Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.053.956
(zaak-/rolnummer rechtbank 230327 / HA ZA 07-899)
arrest van de derde civiele kamer van 2 november 2010
inzake
[X],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. E.C.J. Ris,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Meeùs Makelaars B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A. Knigge,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
De Staat der Nederlanden,
zetelend te ‘s-Gravenhage,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellant in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. A.R. de Jonge.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 11 juli 2007, 22 april 2009 en 9 september 2009 die de rechtbank Utrecht tussen principaal appellant (hierna ook te noemen: [X]) als eiser en principaal geïntimeerden (hierna ook te noemen: Meeùs respectievelijk de Staat) als gedaagden heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [X] heeft bij exploot van 12 oktober 2009 aangezegd van voornoemd vonnis van 9 september 2009 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Meeùs en de Staat voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [X] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en een productie in het geding gebracht. Hij heeft – onder wijziging van zijn eis – gevorderd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest:
inzake Meeùs:
a. voor recht zal verklaren dat Meeùs aansprakelijk is voor de door de toerekenbare tekortkoming van Meeùs aan de zijde van [X] opgekomen schade;
b. Meeùs zal veroordelen deze schade, nader op te maken bij staat, aan [X] te vergoeden;
c. de bemiddelingsovereenkomst tussen [X] en Meeùs zal ontbinden en Meeùs zal veroordelen een bedrag van € 7.417,27 aan [X] te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
d. Meeùs zal veroordelen in de kosten van de rechtbankprocedure;
inzake de Staat:
a. voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst tussen [X] en de Staat van 7 oktober 1999 is vernietigd op grond van dwaling, althans deze overeenkomst zelf zal vernietigen op grond van dwaling;
b. de Staat zal veroordelen om binnen veertien dagen na het te wijzen arrest mee te werken aan de overdracht (door [Y] of [X] aan de Staat) van de woning met ondergrond aan de [adres] te [woonplaats], met gelijktijdige betaling door de Staat aan [X] van een bedrag van € 137.949,18, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak (onder bepaling dat geen wettelijke rente verschuldigd is over een periode waarin de overdracht van de woning niet kan plaatsvinden door een omstandigheid die de Staat niet valt toe te rekenen),
c. voor recht zal verklaren dat de Staat aansprakelijk is voor de door de onrechtmatige daad van de Staat aan de zijde van [X] opgekomen schade en de Staat zal veroordelen deze schade, nader op te maken bij staat, aan [X] te vergoeden;
d. de Staat zal veroordelen als voorschot op de schadevergoeding aan [X] te betalen een bedrag van € 366.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 21 mei 2006 tot de voldoening en € 36.600,--, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 21 mei 2006 tot de voldoening, onder aftrek van het onder b. genoemde bedrag van € 137.949,18,
althans een door het hof vast te stellen bedrag;
e. de Staat zal veroordelen in de kosten van de rechtbankprocedure;
inzake Meeùs en de Staat:
voor zover de rechtbank anders heeft beslist dan hetgeen hiervóór is gevorderd, het vonnis van de rechtbank zal vernietigen en voor het overige het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen, met veroordeling van Meeùs en de Staat in de kosten van de procedure in hoger beroep.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft Meeùs de grieven bestreden, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [X] niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep tegen het bestreden vonnis, althans het bestreden vonnis, zonodig onder verbetering van gronden, zal bekrachtigen, met veroordeling van [X] in de kosten van de procedure in hoger beroep;
- [X] zal veroordelen om de proceskosten te voldoen binnen veertien dagen na de datum van het arrest, en – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
- alsmede [X] zal veroordelen – althans ex art. 237 lid 4 Rv Pro een bevelschrift zal afgeven – tot betaling van de nakosten ad € 131,-- zonder betekening, dan wel € 199,-- in het geval van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van het arrest en – voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
2.4 Bij memorie van antwoord heeft de Staat de grieven bestreden, bewijs aangeboden en een productie in het geding gebracht. Voorts heeft de Staat bij dezelfde memorie incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 9 september 2009, en heeft hij daartegen vijf grieven aangevoerd. de Staat heeft geconcludeerd:
- in het principaal hoger beroep: tot verwerping van dat beroep,
- in het incidenteel hoger beroep: tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van alle vorderingen van [X],
- in het principaal en het incidenteel hoger beroep: tot veroordeling van [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, met verklaring dat deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal zijn en met bepaling dat over die proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen arrest.
2.5 Bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep heeft [X] verweer gevoerd en geconcludeerd tot handhaving van haar stellingen en veroordeling van de Staat in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
2.6 Daarna heeft de Staat akte verzocht van een rectificatie.
2.7 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.28 heeft vastgesteld.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Deze zaak betreft het hoger beroep tegen het eindvonnis dat de rechtbank op 9 september 2009 heeft gewezen in een ‘vrijwaringsgeding’. In de ‘hoofdzaak’ heeft de rechtbank [X] bij vonnis van 29 oktober 2008 veroordeeld mee te werken aan de (terug)overdracht van de woning aan de [adres] in [woonplaats] door de koper van deze woning, [Y], aan [X], tot (terug)betaling van de koopsom en tot betaling van de boete. [X] had deze woning in begin 2006 verkocht en geleverd aan [Y], waarna [Y] een bouwvergunning aanvroeg en er door de gemeente op werd gewezen dat het perceel de bestemming Militaire doeleinden (bebouwd) heeft, dat de binnen deze bestemming vallende woningen geen burgerwoningen zijn maar dienstwoningen (behorend bij die militaire bestemming), dat bewoning door iemand die niet in dienst is van Defensie niet is toegestaan en dat bebouwing alleen mogelijk is indien deze ten dienste staat van de militaire bestemming. [X] heeft, nadat hij door [Y] in rechte was betrokken, in de eerste plaats Meeùs in vrijwaring opgeroepen en schadevergoeding gevorderd, stellende dat Meeùs was tekortgeschoten in de opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning. Daarnaast heeft [X] de Staat in vrijwaring opgeroepen en enerzijds op basis van een gestelde tekortkoming bij de verkoop van de woning door de Staat aan [X] in 1999 een verklaring voor recht en schadevergoeding gevorderd, en anderzijds op grond van dwaling bij de totstandkoming van die koopovereenkomst in 1999 deze overeenkomst vernietigd en een veroordeling van de Staat gevorderd tot medewerking aan de teruglevering van de woning door [X] aan de Staat.
4.2 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van [X] jegens Meeùs afgewezen en in de zaak tussen [X] en de Staat voor recht verklaard dat de koopovereenkomst tussen [X] en de Staat is vernietigd op grond van dwaling, met veroordeling van de Staat tot medewerking aan de teruglevering van de woning. In het principaal beroep heeft [X] zes grieven geformuleerd tegen de afwijzing van zijn vorderingen jegens Meeùs en ten aanzien van zijn vorderingen jegens de Staat heeft hij een grief (grief VII) geformuleerd en zijn eis aangepast in die zin dat hij ten titel van voorschot aanspraak maakt op betaling van een (schade)vergoeding van € 366.000,-- en € 36.000,--, onder aftrek van de in 1999 door hem aan de Staat betaalde koopsom. Daarbij heeft [X] aan zijn stellingen toegevoegd het betoog dat de Staat onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. In het incidenteel beroep heeft de Staat geklaagd over de verwerping van zijn beroep op artikel 7:23 BW Pro en de honorering van het beroep van [X] op dwaling.
In de zaak tussen [X] en Meeùs
4.3 De verwijten die [X] richt aan het adres van Meeùs komen er kort gezegd op neer dat Meeùs bij de uitvoering van de opdracht tot dienstverlening tekortschoot doordat zij onvoldoende aandacht gaf aan de – haar bekende, althans voor haar kenbare – problemen die samenhingen met de militaire bestemming van het perceel en het daaruit volgende beletsel om de woning aan personen te verkopen die niet werkzaam zijn bij Defensie. Met name verwijt [X] Meeùs dat zij op dit punt nader onderzoek had moeten doen en waarschuwingen aan [X] had moeten geven, en bovendien had zij de gesloten koopovereenkomst met [Y] anders moeten formuleren.
4.4 De vraag waartoe Meeùs in haar contractuele relatie met [X] gehouden was, dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaf die de rechtbank in r.o. 3.4 vooropgesteld heeft, te weten dat het handelen van Meeùs – kort gezegd – overeenstemt met het handelen van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in dezelfde situatie. Daarbij speelt voorts een rol wat tussen partijen op het punt van (onderzoek naar) de militaire bestemming van het perceel besproken is. Tijdens de uitvoering van de opdracht – welke liep van augustus 2004 tot begin 2006 – zijn op dit punt verschillende fasen te onderscheiden: in de eerste plaats de fase waarin de opdracht is gegeven, waarbij in overleg bepaald is dat Meeùs geen onderzoek zou doen naar de bestemming van het perceel, vervolgens de fase waarin potentiële kopers van de woning zich terug bleken te trekken omdat zij – kennelijk in verband met de status van de woning of het perceel – van de gemeente vernamen dat zij geen vergunning zouden krijgen voor het verbouwen van de woning, daarna de periode waarin [X] contact had met de gemeente, welk contact uitmondde in de brief van de gemeente van 2 augustus 2005, en ten slotte de periode tussen deze brief en de uiteindelijke verkoop van de woning aan [Y]. In voornoemde brief van 2 augustus 2005 verwijst de gemeente naar een gesprek dat [X] op 13 juli 2005 heeft gehad met wethouder Krijger naar aanleiding van de brieven van [X] van 20 februari 2005 en 5 juni 2005. De gemeente schrijft in die brief dat ten tijde van de aankoop van de woning in 1999 ‘(…) die woning in het bestemmingsplan Landelijk Gebied is bestemd voor “dienstwoning behorend bij militair terrein”. Die toen geldende bestemming is ongewijzigd gebleven en wij zijn niet voornemens die bestemming nu te wijzigen.’
4.5 De rechtbank is – op basis van de gemotiveerde betwistingen van Meeùs ter zake – ervan uitgegaan dat [X] deze brief van de gemeente niet met Meeùs heeft besproken (r.o. 3.9). Voor zover [X] met grief III beoogd heeft te klagen dat de rechtbank dit ten onrechte heeft overwogen, moet die klacht worden verworpen. Waar de rechtbank al constateerde dat [X] zijn stellingen op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd (onder meer ten aanzien van de vraag wat dan precies met wie besproken is), heeft [X] in hoger beroep zijn stellingen op dit punt nog steeds niet voldoende geconcretiseerd. Tegenover de consequente betwistingen van Meeùs – waarvoor aanknopingspunten te vinden zijn in de feitelijke gang van zaken waaruit immers blijkt dat Meeùs wel bekend was met en jegens derden melding maakte van de hierna te noemen telefonische contacten met de gemeente, maar nimmer blijk gaf van bekendheid met deze brief – kan [X] het niet laten bij de enkele opmerking dat hij ‘ervan uitgaat’ dat hij Van Empelen (een werknemer van Meeùs) ‘op de hoogte heeft gesteld van de brief’ (memorie van grieven, onder 19). Uitgangspunt is dus ook in hoger beroep dat [X] deze brief (en het gesprek met de wethouder dat daaraan vooraf ging) niet ter kennis van Meeùs heeft gebracht. Evenmin heeft [X] voldoende concreet gesteld dat hij Meeùs heeft meegedeeld wat de inhoud was van zijn contacten met zijn rechtsbijstandverzekeraar en welke concrete activiteiten daarvan het gevolg waren. De enkele stelling van [X] dat Meeùs wist van zijn contacten met de rechtsbijstandverzekeraar, brengt niet mee dat kan worden aangenomen dat Meeùs door hem op de hoogte is gebracht van de stellingname van de gemeente zoals die naar voren kwam uit de brief van 2 augustus 2005.
4.6 Voorts staat in dit geding vast dat [X] nadien wel aan Meeùs heeft medegedeeld dat hij telefonisch contact heeft gehad met een ambtenaar van de gemeente, welke ambtenaar aangaf dat een eventuele aanvraag van een bouwvergunning met betrekking tot de woning door de gemeente zou worden behandeld als een ‘gewone’ aanvraag. Nadat Meeùs telefonisch bij de door [X] genoemde ambtenaar bevestiging had gekregen van deze mededeling heeft zij die mededeling ook doorgegeven aan potentiële kopers van de woning, waaronder [Y].
4.7 Het voorgaande impliceert dat [X] Meeùs niet alleen niet alle informatie heeft gegeven waarover hij zelf beschikte, maar ook dat [X] Meeùs op het verkeerde been lijkt te hebben gezet door haar alleen de informatie te geven die erop duidde dat verkoop van de woning aan een (niet bij Defensie werkzame) particulier geen problemen zou geven, terwijl [X] Meeùs de informatie die evident maakte dat een dergelijke verkoop bij de gemeente wel degelijk (althans in potentie) op problemen zou stuiten, onthield. Bij de beoordeling van de vraag of van Meeùs desondanks op dit punt nader onderzoek (en daaropvolgende waarschuwingen aan het adres van [X]) gevergd had kunnen worden, speelt ten slotte nog een rol dat [X] en Meeùs, op het moment dat zij van afhakende kopers begrepen dat de gemeente aangaf bouwvergunningen te zullen weigeren, een taakverdeling hadden afgesproken in die zin dat [X] een bevriende jurist zou inschakelen teneinde deze kwestie bij de gemeente aan te kaarten.
4.8 Tegen deze achtergrond kan het handelen van Meeùs niet als een tekortkoming worden aangemerkt. De keuze van Meeùs om op basis van de haar op dat moment bekende informatie zelf (nog) geen nader onderzoek te doen op het punt van de bestemming en dit (vooralsnog) aan [X] over te laten, is een keuze die haar vrijstond. De voor Meeùs kenbare resultaten van dat eigen onderzoek van [X] – te weten: het contact met de ambtenaar die aangaf dat aanvragen als ‘gewone’ aanvragen behandeld zouden worden – gaf haar geen aanleiding om nader onderzoek te doen, nu juist dit punt (de behandeling van een bouwaanvraag door een nieuwe bewoner) het enige punt was waardoor bij Meeùs – gegeven de haar wel bekende vervreemding van identieke woningen aan niet-defensiepersoneel in het verleden en haar onbekendheid met het standpunt van de gemeente zoals medegedeeld aan [X] – twijfel over de ‘verkoopbaarheid’ van de woning kon ontstaan. Bij dit een en ander speelt een rol dat Meeùs er kennelijk vanuit ging (en ervan uit mocht gaan) dat zij door [X] juist en volledig zou worden geïnformeerd over diens contacten met de gemeente naar aanleiding van de kwestie van de eventuele aanvraag van een bouwvergunning. Gelet op het gegeven dat partijen er in overleg voor hadden gekozen dat [X] zelf de gemeente over deze kwestie zou benaderen, mocht Meeùs er voorts vanuit gaan dat voor [X] voldoende duidelijk was dat hij de resultaten van die contacten (juist en volledig) aan Meeùs moest doorgeven. Het voorgaande brengt mee dat het causaal verband tussen het gestelde tekortschieten en de gestelde schade geen bespreking meer behoeft.
4.9 In het verlengde hiervan kan ook het gegeven dat de koopovereenkomst uiteindelijk is geformuleerd zoals zij is geformuleerd, niet tot aansprakelijkheid van Meeùs leiden. Dat de tekst van die overeenkomst een fout bevat in die zin dat niet vermeld is dat – behalve op de percelen voor en achter de woning – ook op het te verkopen perceel zelf een militaire bestemming rustte, is irrelevant, nu de toewijzing van de vordering van [Y] niet op die passage (maar op de bepaling omtrent het beoogde gebruik als woonhuis/bewoning) steunt, terwijl [X] zijn stelling dat [Y] mogelijk van de koop had afgezien als de militaire bestemming wel was vermeld, niet nader heeft onderbouwd. Gegeven ook voornoemde passage omtrent het beoogde gebruik, had een nadere onderbouwing van die stelling wel op de weg van [X] gelegen. Aldus kan uit het door [X] gestelde niet worden afgeleid dat er causaal verband bestaat tussen deze fout in de overeenkomst, en de schade die [X] stelt te hebben geleden. Het gegeven dat de (standaard-)clausule omtrent het beoogde gebruik van de woning in de koopovereenkomst is opgenomen, kan niet als een tekortkoming van Meeùs worden aangemerkt, gelet op het gegeven dat Meeùs op basis van wat hiervoor is overwogen geen reden had te twijfelen over de juistheid van hetgeen waartoe [X] zich jegens [Y] verplichtte.
4.10 [X] heeft geen (voldoende concrete) feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden, zodat zijn bewijsaanbod moet worden gepasseerd.
4.11 Een en ander impliceert dat de vorderingen van [X] jegens Meeùs niet toewijsbaar zijn. Daaruit volgt dat [X] geen belang heeft bij bespreking van zijn (overige) grieven, en dat het hof het bestreden vonnis ten aanzien van de rechtsverhouding tussen [X] en Meeùs zal bekrachtigen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [X] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
In de zaak tussen [X] en de Staat
4.12 Het hof zal eerst de grieven van de Staat in het incidenteel hoger beroep bespreken.
4.13 Grief I is gericht tegen de verwerping door de rechtbank van het verweer dat [X] niet binnen de in artikel 7:23 lid 1 BW Pro bedoelde termijn (te weten: binnen bekwame tijd nadat [X] het gestelde gebrek ontdekte, althans behoorde te ontdekken) heeft geklaagd. Volgens de Staat is deze termijn gaan lopen na ontvangst door [X] van de brief van 5 juli 1999, waarin staat dat de woningen ‘nog wel een militaire bestemming hebben’. Ook overigens was [X] volgens de Staat bekend met die militaire bestemming, althans had hij daarvan kennis kunnen nemen door zich tot de gemeente te wenden.
4.14 Deze grief faalt, omdat zij miskent dat de bekendheid van [X] met de militaire bestemming ten tijde van de koop van de woning niet impliceert dat [X] bekend was – of had moeten zijn – met het probleem dat zich ten tijde van de voorgenomen verkoop van zijn woning openbaarde, te weten 1) dat deze militaire bestemming is blijven bestaan, ook nadat de woning door verkoop overging van de Domeinen naar een particuliere eigenaar, 2) dat deze militaire bestemming impliceerde dat de mogelijkheden van [X] tot verkoop van de woning ernstig werden beperkt als gevolg van de opstelling van de gemeente zoals die hem medio 2005 bekend werd, en 3) dat deze beperking een zeer substantiële negatieve invloed had op de (verkoop)waarde van de woning. Ten aanzien van het deze punten rustte op [X] geen nadere onderzoeksplicht, omdat hij – als leek op dit gebied, contracterend met de rijksoverheid die in haar hoedanigheid van de Domeinen regelmatig bij de verkoop van onroerende zaken aan particulieren betrokken is – er niet op bedacht behoefde te zijn dat bij verkoop van de woning aan een andere particulier de gebruiksmogelijkheden van de woning nog steeds onderhevig waren aan de beperkingen die het gevolg waren van (de consequenties die de gemeentelijke overheid verbond aan) de militaire bestemming. Daarbij komt dat [X] de toevoeging ‘nog wel’ in voornoemde brief van 5 juli 1999 in ieder geval als een geruststelling mocht opvatten in die zin dat de Staat in die nog voortdurende militaire bestemming kennelijk geen beletsel zag om de dienstwoning in particuliere handen te laten overgaan. Voorts is in deze context van belang dat in de leveringsakte geen melding wordt gemaakt van deze bestemming, terwijl uit artikel 1 van Pro die akte lijkt te volgen dat er geen sprake is van omstandigheden die de mogelijkheden tot gebruik en/of verkoop van het pand door [X] zouden kunnen beperken. Ook anderszins is gesteld noch gebleken dat [X] bekend was met specifieke omstandigheden die meebrachten dat hij zich nader diende te informeren (bijvoorbeeld: bij de gemeente) teneinde eerder bekend te raken met de hiervoor onder 2) en 3) genoemde omstandigheden. Ten aanzien van het tweede punt staat ten slotte vast dat [X] zich korte tijd na het gesprek met de wethouder op 13 juli 2005 en de ontvangst van de brief van de gemeente van 2 augustus 2005, tot de Staat heeft gewend (te weten: bij brief van 6 september 2005). Tussen het tijdstip dat voor [X] voldoende duidelijk werd dat hij de woning niet (zonder meer) aan derden kon verkopen en deze brief van 6 september 2005 is derhalve niet een termijn als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro verstreken.
4.15 In het verlengde hiervan faalt ook grief II, waarmee de Staat het beroep van [X] op dwaling bestrijdt met het argument dat er geen sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken aan de zijde van [X] ten tijde van de koop van de woning in 1999. De onjuistheid van [X] voorstelling van zaken schuilt immers niet in de militaire bestemming die ‘nog wel’ op de woning rustte, maar in het hiervoor genoemde probleem dat zich eerst in 2005 openbaarde, te weten dat deze militaire bestemming 1) is blijven bestaan, ook nadat [X] de woning kocht, 2) impliceerde dat [X] in zijn mogelijkheden tot verkoop van de woning ernstig beperkt werd als gevolg van de opstelling van de gemeente, hetgeen 3) de waarde van de woning negatief beïnvloedde. De hiervoor reeds besproken omstandigheden brengen ook in de context van het beroep op dwaling mee dat op [X] geen nadere verplichting rustte om zelf onderzoek te doen naar (de mogelijke toekomstige implicaties van) deze militaire bestemming.
4.16 Met grief III bestrijdt de Staat dat sprake is van schending van een mededelingsplicht als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder Pro b BW door de Staat, en voorts dat is voldaan aan de aan een beroep op dwaling te stellen vereisten van causaal verband en kenbaarheid. In de eerste plaats stelt de Staat daartoe dat hij alles wat hem (op dat moment) bekend was op het punt van het bestemmingsplan aan [X] heeft meegedeeld in zijn brief van 5 juli 1999, waarna op de Staat geen verderstrekkende mededelingsplicht meer rustte. Deze klacht faalt. Dat de zijdens de Domeinen bij de verkoop van de woning betrokken medewerker blijkbaar over niet meer kennis beschikte dan hetgeen hem telefonisch door de gemeente was meegedeeld, neemt niet weg dat bij de Staat – die in zijn hoedanigheid van de Domeinen regelmatig bij de verkoop van onroerende zaken aan particulieren betrokken is – ermee bekend was, althans behoorde te zijn, dat planologische bestemmingen relevant kunnen zijn bij de beantwoording van de vraag in hoeverre (voormalige) dienstwoningen vrij verkocht (en doorverkocht) kunnen worden aan particulieren. De Staat had derhalve de hiervoor bedoelde verkeerde voorstelling van zaken bij [X] kunnen wegnemen door de verkoopplannen pas door te zetten nadat hij zekergesteld had dat de nadien gerezen problemen zich niet zouden kunnen voordoen, of – indien de Staat dat niet wilde afwachten – door [X] er expliciet op te wijzen dat deze problemen zich in de toekomst zouden (kunnen) voordoen. De enkele mededeling dat ‘nu nog’ sprake was van een militaire bestemming van de woningen en een verwijzing naar de gemeente voor nadere informatie, volstaat – tegen de achtergrond van wat hiervoor al is overwogen – niet ter voldoening aan deze mededelingsplicht.
4.17 In de tweede plaats betoogt de Staat in deze context dat het causaal verband tussen de bij [X] levende verkeerde voorstelling van zaken en het aangaan van de koopovereenkomst in deze vorm, ontbreekt. Daartoe stelt de Staat dat [X] met de militaire bestemming van het pand bekend was en desondanks de koopovereenkomst aanging zonder nader onderzoek te doen, een garantie te bedingen en/of een voorbehoud te maken. Ook dit betoog faalt, nu uit het voorgaande reeds volgt dat de omstandigheden van het voorliggende geval niet meebrengen dat op [X] een onderzoeksplicht rustte, terwijl de hiervoor bedoelde verkeerde voorstelling van zaken juist meebracht dat hij geen aanleiding had te twijfelen over de toekomstige mogelijkheden tot gebruik en verkoop van de woning. Tegen die achtergrond lag het niet op de weg van [X] nadere contractuele afspraken te maken op het punt van de bestemming van de woning. Dat voor [X] slechts doorslaggevend was de ‘gunstige koopprijs’ – kennelijk doelt de Staat hier op de koopsom die 20% lager was dan de getaxeerde onderhandse vrije verkoopwaarde – valt niet aan te nemen, reeds omdat die getaxeerde onderhandse vrije verkoopwaarde destijds (te weten: fl. 380.000,--, dat is € 172.436,--) nog hoger is dan de waarde in het economisch verkeer die de woning (met nog steeds de militaire bestemming) op dit moment volgens de Staat heeft (te weten: € 158.600,00, zie productie 1 bij memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel). Daaruit volgt immers dat niet kan worden gesproken van een zodanig ‘gunstige prijs’ dat de Staat erop mocht rekenen dat [X] de problemen die zich in 2005 bleken voor te doen voor lief zou hebben genomen indien hij van het bestaan van die problemen al in 1999 op de hoogte was gesteld.
4.18 In de derde plaats stelt de Staat zich op het standpunt dat voornoemd causaal verband tussen de bij [X] levende verkeerde voorstelling van zaken en het aangaan van de koopovereenkomst in deze vorm, voor hem als verkoper niet kenbaar was. Ook deze klacht faalt, reeds omdat de Staat er in het algemeen vanuit moet gaan dat particulieren die een door de Domeinen af te stoten dienstwoning kopen en daarvoor een min of meer marktconforme prijs betalen, daartoe niet zouden overgaan indien zij ermee bekend waren dat zich planologische omstandigheden voordoen die ernstige beperkingen kunnen meebrengen voor het gebruik en de verkoop van de woning in de toekomst. In het voorliggende geval zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken die tot een ander oordeel leiden.
4.19 In de context van grief IV betoogt de Staat dat de dwaling voor rekening en risico van [X] behoort te blijven. Gelet op de omstandigheden zoals die in het voorgaande reeds aan de orde kwamen is het hof van oordeel dat dit betoog faalt. Ten aanzien van de door de Staat in dit verband aangedragen gezichtspunten geldt allereerst dat zich hier geen geval voordoet van wederzijdse dwaling. Voorts ziet het hof in de bepalingen van de leveringsakte – waaronder artikel 4 – geen aanknopingspunten voor de stelling dat partijen het risico dat bij [X] zich de hiervoor beschreven onjuiste voorstelling van zaken zou voordoen, hebben willen verdisconteren in de overeenkomst in die zin dat [X] zich daarop niet zou kunnen beroepen. De stelling dat op [X] een onderzoeksplicht rustte, is in het voorgaande al aan de orde geweest en verworpen, evenals de stelling van de Staat dat [X] geen contractuele garantie heeft bedongen of een voorbehoud heeft gemaakt. De hiervoor omschreven omstandigheden waarin [X] dwaalde, kunnen ten slotte niet worden aangemerkt als een zuiver geval van rechtsdwaling, waarbij nog komt dat de hoedanigheden en rechtskennis van partijen in het voorliggende geval er juist niet toe nopen deze dwaling voor rekening en risico van [X] te laten.
4.20 Grief V, gericht tegen de kostenveroordeling, heeft geen zelfstandige inhoud. Zij behoeft dus geen bespreking.
4.21 De Staat heeft geen (voldoende concrete) feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden, zodat zijn bewijsaanbod moet worden gepasseerd.
4.22 Het voorgaande impliceert dat de grieven in het incidenteel hoger beroep falen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal de Staat worden veroordeeld in de kosten van dit beroep.
4.23 In het principaal hoger beroep heeft [X] zijn eis vermeerderd en één grief (genummerd VII) geformuleerd. Deze grief komt er – in samenhang met de eiswijziging – op neer dat [X], naast de toegewezen vordering tot vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling zoals in het incidenteel hoger beroep aan de orde, aanspraak maakt op vergoeding van alle als gevolg van het handelen van de Staat geleden schade, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat. Als grondslag van deze vordering beroept [X] zich niet op een tekortkoming in de – immers op grond van dwaling vernietigde – koopovereenkomst, maar op onrechtmatig handelen van de Staat.
4.24 Deze grondslag moet worden verworpen, omdat [X] onvoldoende heeft onderbouwd dat de Staat onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Zonder nadere onderbouwing – welke ontbreekt – kan immers niet worden aangenomen dat de hiervoor besproken gang van zaken impliceert dat aan alle in het kader van artikel 6:162 BW Pro te stellen vereisten is voldaan. Het enkele feit dat de Staat – zoals hiervoor is overwogen – de bij [X] bestaande onjuiste voorstelling van zaken niet heeft weggenomen door maatregelen te nemen of een waarschuwing te geven zoals hiervoor onder 4.16 bedoeld, volstaat op zichzelf niet ter onderbouwing van deze vordering, gegeven ook de mededeling die de Staat bij brief van 5 juli 1999 nog wel aan de kopers heeft gedaan omtrent de uitkomst van zijn (telefonische) contact met de gemeente over de geldende bestemming van de te verkopen woning. In de aard van de in dat verband door [X] aangedragen schadeposten, kan die onderbouwing evenmin worden gevonden. Waar [X] stelt dat de gevolgen van de door hem ingeroepen vernietiging van de overeenkomst ertoe leiden dat de Staat, in ruil voor de destijds ontvangen koopprijs, de beschikking krijgt over de – inmiddels in waarde gestegen – woning, miskent hij dat die gestelde ongelijkheid zijn oorzaak vindt in het door hemzelf in de onderhavige procedure geformuleerde beroep op dwaling en de daaruit volgende vernietiging van de overeenkomst. Indien hij deze gestelde schadepost had willen vermijden, had het op zijn weg gelegen de overeenkomst in stand te laten. Dat [X] schade zou hebben geleden doordat hij jegens [Y] gehouden is tot ongedaanmaking van de verkoop (en dus tot terugbetaling van de koopprijs, vermeerderd met de contractuele boete) valt de Staat niet te verwijten, nu het ontstaan van die verbintenissen voortspruit uit de keuze van [X] om – ondanks de gebeurtenissen in 2005 en de nadere informatie die hij inmiddels van de gemeente had ontvangen, waarmee zijn onjuiste voorstelling van zaken eindigde – de verkoop van de woning door te zetten. Hetzelfde geldt voor de schade die [X] stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat hij zijn nieuwe woning weer moet verkopen.
4.25 [X] heeft geen (voldoende concrete) feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden, zodat zijn bewijsaanbod moet worden gepasseerd.
4.26 Het voorgaande brengt mee dat het principaal hoger beroep faalt, dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, ook voor zover het is gewezen tussen [X] en de Staat, en dat de vermeerderde eis van [X] moet worden afgewezen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [X] worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in de zaak tussen [X] en Meeùs:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Utrecht van 9 september 2009 voor zover gewezen tussen [X] en Meeùs;
veroordeelt [X] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Meeùs begroot op € 894,-- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief en op € 419,-- voor griffierecht, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van het arrest, en – voor het geval voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaats vindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [X] tot betaling aan Meeùs van de nakosten ad € 131,-- zonder betekening, dan wel € 199,-- in het geval van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van het arrest en – voor het geval voldoening van deze nakosten niet binnen de gestelde termijn plaats vindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over deze nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak tussen [X] en de Staat:
in het principaal hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Utrecht van 9 september 2009 voor zover gewezen tussen [X] en de Staat;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [X] in de kosten van het beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 3.895,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op
€ 4.140,-- voor griffierecht;
bepaalt dat over deze kostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen arrest;
in het incidenteel hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Utrecht van 9 september 2009 voor zover gewezen tussen [X] en de Staat;
veroordeelt de Staat in de kosten van het beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de [X] begroot op € 1.947,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.H. van Ginkel, V. van den Brink en L.M. Croes en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 november 2010.