Uitspraak
15 maart 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat: mr. C.J. Nierop, te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDEN],
beiden wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en (in enkelvoud) [geïntimeerde] genoemd.
Bij dagvaarding van 29 maart 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 30 december 2009 van de rechtbank Amsterdam, in deze zaak onder num¬mer 426241 / HA ZA 09-1365 gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie/gedaagde in reconventie, welk vonnis is hersteld op 14 april 2010.
[Appellant] heeft bij memorie grieven aangevoerd, een productie in het geding gebracht en bewijs aangeboden. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, een productie in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
Ten slotte hebben partijen aan het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis, onder 2.1 tot en met 2.19, een aantal feiten vermeld. De juistheid hiervan is tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof deze feiten tot uitgangspunt zal nemen.
3. Beoordeling
3.1. Op 20 februari 2007 is tussen makelaar [appellant] en [geïntimeerde] een overeenkomst van opdracht tot dienstverlening (hierna: de overeenkomst) tot stand gekomen met betrekking tot de aankoop van een woning door [geïntimeerde].
3.2. Artikel 5 van de overeenkomst bepaalt:
“De dienstverlening van de makelaar bestaat uit het selecteren van geschikte woningen, het bezichtigen van woningen met de opdrachtgever, het voeren van onderhandelingen, het controleren van het koopcontract, en op verzoek het helpen met het regelen van de financiering.”
3.3. Op 22 maart 2007 is tussen [geïntimeerde] en de heer [de verkoper] (hierna: de verkoper) – na bemiddeling door [appellant] – een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) tot stand gekomen met betrekking tot een woning aan de [adres].
3.4. De koopovereenkomst bepaalt onder meer:
“In totaal beloopt de koopprijs (...):
Éénhonderdvijfenzeventigduizend euro (€ 175.000,00).”
3.5. Artikel 7 van de koopovereenkomst bepaalt:
“De leveringsakte zal worden verleden op 22 mei 2007 ten aanzien van de notaris.”
3.6. Artikel 8 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:
“Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper te zijner keuze:
- (...)
- een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent van voormelde totale koopprijs;
zulks uiterlijk op 23 april 2007
(...)”
3.7. Artikel 9 van de koopovereenkomst bepaalt onder meer:
“Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
(...)
b. koper niet uiterlijk 23 april 2007 een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband met het verkochte – (...) – tot een hoofdsom van éénhondervijfennegentigduizend euro (€ 195.000,00) onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen niet voor die datum is toegezegd; en koper tevens op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging, deze overeenkomst wil ontbinden;”
3.8. Op 23 maart 2007 heeft [geïntimeerde] op advies van [appellant] bij Cardif Schadeverzekeringen N.V. (hierna: Cardif) een ‘aanvraag garantiestelling en contragarantie’ ingediend tot meerdere zekerheid van de voldoening van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Op 10 mei 2007 heeft Cardif [geïntimeerde] een waarborgsom verstrekt ten bedrage van € 17.500,-- (hierna: de waarborgsom).
3.9. Op verzoek van [geïntimeerde] heeft [appellant] bemiddeld bij het verkrijgen van een hypothecaire lening. [Appellant] heeft op zijn beurt financieel adviseur de heer [X] (hierna: [X]) ingeschakeld om een hypothecaire lening voor [geïntimeerde] te verkrijgen.
3.10. Op 23 maart 2007 heeft hypotheekbank Florius aan [geïntimeerde] een offerte verstrekt voor een hypothecaire lening (hierna: de offerte). In de offerte is voor zover hier van belang bepaald:
“Bij acceptatie van deze offerte dient een door de geldnemer(s) persoonlijk ondertekend exemplaar uiterlijk op 13 april 2007 in ons bezit te zijn.
De offerte is na acceptatie geldig tot en met 22 mei 2007.”
Florius heeft de offerte na het verstrijken van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde, te weten 23 april 2007 ingetrokken en geen hypothecaire lening aan [geïntimeerde] verstrekt.
3.11. De leveringsdatum van de woning is in overleg met de verkoper uitgesteld tot 6 juni 2007.
3.12. Bij brief van 19 juni 2007 aan [geïntimeerde] heeft de verkoper de koopovereenkomst ontbonden, vanwege het feit dat [geïntimeerde] bij gebreke aan financiering de woning niet binnen de overeengekomen termijn heeft kunnen afnemen. Cardif heeft de waarborgsom uit hoofde van de garantiestelling op verzoek van de betrokken notaris uitgekeerd.
3.13. Bij brieven van 2 en 11 juli 2007 en 15 oktober 2008 is [geïntimeerde] door Cardif aangesproken tot betaling van € 17.500,-- ter nakoming van zijn verplichting uit hoofde van de contragarantie. [geïntimeerde] heeft niet betaald.
3.14. Cardif heeft [geïntimeerde] gedagvaard en betaling gevorderd van € 17.500,--, alsmede van de premie van de garantstelling, vermeerderd met wettelijke rente en kosten. [Geïntimeerde] heeft [appellant] in vrijwaring opgeroepen.
3.15. In een e-mail van 18 september 2009 van [X] aan [appellant] heeft [X] onder meer verklaard:
“[geïntimeerden] kochten via jou, de woning [adres] op een gegeven moment vroeg jij mij via Optima een hypotheek te verzorgen daar het elders niet lukte; leensom vs inkomen i.c.m. codering. Door maatwerk kon ik een offerte verkrijgen ware het niet dat klant zelf een A2 codering opliep terwijl de aankoop reeds was verricht. Hierdoor weigerde de bank (als ook elke andere) alsnog offerte tot financiering af te geven.”
3.16. [De notaris], plaatsvervangend notaris van Notariskantoor [naam kantoor] te [vestigingsplaats] (hierna: [de notaris]), heeft op 28 september 2009 schriftelijk verklaard dat hij de inhoud van de koopovereenkomst voorafgaand aan de ondertekening daarvan met [geïntimeerde] heeft besproken en daarbij uitvoerig heeft gewezen op de rechten en plichten die daaruit voortvloeien.
3.17. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] aansprakelijk is voor de door [geïntimeerde] geleden schade, bestaande uit het bedrag waarvoor [geïntimeerde] in de hoofdzaak aansprakelijk wordt gehouden en gevorderd [appellant] te veroordelen in de proceskosten. [Appellant] heeft een vordering in reconventie ingesteld.
3.18. De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen. De reconventionele vordering van [appellant] is afgewezen.
3.19. De eerste (ongenummerde) grief van [appellant] richt zich, kort weergegeven, tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [geïntimeerde] door [geïntimeerde] niet tijdig op de hoogte te stellen dat hij de ontbinding van de koopovereenkomst diende in te roepen.
3.20. [Appellant] voert ter ondersteuning van zijn grief aan, kort weergegeven, dat hij als hypotheekbemiddelaar niet gehouden is om een financieringsvoorbehoud in te roepen of de termijn van dat voorbehoud te bewaken, te meer nu die verplichting niet uitdrukkelijk dan wel stilzwijgend was overeengekomen. Hij verwijst daarbij naar uitspraken met betrekking tot de verplichtingen van een hypotheekbemiddelaar.
3.21. [Appellant] miskent met dit onderdeel van zijn grief dat hij niet slechts bemiddelde bij het verkrijgen van een hypothecaire financiering, maar dat hij ook als makelaar de aankoop van de woning begeleidde. De rechtbank heeft terecht overwogen dat een tussenpersoon in die ‘dubbelrol’ een expliciete waarschuwingsplicht heeft ten aanzien van het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. [Appellant] heeft onvoldoende gesteld om een ander oordeel te rechtvaardigen, zodat dit onderdeel van zijn grief faalt.
3.22. [Appellant] stelt in de toelichting op zijn grief bovendien dat de rechtbank heeft miskend dat hij [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gewezen op het financieringsvoorbehoud. Ook [de notaris] heeft ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst aandacht besteed aan het financieringsvoorbehoud. [Geïntimeerde], zo stelt [appellant], kan niet stellen dat hij de koopovereenkomst heeft getekend zonder de betekenis van het voorbehoud te kennen.
3.23. [Appellant] miskent met zijn grief dat de rechtbank niet heeft overwogen dat [appellant] (uitsluitend) aansprakelijk is omdat [geïntimeerde] in de aanloop naar en tijdens de ondertekening van de koopovereenkomst niet op het financieringsvoorbehoud zou hebben gewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld en onvoldoende bewijs heeft aangeboden dat hij [geïntimeerde] expliciet heeft gewaarschuwd voor het verstrijken van de termijn van het voorbehoud. Het hof neemt dit oordeel over en verbindt daaraan, net als de rechtbank, de conclusie dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst.
3.24. Voor zover [appellant] nog stelt dat uit de brief van de verkoper aan [geïntimeerde] (productie 8 bij inleidende dagvaarding) blijkt dat [geïntimeerde] op de hoogte was van de consequenties van het laten verlopen van de termijnen, leidt dat niet tot een ander oordeel. Deze brief betreft het uitstel van de leveringstermijn en uit de brief kan onvoldoende worden afgeleid dat [geïntimeerde] zich, daaraan voorafgaand, bewust was van de gevolgen van het laten verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud.
3.25. [Appellant] voert tot slot nog aan dat de rechtbank heeft miskend, samengevat, dat door eigen toedoen van [geïntimeerde] geen financiering kon worden verkregen.
3.26. Deze stelling leidt niet tot een ander oordeel, omdat het in deze procedure niet gaat om de gevolgen van het al dan niet verkrijgen van financiering, maar om de gevolgen van het laten verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Dit voorbehoud beoogt mede dat, bij het niet kunnen verkrijgen van financiering om redenen als de onderhavige, de koopovereenkomst kan worden ontbonden. Ook indien een koper door eigen toedoen geen financiering verkrijgt, zal de adviseur die de hierboven onder 3.21 omschreven verplichting op zich neemt, onverkort gehouden zijn expliciet te waarschuwen voor het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Voor zover [appellant] met deze grief heeft willen stellen dat causaal verband ontbreekt, is deze stelling onvoldoende onderbouwd om tot een ander oordeel te voeren.
3.27. Ook overigens heeft [appellant] onvoldoende aangevoerd om tot een ander oordeel te komen. De grieven falen.
4. Slotsom en kosten
De slotsom luidt dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal worden verwezen in de proceskosten.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak begroot op € 314,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris, op de voet van artikel 243 Rv. te betalen aan de griffier van het hof;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, W.J. Noordhuizen en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2011.