Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [APPELLANT 1], en
2. [APPELLANTE 2],
beiden wonende te [ H ],
APPELLANTEN,
advocaat: voorheen mr. F.B. Falkena, gevestigd te Amster¬dam, thans mr. A. Knigge, gevestigd te Amsterdam,
t e g e n
1. de vennootschap onder firma [ GEÏNTIMEERDEN 1 ] MAKELAARS O.G.,
gevestigd te [ H ],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GCV BEHEER B.V.,
gevestigd te Aerdenhout, gemeente Bloemendaal,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BELLO AVIAMENTO B.V.,
gevestigd te Bloemendaal, en
4. [GEÏNTIMEERDE 4],
wonende te [ H ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. P. Wanders, gevestigd te Amsterdam.
De partijen worden hierna wederom respectievelijk [Appellanten] en [Geïntimeerden] genoemd.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Het hof heeft op 3 februari 2009 een tussenarrest gewezen (hier¬na: het tussenarrest). Voor het verloop van het geding tot die datum verwijst het hof naar het tussenarrest.
1.2 In het tussenarrest is [Appellanten] toegelaten tot het bijbren¬gen van bewijs. Op 1 april 2009 en 22 april 2009 heeft [Appellanten] ten overstaan van de in het tussenarrest benoemde raadsheer-commissaris getuigen doen horen. Op 27 augustus 2009 en 6 oktober 2009 zijn voor dezelfde raadsheer-commissaris ge¬tuigen gehoord in het tegen¬ver¬hoor van [Geïntimeerden] Ge¬waar¬merk¬te afschriften van de van de getuigenverhoren gemaakte processen-ver¬baal behoren tot de processtuk¬ken.
1.3 [Appellanten] heeft een memorie na enquête genomen, waarna [Geïntimeerden] een memorie van antwoord na enquête heeft genomen.
1.4 Ten slotte is wederom arrest gevraagd.
2. Verdere beoordeling
2.1 Het hof blijft bij hetgeen het in het tussenarrest heeft overwogen en beslist. In het tussenarrest is [Appellanten] toege¬la¬ten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan wor¬den afgeleid dat een bouwkundige rapportage anno 1999 er toe zou hebben geleid dat de (al dan niet zichtbare) gebreken aan de achtergevel en de oostgevel van het huis ontdekt zouden zijn.
2.2 Met het oog hierop heeft [Appellanten] zes getuigen doen horen, waarna [Geïntimeerden] vier getuigen in het tegenverhoor heeft doen horen. Deze getuigen hebben zakelijk weergegeven als volgt verklaard.
In het verhoor
2.2.1 [naam dochter], dochter van [Appellanten], heeft het huis (voorafgaand aan de koop) een keer bezichtigd en toen van¬ uit de achtertuin gezien dat er barsten in de achtergevel za¬ten bij de openslaande deuren op één hoog. De grootste scheur was ongeveer één meter en liep trapsgewijs van boven naar beneden. Enkele kleinere scheuren en weggezakte stenen be¬von¬den zich bij het linker raam vanuit de achtertuin bekeken en midden op de gevel. Aan de oostzijde van het huis heeft zij ge¬zien dat er een scheur in de gevel zat van ongeveer twee me¬ter of iets langer, ongeveer halverwege het huis, dat wil zeg¬gen ongeveer halverwege de eerste verdieping, misschien iets ho¬ger.
2.2.2 [Appellant 1] is als partijgetuige gehoord en heeft verklaard dat hij het huis een aantal keren voorafgaand aan de koop heeft bezichtigd. De oostgevel heeft hij niet gezien. In de achtergevel heeft hij scheurtjes gezien. De bouwkundige die na de koop en voor de levering het huis heeft onderzocht heeft volgens [Appellant 1] de achtergevel noch de oostgevel bekeken. [Appellant 1] dacht toen hij het huis zag: “Dit is het huis dat ik eigenlijk hebben wil.”
2.2.3 [naam vriend], vriend van [Appellant 1] en bouwkundige, heeft verklaard dat hij het huis voor het eerst in 1999 heeft gezien en sindsdien regelmatig in het huis en in de tuin is geweest. [Appellant 1] heeft hem een aantal foto’s van de achtergevel van het huis heeft doen toekomen die volgens [Appellant 1] in 2001 zijn gemaakt. Hierop ziet [naam vriend] dat er een scheur boven het kozijn in de achtergevel zit. Verder ziet hij een zogenaamde hanenkam, bedoeld om bovenliggend metselwerk te dragen. Hij ziet geen latei, welke gezien de afstand tussen de ene kant van het kozijn naar de andere kant, wel geplaatst had moeten worden. Ook heeft deze getuige verklaard nooit andere problemen te hebben gezien dan die je bij een oud gebouw kunt verwachten: kieren en scheurtjes, geen extreme gevallen.
2.2.4 [leraar bouwkunde], leraar bouwkunde en verbonden aan [B] Vast¬goed en Bouwadvies (BVB), heeft het huis voor het eerst in ok¬to¬ber 2003 gezien, nadat hij door aannemer [ aannemer] (in het tus¬sen¬ar¬rest van 3 februari 2009 aangeduid als timmerbedrijf [X]) was gevraagd advies uit te brengen over de stabiliteit van de westgevel in verband met het plaatsen van een kozijn linksboven in de achtergevel. [leraar bouwkunde] heeft [aannemer] toen gewaarschuwd voor¬zich¬tig te zijn met het sloopwerk. Hij constateerde dat het huis aan een kant naar beneden was gezakt (‘geschrankt’) en dat het dak onder zeer grote spanning stond. Toen aannemer [naam aannemer]r aan de slag ging, werd [naam bouwkundige] er weer bij gevraagd omdat het niet goed ging. Toen bleek [naam bouwkundige] dat de stenen (naar het hof be¬grijpt: in de achtergevel) er min of meer vanzelf uitvielen. [leraar bouwkunde] s conclusie was dat het huis bouwkundig slecht in elkaar zat. Hij constateerde ook dat er geen lateien waren aange¬bracht, waardoor de druk van het metselwerk op de kozijnen kwam. Bij dit tweede bezoek in november 2003 heeft [leraar bouwkunde] ook de oost¬gevel geïnspecteerd. Vanaf de steiger van aannemer [aannemer] zag hij dat het metselwerk boven in de oostgevel grotendeels los lag. Een van de lint¬voegen aan de bovenkant stond één cen¬ti¬meter open over de gehele breedte van het huis, over onge¬veer 12 tot 15 meter. Gezien de ouderdom van het huis is het vol¬gens [leraar bouwkunde] vrijwel uitgesloten dat deze gebreken tussen 1999 en 2003 zijn ontstaan, want als dergelijke gebreken in korte tijd ontstaan, zijn de gevolgen meestal veel erger, dan stort de gevel in. Een bouwkundige bouwt voor een normale rapportage geen steiger, maar neemt een ladder mee om gevels te inspec¬te¬ren. Als dat bij dit huis was gebeurd, had een bouwkundige zon¬der meer de scheur (naar het hof begrijpt: in de oostgevel) ge¬zien. [leraar bouwkunde] verklaart dat hij als aankopend makelaar altijd al¬le gevels beoordeelt.
2.2.5 [Appellante 2], partijgetuige, heeft haar dochter [dochter] bij een bezichtiging van het huis (voorafgaand aan de koop) horen zeggen dat ze scheuren in de achtergevel en de oostgevel heeft gezien. De problemen met de achtergevel kwamen aan het licht, toen op advies van [x]/[aannemer], [leraar bouwkunde] en [B] erbij waren gehaald en bleek dat het metselwerk van de achtergevel slecht was. Te zien was dat er barsten in zaten, onder andere in de vorm van een muizentrappetje, ook al was de muur wit geschilderd door de vorige eigenaar. Mevrouw [Appellanten] had gehoopt dat ze een huis had gekocht waar ze geen omkijken meer naar zou hebben.
2.2.6 [B], bouwkundige, heeft het huis één maal ge¬zien, op verzoek van [leraar bouwkunde] en wel op 18 oktober 2003. Hij heeft gezien dat de achtergevel wit was gekalkt, dat er hier en daar voegen waren hersteld, maar dat het constructief ver¬¬band met de aangebrachte strekken niet meer functioneerde om¬¬dat de voegen waren gescheurd. Het metselwerk rustte op de ko¬¬zijnen, wat niet de bedoeling is omdat je dan doorgezakte dor¬¬pels krijgt met het risico dat het glas breekt. De gevel leek, aldus [B], zo rot als een mispel, helemaal ontwricht. Dui¬¬delijk was dat het metselwerk moest worden hersteld. De oost¬¬gevel heeft hij vanaf het dak beoordeeld. Deze was be¬hoor¬lijk weggezakt. Hij zag een aanzienlijke scheur van vier à vijf meter minimaal, mogelijk over de gehele breedte (van de ge¬¬vel) en de scheur volgde de lintvoeg, dat wil zeggen de ho¬ri¬¬zontale voeg. De scheur was volgens hem vanuit het steegje niet te zien. Het voegwerk zag er van boven af in zijn geheel be¬¬hoor¬lijk slecht uit. Het was niet recent uitgevoerd. Het ver¬¬vormen van de gevel is een langzaam proces en ontstaat niet in vier jaar. Het voegwerk bestaat uit kalk en zand, zoals ook het metselwerk. Dat is zeer flexibel, zodat een scheur¬vor¬mings¬¬pro¬ces langzaam gaat. De muur helde naar buiten. Na me¬ting bleek het om 5 à 10 centimeter te gaan. Dat betekent dat de fun¬de¬ring verzakt is. Lopend op het dak voelde [B] span¬ning. Het haakanker aan de westzijde van de balk was uitgebo¬gen. Vier jaar eerder had hij naar alle waarschijn¬lijk¬heid het¬¬¬zelf¬¬de geconstateerd. De scheur in de oostgevel was ver¬weerd, een ver¬se scheur zou er scherp hebben uitgezien.
In het tegenverhoor
2.2.7 [T] heeft verklaard het huis in 1999 te hebben gezien. Hij was toen werkzaam als aannemer, gespecialiseerd in gevelwerken en restauraties van gevels, onder de naam ‘De Gevelspecialist’. Op verzoek van [makelaar J] heeft hij toen de westgevel geïnspecteerd en vervolgens in opdracht van [ Appellanten], na de overdracht, gerepareerd. Bij dit repareren heeft [T] geconstateerd dat er in de achtergevel scheuren zaten, in de hoeken van de ramen, zoge¬naamde trapscheuren. [T] heeft verder opgemerkt dat het naar zijn oordeel onjuist is voor zover andere getuigen hebben verklaard dat er geen lateien zouden zijn aangebracht boven het raam in de achtergevel. Het metselwerk was de latei, aldus [T]. Bouwkundigen hebben normaal gesproken een ladder bij zich en gevels worden altijd visueel geïnspecteerd.
2.2.8 [V] heeft verklaard dat hij het huis voor het moment waarop hij erbij werd geroepen omdat de eerste pro¬¬ble¬men zich voordeden, niet heeft gezien. Aan de oostgevel heeft hij niets bijzonders gezien. [naam bouwkundige] vertelde hem dat bij het vervangen van het kozijn in de achtergevel de pro¬ble¬men gro¬ter bleken dan verwacht, er lag veel metselwerk los en het lood boven de kozijnen ontbrak. [V] merkt daarbij op dat lood boven kozijnen vaak niet te zien is. Van huis uit is [V] bouwkundige en hij weet uit eigen ervaring dat een bouw¬kun¬¬¬di¬¬ge een huis visueel inspecteert, dat wil zeggen zonder te bre¬¬ken. Gevels, kozijnwerk, dak en dakconstructie maken onder¬deel uit van een bouwkundige inspectie. Bouwkundigen hebben al¬¬¬tijd een ladder bij zich om gevels en dak te kunnen inspec¬te¬ren, aldus [V].
2.2.9 [makelaar J], als makelaar betrokken bij de aan¬schaf van het huis, heeft verklaard dat de familie [Appellanten] bij¬zon¬der gecharmeerd was van het huis. Het was absoluut num¬mer één van de dertien panden die zij had aangedragen. [Appellanten] wil¬de het heel graag hebben. Bij de bezichtiging op 15 april 1999 heeft zij gezien dat de achtergevel gebreken vertoonde, in het bijzonder slechte kozijnen. Ze kon niet goed bij de oost¬gevel komen omdat daar een smalle doorgang was. Zij kan zich niet herinneren dat ze aan de oostgevel gebreken heeft gezien, mogelijk wel een scheur aan de bovenkant van de oost¬gevel. Omdat de gemeente haar had gemeld dat het “geen braaf pand” was, heeft zij gevelspecialist [T] naar het hele cas¬co en de gevels laten kijken met bijzondere aandacht voor de westgevel. Zij was gealarmeerd want normaal belt zij niet met de gemeente en laat zij geen gevelspecialist komen. Zij heeft met de familie [Appellanten] bewust afgezien van het maken van een voorbehoud van bouwkundige keuring omdat zij van de verko¬pen¬de makelaar had gehoord dat er al andere biedingen wa¬ren zon¬der zo’n voorbehoud. Het inspecteren van gevels hoort vol¬gens haar bij het verrichten van een bouwkundige aankoop¬keu¬ring. Een bouwkundige heeft daarvoor altijd een ladder bij zich. Tot slot heeft [makelaar J] verklaard dat als zij toen had ge¬we¬ten wat zij nu weet, zij er toen anders tegenaan had geke¬ken, dat wil zeggen geen bod zou hebben gedaan.
2.2.10 [S], bouwkundige, heeft ver¬klaard in opdracht van - waarschijnlijk – [Geïntimeerde 1] Makelaars het huis bouwkundig te heb¬ben gekeurd. Hij kan zich daar echter niets meer van herin¬ne¬ren. De keuring betrof een zogenaamde BouwTechno-keu¬ring, een pro¬duct van de Garantiemakelaars om keuringen te verzorgen waar garantie op kon worden afgegeven. Deze keuringen von¬den plaats aan de hand van richtlijnen of bepaalde onderdelen wel of niet verzekerd konden worden. Het dak kreeg codering 2, dat wil zeggen dat het niet perfect was, wel goed. Het viel hem niet op dat het dak onder spanning stond. Een keuring be¬treft een visuele beoordeling. Er worden geen dingen ver¬wijderd of opengebroken. Gevels worden in beginsel vanaf de grond bekeken. Een ladder wordt alleen gebruikt als daar aan¬leiding voor is, bijvoorbeeld als er vanaf de grond gebreken te zien zijn. Hij heeft altijd een ladder bij zich.
Oostgevel
2.3.1 Voor de vraag of een bouwkundige rapportage, indien dit door [Geïntimeerden] aan [Appellant 1] was geadviseerd en [Appellant 1] dit onderzoek had laten uitvoeren, de (al dan niet zichtbare) gebreken aan de oostgevel van het huis aan het licht zou hebben gebracht, put het hof in het bijzonder uit de verkla¬ring van [makelaar J] dat zij bij een bezichtiging in 1999 mogelijk aan de oostgevel een scheur heeft gezien, welke verklaring wordt ondersteund door die van [naam dochter Appellanten] die heeft gezegd dat zij samen met [makelaar J] de oostgevel heeft bekeken en toen een scheur van ongeveer twee meter of misschien wel langer heeft gezien. Bouwkun¬di¬ge [B] heeft (in 2003) de oostgevel van¬af het dak beoordeeld. Hij zag een aanzienlijke scheur van vier à vijf meter minimaal, mogelijk over de hele breedte. Op grond van de verklaringen van [makelaar J] en [naam dochter Appellanten] dat zij (vol¬gens [makelaar J]: mogelijk) in 1999 een scheur in de oostgevel heb¬ben gezien en die van [B] dat hij vier jaar later een aan¬zienlijke scheur in de oostgevel vanaf het dak heeft ge¬zien, moet worden aangenomen dat een bouwkundige, indien hij een on¬der¬zoek in 1999 had verricht, de scheur in de oostgevel had ge¬¬zien. Dat de waar¬neming van [B] uit 2003 is, doet hier niet aan af, aangezien [naam bouwkundige] en [B] desgevraagd hebben ver¬klaard dat het praktisch uitgesloten is dat de gecon¬stateerde gebre¬ken tussen 1999 en 2003 zijn ontstaan. Het hof handhaaft daar¬om zijn oordeel uit het tussenarrest van 3 februari 2009 (r.o. 3.13.1) met betrekking tot dit punt, namelijk dat ervan moet wor¬den uitgegaan dat de gebreken die in 2003 zijn gecon¬stateerd reeds in 1999 aanwezig waren. Uit de afgelegde verklaringen maakt het hof op dat de scheur in de oostgevel het meest opvallende gebrek aan die gevel was en dat, indien in 1999 een bouwkundig onderzoek had plaatsgevonden, deze scheur zeker aan het licht was gekomen en dat daarmee ook de andere gebreken zoals het loszittende metselwerk aan de oostgevel manifest zouden zijn geworden.
Achtergevel
2.3.2 Dezelfde vraag moet worden beantwoord ten aanzien van de ach¬tergevel. Waren de daar in 2003 geconstateerde gebreken ont¬¬dekt indien er in 1999 een bouwkundige rapportage was op¬ge¬steld? [naam dochter Appellanten] en [T] hebben verklaard dat er één ([naam dochter Appellanten]), dan wel meerdere ([T]) trapvormige scheur(en) in de achtergevel zaten. Beide waarnemingen dateren van 1999. In aanvulling hierop heeft [Appellant 1] als partijgetuige verklaard in de achtergevel scheurtjes te hebben gezien. Der¬ge¬lijke gebreken zouden voor een bouwkundige aanleiding zijn geweest om nader onderzoek te doen naar de conditie van de achter¬gevel. Voor die gevolgtrekking kan steun worden geput uit de verklaring van de getuige [naam bouwkundige] die werd ingeschakeld door aannemer [naam aannemer], nadat deze was gaan twijfelen aan de sta¬biliteit van de achtergevel. Bij een nader bouwkundig onderzoek was zeer waarschijnlijk gebleken wat [naam bouwkundige] in 2003 heeft geconstateerd, namelijk dat de stenen er min of meer vanzelf uitvielen. Dit sluit aan op wat [B], eveneens in 2003, heeft gezien, namelijk dat het constructief verband met de aangebrachte strekken niet meer functioneerde omdat de voe¬gen gescheurd waren. De gevel leek, in de woorden van [B] ‘zo rot als een mispel’. Voor hem was het duidelijk dat het metselwerk hersteld moest worden. Ook met betrekking tot de achtergevel komt het hof daarom tot het oordeel dat indien een bouwkundig onderzoek in 1999 had plaatsgevonden, de problemen met de achtergevel wat betreft de zich daarin bevindende scheuren, c.q. het ondeugdelijke metselwerk, waren geconsta¬teerd. Of er wel of geen lateien boven de kozijnen in de achtergevel zaten, dan wel hadden moeten zitten, laat het hof in het midden. Getuigen hebben daarover verschillend ver¬klaard, maar het antwoord op deze vraag maakt verder in dit ver¬band geen verschil.
2.4 De conclusie van het voorgaande is dat [Appellant 1] is geslaagd in het hem opgedragen bewijs dat een bouwkundige rapportage anno 1999 er toe zou hebben geleid dat (al dan niet zichtbare) de gebreken aan de achtergevel en de oostgevel ontdekt zouden zijn.
2.5 De volgende vraag die moet worden beantwoord is of, en zo ja in welke mate, [Appellant 1] schade heeft geleden door de toere¬ken¬¬bare tekortkoming van [Geïntimeerden]. Het hof overwoog in het tussenarrest dat het zich vooralsnog onvoldoende geïnfor¬meerd achtte.
2.6 [Appellant 1] verklaart hierover in zijn memorie na en¬q¬uête dat in¬dien het duidelijk was geweest dat de verbouwings- en her¬stel¬kosten nog eens met NLG 88.000,- vermeerderd hadden moe¬ten wor¬den vanwege de slechte staat van de gevels, dit zijn weer¬slag op de aanschafprijs had gehad: “Die zou dan onge¬twijfeld lager zijn geweest” (mne, 11). [Appellant 1] stelt niet dat hij dan niet tot de koop was overgegaan, c.q. geen bod had gedaan. Daar¬mee wordt het door het hof uitgesproken voorshandse oordeel dat het niet aannemelijk is dat [Appellant 1] het huis dan niet zou hebben gekocht, tot een definitief oordeel.
2.7 [Geïntimeerden] stelt dat het niet aannemelijk is dat de ver¬koper had ingestemd met een lager bod van [ Appellant 1]. Er was spra¬ke van een uitgesproken verkopersmarkt en de woning was cou¬rant, aldus [Geïntimeerden]. Met betrekking tot dit punt volgt het hof de redenering van [Geïntimeerden] niet. Voor het be¬pa¬len van de schade moet worden uitgegaan van de fictieve si¬tuatie waarin de toerekenbare tekortkoming van [Geïntimeerden] wordt weggedacht. Dat betekent dat er wel een bouwkundig on¬derzoek zou hebben plaatsgevonden en de gebreken aan de ach¬ter¬gevel en de oostgevel (zoals hierboven nader bepaald) zou¬den zijn ontdekt. Het betekent echter ook dat ervan moet wor¬den uitgegaan dat ook de andere bieders op het huis een zelfde bouw¬kundig onderzoek zouden hebben laten uitvoeren met de¬zelf¬de bevindingen als resultaat. Ook de andere geïnteres¬seerde ko¬pers zouden vervolgens bij hun bod rekening hebben gehouden met de te verwachten kosten voor het herstel van de geconsta¬teer¬de gebreken. Dat het huis dan aan een van de ande¬re ge¬ïn¬teresseerde kopers zou zijn verkocht is door [Geïntimeerden] on¬vol¬doende onderbouwd. Dat de verkoper het huis helemaal niet zou hebben willen verkopen is gezien de vraagprijs en de hoog¬te van de uiteindelijke koopprijs van [Appellanten] zo onwaar¬schijn¬lijk dat met die mogelijkheid geen rekening hoeft te worden gehouden.
2.8 Het ligt voor de hand dat [Appellant 1], met een bouwkundige rap¬¬portage in de hand, met de verkoper had dooronderhandeld over de koopprijs. Het is geenszins uitgesloten dat hij dan op een lager bedrag was uitgekomen dan de prijs die hij nu voor het huis heeft betaald. Zijn schade moet worden bepaald op het ver¬schil tussen beide bedragen. Ten onrechte gaat [Appellant 1] er van¬uit dat zijn schade bestaat uit de kosten die hij heeft ge¬maakt voor het herstel van de geconstateerde gebreken aan de ach¬tergevel en de oostgevel. De daadwerkelijk gemaakte kosten van herstel zijn niet meer dan gegevens die kunnen worden ge¬bruikt bij het bepalen van de schade zoals hierboven omschre¬ven. Het hof acht zich nog steeds onvoldoende voorge¬licht over de omvang van de door [Appellant 1] geleden schade. [Appellant 1] zal daar¬om in de gelegenheid worden gesteld zijn scha¬de nader bij ak¬te te onderbouwen. Zoals reeds in het vorige tussenar¬rest (r.o. 3.16) overwogen geldt dit ook voor de gevorderde wette¬lij¬ke rente en de buitengerechte¬lijke incasso¬kos¬ten. [Geïntimeerden] zal daarop mogen reageren.
3. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 21 juni 2010 voor een akte aan de zijde van [Appellanten] met het hierboven onder r.o. 2.8 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, R.J.Q. Klomp en E.J.H. Schrage en door de rolraadsheer in het open¬baar uitgesproken op 11 mei 2010.