Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P09/00777
4 augustus 2011
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z], belanghebbende,
gemachtigde H.L.M. Hermans,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/14 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z], kadastraal bekend als [A], [B], [C] en [D] (hierna: de onroerende zaak).
1.2. Bij beschikking met dagtekening 29 februari 2008 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2008 en naar de waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 562.000 (hierna: de WOZ-waarde). In hetzelfde geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelasting 2008 bekendgemaakt.
1.3. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 4 december 2008, de waarde van de onroerende zaak en de aanslag onroerende-zaakbelasting 2008 gehandhaafd.
1.4. Bij uitspraak van 19 november 2009 met kenmerk AWB 09/14 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.5. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 december 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, waarop door de heffings-ambtenaar is gereageerd bij conclusie van dupliek.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin, alsmede in de overigens hierna opgenomen citaten van de rechtbank, aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De onroerende zaak bestaat uit vier percelen grond waarvan één perceel is bebouwd met een vrijstaande bedrijfswoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 729 m³ en de oppervlakte van de percelen samen is 2.014 m². Op de onroerende zaak rust een bedrijfsbestemming.”
2.2. In aanvulling hierop stelt het Hof op grond van de gedingstukken in eerste aanleg de volgende feiten vast.
2.3. Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een op 6 mei 2009 door [Y], taxateur te [Q], opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 562.000.
In het taxatierapport, waarin naast gegevens over de onroerende zaak tevens gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten zijn vermeld, is onder “Omschrijving van het object” onder meer opgenomen dat er geen bijzonderheden bestaan ten aanzien van de onroerende zaak.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In hoger beroep is, evenals bij de rechtbank, in geschil of de heffingsambtenaar de objectafbakening juist heeft toegepast alsmede de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007.
3.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken en in het proces-verbaal van de zitting is vermeld.
4. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank terecht en op juiste gronden heeft geoordeeld dat de vier percelen tezamen één onroerende zaak vormen in de zin van artikel 16 Wet Pro Waardering onroerende zaken zodat de objectafbakening juist is. De rechtbank heeft geoordeeld dat de onroerende zaak terecht als één object is aangemerkt en dat de waarde daarvan niet te hoog is vastgesteld.
De ter zake van de waarde relevante overwegingen van de rechtbank luiden als volgt:
“4.3. Vervolgens is de rechtbank van oordeel dat in de onderhavige procedure de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, zoals ook door verweerder is toegepast. Immers ingevolge het hiervoor genoemde artikel 17, van de Wet WOZ moet de economische waarde van de onroerende zaak worden vastgesteld. Dat op de woning van eiser een andere bestemming rust doet daaraan niet af, zolang met die omstandigheid bij de waardebepaling maar voldoende rekening wordt gehouden. De door eiser voorgestane wijze van vaststelling van de waarde is slechts een theoretische vaststelling van de waarde en kan reeds daarom niet dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde. Verweerder heeft gesteld dat eerst een waarde is vastgesteld volgens de vergelijkingsmethode (€ 862.000) en dat daar vervolgens in verband met de bestemming van de grond een bedrag (€ 300.000) van is afgetrokken. De rechtbank is van oordeel dat uitgaande van de vergelijkingsmethode, waarbij wordt aangehaakt aan prijzen die op de markt voor vergelijkbare onroerende zaken zijn vastgesteld, aldus een goede benadering wordt gevonden voor de waarde in het economisch verkeer.
4.4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
(…)
4.7. Verweerder heeft een bedrag van € 300.000 op de waarde in mindering gebracht om het bestemmingsverschil in de waardevaststelling tot uitdrukking te brengen.
De rechtbank acht aannemelijk dat het door eiser terecht gestelde waardedrukkend effect van de bedrijfsbestemming van de onroerende zaak ten opzichte van de woonbestemming van de gehanteerde vergelijkingsobjecten daarmee voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht.
(…)
4.9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en wordt het beroep ongegrond verklaard.”
4.2. Ter zitting van het Hof zijn partijen bij wijze van compromis overeengekomen dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2007 op € 430.000 gesteld dient te worden.
Slotsom
4.3. Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, het bij de rechtbank ingestelde beroep dient gegrond te worden verklaard en de bestreden uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd. De WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2007 dient te worden vastgesteld op € 430.000.
5. Kosten
Nu het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank en de bestreden uitspraak op bezwaar moeten worden vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling van de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).
Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief in beroep op: 3 (voor proceshandelingen: beroepschrift (à 1 punt), [repliek (à 0,5 punt), verschijnen comparitie (à 0,5 punt)], zitting (à 1 punt)) x 1 (wegingsfactor) x € 322 = € 966 en in hoger beroep op: 2,5 (voor proceshandelingen: beroepschrift (à 1 punt), repliek (à 0,5 punt), zitting (à 1 punt)) x 1 (wegingsfactor) x € 437 = € 1.092,50, ofwel tezamen € 2.058,50.
Voor het onderhavige geval zijn dat tevens de in onderdeel c vermelde reiskosten van belang-hebbende. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting bij de rechtbank en bij het Hof gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse v.v. ad € 17,50.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde tot € 430.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2008 tot een aanslag berekend op basis
van een waarde van € 430.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van
€ 966 in beroep en tot een bedrag van € 1.092,50 in hoger beroep en reiskosten tot een
bedrag van € 17,50, derhalve in totaal tot een bedrag van € 2.076; en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 39 (beroep
bij de rechtbank) en € 110 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 149 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter van de belastingkamer, E.F. Faase en A.P.M. van Rijn, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler als griffier. De beslissing is op 4 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.