Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P10/00149
uitspraak: 12 mei 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, de heffingsambtenaar,
en op het incidenteel hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 09/302 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: wet WOZ) gedagtekend 28 februari 2008, de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 910.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 9 december 2008 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verkaard.
1.3. Bij uitspraak van 25 februari 2010 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de woning vastgesteld op € 880.000 en bepaald dat de heffingsambtenaar de proceskosten en het griffierecht vergoedt.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 maart 2010. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld waarbij zij een waarde van € 752.000 verdedigt.
De heffingsambtenaar heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid het incidentele hoger beroep te beantwoorden.
1.5. Op 4 april 2011 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
2.1. Belanghebbende heeft begin jaren '90 een perceel grond gekocht van de gemeente Uithoorn en daarop een vrijstaande woning [a-straat 1] laten bouwen.
2.2. De gemeente Uithoorn stond destijds niet toe dat bij de bouw van nieuwe woningen tropisch hardhout werd gebruikt in en rondom de woning, tenzij kon worden aangetoond dat toepassing van alternatieven niet mogelijk was. Tijdens de bouw van de woning van belanghebbende is als gevolg van dit verbod voor de kozijnen en deuren gekozen voor vurenhout.
2.3. Na de bouw van de woning is vroegtijdig in diverse kozijnen van de woning houtrot geconstateerd. In 2004 zijn drie zijgevelkozijnen op de begane grond vervangen en zijn bij diverse andere kozijnen reparaties verricht. In 2004 is de woning aan de achterzijde uitgebouwd waarbij gevelkozijnen en aangetaste schuif- en keukenpui zijn vervangen en aangetaste achterkozijnen op de verdieping zijn vervallen.
2.4. Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende ingebracht ‘Schaderapport hardhoutproject ‘[A-wijk] ’ [Z]’. Voor het opstellen van dit rapport is opdracht gegeven door [B]advocaten aan [C] Consultancy b.v. Aan [C] Consultancy b.v. is gevraagd de financiële schade vast te stellen bij [de woning], voortvloeiend uit de oplegging en handhaving van het tropisch hardhoutbeding. In het rapport, met datum rapportage 31 mei 2006 is vermeld dat de totale schade, die belanghebbende heeft geleden als gevolg van het hardhoutbeding is berekend op € 51.760,53 inclusief omzetbelasting.
2.5. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport, opgesteld door [Q], gecertificeerd WOZ-taxateur. In dit rapport is vermeld dat de bruto inhoud van de woning circa 1102 m3 bedraagt en dat de kaveloppervlakte 663 m2 is, bestaande uit 555 m2 grond en 108 m2 water. In het taxatierapport is op pagina 5 een WOZ-waarde van € 917.000 vermeld. Bij kwaliteit/luxe, onderhoud en uitstraling is ‘gemiddeld’ vermeld. Bij ligging is vermeld: ‘goed, aan het water gelegen, met vrij uitzicht over landerijen.’ Bij KE-zone is ‘0 Ke – 35 Ke’ vermeld. Op pagina 2 is aangegeven dat de vastgestelde waarde van € 910.000 op een juiste wijze het waardeniveau van de economische waarde conform artikel 17 Wet Pro WOZ op de waardepeildatum 1 januari 2007 weergeeft.
2.6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning gesteld op € 910.000 en deze waarde onderbouwd met de in het hiervoor bedoelde taxatierapport vermelde gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
bouwjaar inhoud perceel- verkoop- verkoopprijs
grootte datum
[b-straat] 17 1994 881 m3 610 m2 17-01-2006 € 905.000
[b-straat] 11 1995 637 m3 635 m2 18-12-2006 € 900.000
[c-straat] 12 1994 698 m3 515 m2 30-03-2007 € 845.000
Bij alle vergelijkingspanden is bij KE-zone vermeld: ‘0 Ke – 35 Ke’.
2.7. Belanghebbende heeft foto’s van zijn woning in het geding gebracht met als datum 12.9.2009. Op deze foto’s is zichtbaar dat delen van kozijnen zijn aangetast.
2.8. Door het inklinken van de grond in de wijk, [A-]wijk genaamd, waarin de woning van belanghebbende is gelegen, is het grondpeil in de afgelopen jaren gedaald. De gemeente Uithoorn heeft de wegen in bepaalde delen van de wijk laten verhogen. De straat bij de woning van belanghebbende is nog niet verhoogd.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft ontrent het geschil het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Nu het gaat om een bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2007, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar of vorige belastingjaren vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
(…)
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Voor de waardering op waardepeildatum 1 januari 2007 heeft verweerder de woning van eisers vergeleken met de referentieobjecten [b-straat] 17, [b-straat] 11 en [c-straat] 12 te [Z]. Deze woningen zijn met de woning van eisers in dezelfde woonwijk in [Z] gelegen. Wat betreft de door eisers aangevoerde negatieve effecten van de luchthaven Schiphol en het vliegverkeer is de rechtbank van oordeel, dat alle woningen in die wijk in vergelijkbare mate hinder zullen ondervinden van Schiphol, zowel wat betreft mogelijke kerosinedampen als geluidsoverlast. De rechtbank volgt eisers niet in de redenering, dat iets verder in de wijk gelegen woningen minder overlast zouden ondervinden van het geluid van opstijgende of landende vliegtuigen. De rechtbank neemt daarbij in acht, dat de luchthaven Schiphol hemelsbreed gemeten meer dan 6 kilometer van de woonwijk van eisers en de referentiewoningen is gelegen en dat voor de geluidsbelasting alle woningen zijn ingedeeld in de KE-zone 0-35. Een waardeverlagende factor voor de woning van eisers ten opzichte van de referentiewoningen is niet aannemelijk gemaakt.
8. Tussen partijen is niet in geschil, dat alle woningen gelegen in de wijk van eisers en de referentiewoningen bij de bouw te maken hebben gehad met het verbod op het gebruik van hardhout. Om die reden en omdat de voor de onderbouwing van de waarde gehanteerde woningen qua bouwwijze en type object, bouwperiode, ligging, grootte en kaveloppervlak in beginsel vergelijkbaar zijn met de woning van eisers kon verweerder de verkoopprijzen van de referentiewoningen als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eisers gebruiken.
9. De vraag is vervolgens of verweerder met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen voldoende rekening heeft gehouden. Volgens vaste jurisprudentie, zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 3 februari 2003, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ Nummer AV4442, heeft het mogelijk kunnen verhalen van kosten wegens gebreken geen invloed op de WOZ-waarde. Vast staat, dat eisers op basis van de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 31 maart 2005 (nummer 1421/97) schade hebben geleden door het verbod om hardhout te gebruiken bij de bouw van hun woning en een schade-claim hebben tegen verweerder. De vraag is dan wat de omvang van de schade is voor eisers en voor de referentiewoningen, voor zover deze schade hebben. Verweerder heeft ter zitting verklaard, dat de eigenaar van de woning [b-straat] 11 geen schadeprocedure heeft lopen, maar dat dit van de andere referentiewoningen niet bekend is. Eisers stellen en verweerder weerspreekt, dat de schade van eisers ongeveer € 80.000,00 bedraagt. Voorts is niet bekend of de referentiewoningen schade hebben geleden door het verbod tot gebruik van hardhout, hoe hoog de schade is, of vervanging van de kozijnen reeds heeft plaats gevonden en in hoeverre verweerder met de verschillen tussen de woning van eisers en de referentiewoningen op dit punt rekening heeft gehouden. Gelet hierop heeft verweerder de WOZ-waarde van € 910.000,00 voor de woning van eisers niet inzichtelijk gemaakt en onderbouwd en dus ook niet aannemelijk gemaakt. De bestreden uitspraak op bezwaar kan niet in stand blijven wegens strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel van artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het motiveringsbeginsel van artikel 7: 12, eerste lid, van de Awb. Het beroep van eisers zal gegrond worden verklaard.
10. Eisers hebben naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van hun woning op de waardepeildatum niet meer dan € 752.000,00 bedraagt. De schade, die eisers stellen te hebben van € 80.000,00 tengevolge van het toenmalige hardhoutverbod hebben zij niet met stukken onderbouwd. Voorts hebben eisers naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt, dat de door verweerder in de waardematrix gehanteerde grondprijs voor hun perceel grond in vergelijking met de referentiewoningen onjuist is. Met name in de vergelijking met de m²-prijs van [b-straat] 11, rekening houdende met dezelfde waardering in ligging en met de regel, dat hoe groter het perceel grond, hoe lager de gemiddelde prijs per m² is, is de waarde van
€ 728,00 per m² niet te hoog.
11. Nu verweerder noch eisers kunnen worden gevolgd in de door hen voorgestane waarden, zal de rechtbank ter finale beslechting van het geschil de per 1 januari 2007 in aanmerking te nemen waarde in goede justitie bepalen. Daarbij neemt de rechtbank, naast het hiervoor overwogene, nog het volgende in aanmerking. De bij een inhoud van 1102 m³ gehanteerde gemiddelde prijs van € 457,00 komt de rechtbank niet als onjuist voor. De prijs per m³ van € 508,00 van de woning van eisers (de aanbouw niet meegerekend) ligt nog beduidend lager dan de prijs per m³ van € 671,00 voor het vergelijkingsobject [c-straat] 12. De inhoud van laatstgenoemde referentiewoning is weliswaar 76 m³ kleiner, maar dit verklaart niet het verschil van € 163,00 per m³. De rechtbank stelt de waarde van eisers woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, vast op € 880.000,00.
4. Geschil in hoger beroep en in het incidenteel hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning juist heeft vastgesteld.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken en in het proces-verbaal van de zitting is vermeld.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep en in incidenteel hoger beroep
5.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. Niet van belang is welke waarde de heffingsambtenaar voor eerdere jaren heeft vastgesteld.
5.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de objectgegevens van de in 2.6 bedoelde vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof zijn de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten geschikt om daaruit de waarde van de woning van belanghebbende op de waardepeildatum af te leiden. De woningen zijn gebouwd in dezelfde periode als de woning van belanghebbende en ook de ligging van deze woningen is vergelijkbaar met die van belanghebbendes woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn vlak voor en na de waardepeildatum gerealiseerd. Daarbij acht het Hof van belang dat de inhoud van de woning van belanghebbende 1.102 m3 bedraagt en daarmee (beduidend) groter is dan die van de vergelijkingsobjecten. Gelet op dit verschil in grootte ten opzichte van de vergelijkingspanden en gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, acht het Hof de door de heffingambtenaar vastgestelde waarde van € 910.000 voldoende aannemelijk gemaakt.
5.3. Het Hof ziet geen reden om de waarde, zoals deze door de heffingsambtenaar is vastgesteld, verder te verlagen omdat voor de nog niet vervangen kozijnen van de woning van belanghebbende vurenhout is gebruikt. In het taxatierapport is voor de kwaliteit/luxe en het onderhoud van de woning de kwalificatie ‘gemiddeld’ gehanteerd. Bij twee vergelijkingsobjecten is hiervoor de kwalificatie ‘goed’ gebruikt en voor één vergelijkingsobject ‘goed’, respectievelijk ‘gemiddeld’. Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat de heffingsambtenaar voor de woning niet is uitgegaan van een te hoge waardering voor kwaliteit/luxe en onderhoud zodat in voldoende mate rekening is gehouden met het voor de woning gebruikte vurenhout.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat zijn woning, doordat het houtrot regelmatig wordt gerepareerd, beter onderhouden lijkt te zijn dan de woningen waarbij de gevolgen van houtrot niet (tijdig) worden gerepareerd. Belanghebbende gaat er bij deze stelling echter ten onrechte aan voorbij dat een goed onderhouden woning, ondanks de kwaliteit van de gebruikte materialen, tot een hogere verkoopprijs zal leiden dan een woning die niet goed is onderhouden.
5.4. Ook de stelling van belanghebbende, dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld omdat zijn woning meer geluidsoverlast heeft van het vliegverkeer dan de vergelijkingsobjecten, kan naar het oordeel van het Hof niet worden gevolgd. In het taxatierapport van de gemeente is voor de geluidsoverlast uitgegaan van bepaalde grenzen voor de mate van overlast. Voor zowel de woning als voor de vergelijkingsobjecten is voor de geluidsoverlast vermeld ‘0 Ke – 35 Ke’. Belanghebbende heeft geen gegevens overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat de geluidsoverlast van zijn woning zodanig is dat de indeling in deze categorie niet juist is dan wel dat de gestelde grotere geluidsoverlast tot een lagere waarde zou moeten leiden.
5.5. Het Hof sluit zich, voor zover het de overige negatieve effecten op de waarde van de woning van belanghebbende betreft, aan bij rechtsoverweging 7 van de uitspraak van de rechtbank. Hierin is terecht overwogen dat alle woningen in de wijk in vergelijkbare mate hinder zullen ondervinden van Schiphol. Deze negatieve effecten zijn bij de totstandkoming van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking gekomen.
5.6. Tot slot kan ook de stelling van belanghebbende, dat de straat waarin zijn woning is gelegen, nog niet is verhoogd, niet slagen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het verzakken van de straten in de [A-]wijk tot een lagere verkoopprijs van zijn woning op 1 januari 2007 zou leiden dan op basis van de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen op de waardepeildatum 1 januari 2007 kon worden verwacht.
5.7. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank en verzocht om de waarde van de woning vast te stellen op € 752.000 en verder te verminderen als gevolg van geluidsoverlast. Uit hetgeen hiervoor onder 5.1 tot en met 5.6 is overwogen volgt dat het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, ziet het Hof geen grond voor verlaging van de waarde.
Slotsom
De slotsom is dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep gegrond is. Het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep is ongegrond.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing in hoger beroep en in het incidenteel hoger beroep
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank; en
- verklaart het beroep van belanghebbende bij de rechtbank ongegrond.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 12 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.