Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P10/00879
29 september 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/130 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2009 krachtens de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 3.510.000, en een aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 22 december 2009, de beschikking en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 15 november 2010, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 december 2010, aangevuld bij brief van 5 januari 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Belanghebbende, die bij aangetekende brief van 23 mei 2011 verzonden aan [A-straat 1], [1234 XX] te [Z], is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is de brief waarin de uitnodiging is verzonden op 3 juni 2011 aangeboden/afgehaald.
2. Feiten
Het Hof vindt aanleiding om de feiten als volgt vast te stellen.
2.1. Belanghebbende is sinds 2006 juridisch eigenaar van twee kadastrale percelen aan de [A-straat 1] met de aanduidingen ASV00, sectie W, perceelnummer 0123 en ASV00, sectie W, perceelnummer 0655 met een gezamenlijke oppervlakte van 3.310 m2.
2.2. Begin 2007 is begonnen met de bouw van een vrijstaande woning met zwembad en bijgebouw (hierna gezamenlijk aan te duiden als: de opstallen). De bouwwerkzaamheden voor de woning waren op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor circa 60% gereed en de bouwwerkzaamheden voor het zwembad en het bijgebouw voor circa 40%. Op 1 januari 2009 waren de bouwwerkzaamheden voor de opstallen gereed.
2.3. De woning heeft een inhoud van circa 1.578 m3.
2.4. Tot de gedingstukken behoort een WOZ-taxatierapport, uitgebracht op 30 juni 2010 door [Y], taxateur, in opdracht van de gemeente Amstelveen. In dit rapport is de in de beschikking vermelde waarde van € 3.510.000 als volgt gespecificeerd:
“Onderdeel grootte Waarde €/m2 €/m3
Woning 1.578 m3 € 1.517.247 € 961,5
Grond bij eengezinswoning 990 m2 € 1.545.390 € 1.561
Extra grond (overgrond) 2.320 m2 € 225.040 € 97
Dakkapel 9x € 23.100
Berging/schuur vrijstaand 206 m3 € 49.852
Zwembad algemeen 74 m3 € 150.000
Totaal € 3.510.629
Woz-waarde € 3.510.000”
Ter onderbouwing van de waarde zijn in het taxatierapport onder meer verkoopcijfers vermeld van de vergelijkingsobjecten [A-straat 2], [A-straat 3], [A-straat 4] en [B-straat 5].
2.5. Belanghebbende heeft een taxatieverklaring ingezonden, opgemaakt door
[W], NVM-makelaar en beëdigd taxateur van onroerende zaken, met datum 16 april 2010. Hierin is de onroerende zaak ‘per peildatum 1 januari 2008 en toestanddatum 1 januari 2009’ in totaal gewaardeerd op € 2.102.500. Deze waardering is als volgt gespecificeerd:
“Kavel 1
Waarde grond per 1-1-2005 (...) € 725.000,=
Bij:
- prijsstijging 1-1-2005 – 1-1-2008 ca. 15% € 110.000,=
- nieuwbouw:
woonhuis 100% gereed van € 500.000,=: € 500.000,=
zwembad 100% gereed van € 150.000,=: € 150.000,=
€ 650.000,=
Bij: prijsstijging bouwkosten
1-1-2007 tot 1-1-2008 10% € 65.000,=
€ 715.000,=
€ 825.000,=
€ 1.550.000,=
Bij: prijsstijging gereed product en marktwerking: 10% € 155.000,=
Tuinaanleg en verdere afwerking € 150.000,=
Blijft waardering voor kavel 1 met woonhuis c.a. € 1.855.000,=
Kavel 2
Aankoopprijs grasland: € 225.000,=
Bij: -prijsstijging van transactiedatum – 1-1-2008: 10% (afgerond) € 22.500,=
Blijft waardering voor kavel 2: € 247.500,=
Totale waardering […]:
Kavel 1: € 1.855.000,=
Kavel 2: € 247.500,=
Totaal: € 2.102.500,= per prijspeil 1-1-2008”
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen. Belanghebbende is door de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Ingevolge de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2008. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b en slotzinsnede Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien de onroerende zaak in de twee jaren voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert. De waarde van de woning moet daarom worden bepaald naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2009, dat wil zeggen in voltooide staat.
4.3. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
4.4. Twee van de vier in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en alle vier in het taxatierapport genoemde objecten zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Door het zeer beperkte aantal verkopen van dit soort woningen is het toegestaan ook verkopen van meer dan één jaar voor of na de prijspeildatum te gebruiken voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. (Uitspraak van 15 augustus 2008, Gerechtshof Amsterdam, nr. 06/00304, LJN: BE8578).
4.5. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de grootte van de opstal en het perceel voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Weliswaar is één van de objecten een twee-onder-één-kapwoning die veel minder inhoud heeft maar met deze verschillen is voldoende rekening gehouden. Het is een feit van algemene bekendheid dat twee-onder-één-kapwoningen minder waard zijn dan vrijstaande woningen. Voorts is algemeen bekend dat de prijs per kubieke meter toeneemt naarmate minder kubieke meters beschikbaar zijn. De waardes per kubieke meter voor de onderhavige opstal en het twee-onder-één-kapobject zijn ongeveer gelijk. Gelet op bovengenoemde elkaar ongeveer compenserende waardebepalende effecten kan naar het oordeel van de rechter niet worden gezegd dat de waarde van de twee-onder-één-kapwoning niet kan dienen voor de onderbouwing van de waarde van de opstal van eiser.
Voorts is de waarde van het perceel goed onderbouwd door de verkoop van het perceel aan de [A-straat 2]. Het perceel is, ook volgens eiser, goed vergelijkbaar met het perceel van eiser. De prijs per vierkante meter van het vergelijkingsperceel ligt hoger dan de prijs per vierkante meter voor het perceel van eiser. Dat geldt voor zowel de grond bij de opstal als de overgrond. Gelet op het feit dat het vergelijkingsperceel dichter bij de stad ligt dan eisers perceel, en dit naar het oordeel van de rechtbank een waardeverminderende factor is, is de waarde van het perceel van eiser niet te hoog vastgesteld.
4.6. Daar komt bij dat het door eiser overgelegde taxatierapport niet kan dienen ter onderbouwing van eisers grief dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld omdat de waarde in dat rapport niet is onderbouwd door verkoopprijzen van vergelijkbare panden.
4.7. De rechtbank overweegt daarbij nog dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van dit geding nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
4.8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
4. Geschil in hoger beroep
4.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2009.
4.2. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken en in het proces-verbaal van de zitting is vermeld.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het in 2.4 bedoelde taxatierapport overgelegd, met daarin de gegevens van vergelijkingsobjecten die enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Weliswaar is de waarde van de onroerende zaak als geheel in geschil maar het Hof zal zich in dezen aansluiten bij de werkwijze van partijen ter beoordeling van de onderdelen grond, dan wel opstallen van de onroerende zaak.
5.2. Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [A-straat 2] en [B-straat 5] waarvoor transactieprijzen van grond zijn vermeld, de door de gemeente voorgestane waarde van de grond van de onroerende zaak van belanghebbende, in totaal gewaardeerd op € 1.770.430, in voldoende mate onderbouwen. Met name de ligging en de omvang van het perceel grond aan de [A-straat 2] zijn vergelijkbaar met die van de grond van het onderhavige object. Met behulp van de verkoopprijs [A-straat 2], gerealiseerd circa 12 maanden vóór de waardepeildatum, heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de grond van de onroerende zaak van belanghebbende niet op een te hoog bedrag is gewaardeerd.
5.3. Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar gegevens overgelegd van twee vergelijkingsobjecten, [A-straat 3] en [A-straat 4]. De inhoud van deze woningen is 576 m3 respectievelijk 773 m3 en deze woningen zijn daardoor beduidend kleiner dan de woning van belanghebbende. De voor deze vergelijkingsobjecten berekende prijzen per kubieke meter kunnen naar het oordeel van het Hof niet dienen ter ondersteuning van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 961,50 per m3 voor de woning van belanghebbende. Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat en op welke manier hij rekening heeft gehouden met het verschil in inhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Ook overigens heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat aan de opstallen een waarde kan worden toegekend van € 1.739.570.
5.4. In de door belanghebbende ingebrachte taxatieverklaring, als hiervoor bedoeld in 2.5, is aan de hand van de geraamde bouwkosten uitgegaan van een waarde voor de opstallen van € 1.020.000 (totale waarde van de onroerende zaak van € 2.102.500 verminderd met de aan kavel 1 en kavel 2 toegekende waarde van € 835.000, respectievelijk € 247.500). Belanghebbende komt onder meer tot deze waarde door uit te gaan van een bedrag van afgerond € 500.000 voor de bouw van de woning en € 150.000 voor de bouw van het zwembad. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze bouwkosten geen nadere stukken overgelegd waaruit de juistheid van deze bedragen kan worden afgeleid. Belanghebbende heeft, zo blijkt uit de taxatieverklaring, weliswaar rekening gehouden met prijsstijgingen, tuinaanleg en marktwerking, maar het Hof acht niet aanvaardbaar dat belanghebbende uitgaat van de begrote kosten en niet van de werkelijke kosten, die haar inmiddels bekend zijn dan wel kunnen zijn. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarde van € 1.020.000 voor de opstallen daarom evenmin aannemelijk gemaakt.
5.5. Nu geen van partijen de door hen gestelde waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de WOZ-waarde zelf vaststellen. Voor wat betreft de grond sluit het Hof zich aan bij de door de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport vermelde waarde van € 1.770.430. Uitgaande daarvan en van de bewijsmiddelen die partijen met betrekking tot de waarde van de opstallen hebben aangebracht, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak als geheel, in goede justitie vaststellen op € 3.000.000.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd en de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende zal door het Hof worden verminderd tot € 3.000.000.
6. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit)
Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel b van artikel 1 vermelde Pro kosten van door een deskundige uitgebracht verslag welke door het Hof worden gesteld op 8 uur x € 65 = € 520.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde tot € 3.000.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 tot een aanslag berekend op basis van een waarde van € 3.000.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 520 en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 111 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 152 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 29 september 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.