Uitspraak
12 juli 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat: mr. B. Külbs te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. J.S.J. Ottow te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 11 februari 2010 is appellant, [appellant], in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 november 2009, in deze zaak onder rolnummer 1030111 CV EXPL 09-6947 gewezen tussen hem als eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijk reconventie en geïntimeer¬de, [geïntimeerde], als gedaagde in conventie/eiser in voorwaardelijke reconventie.
Bij memorie heeft [appellant] twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, zijn eis vermeerderd, bewijsstukken overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, primair de huurovereen¬komst tussen partijen zal ontbinden, [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van (lees:) € 1.682,75, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 mei 2010 tot de voldoening, en subsidiair het tijdstip zal bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt en [geïntimeerde] de woonruimte dient te ontruimen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
[geïntimeerde] heeft bij memorie de grieven weersproken, zijn eis in voorwaardelijke reconventie vermeerderd, bewijsstukken in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie primair tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en subisidiair tot bepaling van een termijn van zes maanden voordat de huurovereenkomst eindigt en veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 10.000,= voor verhuis- en inrichtingskosten en een bedrag van € 5.000,= wegens gederfd woongenot, een en ander met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep en uitvoerbaar bij voorraad.
[appellant] heeft bij akte gereageerd op de door [geïntimeerde] overgelegde stukken, zelf bewijsstukken in het geding gebracht, gereageerd op de eisvermeerdering van [geïntimeerde] en zelf zijn eis nogmaals vermeerderd.
[geïntimeerde] heeft bij akte gereageerd op de door [appellant] overgelegde stukken en zijnerzijds een bewijsstuk in het geding gebracht.
[appellant] heeft bij akte gereageerd op het door [geïntimeerde] overgelegde stuk.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over deze feiten zijn partijen niet verdeeld, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Deze feiten behelzen, samengevat, het volgende.
i. Op 1 april 2008 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de zolderruimte van het pand [adres]. De einddatum van de huurover¬eenkomst is 28 februari 2009. De huurprijs bedroeg € 570,= per maand, waarin was begrepen een vergoeding voor gas, elektra, water en stoffering/meubilering.
ii. [appellant] heeft [geïntimeerde] op 13 mei 2008 schriftelijk bericht dat de huurovereenkomst na 28 februari 2009 niet zou worden verlengd wegens dringend eigen gebruik in verband met gezinsuitbreiding. [geïntimeerde] heeft geweigerd per 28 februari 2009 de woning te verlaten.
iii. Na een verzoek daartoe van [geïntimeerde] heeft de Huurcommissie op 2 september 2008 de kale huurprijs bepaald op € 147,80 per maand en het voorschot servicekosten op € 36,95 per maand.
iv. Op of omstreeks 12 maart 2009 heeft [appellant] het gas en de elektriciteit van het gehuurde afgesloten en op of omstreeks 12 april 2009 ook het water. Na een uitspraak in kort geding van 4 juni 2009 is de levering hersteld.
3. Beoordeling
3.1 In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Hij heeft zich hiertoe beroepen op dringend eigen gebruik vanwege gezinsuitbreiding. In voorwaardelijke reconventie heeft [geïntimeerde] toekenning van een ruime ontruimingstermijn en toekenning van een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. Aan de reconventie is de kantonrechter daardoor niet toegekomen.
3.2 In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis vermeerderd met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en een vordering tot betaling van achterstallige huur. Aangezien de vordering tot ontbinding de primaire vordering is zal het hof die behandelen vóór de grieven, die op de subsidiaire vordering betrekking hebben.
3.3 [appellant] heeft aan zijn vordering tot ontbinding ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in strijd met het bepaalde in artikel 5 leden 2 en 3 van de huurovereenkomst het gehuurde niet meer zelf bewoont en in gebruik heeft afgestaan aan derden en daarnaast een huurachterstand van meer dan negen maanden heeft laten ontstaan. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord betwist dat hij het gehuurde niet meer zelf bewoont en aan een derde in gebruik heeft afgestaan. Door omstandigheden is hij niet vaak thuis en af en toe logeert een vriend van hem in de woning, maar die bewoont de woning niet, aldus [geïntimeerde]. Nadat [appellant] bij akte afdrukken had overgelegd van websites waarop [geïntimeerde] heeft vermeld dat hij woonachtig is aan de [adres], alsmede een afschrift uit de basisadministratie van de gemeente Amsterdam, waaruit blijkt dat [geïntimeerde] sinds 29 september 2010 is ingeschreven op een adres aan de [adres], heeft [geïntimeerde] ten slotte aangevoerd dat hij zijn inschrijving heeft gewijzigd naar het huis van zijn oom omdat het gehuurde op 4-hoog is gelegen en de oude inschrijving op 3-hoog mogelijk problemen zou kunnen opleveren bij de postbezorging, “te meer nadat [geïntimeerde] reeds eerder de toegang tot de woning ontzegd is geweest door [appellant]”.
3.4 Het hof moet concluderen dat [geïntimeerde] inderdaad, zoals [appellant] heeft gesteld, in strijd met het bepaalde in artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst niet langer zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. De door [geïntimeerde] gegeven verklaring van de wijziging van de inschrijving komt - na drie jaar kennelijk ongestoorde postontvangst - ongeloofwaardig over. [geïntimeerde] heeft zich bovendien in het geheel niet uitgelaten over de overige bewijsmiddelen, waaruit blijkt dat hij aan de buiten¬we¬reld laat weten aan de [adres] woonachtig te zijn. De stellingen van [appellant] zijn aldus onvoldoende weersproken. Het gebruik dat derden, naar is erkend, nog van het gehuurde maken dient, nu [geïntimeerde] zelf niet meer in het gehuurde woont, bovendien als verboden ingebruikgeving (lid 3 van artikel 5 van de huurovereenkomst) te worden aangemerkt.
3.5 In zijn akte vermeerdering van eis heeft [appellant] uiteengezet hoe de huurachterstand van € 2.052,20 is berekend. Hij heeft een afrekening van de servicekosten over de periode van 1 juni 2008 tot en met 28 februari 2009 overgelegd, die hij op 27 mei 2009 aan [geïntimeerde] heeft gezonden en die sluit op een door [geïntimeerde] te betalen bedrag van € 1.508,30. Over de periode van maart 2009 tot en met november 2009 heeft [geïntimeerde] de huur en het voorschot op de servicekosten niet betaald. Na verrekening van een en ander met hetgeen voorafgaande aan de beslissing van de huurcommissie teveel aan huur en servicekos¬ten is betaald, resteert het gevorderde bedrag van € 2.052,20. In deze berekening is [appellant] voor de periode vanaf 1 maart 2009 uitgegaan van het door de toenmalige adviseur van [geïntimeerde] op 16 april 2009 voorgestelde nieuwe bedrag aan voorschot op de servicekosten. In zijn laatste akte heeft [geïntimeerde] verzocht (bij wijze van verrekening) op het door [appellant] gevorderde bedrag een bedrag van € 1.155,75 in mindering te brengen, zijnde het bedrag dat [geïntimeerde] teveel aan huur en servicekosten heeft betaald. Zoals uit het voorgaande blijkt is dat bedrag echter door [appellant] al in mindering gebracht op zijn vordering, zodat voor de door [geïntimeerde] bepleite aftrek geen plaats meer is.
3.6 Voor zover [geïntimeerde] heeft beoogd te handhaven zijn bij memorie van antwoord ingenomen standpunt dat hij over drie maanden geen huur hoeft te betalen omdat in die periode gas, elektriciteit en water afgesloten zijn geweest en hij dus geen genot van het gehuurde heeft gehad, geldt het volgende. Gedurende de maanden van de afsluiting was het woongenot beperkt. Dat is aan te merken als een gebrek aan het gehuurde. Op grond van het bepaalde in artikel 7:207 BW moet de huurder een vermindering van de huurprijs wegens gebreken vorderen bij de rechter kan de huurder niet volstaan met een tot verlaging strekkend verweer. Die vordering tot huurverlaging dient op grond van het bepaalde in artikel 7:257 BW te worden ingesteld binnen zes maanden na de dag waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Nu [geïntimeerde] zijn (reconventi¬onele) vordering tot huurverlaging eerst bij de memorie van antwoord op 5 oktober 2010 heeft ingesteld en dus ruim een jaar nadat de energie- en waterlevering op grond van het kortgedingvonnis zijn hervat, kan hij in die vordering dus niet worden ontvangen.
3.7 De berekening van de huurachterstand is door [geïntimeerde] niet op andere gronden bestreden, zodat moet worden geconstateerd dat [geïntimeerde] na maart 2009 inderdaad, zoals [appellant] heeft gesteld, een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan, namelijk meer dan negen maanden huur. Hij heeft deze achterstand ook niet ingelopen nadat de levering van gas, water en elektriciteit was hersteld.
3.8 De schending van artikel 5 leden 2 en 3 van de huur¬over¬eenkomst in combinatie met de aanzienlijke huurach¬terstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereen¬komst, zeker nu de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerde] door die ontbinding niet of nauwelijks worden getroffen. Er zal daarom ook een betrekkelijk korte ontbindings- en ontruimingstermijn worden bepaald.
3.9 De vordering van [appellant] tot betaling van de huurachterstand, met de wettelijke rente zoals gevorderd en op zichzelf niet bestreden, is op grond van het voorgaande eveneens toewijsbaar.
3.10 De ontbinding van de huurovereenkomst brengt met zich dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten of een vergoeding voor te derven woongenot, voor zover overigens al aan de orde.
3.11 Doordat de primaire vordering tot ontbinding toewijsbaar is heeft [appellant] geen belang bij de behandeling van zijn grieven. Het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd en de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] de kosten van het geding in beide instanties moeten dragen.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen per 1 september 2011;
veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop van zijnentwege bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk op 31 augustus 2011 te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [appellant] te stellen, met machtiging van [appellant] om die ontruiming zo nodig zelf te bewerken met behulp van de sterke arm en op kosten van [geïntimeerde];
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 2.052,20 (TWEEDUIZENDTWEEËNVIJFTIG EURO EN TWINTIG EUROCENT), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 18 mei 2010 tot de voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, tot heden aan de zijde van [appellant] begroot in eerste aanleg op € 349,93 aan verschotten en € 500,= voor salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 350,93 aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 juli 2011.