Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Appellant],
wonende te Amsterdam,
APPELLANT,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. F.S.P. van der Wal te Utrecht.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 29 juli 2009 is appellant, [huurder], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 juli 2009, in deze zaak onder rolnummer CV 07-27956 gewezen tussen hem als gedaagde in conventie/eiser in reconventie en geïntimeerde, Ymere, als eiseres in conventie/verweerster in reconventie.
Bij memorie van grieven heeft [huurder] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen en de vordering van [huurder] zal toewijzen, met veroordeling van Ymere, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft Ymere de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [huurder] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten en de daartegen gerichte grieven
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt.
2.2 Met grief II maakt [huurder] bezwaar tegen de vaststelling dat Ymere aan [huurder] een bedrijfspand heeft verhuurd. [Huurder] wijst erop dat hij zich in eerste aanleg reeds op het standpunt heeft gesteld dat hij woonruimte heeft gehuurd. De grief faalt, omdat de kantonrechter, die in een later deel van het bestreden vonnis de vraag heeft beantwoord of het gehuurde moet worden aangemerkt als woonruimte of als bedrijfsruimte, op deze plaats slechts als vaststaand feit heeft weergegeven wat in de huurovereenkomst is vermeld.
2.3 Om dezelfde reden faalt ook grief III, die is gericht tegen de vaststelling dat het gehuurde uitsluitend als cateringbedrijf mag worden gebruikt en dat bestemmingswijziging slechts mogelijk is met schriftelijke toestemming van de verhuurder.
2.4 Voor het overige bestaat over de vastgestelde feiten geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 [Huurder] heeft met ingang van 1 november 1995 van de rechtsvoorgangster van Ymere een pand gehuurd aan [adres] te Amsterdam. Blijkens de tekst van de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om uitsluitend als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW te worden gebruikt, namelijk voor de uitoefening van een cateringbedrijf.
3.2 Ymere heeft bij brief van 24 november 2006 de huurovereenkomst met [huurder] opgezegd tegen 1 januari 2007. Vervolgens hebben partijen een verzoekschriftprocedure gevoerd over de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. In dat geding heeft [huurder] zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst de bestemming van het gehuurde niet juist weergeeft; hij stelt woonruimte te hebben gehuurd. De kantonrechter die op het voorwaardelijke verzoek van [huurder] tot verlenging van de ontruimingstermijn moest beslissen heeft het gehuurde op 25 april 2007 bezichtigd. In de beslissing op het verzoek heeft de kantonrechter zich er niet over uitgesproken of het gehuurde als woonruimte of als bedrijfsruimte moet worden beschouwd en de ontruimingstermijn verlengd tot 19 december 2007. In een verzoek tot verdere verlenging van de ontruimingstermijn is [huurder] niet ontvankelijk verklaard wegens termijnoverschrijding.
3.3 In het onderhavige geding hebben partijen over en weer verklaringen voor recht gevorderd met betrekking tot het toepasselijke huurregime. Voorts heeft Ymere ontruiming en, voor zover vereist, ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd.
3.4 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat op de huurovereenkomst van partijen het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Hij heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen.
a. In het contract is duidelijk opgenomen dat het om bedrijfsruimte gaat met de bestemming cateringbedrijf. De eerste jaren is het gehuurde ook overeenkomstig die bestemming gebruikt. In zoverre kan er geen misverstand bestaan.
b. Hierover zou anders kunnen worden geoordeeld als het gehuurde overduidelijk en/of in overwegende mate een woning is. Uit de antwoordakte van Ymere en de beschikking van de kantonrechter in de eerste verzoekschriftprocedure blijkt onmiskenbaar dat het gehuurde in ieder geval bij gelegenheid van de descente in overwegende mate (begane grond en eerste verdieping) niet als woonruimte in gebruik is.
c. Een scheiding tussen woonruimte en bedrijfsruimte is feitelijk niet eenvoudig aan te brengen.
d. De omstandigheid dat de rechtsvoorgangster van Ymere niet heeft gereageerd op de brief van [huurder] van 26 november 1998, waarin hij toestemming heeft gevraagd om de begane grond als collectieve ruimte en de bovenetages als woning te gaan gebruiken en heeft medegedeeld dat hij zonder tegenbericht ervan uit ging dat de toestemming werd verleend, kan [huurder] niet baten, omdat die brief niets verandert aan hetgeen tijdens de descente is waargenomen.
e. De omstandigheid dat Ymere en haar rechtsvoorgangsters in haar correspondentie het gehuurde meermalen als woonruimte hebben aangeduid kan in het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden het karakter van de huurovereenkomst niet wijzigen.
3.5 Omdat de huurovereenkomst door de opzegging was geëindigd en de termijn van ontruimingsbescherming reeds tot een einde was gekomen heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis [huurder] veroordeeld het gehuurde uiterlijk binnen vijf maanden na dagtekening van het vonnis te ontruimen.
3.6 Grief I heeft geen zelfstandige betekenis. De grieven IV tot en met VII bestrijden de schakels (a tot en met e) van de hierboven weergegeven redenering van de kantonrechter en lenen zich in zoverre voor gezamenlijke behandeling.
Ad a.
3.6.1 Het standpunt van [huurder] dat hij van de aanvang af woonruimte heeft gehuurd, moet worden verworpen. Met juistheid heeft de kantonrechter overwogen dat de tekst van de huurovereenkomst niet voor misverstand vatbaar is en dat vast staat dat het gehuurde de eerste jaren ook overeenkomstig die bestemming is gebruikt. Ook in hoger beroep, in de toelichting op grief III, heeft [huurder] wederom aangevoerd eerst in 1998 in het gehuurde te zijn gaan wonen. Het enkele feit dat het gehuurde zich in zijn uiterlijke vorm niet van een woning onderscheidt, kan in de duidelijke contractuele bestemming geen wijziging brengen. Dit geldt ook als juist is dat [huurder] in 1995 al, zoals hij stelt, het voornemen heeft gekoesterd op enig moment in het gehuurde te gaan wonen. Het is immers niet gebleken dat hij zijn verhuurster toen al van dat voornemen op de hoogte heeft gebracht.
Ad c.
3.6.2 Met zijn overweging dat een scheiding tussen woonruimte en bedrijfsruimte feitelijk niet eenvoudig is aan te brengen heeft de kantonrechter tot uitdrukking gebracht dat het naar zijn oordeel noodzakelijk is dat één huurregime de huurovereenkomst beheerst, omdat er een zodanige bouwtechnische en functionele samenhang bestaat tussen de woonruimte en de bedrijfsruimte dat beide ruimten niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.
3.6.3 In de toelichting op grief V voert [huurder] weliswaar aan dat een scheiding tussen het woongedeelte en de overige ruimtes eenvoudig is aan te brengen, maar hij besteedt daarbij geen enkele aandacht aan de door de kantonrechter terecht relevant geachte omstandigheden dat de bovenverdiepingen alleen bereikbaar zijn vanaf de begane grond, alwaar zich de bar bevindt, en dat ten behoeve van de bedrijfsruimte gebruik moet worden maken van de toiletten en de keuken op de eerste verdieping. Zijn betwisting van het oordeel van de kantonrechter is dan ook onvoldoende gemotiveerd. Daar komt bij dat [huurder] de juistheid van de conclusie van de kantonrechter dat op de huurovereenkomst redelijkerwijs slechts één huurregime van toepassing kan zijn, op zichzelf niet bestrijdt; hij bepleit immers zelf dat het woonruimteregime de gehele huurovereenkomst beheerst.
Ad b.
3.6.4 Omdat slechts één huurregime de huurovereenkomst kan beheersen, heeft de kantonrechter terecht toepassing gegeven aan de regel dat een gehuurde dat gedeeltelijk als woonruimte en gedeeltelijk als bedrijfsruimte in de zin van 7:230a BW in gebruik is, in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt, tenzij het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik is, waarbij in het bijzonder betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.
3.6.5 Zijn oordeel dat het gehuurde feitelijk in overwegende mate niet als woonruimte in gebruik is, heeft de kantonrechter gebaseerd op de bevindingen van de kantonrechter bij gelegenheid van de descente in de eerste verzoekschriftprocedure en op de mededelingen van Ymere daarover in haar antwoordakte in dat geding.
3.6.6 Het betoog dat de kantonrechter niet mocht afgaan op de bevindingen van zijn ambtgenoot snijdt geen hout. Aan de bevindingen van een andere rechter in een geding tussen dezelfde partijen over dezelfde kwestie komt uiteraard groot gewicht toe. Bovendien heeft [huurder] de bevindingen van die kantonrechter inhoudelijk niet gemotiveerd betwist. Hij voert wel aan dat de situatie sinds de descente kan zijn gewijzigd, maar dat dat daadwerkelijk het geval is geweest blijkt niet uit zijn stellingen. Aan dat bezwaar moet daarom voorbij worden gegaan.
3.6.7 Ymere heeft in haar antwoordakte in de eerste verzoekschriftprocedure vermeld dat de eerste verdieping door middel van grote tafels was ingericht als restaurant (hetgeen ook door de kantonrechter in die procedure is waargenomen) en dat de tweede verdieping weliswaar wel was ingericht om te wonen, maar, bijvoorbeeld door het ontbreken van een wasmachine en een televisie, niet de indruk wekte te worden bewoond. Op deze mededelingen van Ymere heeft [huurder] gereageerd met een blote herhaling van zijn stelling dat hij de eerste en de tweede verdieping bewoont. Daarmee is het betoog van Ymere echter onvoldoende bestreden, zeker in het licht van het feit dat de aan Speaar verstrekte horecavergunning ook betrekking heeft op de eerste verdieping.
3.6.8 Met de kantonrechter moet het hof vaststellen dat het gehuurde in overwegende mate niet als woonruimte in gebruik is. De ruimten op de begane grond en de eerste verdieping worden als bedrijfsruimte gebruikt, terwijl van de tweede verdieping slechts twee kamers worden bewoond en kennelijk dan nog slechts op incidentele basis. In haar conclusie van repliek heeft Ymere vermeld wat de oppervlakte is van de respectieve ruimten en berekend dat het als bedrijfsruimte in gebruik zijnde deel een veel groter oppervlak beslaat dan het als woonruimte in gebruik zijnde deel. [Huurder] heeft de juistheid van de opgegeven maten betwist, doch slechts in algemene termen en zonder aandacht te besteden aan het feit dat die maten ten dele ook in zijn horecavergunning zijn vermeld. Zijn betwisting moet derhalve als onvoldoende gemotiveerd worden gepasseerd.
Ad d.
3.6.9 Met zijn beroep op de brief van 26 november 1998 wil [huurder] kennelijk betogen dat hij gerechtvaardigd erop heeft mogen vertrouwen dat Ymere instemde met een wijziging van de bestemming van het gehuurde in (overwegend) gebruik als woonruimte. Ook dit betoog faalt. Het hof laat in het midden of het uitblijven van iedere reactie op de brief onder de gegeven omstandigheden (de contractuele bepaling dat voor een bestemmingswijziging schriftelijke toestemming is vereist in combinatie met [huurders] – onbetwiste – wetenschap als ex-werknemer dat binnen de organisatie van de rechtsvoorgangster van Ymere nog wel eens een brief zoek raakte) het vertrouwen kan rechtvaardigen dat Ymere met deze ingrijpende bestemmingswijziging instemde. Het vertrouwen van [huurder] was in ieder geval al niet gerechtvaardigd vanwege het feit dat hij zelf moet hebben geweten dat het gehuurde in werkelijkheid steeds (overwegend) als bedrijfsruimte in gebruik is gebleven.
Ad e.
3.6.10 De kantonrechter heeft terecht overwogen dat onder de hiervoor geschetste omstandigheden het feit dat Ymere en haar rechtsvoorgangster in hun correspondentie veelvuldig van woonruimte hebben gesproken, geen verandering kan brengen in de contractuele bestemming. [Huurder] moet hebben begrepen dat dit woordgebruik werd veroorzaakt door het feit dat Ymere en haar rechtsvoorgangster overwegend als verhuurster van woonruimte actief zijn. Dat [huurder] dat daadwerkelijk heeft begrepen is door hem ook niet voldoende gemotiveerd betwist. De herhaalde verwijzing door [huurder] naar het voorstel tot huurverhoging, waarin volgens hem een onderverdeling van de huur in een bedrag voor de woonruimte en een bedrag voor de bedrijfsruimte, treft geen doel. Ymere heeft in eerste aanleg duidelijk uitgelegd waarop de bedoelde uitsplitsing betrekking heeft. Op deze uitleg heeft [huurder] in het geheel niet gereageerd, zodat zijn betoog ook in zoverre onvoldoende gemotiveerd is.
3.7 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de bezwaren die [huurder] tegen de redenering van de kantonrechter heeft opgeworpen, alle moeten worden verworpen. Met de kantonrechter is het hof daarom van oordeel dat op de huurovereenkomst van partijen het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is. De grieven I en IV tot en met VII zijn tevergeefs voorgedragen.
3.8 Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet Speaar de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Ymere gevallen, op € 262,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.Q. Klomp, C.A. Joustra en J.C.W. Rang en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 8 juni 2010.