Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P09/00212
16 juni 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Y, belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk SBR 07/3427 van de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Ronde Venen,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 27 april 2007 voor het kalenderjaar 2007 een beschikking genomen waarbij de waarde van de onroerende zaak … 41 te Y (hierna: de woning) op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) op de waardepeildatum 1 januari 2005 is vastgesteld op € 319.460.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 29 oktober 2007, de beschikking gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen deze uitspraak. Bij uitspraak van 23 februari 2009 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 maart 2009, aangevuld bij brief van 4 mei 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Op 10 augustus 2010 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2011. Belanghebbendes gemachtigde heeft bij faxbericht van 3 maart 2011 het Hof ervan in kennis gesteld dat hij niet zal verschijnen. Dit bericht en de twee meegefaxte bijlagen zijn niet in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
De woning bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 205 m² en daarop een middenwoning, gebouwd in 1975, met een inhoud van 402 m³, alsmede een dakkapel en berging.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005. Belanghebbende bepleit – naar het Hof begrijpt – een waarde van € 255.568. De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de bij de beschikking vastgestelde waarde op € 319.460.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:
2.4 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.5 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde en voert daartoe - kort samengevat - aan dat het verkeer in de …. is toegenomen, waardoor de straat veel onveiliger is geworden. Door het extra verkeer, in het bijzonder de zware vracht- en transportwagens, ontstaat er schade aan de straat, het riool en de waterleiding. Hiervan gaat een waardedrukkend effect uit dat nog wordt versterkt door de mogelijke aanleg van de derde brug. De door verweerder genoemde referentiewoningen zijn naar de mening van eiseres niet vergelijkbaar met haar object. In dit verband wijst eiseres er op dat bij de woning …. 33 een grote verbouwing heeft plaatsgevonden, waardoor het geen standaardwoning meer is. Deze woning staat bovendien, anders dan het object, in het doodlopende gedeelte van de …. . Het door verweerder uitgevoerde onderzoek naar de woningen … 51 en …laan 72 is volgens eiseres onvolledig en ondeskundig geweest. De verkoopprijs van …laan 72 acht eiseres niet bruikbaar nu bij de totstandkoming van die prijs geen rekening is gehouden met de waardedrukkende effecten van de rioleringsproblemen.
De woning …straat 22 is, naar eiseres stelt, qua uiterlijke kenmerken niet vergelijkbaar met het object en verweerder heeft onvoldoende onderbouwd hoe met deze verschillen rekening is gehouden. Met het voorgaande rekening houdend, acht eiseres een WOZ-waarde van € 255.568,- reëel.
2.6 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.7 Verweerder heeft verwezen naar het door Otten, WOZ-taxateur, opgemaakte taxatierapport van 14 maart 2008. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een middenwoning met berging en dakkapel, bouwjaar 1975. De kavelgrootte van het object bedraagt 205 m² en de inhoud van het hoofdgebouw (de woning) bedraagt 402 m³. De woning ligt volgens het taxatierapport op goede stand, aan de rand van een woonwijk en de staat van onderhoud is, voor zover van buitenaf waarneembaar, redelijk tot goed.
Verweerder heeft het object vergeleken met vijf referentiewoningen, te weten … 51, …laan 72, …straat 22, …straat 7 en … 121, alle te Y.
2.8 Ter zitting van 18 december 2008 heeft de gemachtigde verklaard te twijfelen aan de onafhankelijkheid en objectiviteit van de door verweerder ingeschakelde WOZ-taxateur Otten. De gemachtigde heeft hiervoor echter geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen. Ook uit de gedingstukken en/of het verhandelde ter zitting is niet gebleken dat Otten zijn taak vooringenomen heeft vervuld. De rechtbank heeft derhalve geen reden om te twijfelen aan de objectiviteit van het taxatierapport of aan de onafhankelijkheid van de taxateur.
2.9 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen, indien rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen, in beginsel voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. De door eiseres gestelde verschillen met haar woning maken de referentiewoningen op zich niet onvergelijkbaar.
2.10 Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende. In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, waaronder het bouwjaar, het grondoppervlak, de aanwezigheid van bijgebouwen, de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud, en de ligging van de referentiewoningen benoemd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport, zijn toelichting in het verweerschrift en ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Ten aanzien van de woning …laan 72 heeft verweerder aangegeven dat deze in vergelijking met het object een minder beschutte ligging heeft, direct om de hoek, en ter plaatse sprake is van een groter verkeersaanbod. Verweerder heeft verder in ogenschouw genomen dat de referentiewoningen, met uitzondering van … 121, in de onmiddellijke omgeving van het object liggen. Verder stelt de rechtbank vast dat de vraagprijzen van de woningen … 33 en 43 door verweerder weliswaar zijn aangehaald, maar bij de waardebepaling van het object niet zijn gebruikt als referentieobjecten, zodat de grieven van eiseres omtrent deze woningen onbesproken kunnen blijven.
2.11 Met betrekking tot het argument van eiseres dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de door het drukke en zware verkeer veroorzaakte overlast, overweegt de rechtbank dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat dit waardedrukkend effect is verdisconteerd in de verkoopcijfers van in ieder geval twee referentiewoningen, die ook liggen aan een drukke verkeersweg dan wel een drukke verkeersweg in de directe nabijheid hebben. Ondanks de overeenkomstig te achten verkeersoverlast zijn deze woningen verkocht voor de in het taxatierapport genoemde verkoopprijzen. Ter zitting heeft verweerder gemotiveerd uiteengezet dat de komst van een derde brug onzeker is. Vooralsnog is er geen reden aan te nemen dat dit een waardedrukkend effect heeft, hetgeen ook blijkt uit de gerealiseerde verkoopcijfers.
2.12 Eiseres heeft nog gesteld dat de verkoopprijs van de woning …laan 72 niet bruikbaar is nu daarin een waardedrukkend effect van de rioleringsproblemen niet is verdisconteerd. Nog daargelaten de vraag of dit tot een lagere WOZ-waarde van het object had geleid, heeft eiseres de gestelde rioleringsproblemen niet met stukken onderbouwd. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
2.13 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.
De door eiseres aangevoerde bezwaren kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond zal worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt bij de beoordeling van het hoger beroep voorop dat het in de onderhavige zaak uitsluitend gaat om de vaststelling van de waarde van de woning van belanghebbende naar de waardepeildatum 1 januari 2005.
5.2. De gemachtigde heeft in zijn faxbericht van 3 maart 2011 (zie 1.6) het volgende verzoek gedaan:
“Ik verzoek U deze zitting (Hof: de zitting van 4 maart 2011) te verdagen/te beëindigen omdat de procedure nog bij de Hoge Raad der Nederlanden loopt en er ook nog geen uitspraak heeft plaatsgevonden. Ook verzoek ik U deze zitting af te sluiten zonder verdere communicatie omdat ik met respect naar de Hoge Raad der Nederlanden een zwijgplicht heb en daarnaast een beroep doe op mijn zwijgrecht.”
Het bericht vermeldt als kenmerk van de procedure bij de HR:[…].
5.3. Het Hof heeft het verzoek van de gemachtigde afgewezen omdat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan uitstel in de weg staan. Het Hof heeft hierbij meegewogen dat de gemachtigde kennelijk niet verhinderd was de zitting bij te wonen, maar niet op de uitnodiging van het Hof is ingegaan omdat hij dat niet opportuun acht. De stelling dat de zaak reeds bij de Hoge Raad aanhangig is, kan op zichzelf niet als een reden voor uitstel van de mondelinge behandeling worden aangemerkt. Voor het geval gemachtigde heeft bedoeld naar een andere vergelijkbare zaak te verwijzen die op het moment van zijn verzoek bij de Hoge Raad aanhangig was, acht het Hof die omstandigheid op zichzelf van onvoldoende gewicht voor uitstel van behandeling van de onderhavige zaak. Van een zwijgrecht dan wel – plicht kan geen sprake zijn reeds omdat er geen bestuurlijke boete in geschil is.
5.4. De bij het faxbericht van 3 maart 2011 gevoegde inhoudelijke informatie, waaronder 2 bijlagen die beide dateren uit 2009, is binnengekomen buiten de in artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht opgenomen termijn, die op grond van artikel 27j van de Algemene wet inzake rijksbelastingen ook voor de hogerberoepfase geldt. Gemachtigde heeft geen redenen gesteld die verklaren waarom deze informatie eerst op de dag voor de zitting is verstrekt. Het Hof zal deze stukken niet tot het geding toelaten.
5.5. Wat de beoordeling van de waarde van de woning betreft overweegt het Hof op basis van de gedingstukken in hoger beroep en in eerste aanleg, waaronder het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg, dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft gegeven. Hetgeen in hoger beroep is aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, J.P.F. Slijpen en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 16 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.