Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P10/00754
17 november 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/1296 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 2] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 2.071.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 1 februari 2010 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.950.000.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 27 september 2010 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 november 2010, aangevuld bij brief van 23 januari 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Op 19 september 2011 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.7. Het na sluiting van het onderzoek ingekomen stuk van belanghebbende van 5 oktober 2011 betreffende een specificatie van de taxatiekosten geeft reden voor heropening van het onderzoek. Een afschrift van het door belanghebbende ingezonden stuk is aan de wederpartij verstrekt. Daarop is gereageerd bij brief van 17 oktober 2011 door de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft hierop gereageerd bij brief van 1 november 2011, waarvan een afschrift is verstrekt aan de wederpartij. Partijen hebben toestemming gegeven om een nader onderzoek ter zitting achterwege te laten.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 tot en met 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een vrijstaande woning met twee bergingen. De inhoud van de woning is ongeveer 608 m3 en de oppervlakte van het perceel is 1.500 m2, alsmede 4.000 m2 zogenaamde ‘extra grond’ en 7.568 m2 water.”
2.2. In aanvulling daarop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.2.1. Tot de stukken behoort een door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegd taxatierapport van [A], opgemaakt door [B] (hierna: rapport van de heffingsambtenaar), waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.950.000. In dit rapport is vermeld dat de woning in een goede tot zeer goede staat van onderhoud verkeert en dat de ligging en de kwaliteit/luxe van de woning goed zijn. De opbouw van de getaxeerde waarde luidt als volgt:
“Woning inclusief aanbouw 608 m3 inhoud € 1.057.000
Berging 84 m3 inhoud € 5.000
Berging/schuur inpandig 18 m3 inhoud € 2.000
Grond 1.500 m2 oppervlakte € 819.000
Extra grond 4.000 m2 oppervlakte € 28.000
Water 7.568 m2 oppervlakte € 39.000
TOTAAL € 1.950.000”
Van de vergelijkingsobjecten die in het rapport van de heffingsambtenaar worden genoemd, heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep de objecten [B-straat 25 en A-straat 24] laten vervallen omdat deze niet geschikt zijn om de waarde te onderbouwen. Over de resterende vergelijkingobjecten is in het rapport het volgende vermeld:
“5. Vergelijkbare objecten zoals genoemd in het taxatieverslag
Straatnaam (…) [A-straat]
Huisnummer (…) [3]
Woonplaats (…) [Z]
Soort woning (…) Vrijstaande woning
Bouwjaar (…) 1989
Grootte (…) 252 m3
Staat van woning (…) Bovengemiddeld
Uitstraling woning (…) Bovengemiddeld
Perceeloppervlakte (…) 1.250 m2
Water (…) 1.189 m2
Extra grond (…) 5.750 m2
Ligging (…) Zeer goed
Verkoopdatum (…) 15 mei 2007
Verkoopprijs (…) € 1.875.000
Vastgestelde waarde (…) € 1.919.000
Bijgebouwen/ (…) 2 garages, en 2
bijzonderheden dakkapellen
(…)
6. De volgende min of meer vergelijkbare objecten, toegevoegd in de beroepsfase door belanghebbende ([4a]) en de gemeente ([10b])
Straatnaam [A-straat] [A-straat]
Huisnummer [4a] [10b]
Woonplaats [Z] [Z]
Soort woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning
Bouwjaar 1978 1990
Grootte 555 m3 400 m3
Staat van woning Gemiddeld Goed
Uitstraling woning Gemiddeld Matig
Perceeloppervlakte 1.000 m2 1.000 m2
Water 8.328 m2 16.796 m2
Extra grond 4.000 m2 5.045 m2
Ligging Goed Goed
Verkoopdatum 30-05-2007 29-10-2007
Verkoopprijs € 1.240.000 € 1.250.000
Vastgestelde waarde € 1.551.000 € 1.272.000
Bijgebouwen/ Hobbyruimte, Berging, tuinhuis
Bijzonderheden botenhuis, zwembad
* De woning aan de [A-straat 4a] is in een gemiddelde staat gekocht, na aankoop is de woning grondig verbouwd. De WOZ-waarde heeft betrekking op de staat waarin de woning verkeert per 1 januari 2009. Op dat moment was de renovatie slechts gedeeltelijk gereed. Er is voor de waardepeildatum 1 januari 2008 geen WOZ-waarde bekend van de oorspronkelijke, verkochte woning. Voor de waardepeildatum 1 januari 2008 zou de WOZ-waarde van de oorspronkelijke, verkochte woning circa € 1.250.000 hebben bedragen.”
Het rapport van de heffingsambtenaar bevat een waardematrix waarin de specificaties van de taxaties van de woning en de vergelijkingobjecten staan vermeld.
2.2.2. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar ter aanvulling van de bovenstaande vergelijkingobjecten gewezen op het object [A-straat 22a] dat op 30 januari 2009 is verkocht voor een bedrag van € 2.515.000. Dit betreft een woning uit 2002 met een inhoud van 1.050 m³ alsmede een inpandige garage van 50 m³, gelegen op een perceel van 20.610 m², waarvan 2.000 m² als bij de woning behorende grond is gewaardeerd, 1.250 m² als extra grond en 17.360 m² als water.
2.2.3. In de bezwaarfase heeft belanghebbende een taxatierapport van [I], (hierna: rapport [I]) overgelegd waarin op 2 februari 2007 de onderhandse verkoopwaarde van de woning, vrij van huur en gebruik, is getaxeerd op € 1.725.000.
2.2.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport van [E] overgelegd, opgemaakt door [F] en [G] (hierna: rapport [G]) waarin de marktwaarde van de woning per 1 januari 2008 is getaxeerd op € 1.350.000. In dit rapport is - voor zover van belang - de volgende toelichting gegeven:
“De waarde van de villa is berekend op twee methoden:
1) Vervangingswaarde
2) Vergelijkende
Ad.1) inhoud woning: 665 m3
Inhoud schuur cq. Stallen: 100 m3
Herbouwkosten per m³ woning € 550,-
Herbouwkosten per m³ schuur cq. stallen € 250,-
665 x € 550,- € 365.750,-
100 x € 250,- € 25.000,-
€ 390.750,-
Afschrijvingen 10% gelet op staat v. onderh. € 39.075,-
€ 351.675,- waarde opstallen
Waarde perceel grond, zod en water € 1.000.000,-
Waarde grond + opstallen € 1.350.000,-
Ad. 2) Vergelijkingsmethode cq. referentieobjecten (….)
De referentie objecten die alléén vergelijkbaar zijn, zijn die welke gelegen zijn aan [een Plas] en verkocht zijn in de periode die nabij de taxatiepeildatum ligt.
[A-straat 10b] [A-straat 4a]
Koopsom € 1.250.000,- € 1.250.000,-
Perceelopp. 8.016 m2 13.928 m2
Inhoud 400 m3 900 m3
Onderhoud Goed Goed
Type huis Vrijstaand Vrijstaand
Karakter Chalet Sfeervol, romantisch
Verkocht augustus 2007 Verkocht oktober 2006.”
3. Geschil in hoger beroep
3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning zoals deze in de uitspraak op bezwaar is verminderd, te hoog is.
3.2 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.1. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn enige tijd vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Hoewel het tijdsverloop tussen de verkopen en de waardepeildatum relatief groot is, kunnen de verkopen, gegeven de ligging en het bijzondere karakter van de woningen en de daarom beperkt beschikbare verkoopgegevens van voldoende vergelijkbare objecten, in het onderhavige geval aan de taxatie ten grondslag worden gelegd. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.2.2. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Zo is de waarde per vierkante meter van de bij de woning behorende grond separaat gewaardeerd van het tot het perceel behorende water en van de minder bruikbare ‘extra grond’ waarover de woningen met even huisnummers beschikken.
4.2.3. De door eiser benadrukte verschillen tussen de woningen aan de oost- en die aan de westzijde van de [A-straat] zijn in het kader van deze waardebepaling irrelevant, nu verweerder geen verkoopresultaten van dergelijke woningen bij de taxatie heeft betrokken. Ook heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging van de vergelijkingsobjecten, [B-straat 3 en 5], minder goed is dan die van de woning. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
4.2.4. De door naar voren gebrachte verkoop van [A-straat 4a] doet daaraan niet af, nu deze na de verkoop in dermate slechte staat verkeerde dat de koper tot een ingrijpende verbouwing heeft moeten overgaan. Eiser heeft weliswaar gesteld dat de staat van de woning minder slecht was dan de latere renovatie doet vermoeden, maar heeft deze stelling niet aannemelijk gemaakt.
4.2.5. Ook de door eiser overgelegde lijst met transacties leidt niet tot gegrondverklaring van het beroep, nu deze lijst geen informatie bevat met betrekking tot de staat van onderhoud, de voorzieningen en de ligging van de woning. Aan deze lijst kunnen dan ook geen conclusies met betrekking tot de waarde van de woning worden ontleend.
4.3. De door eiser voorgestane waarderingsmethode, waarbij de waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwwaarde, volgt de rechtbank niet. Een onroerende zaak dient op grond van artikelen 17, tweede lid, en 18, eerste lid, van de Wet WOZ te worden gewaardeerd naar de staat waarin deze zich op de waardepeildatum bevindt, zodat deze taxatiewijze geen recht doet aan het hierboven weergegeven uitgangspunt van de wetgever.
4.4. De grief van eiser dat verweerder bij de taxatie is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning slaagt niet. Weliswaar gaat de makelaar [D] in zijn taxatierapport van uit van een totale inhoud van 900 m³, maar nu een toelichting op de berekeningswijze daarbij ontbreekt, terwijl bij taxatierapporten inzake de Wet WOZ NEN 2580 als norm dient te worden gehanteerd, biedt dat onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de taxateur van verweerder zijn berekeningen op basis van de beschikbare gegevens onjuist heeft uitgevoerd dan wel in zijn berekening fouten heeft gemaakt.
4.5. Evenmin kunnen conclusies ten aanzien van de waarde van de woning worden verbonden aan het overzicht van de waardeontwikkeling gedurende de afgelopen jaren van aan de beurs van Amsterdam genoteerde aandelen. Nog daargelaten het feit dat de voor voorafgaande jaren aan woningen toegekende WOZ-waardes volgens vaste jurisprudentie geen rol meer spelen bij de volgende taxatieronde, ontwikkelen de aandelen- en huizenmarkt zich elk op hun eigen wijze zonder dat daartussen een aanwijsbaar verband bestaat.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting van de rechtbank laten vergezellen door de externe taxateur die in opdracht van de gemeente het onder 2.2.1 genoemde rapport heeft opgesteld. De taxateur was ter zitting aanwezig tot bijstand van de heffingsambtenaar in de zin van artikel 8:24, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Dit betekent onder meer dat de heffingsambtenaar, voor zover tijdens de zitting vragen worden gesteld over de taxatie van de woning, een beroep kan doen op de taxateur die in zijn opdracht werkzaamheden heeft verricht. De taxateur is niet als deskundige benoemd en treedt daarom tijdens de zitting niet op als onafhankelijke deskundige in de zin van artikel 8:34 van Pro de Awb. De grief van belanghebbende, dat de uitspraak van de rechtbank niet in stand kan blijven omdat niet tijdig is gemeld dat een deskundige naar de zitting zou meekomen, faalt daarom.
5.2. De rechtbank heeft in overweging 4.1 met juistheid overwogen dat de waarde van de woning moet worden bepaald op het bedrag dat bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak daarvoor zou zijn betaald. Een waardering waarbij wordt uitgegaan van de vervangingswaarde of de herbouwwaarde, zoals door belanghebbende voorgesteld, is daarmee niet in overeenstemming zodat die stelling van belanghebbende reeds hierom geen doel treft.
5.3. Het is aan de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning zoals deze in de uitspraak op bezwaar is verminderd, aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft de waardevaststelling gebaseerd op het onder 2.2.1 genoemde taxatierapport aangevuld met het onder 2.2.2 vermelde vergelijkingsobject.
5.4. Met betrekking tot het in het rapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingobject [A-straat 3] is het Hof van oordeel dat dit pand niet kan dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Belanghebbende heeft gesteld dat dit vergelijkingsobject, in tegenstelling tot de woning, is gelegen aan de westzijde van de [A-straat] aan open water en daardoor bereikbaar is met aanmerkelijk grotere schepen. De heffingsambtenaar heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd de stelling van belanghebbende dat dit vergelijkingobject hierdoor behoort tot een ander marktsegment waardoor het niet als vergelijkingsobject kan dienen onvoldoende gemotiveerd weersproken.
Het onder 2.2.2 genoemde vergelijkingobject [A-straat 22a] is naar het oordeel van het Hof evenmin geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning omdat dit object meer dan een jaar na de waardepeildatum is verkocht.
5.5. De waarde van de woning wordt evenmin onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [A-straat 4a] en [A-straat 10b]. In de matrix van het rapport van de heffingsambtenaar is voor deze objecten € 958 en € 1.309 per m3 gehanteerd. Onduidelijk is waardoor het verschil wordt veroorzaakt ten opzichte van de voor de grotere woning van belanghebbende gehanteerde waarde van € 1.738 per m³. Dat de staat van deze vergelijkingobjecten als gemiddeld en goed en die van de woning als goed tot zeer goed is gekwalificeerd, in naar het oordeel van het Hof onvoldoende om dit verschil te verklaren.
5.6. Gelet op het hiervoor onder 5.4 en 5.5 overwogene heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
5.7. Belanghebbende heeft twee taxatierapporten overgelegd. Het rapport [I] bevat geen enkele onderbouwing van de in dat rapport getaxeerde waarde zodat daarmee de door belanghebbende voorgestane waarde niet aannemelijk wordt gemaakt. Ook met het rapport [G] wordt de door belanghebbende gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Dit rapport bevat gegevens van de twee vergelijkingsobjecten [A-straat 10b] en [A-straat 4a]. Er blijkt echter niet uit op welke wijze vanuit de verkoopcijfers van deze twee vergelijkingsobjecten is afgeleid dat de waarde van de woning van belanghebbende € 1.350.000 zou moeten bedragen.
5.8. Belanghebbende stelt dat de door de taxateur van de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van de woning met 608 m3 te laag is en dat deze 773 m3 bedraagt. Deze stelling leidt naar het oordeel van het Hof niet tot een lagere maar eerder tot een hogere waarde, zodat een verdere bespreking van deze stelling van belanghebbende achterwege kan blijven. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet tot de conclusie leiden dat de waarde moet worden gesteld op het door [G] getaxeerde bedrag.
5.9. Nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde bepalen in het licht van hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd. Aangezien de door de heffingsambtenaar gehanteerde totale grondwaarde van € 884.840 niet in geschil is, gaat het Hof daarvan uit. De waarde van de opstal (woning) stelt het Hof schattenderwijs op € 1.500 per m3, zodat de waarde uitkomt op € 884.840 + 608 m3 à € 1.500 + € 7.000 (bijgebouwen) = € 1.803.840. Het Hof stelt de waarde van de woning afgerond vast op € 1.800.000.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 1.800.000.
6. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit)
Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de in onderdeel b vermelde kosten van het aan belanghebbende uitgebrachte taxatierapport [G].
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 4 [beroepschrift, zitting rechtbank, hoger beroepschrift, zitting Hof] x € 437 x 1,0 (wegingsfactor) = € 1.748.
De voor vergoeding in aanmerking komende kosten van het taxatierapport stelt het Hof vast op 4 uur à € 50 = € 200.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 1.800.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.948;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 111 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 152 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn. De beslissing is op 17 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.