Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 31 mei 2011 in de zaak onder nummer 200.060.929/01 NOT van:
DE BESLOTEN VENNOOTSCHAP MET BEPERKTE AANSPRAKELIJKHEID ZEBRU B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
gemachtigde: mr. F. van der Woude, advocaat te Amsterdam,
t e g e n
[de notaris],
notaris te [ ],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. F. Heybroek, advocaat te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellante, hierna: klaagster, is bij een op 29 maart 2010 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, hierna: de kamer, van 4 maart 2010, waarbij de kamer klaagster in de klachtonderdelen, zoals verwoord in de rechtsoverwegingen 2.1 en 2.2. van haar beslissing, niet ontvankelijk heeft verklaard en de overige klachtonderdelen ongegrond heeft verklaard.
1.2. Bij een op 10 mei 2010 ter griffie van het hof ingekomen aanvullend verzoekschrift heeft klaagster de gronden van haar hoger beroep nader toegelicht.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 21 juni 2010 ter griffie van het hof een verweerschrift ingekomen.
1.4. De zaak, die op hetzelfde tijdstip als de zaak bekend onder zaaknummer 200.060. 926/01 NOT was geagendeerd, is ter terechtzitting van 25 november 2010 apart van laatstgenoemde zaak behandeld. Verschenen zijn P. Jurriëns namens klaagster, de notaris, en de gemachtigden van partijen. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigden aan de hand van een pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klaagster
4.1. Het eerste klachtonderdeel houdt het volgende in. De notaris was niet persoonlijk aanwezig toen de koopovereenkomst die op 28 oktober 2005 tussen [S], een kantoorgenoot van de notaris (hierna: [S]) als koper en (thans) Zebru B.V. is gesloten, werd getekend. Hij heeft de koopovereenkomst immers later getekend. Toen [S] zich op het standpunt stelde dat de koopakte op een bepaalde manier diende te worden gelezen, heeft de notaris in zijn e-mail van 8 september 2008 in strijd met de waarheid verklaard dat hij de koopovereenkomst had opgesteld. Deze onwaarheid blijkt onder meer uit de initialen van [S] onderaan de koopakte, de verklaring van de verkopende makelaar, [X], en het feit dat de akte in de ochtend van 28 oktober 2005 per e-mail door [S] aan klaagster was gestuurd.
4.2. Met het tweede klachtonderdeel verwijt klaagster de notaris dat hij zich bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen [S] en klaagster – in het beroepschrift wordt niet gesproken van de ‘koopovereenkomst’, maar van de afwikkeling van de ‘transactie’ - niet onpartijdig en onafhankelijk heeft opgesteld. Dit blijkt onder meer uit het feit dat [S] eenzijdig teksten in de koopovereenkomst heeft toegevoegd met begrippen als ‘hoogwaardige materialen’ en ‘turn-key’. De notaris heeft daarbij nagelaten klaagster, juridisch niet deskundig, in bescherming te nemen. Er was sprake van een ‘een-tweetje’ van de notaris en zijn collega [S].
4.3. Voorts behelst het tweede klachtonderdeel het verwijt dat de notaris niet is ingegaan op een uitnodiging van de raadsman van klaagster d.d. 8 september 2008 om, toen over de inhoud van de koopovereenkomst verschil van inzicht ontstond tussen [S] en klaagster, bij een bespreking tussen beiden aanwezig te zijn.
4.4. Met het derde klachtonderdeel betoogt klaagster dat de op 9 augustus 2006 door de notaris met de hand vastgelegde afspraken finaal waren wat betreft de uiteindelijke staat van oplevering. Na de leveringsakte van 5 oktober 2006 ging het dan ook nog slechts - conform de op 9 augustus 2006 gemaakte afspraken - om schilderwerk en enkele kleine zaken. De notaris had klaagster er toen op moeten wijzen dat de met de hand geschreven afspraken rechtens geen waarde zouden hebben, zoals thans blijkt uit de door [S] gestarte civiele procedure. Volgens klaagster gaat de kamer er ten onrechte aan voorbij dat P. Jurriëns expliciet aan de notaris had gevraagd om van [S] de bevestiging te vragen dat hij kon leven met de uiteindelijke staat van oplevering, omdat anders de overeenkomst zou worden ontbonden. Dit volgt uit de e-mail van 14 juni 2006 (bijlage 3 bij klaagschrift), aldus klaagster. Volgens klaagster mag P. Jurriëns er dan als cliënt op rekenen dat de afspraken die op papier zijn gezet dat doel dienen. Dat de kamer aan de afspraken geen dieperliggende juridische betekenis toekent, is nu juist te wijten aan de handelwijze van de notaris, voert klaagster aan.
4.5. Het vierde klachtonderdeel bevat het verwijt van klaagster dat de notaris niets heeft gedaan om partijen tot elkaar te brengen, wat bij klaagster een sfeer van ‘vier handen op een buik’ oproept.
5 Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris bestrijdt dat hij niet bij het tekenen van de koopovereenkomst aanwezig was. Volgens de notaris kan hij dat aantonen met de wijzigingen en toevoegingen die hij met de hand op de koopakte heeft aangebracht. Klaagster wist van begin af aan dat het concept van de koopakte door [S] was opgemaakt. [S] heeft dat concept per e-mail aan klaagster gestuurd. Het concept is door de notaris met partijen besproken, gewijzigd en aangevuld en de definitieve koopakte is door de notaris in het bijzijn van partijen getekend; in die zin heeft hij in de e-mail van 8 september 2008 verklaard dat de overeenkomst door hem is gemaakt.
5.2. Dat de notaris de koopovereenkomst voldoende heeft toegelicht blijkt volgens hem uit de door hem met de hand geschreven aanvullingen en wijzigingen. Volgens de notaris is het verwijt dat hij de koopovereenkomst onvoldoende heeft toegelicht in tegenspraak met het verwijt dat hij bij het tekenen ervan niet aanwezig was. De notaris voert voorts aan dat klaagster bekend is met begrippen als ‘turn key’ e.d. P. Jurriëns, die namens klaagster bij het sluiten van de koopovereenkomst is opgetreden, houdt zich immers bedrijfsmatig bezig met koop, ontwikkeling, exploitatie en verkoop van vastgoed en is te beschouwen als een ter zake kundige professionele partij.
5.3. De notaris maakt er bezwaar tegen dat klaagster haar klacht in hoger beroep in die zin heeft uitgebreid dat zij de notaris thans gebrek aan informatieverstrekking en onafhankelijkheid bij het begeleiden van de transactie verwijt en daarbij de aldus gewijzigde klacht heeft onderbouwd met beweerdelijke feiten en omstandigheden die bij de oorspronkelijke klacht al wel bekend waren, maar daaraan niet ten grondslag waren gelegd. In zoverre is sprake van een nieuwe klacht, die in hoger beroep voor het eerst naar voren wordt gebracht. Volgens de notaris kan het hof dit klachtonderdeel slechts in behandeling nemen, voor zover dat betrekking heeft op het beweerdelijke gebrek aan informatievoorziening en onafhankelijkheid bij de koopovereenkomst. Voor het overige is klaagster in de visie van de notaris niet ontvankelijk in dit klachtonderdeel.
5.4. Anders dan klaagster stelt, is er tijdens de bespreking van 9 augustus 2006 geen afspraak over het afwerkingniveau gemaakt. Het doel van de bespreking en de ondertekening van de gespreksaantekeningen was een verdeling van de resterende werkzaamheden en kosten. De oorzaak van het geschil tussen [S] en klaagster ligt niet in de vermeende onduidelijkheid over de rechtsgevolgen van de gemaakte afspraken, maar heeft te maken met de verborgen gebreken die [S] aan de woning heeft geconstateerd. De beoordeling daarvan ligt bij de civiele rechter. Klaagster gebruikt de klachten als middel om de civielrechtelijke vordering van [S] af te wenden.
5.5. In het conflict tussen [S] en klaagster is volgens de notaris geen bemiddelende taak voor hem weggelegd. Klaagster gaf bovendien aan dat zij een minnelijk overleg weinig zinvol achtte. Overigens heeft de notaris niet geweigerd bij een overleg aanwezig te zijn, maar heeft hij slechts aangegeven niet tot een gesprek bereid te zijn zonder eerst geïnformeerd te zijn over de te bespreken punten zodat hij wat dat betreft met zijn raadsman kon overleggen.
6. De beoordeling
6.1. Volgens artikel 98, lid 1, Wet op het notarisambt (hierna Wna) zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening dan wel met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. Beoordeeld moet worden of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van genoemde bepaling oplevert.
6.2. Ingevolge artikel 99 lid 12 Wna kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaar na de dag waarop een tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van de notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen. Volgens vaste jurisprudentie is voor de aanvang van de driejarige vervaltermijn niet doorslaggevend het moment dat de klager tot de conclusie is gekomen dat dit handelen of nalaten onjuist is.
6.3. Het motief van de wetgever voor het opnemen van de driejarige termijn is volgens de wetsgeschiedenis (Tweede Kamer II 1996-1997, 23 706, nr. 12):
´(...) dat na verloop van een bepaalde termijn ervan uit moet kunnen worden gegaan dat de betrokkene geen reden ziet om een klacht tegen de notaris in te dienen. (...) De notaris moet ook niet in lengte van jaren kunnen worden achtervolgd met klachten waarvan de feiten door het verstrijken van een te lange termijn nog zeer moeilijk naar behoren zijn vast te stellen. (...)´
6.4. Het tweede klachtonderdeel, voor zover hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 4.2., betreffende het door klaagster gestelde ten onrechte opnemen van bepaalde begrippen in de koopovereenkomst, de informatieplicht van de notaris bij het opstellen van de koopovereenkomst en de partijdigheid van de notaris, betreft gedragingen van de notaris die alle op of omstreeks 28 oktober 2005, de dag waarop de desbetreffende koopovereenkomst is gesloten, hebben plaatsgevonden. Nu het klaagschrift eerst op 26 januari 2009 ter griffie van de kamer is binnengekomen, dat wil zeggen ruim meer dan drie jaar na het plaatsvinden van de verweten gedragingen, heeft de kamer klaagster terecht in dit klachtonderdeel niet ontvankelijk verklaard.
6.5. Voor zover klaagster de notaris tevens een gebrek aan informatievoorziening en onafhankelijkheid bij de afwikkeling van de transactie verwijt, zal klaagster ook in zoverre niet ontvankelijk worden verklaard, nu wat deze punten betreft sprake is van een nieuwe klacht die voor het eerst in hoger beroep aan de orde wordt gesteld.
6.6. Het tweede klachtonderdeel, voor zover hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 4.3., betreft de reactie van de notaris op een uitnodiging van de raadsman van klaagster d.d. 8 september 2008 om bij een bespreking aanwezig te zijn. De reactie van de notaris valt ruim binnen de vervaltermijn van art. 99 lid 12 Wna en dit onderdeel van klacht is derhalve ontvankelijk.
In de e-mail van de notaris van 8 september 2008 (bijlage 9 bij het klaagschrift) heeft de notaris de raadsman geschreven:
“Verder ben ik niet zonder meer bereid om een bespreking te plannen met u en/of de heer Jurriëns. Mocht dit al nodig zijn, dan wil ik graag vooraf geinformeerd worden over de punten die u met mij wenst te bespreken, ( .... ).”
Uit de e-mail van de notaris blijkt niet dat de notaris heeft geweigerd om in te gaan op het verzoek van de raadsman van klaagster, maar dat hij heeft laten weten eerst geïnformeerd te willen worden over de te bespreken punten. Dit stond de notaris vrij en het hof acht dit onderdeel van de klacht dan ook ongegrond.
6.7. Het eerste klachtonderdeel, zoals weergegeven in rechtsoverweging 4.1., houdt in de kern in dat de notaris in strijd met de waarheid in zijn e-mail van 8 september 2008 aan de raadsman van klaagster over zijn betrokkenheid van de (op)levering van de woning onder meer het volgende schreef:
‘Ik kan u berichten dat ik niet, zeker niet nauw, betrokken ben geweest bij de feitelijke oplevering van de woning aan de [adres]. Ik heb de koopovereenkomst gemaakt en heb de juridische levering verzorgd.’
Achteraf wordt aan de hand van de verklaring van de makelaar van klaagster en de initialen van [S] duidelijk dat niet de notaris, maar [S] de koopovereenkomst heeft opgesteld, aldus klaagster.
6.8. Nu dit klachtonderdeel, voor zover het betrekking heeft op bovengenoemde e-mail van 8 september 2008, binnen de bovengenoemde voorgeschreven termijn van drie jaar is ingediend, heeft de kamer klaagster ten onrechte in dit klachtonderdeel niet ontvankelijk verklaard.
6.9. Onweersproken is dat de op de koopovereenkomst aangebrachte wijzigingen in het handschrift van de notaris zijn aangebracht. Hieruit volgt dat vaststaat dat de notaris de totstandkoming van de definitieve koopovereenkomst heeft bewerkstelligd. De in de e-mail van 8 september 2008 gebruikte woorden ‘de koopovereenkomst gemaakt’ dienen dan ook in die zin te worden begrepen. Dat [S] het concept van de koopovereenkomst had opgesteld – zoals blijkt uit de initialen van [S] onder het concept, de verklaring van de verkopende makelaar [X] (bijlage 10 bij het klaagschrift) alsmede het feit dat de conceptakte door [S] per e-mail aan klaagster was gestuurd - maakt dit niet anders. Dit betekent dat dit klachtonderdeel in zoverre ongegrond is.
6.10. Volgens klaagster heeft de notaris ten onrechte verklaard dat hij bij het tekenen van de koopovereenkomst aanwezig is geweest. Volgens de notaris heeft hij de koopovereenkomst echter met P. Jurriëns besproken, toegelicht, en waar nodig met de hand wijzigingen en aanvullingen aangebracht. Vervolgens heeft hij de koopovereenkomst in het bijzijn van partijen getekend, aldus de notaris. Nu klaagster haar stellingen met betrekking tot dit punt niet nader heeft onderbouwd, is ook dit punt van het eerste klachtonderdeel ongegrond.
6.11. Wat betreft het derde klachtonderdeel, zoals hiervoor verwoord in rechtsoverweging 4.3., is het hof met de kamer van oordeel dat er geen reden is om aan de handgeschreven notitie van 9 augustus 2009 – betreffende afspraken tussen klaagster en [S] over nog te verrichten werkzaamheden aan de woning –, waarvan de inhoud volstrekt duidelijk en voor klaagster kenbaar is, een dieperliggende betekenis toe te kennen, waarover de notaris klaagster had moeten informeren. Indien er bij klaagster desniettemin toch nog vragen restten over genoemde notitie dan lag het op haar weg om [S] daarover zelf te benaderen.
6.12. Wel valt de notaris te verwijten dat hij niet op de aan hem gerichte e-mail van 14 juni 2006 heeft gereageerd. Het hof acht dit punt echter van onvoldoende gewicht om dit als klachtwaardig aan te merken.
6.13. De kamer heeft dit klachtonderdeel derhalve terecht ongegrond geacht.
6.14. Het vierde en laatste klachtonderdeel, zoals hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 4.4., betreffende de opstelling van de notaris na het ontstaan van het geschil tussen [S] en klaagster is eveneens ongegrond. De kamer heeft met juistheid geoordeeld dat het niet tot de taak van de notaris behoort om zich in een geschil als het onderhavige te mengen tussen partijen en zich actief op te stellen ten einde partijen tot elkaar te brengen.
6.15. Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande al behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing te blijven.
6.16. Het voorgaande leidt ertoe dat de beslissing van de kamer zal worden vernietigd voor zover betrekking hebbende op het eerste klachtonderdeel. Het hof zal in zoverre opnieuw rechtdoen als na te melden. Voor het overige zal de beslissing van de kamer worden bekrachtigd.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing waarvan beroep voor zover klaagster niet ontvankelijk is verklaard in het eerste en het tweede klachtonderdeel, voor zover deze betrekking hebben op de e-mail van de notaris van 8 september 2008, en in zoverre opnieuw rechtdoend:
- verklaart deze klachtonderdelen, voor zover ontvankelijk, ongegrond;
- bekrachtigt de beslissing waarvan beroep voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, M.W.E. Koopmann en F.A.A. Duynstee en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 31 mei 2011 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN
TE AMSTERDAM
Beslissing van 4 maart 2010 inzake de klacht met nummers 418555 / NT 09-10 Pee van:
[klaagster],
gevestigd te [plaats],
vertegenwoordiger [naam vertegenwoordiger]
tegen:
[de notaris],
notaris te [plaats],
raadsman mr. R.A. Oskamp.
Het verloop van de procedure
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 26 januari 2009;
- verweerschrift van 11 maart 2009;
- repliek met bijlage van 19 mei 2009;
- dupliek van 31 juli 2009;
- brief van klaagster van 31 augustus 2009.
Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 4 februari 2010 waren klaagster, vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger], bijgestaan door mr. C.M. Slangen en de notaris, bijgestaan door mr. F. Heybroek voor mr. R.A. Oskamp, aanwezig. Beide partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. De uitspraak is bepaald op 4 maart 2010.
1. De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. [klaagster], voorheen genaamd [vorige naam klaagster] (hierna: [Y]), wordt vertegenwoordigd door de heer [naam vertegenwoordiger](hierna: [A]).
b. [Y] heeft bij overeenkomst van 28 oktober 2005 aan een kantoorgenoot van de notaris, mr. [naam kantoorgenoot] (hierna: [notaris N]), in privé het appartementsrecht verkocht op het uitsluitend gebruik van het woonhuis, gelegen aan de [straat en plaats](hierna: de woning). De woning is verkocht als woonhuis met een zeer hoogwaardige staat van afwerking, in de koopovereenkomst nader aangeduid met “Turn-key”, waarvoor [Y] verantwoordelijk was.
De (op)levering diende uiterlijk 1 juli 2006 te geschieden. Op 28 oktober 2005 is ten overstaan van de notaris de akte voorwaardelijke levering verleden.
c. Tussen [notaris N] en klaagster is een geschil ontstaan over de door [Y] te realiseren verbouwing en afwerking van de woning, waardoor de afwikkeling van de koop vertraging opliep.
d. Op 9 augustus 2006 heeft de notaris een met de hand geschreven gespreksnotitie van afspraken met betrekking tot de woning gemaakt, getekend door [notaris N] en klaagster.
e. Op 5 oktober 2006 is de akte “constatering vervallen ontbindende voorwaarden en kwijting koopsom” verleden ten overstaan van de notaris.
f. Op 10 oktober 2007 schreef de raadsman van [notaris N] aan [Y], voor zover hier van belang: “Zoals u bekend is zijn er bij de realisatie van de verbouwing de nodige problemen en hindernissen ontstaan, hierover is reeds in een eerder stadium enig overleg tussen u en cliënt geweest hetgeen ertoe geleid heeft dat de afwikkeling van de koop de nodige vertraging heeft opgelopen en er nadere akten zijn opgemaakt.
Inmiddels zijn wij een kleine tweetal jaren verder en vertoont de woning vergaande bouwtechnische problemen welke het gevolg zijn van een ondeugdelijke uitvoering van de met u eerder gemaakt afspraken omtrent de Turn-key oplevering van het woonhuis.”
g. Op basis van het rapport van een deskundige, bijlage bij de brief van 10 oktober 2007 aan klaagster, heeft de raadsman van [notaris N] klaagster voorgesteld een bespreking te beleggen om de door de deskundige geconstateerde bouwkundige gebreken op te heffen. In een brief van 26 oktober 2007 heeft klaagster laten weten op dat voorstel niet in te gaan.
h. Op 8 september 2008 nodigde de raadsman van klaagster in een e-mailbericht de notaris uit voor een bespreking. Daarop antwoordde de notaris, voor zover hier van belang: “Ik kan u berichten dat ik niet, zeker niet nauw, betrokken ben geweest bij de feitelijke oplevering van de woning aan de [naam straat]. Ik heb de koopovereenkomst gemaakt en heb de juridische levering verzorgd. Zoals u stelt gaat het conflict tussen de heer [A] en de heer [notaris N] over het niveau van oplevering. Ik zie daarom niet het nut aanwezig te zijn bij de blijkbaar geplande bespreking van 16 september a.s.”.
i. Op 16 december 2008 heeft [notaris N] verlof gekregen van de voorzieningenrechter om conservatoir beslag te leggen op een aantal aan [Y] in eigendom toebehorende zaken, waarna [notaris N] klaagster in een civiele procedure heeft betrokken.
2. De klacht
2.1 De notaris was zelf niet aanwezig bij het tekenen van de koopovereenkomst.
Hij heeft deze achteraf getekend. Toen [notaris N] zich op het standpunt had gesteld dat de akte op een bepaalde manier diende te worden gelezen, heeft de notaris verklaard dat hij de koopovereenkomst had gemaakt. Dat is volgens klaagster in strijd met de waarheid, wat zou blijken uit de initialen onderaan de akte, de verklaring van de verkopend makelaar, de heer [naam makelaar], en het feit dat de akte in de ochtend van 28 oktober 2005 per e-mail van [notaris N], met als bijlage de koopovereenkomst, aan klaagster was toegezonden.
2.2 De notaris heeft niet onpartijdig en onafhankelijk gehandeld. Door [notaris N] zijn eenzijdig teksten in de koopovereenkomst opgenomen met begrippen als “hoogwaardige materialen” en “turn-key”. De notaris had klaagster, als juridisch ondeskundig, in bescherming moeten nemen. Er was sprake van een “een-tweetje” van de notaris en zijn collega [notaris N].
De notaris is niet ingegaan op een uitnodiging van de raadsman van klaagster om, toen over de koopovereenkomst verschil van inzicht ontstond tussen [notaris N] en klaagster, bij een bespreking van klaagster met [notaris N] aanwezig te zijn.
2.3 De op 9 augustus 2006 door de notaris met de hand vastgelegde afspraken waren naar de mening van klaagster finaal. Na de akte van 5 oktober 2006 ging het derhalve nog om schilderwerk en enkele kleine zaken. De notaris had klaagster er toen op moeten wijzen dat de door hem opgeschreven afspraken (kennelijk) rechtens geen waarde hadden, wat nu blijkt uit de door [notaris N] gestarte civiele procedure.
2.4 De notaris heeft niets gedaan om partijen tot elkaar te brengen, hetgeen bij klaagster een sfeer van “vier handen op een buik” oproept.
3. Het verweer
3.1 De notaris is van mening dat in casu het tuchtrecht oneigenlijk wordt gebruikt door klaagster om persoonlijk gewin te halen in een geschil tegen [notaris N], waarin de notaris geen partij is en welk geschil momenteel bij de rechter ligt.
3.2 Klaagster heeft op geen enkele wijze zijn beschuldiging onderbouwd dat de notaris niet aanwezig was bij het tekenen van de koopovereenkomst. De verkopend makelaar, de heer [naam makelaar], laat in zijn schriftelijke verklaring van 22 september 2008 de aan- of afwezigheid van de notaris volledig onbesproken, terwijl het toch voor de hand gelegen had daarop juist uitgebreid in te gaan. De notaris bestrijdt dan ook met klem dat hij niet aanwezig was. Hij kan dat aantonen met de wijzigingen en toevoegingen die hij met de hand op de koopovereenkomst heeft aangebracht.
Klaagster was van meet af aan op de hoogte dat het concept door [notaris N] is opgesteld. [notaris N] heeft dat concept inderdaad per e-mail aan klaagster verzonden.
De koopovereenkomst is door de notaris getekend en in dat kader heeft de notaris verklaard dat hij de koopovereenkomst heeft gemaakt.
3.3 Ook de tweede klacht is niet deugdelijk onderbouwd.
Aan de ene kant verwijt klaagster de notaris dat hij de koopovereenkomst niet voldoende zou hebben toegelicht en aan de andere kant beschuldigt hij de notaris ervan dat hij bij het tekenen ervan niet aanwezig was. Dat is naar de mening van de notaris met elkaar in tegenspraak.
De stelling van klaagster dat de notaris “over alles heen” is gelopen en klaagster als zwakkere partij benadeeld zou zijn, wordt door de notaris bestreden. [A] houdt zich bedrijfsmatig bezig met koop, ontwikkeling, exploitatie en verkoop van vastgoed en is te beschouwen als een ter zake kundige professionele partij.
3.4 In tegenstelling tot wat [A] stelt, zijn er tijdens de bespreking van 9 augustus 2006 geen afspraken gemaakt over het afwerkingsniveau. De bespreking vond plaats omdat geen uitvoer gegeven kon worden aan het volledige oorspronkelijk bouwplan en partijen moesten bepalen welke werkzaamheden er door wie en voor wiens rekening werden uitgevoerd. Het betrof geen finale regeling.
De oorzaak van het geschil tussen [notaris N] en klaagster ligt niet in de vermeende onduidelijkheid over de rechtsgevolgen van de gemaakte afspraken, maar in de verborgen gebreken die [notaris N] aan de woning heeft geconstateerd. De beoordeling daarvan ligt bij de civiele rechter.
3.5 Aangezien er een conflict is tussen [notaris N] en klaagster betwijfelt de notaris of het zijn taak is om daarin een bemiddelende rol te spelen.
Klaagster heeft zelf aangegeven dat zij minnelijk overleg weinig zinvol achtte.
De notaris benadrukt dat hij nooit heeft geweigerd om bij een overleg aanwezig te zijn.
Hij heeft enkel geantwoord niet zonder meer tot een gesprek bereid te zijn, zonder eerst geïnformeerd te zijn over de punten waarover men hem wilde spreken om daarover vooraf met zijn raadsman te overleggen.
4. De beoordeling
4.1 Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. Beoordeeld dient te worden of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2 Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of de termijn voor het indienen van een klacht, neergelegd in artikel 99 lid 12 Wna, is verstreken.
Ingevolge artikel 99 lid 12 Wna kan een klacht slechts worden ingediend gedurende een vervaltermijn van drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde heeft kennisgenomen van het handelen of nalaten van – in dit geval – de notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Volgens vaste jurisprudentie is voor de aanvang van deze termijn doorslaggevend wanneer klager van het handelen of nalaten van de notaris kennis heeft genomen en niet wanneer hij tot de conclusie is gekomen dat dit handelen of nalaten onjuist is. De wetgever heeft de termijn van drie jaar redelijk geacht, enerzijds omdat elke klager zelf de klachtenprocedure zonder vormvoorschriften in gang kan zetten en anderzijds omdat de notaris niet tot in lengte van jaren moet kunnen worden achtervolgd met klachten waarvan de feiten door het verstrijken van een te lange termijn nog zeer moeilijk naar behoren zijn vast te stellen. Derhalve dient te worden onderzocht op welk moment klaagster kennis heeft genomen van het handelen/nalaten van de notaris. Vast staat dat klaagster bij het tekenen van de koopovereenkomst op 28 oktober 2005, vertegenwoordigd door [A], zelf aanwezig was. Ter zitting heeft [A] verklaard de getekende overeenkomst kort nadien te hebben ontvangen. Indien klaagster tijdig een klacht had willen indienen over de door haar gestelde afwezigheid bij het tekenen van die koopovereenkomst, had zij die klacht binnen drie jaar na 28 oktober 2005, althans kort nadien, moeten indienen. Gelet op het feit dat de klacht op 26 januari 2009 bij de kamer is ingediend, derhalve ruim na de hiervoor vermelde termijn van drie jaar, dient het klachtonderdeel, hiervoor vermeld onder 2.1, te worden afgewezen.
4.3 Ook het klachtonderdeel, hiervoor vermeld onder 2.2, over het door klaagster gestelde ten onrechte opnemen van bepaalde begrippen in de koopovereenkomst, de informatieplicht van de notaris bij het opstellen van de koopovereenkomst en de partijdigheid van de notaris, wordt geraakt door de verjaring van artikel 99 lid 12 Wna en wordt daarom afgewezen.
Ten overvloede merkt de kamer daarbij nog wel op dat naar haar mening een notaris zich moet afvragen of het hem wel past om een zaak van een kantoorgenoot aan te nemen. Indien hij dat dan toch besluit te doen, dient hij er in ieder geval voor te zorgen dat zijn kantoorgenoot geen inhoudelijke rol gaat spelen in het dossier.
4.4 Ten aanzien van het klachtonderdeel, hiervoor onder 2.3 vermeld, merkt de kamer het volgende op. Anders dan klaagster veronderstelt, is de kamer van oordeel dat er geen reden is om aan de handgeschreven notitie van 9 augustus 2006, betreffende afspraken tussen partijen over werkzaamheden aan de woning, een dieperliggende juridische betekenis toe te kennen, waarover de notaris klaagster had moeten informeren. De inhoud is zelfstandig leesbaar en dat was op 9 augustus 2006 kenbaar voor klaagster.
Dat klachtonderdeel wordt daarom ongegrond verklaard.
4.5 Het laatste klachtonderdeel, hiervoor vermeld onder 2.4, betreft de opstelling van de notaris na het ontstaan van het geschil tussen klaagster en [notaris N]. Anders dan klaagster meent, is de kamer van oordeel dat het niet tot de taak van een notaris behoort om zich, in een geschil als het onderhavige, te mengen tussen partijen en zich actief op te stellen teneinde partijen tot elkaar te brengen. Dit klachtonderdeel wordt eveneens ongegrond verklaard.
Overigens blijkt uit de e-mail die de notaris ten antwoord aan klaagster zond niet dat hij ieder contact afwees, maar dat hij slechts tot contact bereid was indien hem de agenda voor dat contact zou worden meegedeeld.
4.6 Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart klaagster niet ontvankelijk in de klachtonderdelen, hiervoor vermeld onder 2.1 en 2.2;
- verklaart de overige klachtonderdelen ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.A.J. Peeters, voorzitter, M. Bijkerk, S.G. Ellerbroek, R.H. Meppelink en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2010.
mr. E.B.T. Kienhuis, mr. J.A.J. Peeters,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.