Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P09/00101
2 september 2010
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z, belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 08/501 van de rechtbank Utrecht in het geding tussen
belanghebbende
en
het hoofd belastingen van de gemeente Zeist,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 31 maart 2007, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 0 te Z (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 916.000. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 31 december 2007 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 18 december 2008, verzonden op 22 december 2008, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.3. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 februari 2009, aangevuld bij brief van 26 februari 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft belanghebbende bij brief van 18 mei 2009 een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft daarop bij brief van 8 juni 2009 een conclusie van dupliek ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende en B zijn eigenaren en gebruikers van de woning.
Belanghebbende en B hebben de woning op […] 2005 – notariële akte van […] 2005 – voor € 715.000 in eigendom verkregen. De woning, bouwjaar 1925, is een vrijstaande woning met garage en zwembad, ondergrond, erf en tuin.
De perceelsgrootte bedraagt 1.000 m².
2.2.1. Tot de stukken behoort een door de heffingsambtenaar in het geding gebracht taxatierapport, opgesteld door de taxateurs C en D, opnamedatum 8 augustus 2005/3 april 2008.
Hierin wordt de WOZ-waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2005 en naar de toestand op 1 januari 2007 vastgesteld op € 916.080. Voormelde waarde is als volgt onderbouwd:
bouwjaar m3/m2 prijs waarde
woning 1925 520 770 400400
kelder 1925 34 250 8500
aanbouw 1958 17 616 10472
aanbouw 1961 58 616 35728
garage 1961 126 230 28980
zwembad 20000
grond 1000 412000
916080
2.2.2. In het taxatierapport zijn in het onderdeel ‘Marktinformatie’ de verkoopprijzen van vier andere aan de A-straat te Z gelegen woningen opgenomen, alsmede indexaties daarvan naar de datum 1 januari 2005. Een en ander is hieronder schematisch weergegeven:
Huisnr. inhoud woning kavelopp. datum overdracht transactieprijs geïndex. prijs
1 843 m³ incl. aanbouwen, hobbyruimte en berging 700 m² […] 2005 € 940.000 € 922.000
2 667 m³ incl. aanbouw 890 m² […] 2006 € 878.250 € 844.000
3 646 m³ 915 m² […] 2006 € 1.135.000 € 1.054.000
4 890 m³ 1000 m² […] 2005 € 1.150.000 € 1.125.000
De woningen 2, 3 en 4 zijn elk voorzien van een garage, variërend in grootte, waaraan een waarde van achtereenvolgens € 9.000, € 68.000 en € 28.000 is toegekend. De woning met huisnummer 3 is voorzien van een zwembad waarvan de waarde op € 20.000 is gesteld. Deze waarden zijn begrepen in de transactieprijs en de geïndexeerde prijs volgens bovenvermeld schema.
2.3. Tot de stukken behoort een door belanghebbende in het geding gebracht taxatierapport van 7 december 2004, opgesteld door E makelaardij o.g. Hierin wordt aan de woning per opnamedatum 2 december 2004 een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik toegekend van € 720.000 en van € 870.000 na verbouwing c.q. renovatie.
In onderdeel ‘C. Doel van de taxatie’ van het rapport is vermeld:
‘De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van
(…) een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij:
Een financiële instelling naar keuze van de opdrachtgever.’.
In onderdeel ‘N. Nieuwbouw, verbouwing, verbetering’ is vermeld:
1. Er is sprake van
a. Een in aanbouw zijnd pand : nee/ja
b. Verbouwings-, verbeterings- en/of onderhoudswerkzaamheden dan wel concrete plannen daartoe : nee/ja
2. De belangrijkste werkzaamheden : Zie bijgevoegde lijst met geplande werkzaamheden.
3. De huidige stand van de werkzaamheden :In voorbereiding.
4. Het bedrag dat de betrokkene (nog) aan de werkzaamheden denkt te besteden : Volgens opgave opdrachtgevers circa € 188.000,- ex BTW
2.4. Tot de stukken behoort voorts een door belanghebbende overgelegde opdrachtbevestiging van Bouwbedrijf F BV, gedateerd 21 januari 2005. Hierin is vermeld dat de aannemingssom van het verbouwen van de woning € 118.771 exclusief omzetbelasting bedraagt. De omzetbelasting werd berekend op in totaal € 21.230,87.
2.5. Bij beschikking van 5 april 2005 was de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 973.000. Belanghebbende diende tegen deze beschikking een bezwaarschrift in. Bij uitspraak van 30 november 2005 verklaarde de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond en verminderde hij de waarde van de woning tot € 700.000.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft belanghebbendes beroep ongegrond verklaard, waarbij zij, voor zover hier van belang, heeft overwogen:
“2.2 Eiser (Hof: belanghebbende) betwist de door verweerder (Hof: de heffingsambtenaar) vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat verweerder had moeten uitgaan van het eigen verkoopcijfer van € 715.000,-, nu de transactiedatum van 1 maart 2005 dicht bij de waardepeildatum ligt. De WOZ-waarde kan derhalve per waardepeildatum 1 januari 2005 niet hoger hebben gelegen dan die waarde. Naar de mening van eiser heeft verweerder slechts referentieobjecten gehanteerd die hoge transactiecijfers kennen en die (te) ver verwijderd liggen van het object. Volgens eiser zijn er ook goed vergelijkbare woningen verkocht die aanzienlijk dichter bij het object liggen en die een transactiewaarde van rond de € 700.000,- hebben. Eiser vindt het onbegrijpelijk dat gesproken wordt over een waardepeildatum van 1 januari 2005 terwijl vervolgens wordt gekeken naar de waarde op 1 januari 2007. Eiser wijst er verder op dat de referentieobjecten eveneens zijn opgeknapt maar toch een lagere WOZ-waarde hebben dan de aankoopprijs. Bij zijn object ligt de WOZ-waarde echter veel hoger dan de aankoopprijs. De thans vastgestelde WOZ-waarde correspondeert volgens eiser niet met de werkelijke waardevermeerdering en is in zijn ogen dan ook buitenproportioneel. Eiser acht een waarde van maximaal € 715.000,- reëel.
2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.4 Ten aanzien van de beroepsgrond van eiser dat gekeken had moeten worden naar de waardepeildatum 1 januari 2005 en niet naar de toestandsdatum van 1 januari 2007, overweegt de rechtbank dat het onderhavige object na aankoop is gerenoveerd. In dat geval wordt ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ de waarde van het object bepaald naar de staat van 1 januari 2007 (toestandsdatum) en het prijspeil van 1 januari 2005 (waardepeildatum). Daaraan voegt de rechtbank toe dat de eigen aankoopprijs in veel gevallen inderdaad een betere indicatie geeft dan het gebruikmaken van transactiecijfers van referentiewoningen. In dit geval geldt echter dat de aankoopprijs geen goede indicatie (meer) geeft van de waarde aangezien het object na aankoop grondig is opgeknapt. Eiser heeft ter zitting de kosten voor de renovatie niet willen noemen, maar wel aangegeven dat deze aanzienlijk waren. Verweerder heeft bij de waardering dan ook rekening kunnen en mogen houden met verbeteringen die na 1 januari 2005 (en na de aankoopdatum) aan het object zijn aangebracht.
2.5 Verweerder heeft verwezen naar het naar aanleiding van het beroepschrift uitgebrachte taxatierapport van C (opnamedatum 8 augustus 2005) en D (opnamedatum 3 april 2008). Blijkens het taxatierapport gaat het om een vrijstaande woning met kelder, twee aanbouwen, garage en een zwembad. De perceeloppervlakte van het object bedraagt 1.000 m² en de inhoud van het hoofdgebouw (de woning) bedraagt 520 m³. Op de toestandsdatum van 1 januari 2007 is de woning volledig gerenoveerd en verbeterd. De fundering van de aanbouw en de garage is gemaakt en de aanbouw is vernieuwbouwd.
2.6 Verweerder heeft het object vergeleken met vier referentiewoningen, te weten A-straat 1, A-straat 2, A-straat 3 en A-straat 4, alle te Z. Wat betreft de woningen A-straat 2 en A-straat 3 stelt de rechtbank vast dat deze zijn verkocht op respectievelijk 6 juni 2006 en 20 november 2006. Deze verkoopdata zijn naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2005, zodat de rechtbank deze woning bij haar beoordeling buiten beschouwing laat. De overige twee referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Verweerder erkent dat de huidige referentiewoningen niet identiek zijn aan eisers woning, maar acht de verschillen niet zodanig dat daarmee bij de waardering geen rekening kan worden gehouden. De rechtbank acht verweerders standpunt in deze niet onjuist. De door eiser genoemde panden betreffen twee-onder-een-kapwoningen en zijn daarom niet goed vergelijkbaar met het object dat een vrijstaand pand is. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.7 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, oppervlakte, garages/bergingen/hobbyruimtes, zwembaden en aanbouwen van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Aan de hand van de waardeberekening is ook de prijs per m³ en m² inzichtelijk gemaakt en een vergelijking gemaakt met de referentiewoningen. De rechtbank acht aannemelijk dat er, zoals verweerder ter zitting heeft aangegeven, een relatie bestaat tussen de oppervlakte dan wel inhoud van een woning en de prijs per m² en m³. De prijs per m³ neemt daarbij af naarmate de inhoud van een woning groter is. In dat verband overweegt de rechtbank dat de woning aan de A-straat 4 een veel grotere inhoud heeft dan het object. Nu voor het object desondanks eenzelfde kubieke meter prijs is berekend, kan niet worden gezegd dat de aan het object toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van deze referentiewoning. Verweerder heeft derhalve naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.
2.8 Met betrekking tot de beroepsgrond van eiser dat de WOZ-waarde van het object buitensporig is gestegen en niet overeenkomt met de waarde op basis van door de vereniging Eigen Huis genoemde stijgingpercentages, overweegt de rechtbank dat de waardering naar een waardepeildatum onafhankelijk van eerdere waarderingen wordt uitgevoerd. Van belang is immers welke waarde het object had op de waardepeildatum met als toestandsdatum 1 januari 2007. Een vergelijking met de eerder vastgestelde waarde, verhoogd met regionale of landelijke stijgingspercentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan voor de waardering dan ook niet als maatstaf worden gebruikt.
2.9 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum.”
4. Geschil in hoger beroep
In geschil is de waarde van de woning naar de staat op 1 januari 2007 per waardepeildatum 1 januari 2005.
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Artikel 18, eerste lid, Wet WOZ houdt in dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
In artikel 18, tweede lid, Wet WOZ is bepaald dat de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, ligt.
Ingevolge het derde lid, aanhef en onderdeel b, van voormeld artikel 18 wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van onder meer verbouwing en verbetering,, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
6.2.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport, de daarin vermelde vergelijkingsobjecten en de door hem in de stukken en ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe nader als volgt.
6.2.2. Naar het oordeel van het Hof zijn de onder 2.2.2 genoemde woningen in zodanige mate met de woning vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van deze objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het taxatierapport leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en belanghebbendes woning.
Het Hof volgt belanghebbende daarom niet in diens stelling dat geen van de vier woningen als vergelijkingsobject kan dienen. De stelling van belanghebbende dat slechts kan worden vergeleken met woningen die in dezelfde prijsklasse als zijn woning tijdens de aankoop daarvan vallen, vindt geen steun in de Wet WOZ.
Het Hof volgt evenmin de rechtbank in haar oordeel dat de woningen A-straat 2 en A-straat 3 niet vergelijkbaar zijn omdat de verkoopdata van deze woningen te ver verwijderd zijn van de peildatum. Naar ’s Hofs oordeel vormen de verkoopprijzen van deze woningen na indexatie een voldoende betrouwbaar gegeven inzake de waarden van die woningen op de waardepeildatum.
6.2.3. Belanghebbende stelt voorts onder meer dat moet worden uitgegaan van de aankoopprijs van zijn woning zonder meer, dus zonder rekening te houden met de verbouwing van de woning. Ter ondersteuning van deze stelling voert belanghebbende aan dat ook andere woningen zijn verbouwd en dat alleen bij de waardebepaling van zijn woning rekening wordt gehouden met een waardevermeerdering van de verbouwing. Belanghebbende acht daarom sprake van ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
De heffingsambtenaar heeft hiertegenover met name gesteld dat slechts is gekeken naar de datum waarop de vergelijkingsobjecten waren verkocht en dat, als ze op die datum niet waren verbouwd, geen rekening met de verbouwing is gehouden. De heffingsambtenaar voegde hieraan toe dat, indien bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning A-straat 4 geen rekening met de verbouwing na de aankoopdatum is gehouden, er sprake moet zijn geweest van een fout.
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld door bij de bepaling van de WOZ-waarde van zijn woning rekening te houden met na de prijspeildatum gepleegde verbouwingen.
6.2.4. Het Hof volgt belanghebbende overigens in diens stelling – die evenmin door de heffingsambtenaar wordt betwist – dat voor de bepaling van de WOZ-waarde de niet lange tijd na de waardepeildatum overeengekomen aankoopprijs een belangrijk aanknopingspunt vormt. Echter, zoals hiervoor onder 6.1 is vermeld, dient op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ de toestand van de woning op 1 januari 2007 in ogenschouw te worden genomen. Een en ander heeft tot gevolg dat de waardevermeerdering als gevolg van de verbouwing nader moet worden bepaald.
Belanghebbende, die econoom is, heeft ter zitting met betrekking tot de hoogte van de kosten van de verbouwing gesteld dat het voor hem onmogelijk is om die kosten uit te rekenen. Voor de hoogte van de kosten verwijst hij naar de vermelding van de kosten in het door hem in het geding gebrachte taxatierapport en in de opdrachtbevestiging van het bouwbedrijf. Belanghebbende heeft hieraan nog toegevoegd dat hij alle rekeningen bij zich heeft en dat hij deze over kan leggen, zodat het Hof de kosten kan uitrekenen.
Het Hof acht de stelling van belanghebbende dat hij de kosten niet kon uitrekenen, ongeloofwaardig en is van oordeel dat het in deze fase van het geding te laat is om nog rekeningen over te leggen.
Terwijl aldus omtrent het totaal van de verbouwingskosten geen duidelijk en controleerbaar beeld is ontstaan, heeft datzelfde te gelden voor het bedrag van de waardevermeerdering waartoe de verbouwing heeft geleid. Gelet op de waardegegevens van de vergelijkingsobjecten vormt de verklaring van belanghebbende ter zitting dat uitgegaan kan worden van verbouwingskosten tot een bedrag van € 200.000 voor het Hof geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.2.4. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, kan evenmin leiden tot een ander oordeel.
6.3. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
7. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, J.P.A. Boersma en D.B. Bijl, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat als griffier. De beslissing is op 2 september 2010 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.