ECLI:NL:GHAMS:2011:4012

Uitspraak

27 december 2011

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

ZEVENTIENDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TOWNSPACE PROPERTY B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

APPELLANTE,

advocaat:
mr. J.P. Groente Hoorn,

t e g e n

[Geïntimeerde sub 1],

[Geïntimeerde sub 2],

[Geïntimeerde sub 3],

allen wonende te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat:
mr. E.J.H. van Lithte Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna respectievelijk Townspace en (geïntimeerden gezamenlijk) [geïntimeerden] genoemd. [geïntimeerden] worden afzonderlijk genoemd [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3].

Bij dagvaarding van 12 december 2008 is Townspace in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 6 oktober 2004, 13 april 2005, 6 februari 2008 en 24 september 2008 van de rechtbank Amsterdam, in deze zaak onder nummer 293372/HA ZA 04-2228 gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Townspace als gedaagde.

Townspace heeft bij memorie negen grieven aangevoerd, bewijs aangeboden, producties overgelegd en geconcludeerd – zakelijk - dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de genoemde vonnissen zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.

Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, bewijs aangeboden, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof de vonnissen van 13 april 2005, 6 februari 2008 en 24 september 2008 zal bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het hoger beroep.

Ten slotte is het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van beide instanties.

2.Grieven

Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de memorie van Townspace.

3.Feiten

De rechtbank heeft in rechtsoverweging 1 van het vonnis van 13 april 2005 (a t/m p) een aantal feiten als vaststaand vermeld. In grief 1 heeft Townspace een aantal feiten opgesomd en vervolgens opgemerkt dat dat de feiten zijn zoals de rechtbank die had moeten vaststellen. Het hof gaat hieraan voorbij nu Townspace heeft nagelaten behoorlijk naar voren te brengen in welk opzicht de feitenvaststelling door de rechtbank onjuist is. Het hof zal de door de rechtbank vermelde feiten in hoger beroep derhalve tot uitgangspunt nemen.

4.Beoordeling

4.1.

Het hoger beroep strekt zich niet uit tot het tussenvonnis van 6 oktober 2004.

4.2.

Bij schriftelijke koopovereenkomst van 8 januari 2001 hebben R.R.M. Roosen – hierna: Roosen; in eerste aanleg naast Townspace gedaagde – en Townspace aan [geïntimeerde sub 1] verkocht het nog te vormen appartementsrecht rechtgevende op de begane grond van het pand aan de Eerste Schinkelstraat 6 te Amsterdam. Bij schriftelijke koopovereenkomst van eveneens 8 januari 2001 hebben Roosen en Townspace aan [geïntimeerde sub 2] verkocht het nog te vormen appartementsrecht rechtgevende op de tweede verdieping van het genoemde pand. Bij schriftelijke koopovereenkomst van 29 januari 2001 hebben Roosen en Townspace aan [geïntimeerde sub 3] verkocht het nog te vormen appartementsrecht rechtgevende op de derde verdieping van het genoemde pand. De feitelijke levering van de bedoelde appartementen aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] heeft plaatsgehad op 27 juli 2001 onderscheidenlijk op 7 augustus 2001. Hiervan zijn schriftelijke aanvullende overeenkomsten (‘sleutelverklaringen’) opgesteld. Na splitsing van het pand zijn de desbetreffende appartementsrechten op 18 december 2001 aan [geïntimeerden] in eigendom overgedragen. Op 8 oktober 2004 heeft het Stadsdeel Amsterdam Oud Zuid [geïntimeerden] aangeschreven om binnen 26 weken met de uitvoering te beginnen van de volgende voorziening
“het vernieuwen van de fundering van de voor- en achtergevel en van de fundering van de met de panden Eerste Schinkelstraat 4 en Eerste Schinkelstraat 8 gemeenschappelijke bouwmuur, met behoud van bestemming tot woongebouw en het weer herstellen van de oorspronkelijke samenhang van de voor- en achtergevel en van de bouwmuren.”

4.3. [

geïntimeerden] hebben bij inleidende dagvaarding gevorderd (zakelijk weergegeven):

primairhoofdelijke veroordeling van Townspace en Roosen tot betaling aan ieder van hen van schadevergoeding nader op te maken bij staat;

subsidiairgedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomsten, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met het bedrag van de schade;

meer subsidiairwijziging van de gevolgen van de koopovereenkomsten, in dier voege dat de verschuldigde koopprijs wordt verminderd met het bedrag van de schade.

4.4. [

geïntimeerden] hebben aan deze vorderingen ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat de fundering van het pand ten tijde van de levering al zodanig was aangetast dat binnen afzienbare tijd ingrijpende herstelwerkzaamheden dienden te worden verricht waardoor de staat van de fundering aan normaal gebruik van de appartementsrechten in de weg stond. De appartementsrechten beantwoordden volgens hen daarom niet aan de koopovereenkomsten. Voor het geval de tekortkoming van Townspace en Roosen niet toerekenbaar is, vorderen [geïntimeerden] subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomsten. De meer subsidiaire vordering is gegrond op dwaling, waartoe [geïntimeerden] hebben gesteld, kort gezegd, dat zij bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet op dezelfde voorwaarden tot aankoop van de appartementsrechten zouden zijn overgegaan.

4.5.

Bij vonnis van 13 april 2005 heeft de rechtbank het verweer dat [geïntimeerden] niet tijdig hebben geklaagd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW verworpen en het beroep op de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. De rechtbank heeft vervolgens tot uitgangspunt genomen dat de fundering van het pand ten tijde van de levering reeds gebrekkig was. Zij heeft overwogen dat de bewijslast dat er vóór de renovatie van het pand sprake was van aanzienlijke scheurvorming en dat Townspace en Roosen, althans Rappange Makelaardij B.V. (destijds de beheerder van het pand) hiervan op de hoogte waren, bij [geïntimeerden] ligt en dat [geïntimeerden] tot dit bewijs zullen worden toegelaten. Indien Townspace en Roosen op de hoogte waren van de scheurvorming komt hun naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de primaire vordering geen beroep toe op de exoneratieclausules, zo overwoog de rechtbank verder. De rechtbank heeft ten slotte enkele overwegingen gewijd aan de subsidiaire en meer subsidiaire vordering. Na aktewisseling, getuigenverhoor en conclusiewisseling heeft de rechtbank bij vonnis van 6 februari 2008 geoordeeld dat [geïntimeerden] waren geslaagd in het bewijs dat er voor de renovatie sprake was van aanzienlijke scheurvorming in het pand alsmede dat Townspace en Roosen althans Rappange Makelaardij B.V. hiervan op de hoogte waren, althans behoorden te zijn. Townspace en Roosen hebben niet voldaan aan hun plicht dit aan [geïntimeerden] mee te delen, zodat zij aansprakelijk zijn voor de gehele door [geïntimeerden] te lijden en geleden schade. Townspace en Roosen treft een ernstig verwijt, zodat hun naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de primaire vordering geen beroep toekomt op de exoneratieclausules, aldus de rechtbank. Omdat de rechtbank doorverwijzing naar een schadestaatprocedure niet noodzakelijk achtte, heeft zij partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de geleden schade. Na verdere aktewisseling heeft de rechtbank bij eindvonnis van 24 september 2008 Townspace en Roosen hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan zowel [geïntimeerde sub 1] als [geïntimeerde sub 2] van een bedrag van € 17.696,55 vermeerderd met wettelijke rente en tot betaling aan [geïntimeerde sub 3] van een bedrag van € 35.393,09 vermeerderd met wettelijke rente, een en ander met hoofdelijke veroordeling van Townspace en Roosen in de proceskosten.

4.6.

Tegen de vonnissen van 13 april 2005, 6 februari 2008 en 24 september 2008 komt (uitsluitend) Townspace op in hoger beroep. Het hof overweegt als volgt.

4.7.

Ter afwering van de vorderingen heeft Townspace een beroep gedaan op een aantal bepalingen uit onderscheidenlijk de koopovereenkomsten, de ‘sleutelverklaringen’ en de leveringsaktes. Het gaat om de volgende bepalingen:

Artikel I onder 7 van de Algemene Bepalingen die deel uitmaken van de koopovereenkomsten:

“De aflevering (feitelijke levering) van de gebruikseenheid (…) vindt plaats bij het ondertekenen van de leveringsakte, in de feitelijke staat waarin de gebruikseenheid (…) zich dan bevinden, met dien verstande dat deze staat (…) niet minder mag zijn dan de staat waarin de gebruikseenheid (…) zich heden bevinden, behoudens normale slijtage”.

De ‘sleutelverklaring’ onder a:

“de feitelijke levering van de woning aan koper heeft heden plaats gehad; koper heeft de sleutels van de woning ontvangen en verklaart dat de woning en het verkochte beantwoorden aan de koopakte, zodat verkoper jegens koper tot geen andere verplichting meer gehouden is dan de juridische levering van het verkochte. (…)”

De akte van levering onder VI, artikel 2 onder b:

“De aflevering van het verkochte vindt heden plaats, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het ondertekenen van het koopcontract, behoudens normale slijtage.”

4.8.

De rechtbank heeft deze bepalingen alle aangemerkt als exoneratieclausules. Bij memorie van antwoord (onder 75 en 76) hebben [geïntimeerden] betoogd dat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld waaruit valt af te leiden “dat partijen met de exoneratiebedingen (…) hebben willen overeenkomen dat ook gebreken zoals de onderhavige funderingsgebreken, die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, onder de exoneratiebedingen zouden vallen” en “Nu er door Townspace geen verklaringen of gedragingen zijn gesteld waaruit is af te leiden dat [geïntimeerden] hadden moeten begrijpen dat met voornoemde exoneratiebedingen zou worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 BW, mochten [geïntimeerden] er zonder meer op vertrouwen dat de exoneratiebedingen niet zover zouden gaan dat zij het bepaalde in artikel 7:17 BW opzij zouden zetten en dat zij dus niet zien op funderingsgebreken die aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan.” Dit betoog van [geïntimeerden] stelt aan de orde welke uitleg toekomt aan de eerder geciteerde bepalingen. Alvorens verder te beslissen – daaronder begrepen een beslissing over de vraag of deze bepalingen zodanig moeten worden uitgelegd dat deze een beroep van [geïntimeerden] op non-conformiteit in de weg staan - acht het hof aangewezen Townspace in de gelegenheid te stellen zich hieromtrent uit te laten.

4.9.

Wel zal het hof reeds thans de grieven 2 en 3 bespreken.

4.10.

In grief 2 komt Townspace op tegen de verwerping door de rechtbank van het verweer dat [geïntimeerden] niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW hebben geklaagd. Nadat [geïntimeerde sub 1] het appartement reeds op 27 juli 2001 en [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] op 7 augustus 2001 geleverd hadden gekregen, zo betoogt Townspace, hebben zij eerst bij brief van 23 november 2001 geklaagd.

4.11.

In de genoemde brief van 23 november 2001 hebben [geïntimeerden] aan Rappange Makelaardij B.V. (hierna: Rappange) hun zorg meegedeeld over een scheur in de muur tussen Eerste Schinkelstraat 4 en Eerste Schinkelstraat 6. Zij hebben daarover geschreven
“Vóór de renovatie was hier een flinke scheur zichtbaar, die tijdens de renovatie met stucwerk is gecamoufleerd. Dit zou kunnen duiden op een funderingsprobleem, iets wat wij op dit moment niet kunnen beoordelen.”Bij brief van 13 december 2001 heeft Rappange op dit punt geantwoord:
“Zoals u weet heeft het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Amsterdam Oud Zuid de splitsingsvergunning verleend. Een van de eisen die het Stadsdeel stelt bij het aanvragen van een splitsingsvergunning is dat de aanvrager een funderingsrapport laat opstellen. Verkoper heeft geen op- of aanmerkingen van het Stadsdeel gekregen dat er iets mis zou zijn met de fundering of dat er iets gedaan moest worden aan de fundering. Bovendien zou de vergunning nooit zijn verleend als het Stadsdeel van mening zou zijn dat er op korte termijn funderingsherstel nodig zou zijn. Volledigheidshalve doen wij u hierbij toekomen het rapport van Pieters Bouwtechniek d.d. 18 april 2001.”

4.12.

De grief faalt reeds omdat het hof met de rechtbank van oordeel is dat niet kan worden aangenomen dat de belangen van Townspace in enigerlei opzicht zijn geschaad als gevolg van het feit dat [geïntimeerden] niet eerder dan bij brief van 23 november 2001 hun zorg hebben geuit over een mogelijk funderingsprobleem. Townspace heeft weliswaar naar voren gebracht dat [geïntimeerden] door zo kort voor de levering te klagen haar de mogelijkheid heeft ontnomen om voor de overeengekomen leveringsdatum adequaat te reageren, maar daarin kan Townspace niet worden gevolgd. Zij heeft niet toegelicht hoe zij anders zou hebben willen reageren dan zij heeft gedaan in de namens haar gestuurde brief van 13 december 2001, terwijl de inhoud van deze brief ook niet aannemelijk doet zijn dat de reactie van Townspace iets uitstaande had met de overeengekomen leveringsdatum. Het hof neemt bij het voorgaande voor zover nodig in aanmerking dat zelfs indien [geïntimeerden] al bij de feitelijke levering op de hoogte zouden zijn geweest van de scheurvorming vóór de renovatie (hetgeen zij betwisten), het tijdsverloop tussen die feitelijke levering en de brief van 23 november 2001 beperkt is geweest.

4.13.

In grief 3 klaagt Townspace dat de rechtbank haar beroep op verjaring heeft verworpen. Ook deze grief faalt. [geïntimeerden] hebben Townspace in hun eerdergenoemde brief op de hoogte gesteld van hun zorg en zij hebben daarbij kenbaar gemaakt waarop die zorg was gebaseerd. Townspace beschikte daarmee over dezelfde informatie die [geïntimeerden] ertoe had gebracht hun zorg tegenover haar te uiten. De reactie namens Townspace bij brief van 13 december 2001 kwam er op neer dat voor de door [geïntimeerden] geuite zorg onvoldoende grond bestond. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] in het licht van de in het vonnis van 13 april 2005 onder 4.2 vermelde omstandigheden ervan mochten uitgaan dat geen sprake was van een funderingsgebrek. Bij deze stand van zaken acht ook het hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Townspace [geïntimeerden] tegenwerpt dat zij
niettemineen nader onderzoek naar de fundering hadden moeten laten uitvoeren en binnen twee jaar na de brief van 23 november 2001 een rechtsvordering hadden moeten instellen met het oog op de verjaringstermijn van artikel 23 lid 2 BW.

5.Slotsom

De grieven 1 t/m 3 falen. Het hof zal, alvorens verder te beslissen, Townspace in de gelegenheid stellen te reageren op de hiervoor bedoelde, door [geïntimeerden] bij memorie van antwoord aan de orde gestelde uitleg van enkele bepalingen uit onderscheidenlijk de koopovereenkomsten, de ‘sleutelverklaringen’ en de leveringsaktes.

6.Beslissing

Het hof

verwijst de zaak naar de rolzitting van
31 januari 2012voor uitlating door Townspace als hiervoor bedoeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, J.E. Molenaar en D. Kingma en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 december 2011.