Uitspraak
zaaknummer 200.087.036/01
7 augustus 2012
7 augustus 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat:
mr. J.H.F. Overkleeft, te Hoorn,
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat:
mr. J.H.F. Overkleeft, te Hoorn,
t e g e n
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat:
mr. F. Westenberg, te Hoorn.
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat:
mr. F. Westenberg, te Hoorn.
1.Het (verdere) geding in hoger beroep
1.1
Het hof zal partijen hierna [appellante] respectievelijk [geïntimeerde] noemen.
1.2
Het hof heeft op 14 juni 2011 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum verwijst het hof naar dat arrest.
1.3
Op 10 november 2011 heeft vervolgens een comparitie van partijen plaatsgehad ten overstaan van mr. E.M. Polak die in het tussenarrest tot raadsheer-commissaris werd benoemd. Van hetgeen ter comparitie is voorgevallen werd proces-verbaal opgemaakt. Dit proces-verbaal behoort tot de processtukken.
1.4
[appellante] heeft bij memorie zeven grieven aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Alkmaar, locatie Hoorn van 28 februari 2011 (zaaknummer/rolnummer 334296 CV EXPL 10-2696), gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde, daarbij haar eis gewijzigd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar gewijzigde vordering alsnog zal toewijzen, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.
1.3
[geïntimeerde] heeft zich daarop bij memorie van antwoord verzet tegen de eisvermeerdering, de grieven bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep.
1.4
[appellante] heeft daarna nog een akte na memorie van antwoord genomen.
1.5
Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. De grieven/wijziging van eis
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. De eerste grief houdt een wijziging van eis in. [geïntimeerde] heeft zich tegen de wijziging van eis verzet op de grond dat deze in strijd zou komen met de goede procesorde. Het hof zal dit verzet verwerpen. [appellante] heeft de eerste gelegenheid die haar in hoger beroep ten dienste stond benut om haar vordering te veranderen. Dat stond haar vrij.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje ‘De uitgangspunten’ een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan, met dien verstande dat in hoger beroep is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de woning aan de [adres 1] bewoont en de woning aan de [adres 2] is verkocht.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1
Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1
Van de nalatenschap van de ouders van Elly en [geïntimeerde] maakten deel uit de woningen aan de [adres 2] en 37 te [woonplaats]. [geïntimeerde] woont sedert 1980 in de woning [adres 1], aanvankelijk samen met zijn ouders vanaf 1 september 2004 alleen. De ouders van Elly en [geïntimeerde] zijn in 2004 in de woning aan de [adres 2] gaan wonen. Het pand aan de [adres 2] is voor dat doel kort daarvoor verbouwd.
4.1.2
De ouders van Elly en [geïntimeerde] zijn overleden, hun vader op 14 mei 2006 en hun moeder op 18 juni 2007. [appellante] is enig erfgenaam. [geïntimeerde] is testamentair van vererving uitgesloten.
4.1.3
Tussen [appellante] en [geïntimeerde] is geschil ontstaan over de vraag op welke grond [geïntimeerde] gerechtigd is om gebruik te maken van de woning aan de [adres 1]. In eerste aanleg heeft het partijdebat zich toegespitst op de vraag of moet worden aanvaard dat de vader van Elly en [geïntimeerde] enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 1].
Partijen zijn het erover eens dat [appellante] in dit geding als rechtsopvolgster van haar vader moet worden beschouwd.
Partijen zijn het erover eens dat [appellante] in dit geding als rechtsopvolgster van haar vader moet worden beschouwd.
4.1.4
De kantonrechter heeft geoordeeld dat moet worden uitgegaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de woning aan de [adres 1] met [appellante] als verhuurster en [geïntimeerde] als huurder.
Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat hij geen redelijke huurvergoeding kon vaststellen, omdat [appellante] had nagelaten de daarvoor wettelijk voorgeschreven route te volgen.
De stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet naar behoren nakomt, heeft de kantonrechter niet behandeld, omdat van een ingebrekestelling niet was gebleken en [appellante] aan haar desbetreffende stellingen geen consequenties had verbonden.
Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat hij geen redelijke huurvergoeding kon vaststellen, omdat [appellante] had nagelaten de daarvoor wettelijk voorgeschreven route te volgen.
De stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet naar behoren nakomt, heeft de kantonrechter niet behandeld, omdat van een ingebrekestelling niet was gebleken en [appellante] aan haar desbetreffende stellingen geen consequenties had verbonden.
4.2
[appellante] is tegen deze oordelen opgekomen in hoger beroep. De grieven I tot en met VII en de daarop gegeven toelichting zijn voor het hof niet zo gemakkelijk te doorgronden, onder meer omdat daarin tegenstrijdigheden staan waarvoor geen verklaring is aangedragen. Hetzelfde geldt voor het door [geïntimeerde] gevoerde verweer. Het hof geeft er daarom de voorkeur aan om de grieven gedeeltelijk tezamen te bespreken op de manier die het hierna zal kiezen.
4.3
In de eerste plaats heeft [appellante] in hoger beroep opnieuw aan de orde gesteld of tussen haar, als rechtsopvolgster van haar vader, en haar broer [geïntimeerde] een huurovereenkomst geldt. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte een huurovereenkomst aangenomen.
Hierover overweegt het hof als volgt.
Hierover overweegt het hof als volgt.
4.4
Terecht kiezen beide partijen tot uitgangspunt dat het bestaan van een huurovereenkomst slechts kan worden aanvaard, indien aan [geïntimeerde] het recht van gebruik van de woning aan de [adres 1] is verleend tegen betaling of een andere relevante tegenprestatie.
4.5
Naar het oordeel van het hof bevatten de stellingen van [appellante] en [geïntimeerde] onvoldoende aanknopingspunt om te aanvaarden dat [geïntimeerde] zich jegens zijn vader heeft verbonden om huurpenningen te betalen.
In de eerste plaats heeft hier te gelden dat [geïntimeerde] in september 2004 aan zijn vader een bedrag groot
€ 4.000,- zou hebben betaald maar dat iedere aanwijzing dat hij daarna nog iets heeft betaald ontbreekt. Ook ontbreekt iedere aanwijzing dat de vader van [geïntimeerde] hem ooit tot betaling van huurpenningen heeft gesommeerd.
Daar komt bij dat de omvang van de betalingsverplichting waarop [appellante] doelt ongewis is gebleven in dit geding. Afgesproken zou zijn dat [geïntimeerde] aan zijn ouders een bedrag zou betalen dat gelijk was aan de bruto renteverplichtingen die voor hen waren ontstaan, doordat zij ten behoeve van de verbouwing van de woning aan de [adres 2] gelden hadden geleend. Dat bedrag is, zo volgt uit de stellingen van [appellante], in de periode 2004 tot en met 2007 fors gestegen en zou daarna nog verder zijn gestegen, als de ouders in de woning aan de [adres 2] waren blijven wonen. Dat alleen al roept gerede twijfel op aan het bestaan van de door [appellante] gestelde huurafspraak. Aan de betaling van rente is in ieder geval eind 2007 een einde gekomen, zo blijkt verder uit de stellingen van [appellante] (memorie van grieven onder 15). Vanaf eind 2007 resteert er, haar standpunt in aanmerking genomen, dus geen aanknopingspunt meer voor de omvang van de huurpenningen die [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn.
Slotsom van deze overwegingen is dat de stellingen van partijen onvoldoende houvast bieden voor het bestaan van een contractuele huurbetalingsverplichting in geld aan de zijde van [geïntimeerde]. Die stellingen verdienen in zover dan ook geen verder onderzoek in rechte. Het hof zal deze stellingen passeren.
In de eerste plaats heeft hier te gelden dat [geïntimeerde] in september 2004 aan zijn vader een bedrag groot
€ 4.000,- zou hebben betaald maar dat iedere aanwijzing dat hij daarna nog iets heeft betaald ontbreekt. Ook ontbreekt iedere aanwijzing dat de vader van [geïntimeerde] hem ooit tot betaling van huurpenningen heeft gesommeerd.
Daar komt bij dat de omvang van de betalingsverplichting waarop [appellante] doelt ongewis is gebleven in dit geding. Afgesproken zou zijn dat [geïntimeerde] aan zijn ouders een bedrag zou betalen dat gelijk was aan de bruto renteverplichtingen die voor hen waren ontstaan, doordat zij ten behoeve van de verbouwing van de woning aan de [adres 2] gelden hadden geleend. Dat bedrag is, zo volgt uit de stellingen van [appellante], in de periode 2004 tot en met 2007 fors gestegen en zou daarna nog verder zijn gestegen, als de ouders in de woning aan de [adres 2] waren blijven wonen. Dat alleen al roept gerede twijfel op aan het bestaan van de door [appellante] gestelde huurafspraak. Aan de betaling van rente is in ieder geval eind 2007 een einde gekomen, zo blijkt verder uit de stellingen van [appellante] (memorie van grieven onder 15). Vanaf eind 2007 resteert er, haar standpunt in aanmerking genomen, dus geen aanknopingspunt meer voor de omvang van de huurpenningen die [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn.
Slotsom van deze overwegingen is dat de stellingen van partijen onvoldoende houvast bieden voor het bestaan van een contractuele huurbetalingsverplichting in geld aan de zijde van [geïntimeerde]. Die stellingen verdienen in zover dan ook geen verder onderzoek in rechte. Het hof zal deze stellingen passeren.
4.6
Daaraan zij nog toegevoegd dat het hof wil aannemen dat het indertijd in de bedoeling van de ouders van Elly en [geïntimeerde] heeft gelegen om een adequate financiële regeling te treffen voor het gebruik door [geïntimeerde] van de woning aan de [adres 1]. In dit oordeel wordt het hof gesterkt door de inhoud van de schriftelijke getuigenverklaringen van [getuige 1], [getuige 2],[getuige 3] en [getuige 4].
De stellingen van partijen zijn echter te onduidelijk om te veronderstellen dat hun ouders erin geslaagd zijn om een huurprijs met hun zoon af te spreken.
De stellingen van partijen zijn echter te onduidelijk om te veronderstellen dat hun ouders erin geslaagd zijn om een huurprijs met hun zoon af te spreken.
4.7
De stellingen van partijen bevatten al evenmin voldoende aanknopingspunt om te aanvaarden dat [geïntimeerde] en zijn vader voor het gebruik van de woning aan de [adres 1] door [geïntimeerde] een andere relevante tegenprestatie zijn overeengekomen.
heeft zich erop beroepen dat hij zich had verbonden om voor het onderhoud van de woning te zorgen.
Hij heeft die verplichting verder niet geconcretiseerd. Hij heeft niet althans onvoldoende specifiek uiteengezet waaruit die onderhoudsverplichting dan wel bestond en al evenmin hoe hij in de loop der jaren uitvoering heeft gegeven aan deze onderhoudsverplichting. Of hij vanaf 2004 geld aan het onderhoud van het huis heeft uitgegeven, en zo ja hoeveel heeft hij niet bekend gemaakt.
Naar het oordeel van het hof is [geïntimeerde] dan ook te vaag gebleven over de tegenprestatie waartoe hij zich verbond. Zijn betoog verdient geen nader onderzoek in rechte. Het hof zal het passeren.
heeft zich erop beroepen dat hij zich had verbonden om voor het onderhoud van de woning te zorgen.
Hij heeft die verplichting verder niet geconcretiseerd. Hij heeft niet althans onvoldoende specifiek uiteengezet waaruit die onderhoudsverplichting dan wel bestond en al evenmin hoe hij in de loop der jaren uitvoering heeft gegeven aan deze onderhoudsverplichting. Of hij vanaf 2004 geld aan het onderhoud van het huis heeft uitgegeven, en zo ja hoeveel heeft hij niet bekend gemaakt.
Naar het oordeel van het hof is [geïntimeerde] dan ook te vaag gebleven over de tegenprestatie waartoe hij zich verbond. Zijn betoog verdient geen nader onderzoek in rechte. Het hof zal het passeren.
4.8
Er is dus onvoldoende grond om aan te nemen dat [geïntimeerde] de woning aan de [adres 1] van zijn vader heeft gehuurd.
De omstandigheid dat partijen in hun correspondentie zich met een zekere regelmaat hebben bediend van het woord ‘huur’ en het feit dat het woord voorkomt in de testamenten van de vader en de moeder van [A] en [appellante] brengt het hof niet tot andere gedachten.
Het hof houdt het erop dat [appellante] en voordien haar ouders doende zijn geweest te pogen voor het gebruik van de woning aan de [adres 1] door [geïntimeerde] een adequate financiële regeling te treffen. Het ligt in dat verband voor de hand te denken aan een huurrelatie. Het valt dan ook te begrijpen dat de betrokken partijen zich met een zekere regelmaat van het woord ‘huur’ hebben bediend. Dat wil evenwel niet zeggen dat zij een huurrelatie tot stand hebben gebracht.
Daarvoor bestaat, als gezegd, ontoereikende aanwijzing.
Tot slot zij in dit verband nog overwogen dat de testamenten in dit geding op het punt van het bestaan van de huurovereenkomst geen dwingende bewijskracht hebben.
Bewijslevering kan in dit verband bij gebreke van ter zake dienende stellingen achterwege blijven.
De omstandigheid dat partijen in hun correspondentie zich met een zekere regelmaat hebben bediend van het woord ‘huur’ en het feit dat het woord voorkomt in de testamenten van de vader en de moeder van [A] en [appellante] brengt het hof niet tot andere gedachten.
Het hof houdt het erop dat [appellante] en voordien haar ouders doende zijn geweest te pogen voor het gebruik van de woning aan de [adres 1] door [geïntimeerde] een adequate financiële regeling te treffen. Het ligt in dat verband voor de hand te denken aan een huurrelatie. Het valt dan ook te begrijpen dat de betrokken partijen zich met een zekere regelmaat van het woord ‘huur’ hebben bediend. Dat wil evenwel niet zeggen dat zij een huurrelatie tot stand hebben gebracht.
Daarvoor bestaat, als gezegd, ontoereikende aanwijzing.
Tot slot zij in dit verband nog overwogen dat de testamenten in dit geding op het punt van het bestaan van de huurovereenkomst geen dwingende bewijskracht hebben.
Bewijslevering kan in dit verband bij gebreke van ter zake dienende stellingen achterwege blijven.
4.9
De grieven van [appellante] hebben in zover succes.
Voor het hof is uitgangspunt dat [geïntimeerde] de door hem bewoonde woning aan de [adres 1] te [woonplaats] niet heeft gehuurd. Dat betekent in het bijzonder dat hij geen recht heeft op huurbescherming.
Voor het hof is uitgangspunt dat [geïntimeerde] de door hem bewoonde woning aan de [adres 1] te [woonplaats] niet heeft gehuurd. Dat betekent in het bijzonder dat hij geen recht heeft op huurbescherming.
4.1
Het betoog van [appellante] houdt niet in dat [geïntimeerde] de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] zonder recht of titel zou gebruiken. Aan haar betoog moet worden ontleend dat [geïntimeerde] die woning mag gebruiken uit hoofde van een overeenkomst van bruikleen voor onbepaalde tijd. Die overeenkomst is in beginsel opzegbaar, met dien verstande dat de billijkheid eist dat in geval van opzegging een redelijke, aan de omstandigheden aangepaste termijn in acht moet worden genomen.
4.11
Voor het geval [appellante] ontbinding van de overeenkomst van bruikleen zou hebben willen vorderen, overweegt het hof dat hetgeen [appellante] heeft aangevoerd geen althans onvoldoende grond biedt voor de veronderstelling dat [geïntimeerde] de uit hoofde van de overeenkomst van bruikleen op hem rustende onderhoudsverplichtingen niet zou zijn nagekomen. Uit de omstandigheid dat hij in plaats van de centrale verwarming een houtkachel stookt kan bezwaarlijk worden afgeleid dat hij de woning verwaarloost. De vermelding in het taxatierapport van 29 april 2010 dat de woning matig is onderhouden, is weinig bruikbaar, omdat het geen inzicht geeft in de onderhoudstoestand van de woning in september 2004, toen, naar mag worden aangenomen, de onderhoudsverplichting voor [geïntimeerde] aanving. Voor ontbinding van de overeenkomst van bruikleen bestaat dan ook onvoldoende grond.
4.12
Uit het samenstel van stellingen van [appellante] en de wijze waarop zij haar vordering heeft ingericht heeft het hof niet goed kunnen afleiden waarop haar vordering uiteindelijk is gericht. Zij lijkt, kort gezegd, op twee gedachten te hinken. Enerzijds lijkt zij ernaar te streven dat haar broer in de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] blijft wonen maar dan wel tegen een redelijke vergoeding. Anderzijds lijkt zij ontruiming na te streven, hetzij om zelf in het huis te gaan wonen hetzij om het te verkopen. Het plan waarvan zij gewag heeft gemaakt in haar brief aan haar broer van 14 augustus 2007, dat inhoudt dat zij de panden [adres 2]-37-39 tegelijkertijd wil verkopen, is in elk geval niet uitvoerbaar meer, want het pand met het nummer is 35 is inmiddels verkocht.
Het komt het hof raadzaam voor om, alvorens verder te beslissen, [appellante] aan het woord te laten over hetgeen haar voor ogen staat. Om die reden zal het hof de zaak naar de rol verwijzen. [appellante] heeft dan de gelegenheid om bij akte haar standpunt te verduidelijken. [geïntimeerde] zal op de akte van [appellante] bij antwoordakte mogen reageren. Het hof houdt er rekening mee dat partijen enige tijd nodig hebben om na dit tussenarrest voor zichzelf de balans op te maken en zal [appellante] een periode van enkele maanden gunnen voor het nemen van de akte. Wellicht kan ontruiming worden voorkomen, als [geïntimeerde] alsnog bewilligt in een huurovereenkomst tegen een redelijk huurbedrag.
Het komt het hof raadzaam voor om, alvorens verder te beslissen, [appellante] aan het woord te laten over hetgeen haar voor ogen staat. Om die reden zal het hof de zaak naar de rol verwijzen. [appellante] heeft dan de gelegenheid om bij akte haar standpunt te verduidelijken. [geïntimeerde] zal op de akte van [appellante] bij antwoordakte mogen reageren. Het hof houdt er rekening mee dat partijen enige tijd nodig hebben om na dit tussenarrest voor zichzelf de balans op te maken en zal [appellante] een periode van enkele maanden gunnen voor het nemen van de akte. Wellicht kan ontruiming worden voorkomen, als [geïntimeerde] alsnog bewilligt in een huurovereenkomst tegen een redelijk huurbedrag.
4.13
Voor het geval [appellante] zou willen bewerkstelligen dat haar broer de woning verlaat, heeft nog het volgende te gelden.
Het hof is niet bekend gemaakt met enige opzegging van een overeenkomst van bruikleen door [appellante].
Zou [appellante] alsnog willen kiezen voor opzegging, dan heeft zij een ruime termijn in acht te nemen gelet op alle bijzondere omstandigheden die hier gelden, waaronder het woonbelang van haar broer en de familierelatie. Het hof is voorshands van oordeel dat die termijn ten minste een jaar dient te bedragen.
Het hof is niet bekend gemaakt met enige opzegging van een overeenkomst van bruikleen door [appellante].
Zou [appellante] alsnog willen kiezen voor opzegging, dan heeft zij een ruime termijn in acht te nemen gelet op alle bijzondere omstandigheden die hier gelden, waaronder het woonbelang van haar broer en de familierelatie. Het hof is voorshands van oordeel dat die termijn ten minste een jaar dient te bedragen.
4.14
In afwachting van de aktewisseling die het hof op het oog heeft zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
5. Beslissing
Het hof:
verwerpt het verzet tegen de vermeerdering van eis;
verwijst de zaak naar de rol van 6 november 2012 voor de hierboven in rechtsoverweging 4.12 bedoelde akte aan de zijde van [appellante];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, G.B.C.M. van der Reep en E.M. Polak en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 augustus 2012 door de rolraadsheer.