Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 08/00943
30 december 2010
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven van [X] te [Z], belanghebbenden,
gemachtigde mr. J.K.A. van Loo, advocaat te Amsterdam,
tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 07/2851 van de rechtbank Utrecht in het geding tussen
[X]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Ronde Venen,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2007, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], op de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het kalenderjaar 2007 (hierna: de waarde) vastgesteld op € 876.000.
[X] heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 18 september 2007 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2. [x] heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 18 juli 2008, verzonden op 22 juli 2008, heeft de rechtbank het ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.3. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 1 september 2008, aangevuld bij brief van 29 september 2008. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Op 28 augustus 2009 is [X] overleden.
1.5. Op 25 februari 2010 zijn van belanghebbenden nadere stukken ingekomen.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2010. Tijdens de zitting zijn de zaken 08/00943 en 10/00325 gelijktijdig behandeld. Alle gedingstukken van deze zaken worden geacht in de andere zaak te zijn ingebracht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
De onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een kadastraal perceel met een oppervlakte van 1.122 m² en daarop een villa, type semi-bungalow, gebouwd in 1977, met een inpandige garage van 60 m³. De woning is gelegen aan het water in een wijk met soortgelijke woningen.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals voor de rechtbank is in geschil de voor de woning vast te stellen waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2005.
4. Het oordeel van de rechtbank
4.1. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen.
[X] wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.2 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat de woningen [a-straat 3 en 4] beter met haar woning zijn te vergelijken dan de door verweerder gehanteerde referentiewoningen. De woningen [a-straat 3 en 4] hebben een WOZ-waarde van respectievelijk € 694.000,- en € 608.000,-. Naar de mening van eiseres wijkt de WOZ-waarde van het object hier onevenredig vanaf. Voorts heeft eiseres gewezen op een aantal onjuistheden in het taxatieverslag. Haar woning is gebouwd in 1977 en niet in 1987. De inhoud van de woning bedraagt vanuit de binnenkant gemeten niet 900 m³ maar 768 m³ en de perceelsgrootte bedraagt 960 m² en geen 1.122 m², aldus eiseres. Voorts is geen rekening gehouden met de houten tussenvloer, die voor meer geluidsoverlast zorgt dan een betonnen tussenvloer. Eiseres is dan ook van mening dat verweerder voor het object een te hoge WOZ-waarde heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft eiseres een drietal taxaties van respectievelijk [C] makerlaars, [B] Makelaars en [A] makerlaars overgelegd, die het object in 2008 hebben getaxateerd op € 700.000,-, € 775.000,- en € 760.000,-.
2.3 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.4 Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport van 7 december 2007. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een in 1987 gebouwde semi-bungalow met inpandige garage. De inhoud van het object bedraagt 900 m³ en het grondoppervlakte is 1.122 m². De taxateur heeft de waarde bepaald op € 876.000,-.
2.5 De rechtbank ziet geen aanleiding eiseres te volgen in haar standpunt dat de in het taxatierapport vastgestelde inhoud en grondoppervlakte niet juist zijn. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de vermelde inhoudsmaten de bruto-inhoudsmaten zijn berekend aan de hand van bouwtekeningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van die stelling te twijfelen, omdat dit de gebruikelijk methode is voor de inhoudsberekening door taxateurs. Nu eiseres uitgaat van inwendig berekende maten, zijn de uitkomsten van deze berekeningen niet vergelijkbaar met die van verweerder en zijn deze uitkomsten in elk geval onvoldoende reden om de taxatie van verweerder als onjuist te bestempelen. De rechtbank weet zich hierin gesteund door de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 22 juni 2005 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN: AU6393). Voorts stelt de rechtbank vast dat verweerder bij het bepalen van het grondoppervlakte is uitgegaan van de kadastrale gegevens. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van deze gegevens te twijfelen. Ten aanzien van de houten tussenvloer heeft verweerders taxateur opgemerkt dat het object een vrijstaande villa is en er geen inpandige geluidsoverlast voor derden optreedt. Een houten tussenvloer in deze constructie is niet zodanig waardedrukkend dat deze bij verkoop een lagere waarde genereert dan als WOZ-waarde is vastgesteld, aldus de taxateur. De rechtbank ziet geen aanleiding de taxateur hier niet in te volgen. Wat betreft het bouwjaar van de woning laat de rechtbank in het midden of dit 1977 of 1987 is, nu zij het niet aannemelijk acht dat het hanteren van het bouwjaar 1977 tot een andere waardering zou hebben geleid.
2.6 Verweerder heeft het object vergeleken met drie in Mijdrecht gelegen referentiewoningen: [b-laan 5], [c-straat 6] en [d-straat 8]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. De omstandigheid dat er mogelijk andere woningen zijn die eveneens als referentiewoningen hadden kunnen worden gehanteerd, zoals [a-straat 3 en 4], maakt dit niet anders. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.7 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, oppervlakte, garages, dakkapellen, berging, tuinhuis en aanbouw van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.
2.8 Voor zover de door eiseres genoemde WOZ-waarden van de woningen [a-straat 3 en 4] moet worden opgevat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel, stelt de rechtbank vast dat niet in geschil is dat deze woningen identiek zijn aan het object. Verweerder heeft aangegeven dat het verschil in waardering wordt verklaard door de verschillen in inhoud en oppervlakte. De woningen hebben een respectievelijke inhoud van 652 m³ en 464 m³ en de oppervlakte van beide percelen bedraagt 962 m². De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder hierin niet te volgen.
2.9 Wat betreft de door eiseres ter zitting overgelegde taxaties heeft verweerder zich in zijn reactie van 8 mei 2008 op het standpunt gesteld dat deze te laat zijn ingediend en dat de rechtbank deze niet bij haar beoordeling mag betrekken. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder hierin te volgen. Hiertoe acht de rechtbank van belang dat eiseres ook bij haar beroepschrift een taxatie had overgelegd en het derhalve een verdere onderbouwing van haar standpunt betreft. Daarenboven heeft verweerders gemachtigde ter zitting aangegeven er geen bezwaar tegen te hebben dat deze stukken aan het procesdossier worden toegevoegd en heeft verweerder voldoende gelegenheid gehad om op deze stukken te reageren. Verweerder is dan ook naar het oordeel van de rechtbank niet in zijn procesbelang geschaad. Voor zover verweerder voorts heeft willen betogen dat aan de door eiseres overgelegde taxaties geen waarde kan worden toegekend nu deze niet met behulp van de vergelijkingsmethode zijn opgesteld, kan de rechtbank verweerder daarin evenmin volgen. Een vergelijkingsmethode is weliswaar een hulpmiddel om te bereiken dat het waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald. De rechtbank weet zich hierin gesteund door de uitspraak van de Hoge Raad van 19 december 2003 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN: AO0656). De rechtbank ziet in de door eiseres overgelegde taxaties echter onvoldoende aanleiding om de door verweerder vastgestelde en met het taxatierapport van 7 december 2007 onderbouwde WOZ-waarde van het object voor onjuist te houden. Hierbij acht de rechtbank van belang dat de waardeverklaringen van [B] makelaars en [A] makelaars niet zijn onderbouwd. Ten aanzien van de door [C] makelaars gemaakte objectvergelijking stelt de rechtbank vast dat deze makelaars zijn uitgegaan van een te kleine perceelsgrootte, namelijk 972 m² in plaats van 1.122 m². Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in zijn reactie van 8 mei 2008 voldoende gemotiveerd waarom deze objectvergelijking geen indicatie oplevert voor het oordeel dat de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld.
2.10 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum”.
4.2. In de procedure met kenmerk 10/00325 heeft de rechtbank in 2.7 van haar uitspraak met kenmerk SBR 09/2410 het volgende beslist over een in die procedure door belanghebbenden ingebrachte brief van [A] van 30 maart 2009:
“Een duidelijke waardeopbouw van de daarin vermelde woningen ontbreekt. Hierdoor is niet inzichtelijk in welke mate de waarde van de grond, de opstallen alsmede de overige kenmerken van de volgens de makelaar vergelijkbare woningen bijdragen aan de waarde van de onroerende zaak en is niet inzichtelijk hoe is gekomen tot een WOZ-waarde van € 760.000,-.
(…) Bovendien geven de vermelde vraagprijzen nog niet de waarde in het economisch verkeer aan. Zoals ook ter zitting door verweerder is toegelicht, zijn de overige door makelaar [A] genoemde woningen eveneens niet goed vergelijkbaar vanwege het type woning en de grootte van het perceel ([e-straat] 5) en de ligging ([f] weg 7 en [g]weg 41). Van de genoemde woningen is de enige vergelijkbare woning [h-straat] 56, de woning die ook in verweerders taxatierapport is opgenomen”.
5. Standpunten van partijen
5.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
5.2. Belanghebbenden voeren in hoger beroep aan dat ten onrechte voorbij is gegaan aan de door hen overgelegde taxaties en zij hebben in aanvulling op die taxaties een taxatierapport en onderbouwing (in de procedure met kenmerk 10/00325) van [A] Makelaars en een taxatierapport van [C] Makelaars overgelegd.
Voorts stellen belanghebbenden dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het bouwjaar 1977/1978, met het feit dat het perceel voor 160 m2 uit water bestaat en met de inpandige geluidsoverlast van de houten tussenvloer.
5.3. De heffingsambtenaar stelt dat de taxaties van belanghebbenden tekort schieten in beschrijving en aanduiding van het object en onderbouwing van de waarde. Het perceel bestaat volgens de heffingsambtenaar voor 136 m2 uit water en zowel dit als het bouwjaar en de houten tussenvloer leiden niet tot een lagere waarde.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft daartoe een door [T] b.v. ([T]) op 7 december 2007 opgemaakt taxatierapport overgelegd waarin de waarde door de taxateur [D] is vastgesteld op € 876.000. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport en de daarop in de stukken en ter zitting door de taxateur gegeven toelichtingen blijkt dat deze zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen die objecten en de woning, zoals type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte.
6.2. Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport van [T] voldoende grondslag biedt voor de daarin getaxeerde waarde. Het Hof ziet evenals de rechtbank in de door belanghebbenden overgelegde taxaties onvoldoende aanleiding om de door de heffingsambtenaar vastgestelde en met het taxatierapport van [T] onderbouwde waarde voor onjuist te houden en is van oordeel dat deze taxaties van onvoldoende gewicht zijn om afbreuk te doen aan het taxatierapport van de gemeente. Daartoe overweegt het Hof nader als volgt.
De door [F] van [C] Makelaars in zijn brief van 17 juli 2007 vermelde waarde-indicatie en de door [B] RMT op 18 april 2008 en [A] RMT op 17 april 2008 opgestelde waardeverklaringen acht het Hof te summier. Hierin zijn geen vergelijkbare verkooptransacties opgenomen en is geen waardepeildatum vermeld. Bovendien is de waarde steeds bepaald op een tijdstip dat ver verwijderd is van de waardepeildatum van 1 januari 2005. Het laatste heeft ook te gelden voor het taxatierapport van [A] Makelaars van 23 september 2008 en dat van [C] Makelaars van 14 januari 2010. Met betrekking tot het overgelegde stuk ‘objectvergelijking [C] Makelaars o.z.’ volgt het Hof de rechtbank in haar oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn brief van 8 mei 2008 voldoende heeft gemotiveerd waarom de in dit stuk opgenomen vraagprijzen en verkooptransacties gelet op de verschillen tussen de desbetreffende objecten en de woning geen indicatie opleveren dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Hetzelfde heeft te gelden voor de hiervoor in 4.2 vermelde brief van [A] van 30 maart 2009. Het Hof volgt het aldaar opgenomen oordeel van de rechtbank en maakt de overwegingen van de rechtbank tot de zijne.
6.3. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar hebben belanghebbenden met hetgeen zij overigens hebben aangevoerd omtrent het bouwjaar, de ligging en indeling van de woning, zoals de grote vide en houten tussenvloer, en het feit dat een deel van het perceel bestaat uit water, niet aannemelijk gemaakt dat van die omstandigheden een dusdanige invloed uitgaat dat op grond hiervan nog een aanpassing moet plaatsvinden van de in het taxatierapport van [T] vastgestelde waarde.
6.4. Het Hof is van oordeel dat de taxatie van de heffingsambtenaar deugdelijk is, ook als het object [c-straat 6] buiten beschouwing zou worden gelaten. Hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd doet daaraan, gelet op het onder 6.2 tot en met 6.3 overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
6.5. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld in appel haar beroep op het gelijkheidsbeginsel te handhaven, verwerpt het Hof evenals de rechtbank dat beroep nu daarvoor de noodzakelijke feitelijke grondslag ontbreekt.
Slotsom
6.6. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7. Proceskosten
Nu belanghebbenden in het ongelijk worden gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, J. den Boer en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 30 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.