Uitspraak
27 september 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MERQUANCE B.V.,
gevestigd te Leidschendam, gemeente Leidschendam-Voorburg,
APPELLANTE,
advocaat: mr. C.M. Verhage te ‘s-Gravenhage,
t e g e n
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
3. [GEÏNTIMEERDE SUB 3],
4. [GEÏNTIMEERDE SUB 4],
allen wondende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam.
Appellante zal hierna genoemd worden Merquance en geïntimeerden gezamenlijk [geïntimeerden] en afzonderlijk respectievelijk [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2], [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 4].
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 17 december 2010 is Merquance in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 oktober 2010, in deze zaak onder rolnummer 1096510 CV EXPL 09-37474 voor zover dat is gewezen tussen Merquance als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.
Op de rolzitting van 4 januari 2011 is tegen [geïntimeerden] verstek verleend. Bij exploit van 21 januari 2011 heeft Merquance haar akte wijziging van eis doen betekenen. Vervolgens heeft [geïntimeerden] op de rolzitting van 15 februari 2011 het verstek gezuiverd.
Bij akte houdende wijzing van eis vordert Merquance, zakelijk weergegeven, het volgende:
primair:
- dat het hof voor recht verklaart dat uitsluitend met [geïntimeerde sub 1]en [geïntimeerde sub 4] een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] zonder toestemming van Merquance de woning hebben betrokken;
- dat het hof [geïntimeerde sub 1]en [geïntimeerde sub 4] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 80.120,- aan contractuele boete, te vermeerderen met wettelijke rente;
en subsidiair:
- dat het hof voor recht verklaart dat uitsluitend met [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 4] een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerde sub 3] zonder toestemming van Merquance de woning heeft betrokken;
- dat het hof [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 4] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 44.660,- aan contractuele boete, te vermeerderen met wettelijke rente;
Bij memorie van grieven heeft Merquance drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, de gewijzigde vorderingen van de Merquance zal toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en Merquance zal veroordelen in de kosten van (naar het hof verstaat) het hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in de alinea’s 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over die feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 (i) Bij schriftelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd gedateerd 13 juni 2008 heeft Merquance als verhuurder aan [geïntimeerde sub 1]en vier anderen, gezamenlijk in de huurovereenkomst aangeduid als huurder, verhuurd de (vijfkamer)woning met parkeerruimte aan de [adres]te [gemeente].
(ii) Artikel 7 van de huurovereenkomst luidt:
"1. Huurder is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension. Een door of vanwege huurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. In casu wordt toestemming verleend voor bewoning voor de vijf personen, die gezamenlijk huren, tot 1 augustus 2008. [M] zal de woning verlaten per 1 augustus. Indien een van de overige vier personen vertrekt, heeft de verhuurder het recht van de andere drie mede-huurders te verlangen dat ook zij de woning
verlaten. Dit onder opgaaf van redenen door de verhuurder.
2. Ingeval huurder (c.q. een van de vier personen, die tesamen huren) handelt in strijd met het bepaalde in art. 7 lid 1 verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare boete van Euro 20.000 plus per kalenderdag, dat de overtreding voortduurt, een direct opeisbare boete, gelijk aan drie maal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van Euro 100,00 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen."
(iii) Na het sluiten van de huurovereenkomst zijn in de loop der tijd de vier andere bewoners vertrokken, waarvoor [geïntimeerde sub 2], [geïntimeerde sub 4] en [geïntimeerde sub 3] in de plaats zijn gekomen.
(iv) [geïntimeerden] hebben het gehuurde op 1 maart 2010 ontruimd.
(v) Merquance heeft € 687,50 van de aan haar gestelde borgsom terugbetaald.
3.2 Merquance heeft in eerste aanleg gevorderd, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang:
primair:
- een verklaring van recht dat uitsluitend met [geïntimeerde sub 1]en [geïntimeerde sub 4] een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] zonder toestemming van Merquance de woning hebben betrokken;
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1]en [geïntimeerde sub 4] tot betaling van € 63.020,- aan contractuele boete, te vermeerderen met € 180,- per dag vanaf 20 oktober 2009;
en subsidiair:
- een verklaring van recht dat uitsluitend met [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 4] een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerde sub 3] zonder toestemming van Merquance de woning heeft betrokken;
- hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 4] tot betaling van € 63.020,- aan contractuele boete, te vermeerderen met € 180,- per dag vanaf 20 oktober 2009.
In reconventie heeft [geïntimeerden] betaling gevorderd van € 2.062,50 vermeerderd met rente.
De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.
3.3 Met grief 1 stelt Merquance dat de kantonrechter in de weergave van de vorderingen en stellingen van Merquance [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] heeft verwisseld. Dit is op zichzelf juist, maar deze grief kan Merquance niet baten, omdat deze verwisseling in het bestreden vonnis van geen invloed is geweest op de daarin gegeven beslissingen. Deze grief faalt dan ook.
3.4 Met grief 2 betoogt Merquance dat de kantonrechter ten onrechte geen toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de huurovereenkomst, op grond waarvan de toestemming van Merquance was vereist voor de toetreding van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] tot de huurovereenkomst. Doordat Merquance geen toestemming heeft gegeven, verbleven [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] zonder recht in het gehuurde en hebben [geïntimeerde sub 1]en [geïntimeerde sub 4], door aan hen desondanks het gebruik van het gehuurde te geven, gehandeld in strijd met artikel 7 lid 1, zodat zij de in artikel 7 lid 2 genoemde boete zijn verschuldigd, aldus Merquance. [geïntimeerden] heeft daartegenover de toepasselijkheid van artikel 7 in dit geval op verschillende gronden betwist.
3.5 Het hof is van oordeel dat aan artikel 7 van de huurovereenkomst niet de betekenis moet worden toegekend die Merquance daar nu aan beoogt te geven, te weten dat voor iedere wijziging in de groep van huurders de (afzonderlijke) toestemming van Merquance was vereist. Bij de uitleg van die bepaling komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het ging hier om een groep van studenten die als huisgenoten gezamenlijk het gehuurde van Merquance huurden en waarvan – zoals bij een groep van samenwonende studenten niet ongebruikelijk is - de samenstelling wisselde. De gang van zaken was aldus, dat in het geval dat één van de bewoners vertrok, de overblijvende bewoners, zonder daarin direct Merquance te kennen, samen een nieuwe bewoner zochten en in huis haalden. Merquance werd van de wisselingen wel op de hoogte gehouden, maar niet telkens voorafgaand expliciet om toestemming voor de nieuwe bewoner gevraagd, terwijl Merquance ook geen voorafgaande toestemming als voorwaarde stelde. In de e-mail aan Merquance van 9 april 2009 schreef één van de bewoners, [E.]:
“(…)
Daarbij is per 1 april [B.] verhuisd. Voor haar is [geïntimeerde sub 2] in de kamer komen wonen. Per 1 juni zal [L.] ook verhuizen naar Schevenigen en we hebben reeds een andere vrouwelijke huisgenoot voor haar kamer gevonden. Is het handig om een tijdelijk contract op te stellen voor de situatie nu en dan vanaf 1 juni een geheel nieuw contract? Wellicht handig om het contract de 20ste meteen door te nemen en te vernieuwen met de nieuwe namen van de huisgenoten.
Hoor graag van je.”
waarop [H.] van Merquance bij e-mail van 11 april 2009 heeft geantwoord:
“(…)
Huurcontract wil ik aanpassen in verband met wijzigingen. Wil je mij de personalia doorgeven (geboortedatum, inkomens, geboorteplaats etc)?”
Hieruit blijkt dat partijen een systeem voor ogen hadden waarbij de bewoners zelfstandig voor vervanging in het huurderschap zorg droegen zonder daarvoor voorafgaande toestemming aan Merquance te vragen en dat Merquance, blijkens haar hiervoor aangehaalde e-mail, zonder meer – ook zonder kennis te dragen van de personalia van de nieuwe bewoners – de nieuwe bewoners als deelnemers in het collectief van gezamenlijke huurders aannam en bereid was om desverzocht de namen in de huurovereenkomst aan te passen. Dit bracht mee dat [geïntimeerden] redelijkerwijs mochten verwachten dat voor de toetreding van nieuwe bewoners zoals [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] geen voorafgaande toestemming van Merquance was vereist en dat de ontstentenis van een uitdrukkelijke toestemming ook geen boetes verschuldigd zou doen worden. Voor deze gevolgtrekking kan ook steun worden geput uit de e-mail van Merquance van 23 februari 2009.
3.6 Hieruit volgt dat voor de deelneming van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] in het collectief van de gezamenlijke huurders geen afzonderlijke voorafgaande toestemming van Merquance was vereist en dat ingevolge hun deelneming geen boetes verschuldigd zijn geworden.
3.7 In bovenstaande overwegingen ligt tevens besloten dat de stelling van Merquance dat [geïntimeerde sub 1]en [geïntimeerde sub 4] de woning hebben onderverhuurd althans in gebruik hebben gegeven aan [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] niet opgaat. Op een dergelijke uitleg van artikel 7 van de huurovereenkomst behoefde [geïntimeerden] niet bedacht te zijn, in aanmerking genomen de handelwijze van Merquance.
3.8 Grief 3 richt zich tegen de toewijzing door de kantonrechter van de reconventionele vordering van [geïntimeerden] tot betaling van € 2.062,50, zijnde het nog niet terugbetaalde gedeelte van de aan Merquance gestelde borg. Merquance beroept zich in dit verband op verrekening van die terugbetalings-verplichting met primair haar vordering uit hoofde van de boete, althans subsidiair haar vordering tot vergoeding van schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de ontruiming van de garage door [geïntimeerden], waarbij, naar zij stelt: “een ijskast van € 1.500,- en een poster van € 50,-” zijn verwijderd.
3.9 Uit het voorgaande volgt dat van verrekening met een boete geen sprake kan zijn. Het hof is voorts van oordeel dat, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] van de door Merquance gestelde schade, Merquance haar schade onvoldoende heeft toegelicht om voor een beroep op verrekening met de borg in aanmerking te komen, terwijl Merquance ter zake ook geen bewijsaanbod heeft gedaan, zodat het hof dit beroep verwerpt. Ook deze grief kan dan ook niet slagen.
3.10 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de grieven succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet Merquance de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst Merquance in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen, op € 649,= aan verschotten en € 1.631,= voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 27 september 2011.