geïntimeerde] heeft de woning met ingang van 1 januari 2012 gestoffeerd onderverhuurd aan [appellanten] (een viertal Hongaarse studenten). De overeengekomen prijs bedroeg € 1.400,-- per maand.

2.2.3

Bouwinvest heeft in een aantal brieven (i) [geïntimeerde] en [W] gesommeerd een einde te maken aan de onderverhuur en (ii) hen gemaand tot betaling van een huurachterstand, en [appellanten] gesommeerd om de woning te verlaten.

2.3

In vonnis II heeft de kantonrechter op vordering van Bouwinvest, kort en zakelijk weergegeven, [geïntimeerde], [W] en [appellanten] veroordeeld om de woning te ontruimen en [geïntimeerde] en [W] veroordeeld tot betaling van € 4.507,99 aan achterstallige huurpenningen en vanaf 1 augustus 2012 € 830,-- per maand tot dat zij de woning hebben ontruimd.

2.4

In vonnis I heeft de kantonrechter op vordering van [geïntimeerde] [appellanten] veroordeeld (i) om de woning te ontruimen en (ii) tot betaling van € 7.600,-- aan achterstallige huurpenningen en vanaf 1 augustus 2012 € 1.400,-- per maand totdat zij de woning hebben ontruimd.

in de zaak met nummer 200.111.714/01 SKG:

2.5

Met hun
grief 1 betogen [appellanten] dat de kantonrechter in vonnis II ten onrechte en zonder dit te motiveren een spoedeisend belang bij Bouwinvest aanwezig heeft geacht.

De grief slaagt. In eerste aanleg heeft Bouwinvest evenmin als in hoger beroep een voldoende spoedeisend belang bij de dadelijke ontruiming van de woning aannemelijk kunnen maken. Gesteld noch gebleken is dat zij een verhuurder is van sociale huurwoningen waarvoor naar van algemene bekendheid is lange wachtlijsten bestaan. Zij heeft slechts in zeer algemene bewoordingen gesteld en aldus niet voldoende toegelicht dat voor de woning waar het nu om gaat een wachtlijst bestaat. De enkele omstandigheid dat [appellanten] in een bodemprocedure wellicht tevergeefs aanspraak zullen maken tegenover Bouwinvest op voortzetting van de onderhuurovereenkomst, is onvoldoende om een spoedeisend belang aanwezig te achten. Andere klemmende omstandigheden zijn niet gesteld. De vordering van Bouwinvest tegen [appellanten] zal daarom alsnog worden afgewezen. Uitspraak van dit oordeel zal worden aangehouden totdat in beide zaken eindarrest kan worden gewezen.

2.6

Ten overvloede overweegt het hof nog het volgende. De prijs die [appellanten] met [geïntimeerde] zijn overeengekomen is € 1.400, per maand. Daarvan was € 200,-- een voorschot voor energiekosten die zij inmiddels zelf voldoen en € 200,-- voor de stoffering en het schoonhouden van de woning. Dat laatste doen [appellanten] inmiddels ook zelf. De prijs van de woning die [appellanten] moeten voldoen zal derhalve weinig meer € 1.000,-- per maand bedragen. [appellanten] hebben stukken overgelegd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat zij dit bedrag maandelijks kunnen opbrengen. Het hof overweegt daarbij dat het een feit van algemene bekendheid is dat een huurprijs van € 250,-- per student per maand in de regio Amsterdam, waar Diemen toe behoort, gebruikelijk is.

2.7

Of het in de gegeven omstandigheden [appellanten] zijn studenten die in een eengezinswoning wonen van Bouwinvest kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst van [geïntimeerde] met [appellanten] met hen voortzet, behoeft nader onderzoek waarvoor een kort geding, nog los van het overwogene onder 2.5, zich niet leent.

in de zaak met het nummer 22.111.713/01 SKG:

2.8

De grieven van [appellanten] tegen vonnis I houden naar de kern genomen in (i) dat niet voldaan is aan de norm voor toewijzing van een geldvordering in kort geding en (ii) dat de kantonrechter een te hoog bedrag heeft toegewezen.

Het hof acht zich hieromtrent nog onvoldoende voorgelicht omdat niet duidelijk is of de huurovereenkomst tussen Bouwinvest en [geïntimeerde] al is geëindigd en zo ja, per welke datum, hoe het zit met de waarborgsom, wat de situatie tussen [appellanten] en Bouwinvest is, hoe de gang van zaken ten aanzien van de GBA-inschrijving van [appellanten] precies is geweest, welke kosten [appellanten] nu precies menen te kunnen verrekenen en of zij daadwerkelijk het bedrag van € 3.000,-- aan [geïntimeerde] hebben overgemaakt dat zij in de laatste alinea van bladzijde 9 van hun memorie noemen.

in beide zaken:

2.9

Het hof zal een comparitie van partijen gelasten waarbij alle betrokkenen aanwezig dienen te zijn. Indien daartoe aanleiding is zal worden bezien of een minnelijke regeling tussen alle betrokkenen mogelijk is.

2.1

Iedere verdere beslissing, een beslissing in de incidenten daaronder begrepen, zal worden aangehouden. Het hof gaat er daarbij van uit dat Bouwinvest noch [geïntimeerde] vóór de nog te bepalen comparitie tot executie van de respectieve vonnissen zullen overgaan.

3. Beslissing

Het hof:

in beide zaken:

bepaalt dat partijen [appellanten] en [geïntimeerde] allen in persoon, Bouwinvest vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en gemachtigd is een regeling te treffen- zullen verschijnen ter zitting van mr. J.H. Huijzer, die hierbij tot raadsheercommissaris wordt benoemd, welke zitting op een nader te bepalen dag en tijd zal worden gehouden in een van de zalen van het Paleis van Justitie aan de Prinsengracht 436 te Amsterdam, ten einde inlichtingen te geven en een minnelijke regeling te beproeven;

verwijst de zaak naar de rol van 8 januari 2013 voor opgave door de advocaat van Varga c.s van de verhinderdagen van alle betrokkenen op dinsdagen en donderdagen in de maanden januari, februari en maart 2013;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. R.J.F. Thiessen en mr. M.A. Goslings, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 december 2012.