Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P09/00756
25 augustus 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X B.V. te Y
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/482 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gedagtekend 29 februari 2008, de waarde van de onroerende zaak [.]straat 26 te Y(hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 (hierna: de waarde) vastgesteld op ? 1.371.000. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 16 december 2008 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 14 oktober 2009 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 november 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2011.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld:
'2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het winkelpand uit het bouwjaar 1890.
2.2. Het winkelpand bestaat uit een winkelruimte met drie verdiepingen opslag en overige ruimte.'
2.2. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
2.2.1. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de heffingsambtenaar door C. van der Bijl, registertaxateur en WOZ-taxateur, d.d. 29 april 2009 opgemaakt taxatierapport waarin deze, uitgaande van een A1-locatie, de waarde op basis van huurwaardekapitalisatie heeft getaxeerd op ? 1.371.000. Daarbij is voor de begane grond gebruik gemaakt van de zogenoemde ITZA-methode. De specificatie van deze waardering luidt voor zover hier van belang als volgt:
Bouw Opp. m²2 Huurwaarde KF Waarde
laag per m²2 factor onderdeel
Winkel/verkoopruimte ZONE A 0 55 1031 143 810.881
Winkel/verkoopruimte ZONE B 0 60 515 143 441.870
Keuken/pantry 0 7 103 143 10.310
Opslag/magazijn 1 65 61 143 56.699
Opslag/magazijn 2 65 36 143 33.462
Opslag/magazijn 3 65 20 143 18.590
Totaal 1.371.812
Afgerond 1.371.000
Hierin hebben de onderdelen opslag/magazijn op de bouwlagen 1 tot en met 3 betrekking op de voormalige bovenwoning. De onderhoudstoestand van het winkelgedeelte heeft de taxateur als zeer goed aangemerkt; die van de eerste tot en met de derde verdieping variërend van matig tot zeer slecht. In het winkelgedeelte is een kledingwinkel gevestigd.
In het taxatierapport zijn de huurwaarden bepaald door vergelijking met verhuurde onroerende zaken waarin ook kledingwinkels zijn gevestigd en waarvan de huursom overeengekomen is rond de waardepeildatum.
In het rapport heeft de taxateur de waarde op basis van de juiste oppervlakte nader getaxeerd op (afgerond) ? 1.363.000 (= 1.371.812 - 8.365) indien geen rekening zou worden gehouden met het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ.
De bij de taxatie gehanteerde huurwaarde voor zone A, de totale getaxeerde huurwaarde rond de waardepeildatum en de totale feitelijke huursom van deze vergelijkingsobjecten bedragen:
Zone A getaxeerde huursom 2007
per m² huurwaarde
[...]straat 86 ? 1.237 ? 136.223 ? 155.000
[...]straat 50 ? 1.134 ? 113.776 ? 142.000
[...]straat 71 ? 1.031 ? 118.531 ? 120.000
[...]straat 69 ? 1.190 ? 113.671 ? 133.000
2.2.2. De in het onder 2.2.1 vermelde taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor van 14,3 heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift in hoger beroep ondersteund met de volgende gegevens:
Object Locatie Koopdatum Koopsom Huurprijs Factor
[...]straat 86 A1 31-12-2007 ? 2.410.000 ? 155.000 15,5
[.] 28 A2 04-02-2008 ? 717.500 ? 46.000 15,5
[.]straat 3 A2 03-09-2006 ? 512.500 ? 35.100 14,6
[.]straat 2 zw B1 16-12-2008 ? 465.000 ? 28.000 16,6
[.] B1 01-12-2008 ? 470.000 ? 30.000 15,6
2.2.3. Tot de stukken behoren een door belanghebbende overgelegd Overzicht per 31 december 2006 van E& F, waarin de huurinkomsten van een reeks onroerende zaken in diverse grote steden staan vermeld (waaronder ook die van [...]straat 26) en een Grafiek Huurwaarde verloop [...]straat Y. Voorts heeft belanghebbende overgelegd een overzicht van huurprijzen [...]straat van G&H en bandbreedteoverzichten van huurprijzen voor winkelruimtes.
2.2.4. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat belanghebbende met de zittende huurder in 1988 een huurovereenkomst heeft gesloten. Op basis van die huurovereenkomst genoot belanghebbende rond 1 januari 2007 feitelijk een huursom van ? 72.042 op jaarbasis.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde ? 1.083.015 bedraagt. De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde kan worden verminderd tot ? 1.363.000.
3.2. Voor de toelichting op de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingambtenaar tegenover hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, er in is geslaagd de vastgestelde waarde aannemelijk te maken en daarbij toepassing gegeven aan artikel 26a van de Wet WOZ.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het is aan de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft hiertoe verwezen naar het in 2.2.1 vermelde rapport waarin de waarde op basis van huurwaardekapitalisatie is getaxeerd op ? 1.371.000.
5.2. De huurwaarde voor de begane grond is bepaald door vergelijking met onroerende zaken waarvan de huursommen zijn overeengekomen rond de waardepeildatum. Deze methode acht het Hof juist. De in 2.2.2 vermelde vergelijkingsobjecten die evenals de onroerende zaak zijn gelegen in de [...]straat acht het Hof gelet op de vergelijkbare ligging op A1-locatie het meest geschikt. Gelet op de feitelijke huursommen van deze vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum en de daaruit afgeleide waarde per m² voor zone A, acht het Hof aannemelijk dat de huurwaarde voor zone A en de daarvan afgeleide huurwaarden voor de zones B en C van de onroerende zaak niet voor een te hoog bedrag in aanmerking zijn genomen.
5.3. Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat moet worden uitgegaan van de feitelijke huurprijs van de onroerende zaak. Gelet op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde te worden bepaald op het bedrag dat bij verhuur van de onroerende zaak op de waardepeildatum zou kunnen worden verkregen. Het huurcontract is, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, in 1988 tot stand gekomen en sindsdien alleen geïndexeerd. De huurprijs is overigens niet aangepast aan de marktontwikkelingen en vertegenwoordigt niet de markthuurprijs op de waardepeildatum. Daarom is in het onderhavige geval de feitelijke huurprijs van de onroerende zaak niet geschikt om de waarde van de onroerende zaak op die datum te bepalen.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de onroerende zaak niet breed is, dus niet voor iedere huurder een geschikte onroerende zaak is en dat dit zich zou moeten vertalen in een lagere huur. Het Hof hecht geloof aan de stelling dat de breedte van het pand maakt dat de onroerende zaak niet voor iedere gegadigde geschikt is, maar acht niet aannemelijk dat dit zou moeten leiden tot een lagere huurwaarde dan reeds in aanmerking is genomen nu daarmee al rekening is gehouden door middel van de zonering voor de begane grond.
5.4. De door belanghebbende met betrekking tot de in aanmerking te nemen huur in geding gebrachte bewijsmiddelen leiden niet tot een ander oordeel. De opsomming van huursommen van onroerende zaken in een groot aantal gemeenten in het overzicht van E & F komt voor vergelijking met de in aanmerking genomen huurwaarde niet in aanmerking omdat het overzicht feitelijke huursommen bevat en niet is gesteld welke van deze huursommen op of rond de waardepeildatum zijn overeengekomen. Met betrekking tot de Grafiek Huurwaarde verloop [...]straat te Y heeft de heffingsambtenaar gesteld dat deze geen inzicht biedt in de totstandkoming van de cijfers die hierin zijn verwerkt en dat om die reden aan de grafiek geen betekenis kan worden toegekend. Nu belanghebbende dat inzicht niet alsnog heeft verschaft heeft het Hof de grafiek niet in aanmerking genomen. Dat geldt ook voor het overzicht van G & H omdat dat geanonimiseerde informatie bevat die niet kan worden geverifieerd.
5.5. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende heeft de in 2.2.2 vermelde gegevens als zodanig niet weersproken. De daarin opgenomen kapitalisatiefactoren lopen uiteen van 14,6 tot 16,6. Van de panden die verkocht zijn in de periode tot een jaar voor en na de waardepeildatum varieert de factor van 14,6 tot 15,5. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar het door hem gehanteerde percentage van 14,3 aannemelijk gemaakt.
5.6. Belanghebbende heeft het door de taxateur bij de berekening van de kapitalisatiefactor gehanteerde opslagrisico bestreden. Naar het Hof begrijpt, doelt belanghebbende hierbij op de factor voor leegstandsrisico. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de [...]straat rond de waardepeildatum geen leegstand kende en er daarom geen aanleiding was voor een hoger percentage voor het leegstandsrisico. De stelling van belanghebbende kan daarom niet leiden tot een lagere kapitalisatiefactor.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat het lastig is om de huidige huurder uit de onroerende zaak te krijgen en dat de passantenstroom in de binnenstad aan het afnemen is.
De omstandigheid dat de huurder lastig uit het pand te krijgen, is voor de waardebepaling niet van belang gelet op het waarderingsvoorschrift van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ dat uitgaat van de fictie dat de onroerende zaak vrij van huur onmiddellijk en in de volle omvang in gebruik kan worden genomen. De omvang van de passantenstroom is een factor die is verdisconteerd in de huursommen van de vergelijkingspercelen rond waardepeildatum terwijl de ontwikkeling daarvan na die tijd voor het onderhavige jaar buiten beschouwing dient te blijven. Ook deze stellingen van belanghebbende kunnen daarom niet leiden tot een ander oordeel.
5.7. Met betrekking tot de in aanmerking genomen huurwaarde van de drie bouwlagen, de voormalige bovenwoning, te weten ? 108.751, heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangevoerd dat deze waarde gelet op de waarde van woningen in de binnenstad van Y erg laag is, ook als de slechte staat van onderhoud daarbij in aanmerking wordt genomen. Het Hof acht deze stelling aannemelijk.
5.8. Uit voorgaande overwegingen volgt dat zowel de gehanteerde huurwaarde als de kapitalisatiefactor en de waarde van de voormalige bovenwoning niet te hoog zijn. Voor dat geval dient de waarde van de onroerende zaak, gelet op de onverbindendheid van artikel 26a van de Wet WOZ, te worden verminderd tot ? 1.363.000.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd.
6. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling in de kosten van de procedure voor de rechtbank en die voor het Hof op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).
Aan belanghebbende wordt voor het beroep op de voet van artikel 2, lid 1, van het Besluit proceskosten bestuursrecht een vergoeding toegekend van ? 322 x 2 (punt per proceshandeling) x 1 (gewicht van de zaak) = ? 644. Voor het hoger beroep wordt een vergoeding toegekend van ? 437 x 2 (punt per proceshandeling) x 1 (gewicht van de zaak) = ? 874, in totaal ? 1.518.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2008 tot ? 1.363.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van ? 1.518;
- gelast dat de gemeente Y aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad ? 288 (beroep bij de rechtbank) en ? 447 (hoger beroep bij het Hof), in totaal ? 735, vergoedt.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, J.P. Kruimel en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 25 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.