Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van dinsdag 29 juni 2010 in de zaak onder nummer 200.049.752/01 NOT van:
[klager],
wonende te [plaatsnaam],
APPELLANT,
tegen
[de notaris],
notaris te [plaatsnaam],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. T.E. van Zoeren.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder klager, is bij een op 27 november 2009 ter griffie ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Almelo, verder de kamer, van 2 november 2009, waarbij de klachten tegen geïntimeerde, hierna de notaris, deels gegrond zijn verklaard zonder het opleggen van een maatregel.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 13 januari 2010 per faxbericht een verweerschrift – met bijlagen – ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van klager zijn op 9 april 2010 aanvullende stukken op het beroepschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. Het hoger beroep is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 22 april 2010. Klager, de notaris en zijn gemachtigde zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd, klager en de gemachtigde van de notaris aan de hand van een pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast:
- de heer [ ], hierna [broer klager], een broer van klager, is op 4 maart 2008 overleden. Vanwege zijn psychische gesteldheid, werd [broer klager] permanent begeleid door personen en/of instanties;
- na een brand in de woning van [broer klager] in 2006, is [broer klager] ondergebracht bij Mediant, een geestelijke gezondheidszorginstelling, en vervolgens bij het Leger des Heils in Enschede;
- op 19 april 2006 is er tussen [broer klager] en Stedelijk Wonen Vastgoed B.V. te Enschede, hierna Stedelijk Wonen, een koopovereenkomst betreffende de woning van [broer klager], plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam], kadastraal bekend als gemeente [ ], sectie [ ], nummer [ ], gesloten;
- de heer [X], notarieel medewerker bij [naam notariskantoor], heeft gezorgd voor de afhandeling van de koop van de woning. Op 2 mei 2006 heeft de heer [X] aan [broer klager] het concept van de leveringsakte en het concept van de financiële afwikkeling toegezonden;
- bij akte van levering, bij de notaris verleden op 8 mei 2006, is de woning van [broer klager] geleverd aan Stedelijk Wonen. Bij het passeren van de akte was de begeleider van [broer klager], de heer C. Hondtong van Mediant, aanwezig;
- ten tijde van het passeren van de akte fungeerde de notaris, toen nog kandidaat-notaris, als waarnemer.
- in de tijd van de levering was de woning zwaar beschadigd door brand. In de akte is de koopprijs van € 60.000,- opgenomen.
- klager en [broer klager] hebben op 28 juli 2006 met notaris [A] gesproken over het verstrekken van een volmacht aan klager inzake verkoop en overdracht van de woning van [broer klager].
- notaris [A] heeft op 28 juli 2006 verklaard dat hij, gelet op het protocol wilsbekwaamheid, niet zal overgaan tot het opstellen van een notariële volmacht.
- [broer klager] is bij beschikking van de rechtbank van 25 oktober 2006 onder bewind gesteld van de Stichting Stuiver te Enschede. Het bewind is ingesteld over de gelden en de goederen.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris dat deze de akte van levering gepasseerd heeft zonder zich er in voldoende mate van te vergewissen dat de verkoop van de woning en de gevolgen daarvan daadwerkelijk overeenstemden met de wil van [broer klager].
Klager is van mening dat er meerdere indicatoren van het door de KNB gepubliceerde stappenplan van toepassing waren. Zo had [broer klager] de administratie niet in eigen beheer, was hij niet in staat zelfstandig te wonen, verbleef hij in een zorginstelling en leed hij aan een chronisch schizofreen syndroom in een paranoïde vorm. Bovendien heeft niet [broer klager] zelf, maar Hondtong contact met het kantoor van de notaris gehad omtrent de inhoud van de akte.
Klager is van mening dat het de notaris duidelijk moet zijn geweest dat [broer klager] niet in staat was zijn wil te bepalen. Hij wijst op een voorlopig behandelplan van de psychiater van Mediant, de heer C.J. de Groot, van 6 juli 2006, verklaringen van notaris [A], van de heren [1] en [2].
4.2. In de tweede plaats verwijt klager de notaris dat de woning voor een te lage prijs is verkocht. De woning is voor € 60.000,- verkocht door [broer klager]. Drie maanden later is de woning verkocht door Stedelijk Wonen voor een bedrag van € 89.000,-. De verzekeringsmaatschappij heeft de schade vergoed aan Stedelijk Wonen omdat in de akte van levering onder artikel 2.1. vermeld staat dat de verzekeringspenningen worden gebruikt om de woning te herstellen. Hierdoor is [broer klager] voor bijna € 30.000,- benadeeld.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris bestrijdt de stellingen van klager en verweert zich als volgt.
5.2. In de reactie op de klacht omtrent de wilsbekwaamheid stelt de notaris dat hij wel degelijk op zijn hoede was. Door het tijdsverloop kan hij zich weliswaar niet alle details van deze zaak meer herinneren, maar hij is ervan overtuigd dat hij de wilsbekwaamheid heeft beoordeeld. Nu hij tot het passeren van de akte is overgegaan, blijkt dat hij geen reden had aan de wilsbekwaamheid te twijfelen. Er bestond geen aanleiding de wilsbekwaamheid via het stappenplan te beoordelen.
5.3. Omtrent de onder 4.2. geformuleerde klacht stelt de notaris dat de koopprijs was gebaseerd op het feit dat de woning door de brand ernstig was beschadigd. In de leveringsakte is onder artikel 9.2. dezelfde bepaling van de koopovereenkomst – namelijk artikel 9.1. – overgenomen op grond waarvan de verzekeringspenningen aan [broer klager] toekomen. Er is daarom geen sprake van benadeling voor [broer klager].
6. De beoordeling
6.1. Door de notaris is gesteld dat hij vóór het passeren van de akte een kort gesprekje heeft gehad met [broer klager]. Vast staat dat bij dat gesprekje de vaste begeleider van [broer klager], Hondtong van Mediant, aanwezig was; de notaris heeft [broer klager] niet alleen gesproken. Voorts is niet in geschil dat de notaris ervan op de hoogte was dat bij [broer klager] - in het verleden - sprake was geweest van verslavingsproblematiek alsmede dat in diens woning brand had gewoed.
Naar het oordeel van het hof hadden deze omstandigheden voor de notaris aanleiding moeten vormen een grondig onderzoek te doen naar de wilsbekwaamheid van [broer klager] en had hij niet mogen volstaan met een kort gesprekje met [broer klager] in aanwezigheid van diens begeleider. De notaris kan er dan ook tuchtrechtelijk een verwijt van worden gemaakt dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de wilsbekwaamheid van [broer klager]. Het eerste klachtonderdeel is dan ook gegrond.
6.2. Het hof is voorts van oordeel dat de leveringsakte onduidelijk is opgesteld. De in de akte opgenomen bepalingen 2.1. en 9.2. lijken tegenstrijdig met elkaar. Het hof acht het tweede klachtonderdeel dan ook eveneens gegrond.
6.3. Het verweer van de notaris dat de koopovereenkomst ook onduidelijk is opgesteld treft geen doel. Het is de eigen verantwoordelijkheid van de notaris om een leveringsakte op te stellen die eenduidig is.
6.4. Het hof acht de handelwijze van de notaris dermate onzorgvuldig dat het opleggen van de maatregel van waarschuwing passend en geboden is.
6.5. Het vooroverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer, en, opnieuw rechtdoende:
- verklaart de klachten gegrond en legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, C.P. Boodt en J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 juni 2010 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE ALMELO
Klachtzaak: 04 09 Wna
UITSPRAAK
inzake: [klager],
wonende te [plaatsnaam],
klager;
tegen: [de notaris],
notaris te [plaatsnaam],
hierna te noemen de notaris.
1 Verloop van de procedure
Bij brief van 7 februari 2009 heeft klager een klacht ingediend bij de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Almelo, hierna te noemen de Kamer.
De notaris heeft zich verweerd bij schrijven van 12 maart 2009. Klager heeft gerepliceerd bij brief van 10 april 2009. Door de notaris is bij schrijven van 15 mei 2009 gedupliceerd.
De klachtzaak is ter zitting van 5 oktober 2009 behandeld. Klager en de notaris zijn in persoon verschenen.
2 Toetsingskader
In deze klachtzaak dient te worden beoordeeld of de notaris heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in de Wet op het notarisambt (Wna).
Feiten
Gelet op hetgeen klager en de notaris over en weer hebben verklaard en op basis van door hen overgelegde stukken, alsmede gelet op hetgeen ter zitting is verklaard, gaat de Kamer uit van de volgende feiten.
• De heer [broer klager], hierna [broer klager], een broer van klager, is op 4 maart 2008 overleden en werd voordien, vanwege zijn psychische gesteldheid, gedurende verschillende periodes begeleid door personen en/of instanties.
• Na een brand in de woning van [broer klager] in 2006, is [broer klager] ondergebracht bij het Leger Des Heils in Enschede.
• Bij akte van levering, bij de notaris verleden op 8 mei 2006, is de woning van [broer klager], plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam], kadastraal bekend als gemeente [ ], sectie [ ], nummer [ ], hierna het registergoed, geleverd aan Stedelijk Wonen Vastgoed BV te Enschede.
• Ten tijde van de akte fungeerde de notaris, toen nog kandidaat-notaris, als waarnemer.
• In de tijd van de levering was het registergoed zwaar beschadigd door brand. In de akte is de koopprijs van € 60.000,= opgenomen. Ook is onder 2.1 in de akte opgenomen dat de uit te keren verzekeringspenningen worden gebruikt om het registergoed te herstellen.
• Klager en zijn broer hebben op 28 juli 2006 met notaris [A] gesproken over het verstrekken van een volmacht aan klager inzake verkoop en overdracht van de woning van [broer klager].
• Notaris [A] heeft op 28 juli 2006 verklaard dat hij, gelet op het protocol wilsbekwaamheid, niet zal overgaan tot het opstellen van een notariële volmacht.
• [broer klager] is bij beschikking van de rechtbank van 25 oktober 2006 onder bewind gesteld van de Stichting Stuiver te Enschede. Het bewind is ingesteld over de gelden en de goederen.
4 Standpunten
Kort samengevat is het volgende aangevoerd. Klager stelt zich op het standpunt dat de notaris niet juist heeft gehandeld en noemt in dit verband met name het prijsverschil tussen de koopprijs van € 60.000,= en de prijs van € 90.000,= waarvoor Stedelijk Wonen het registergoed drie maanden later heeft verkocht. In dit verband geeft klager aan dat het registergoed was verzekerd voor brand en dat niet duidelijk is wat er met het verzekeringsgeld is gebeurd. Ook meldt klager de naar zijn mening dominante aanwezigheid van C. Hondtong, medewerker van Mediant, die zich bij alles als vertegenwoordiger van [broer klager] presenteerde. Voorts meldt klager dat in juni 2006 bleek dat [broer klager] over nog slechts € 23.000,= beschikte. Deze constatering heeft geleid tot het verzoek aan notaris [A] om een volmacht op te stellen. Dat is echter niet gebeurd omdat de notaris constateerde dat [broer klager] de gevolgen van zijn handelen niet kon overzien. Verder geeft klager weer hoe het met de psychische gesteldheid van [broer klager] is geweest en van welke behandelingen sprake is geweest. Klager heeft in dit verband onder meer een afschrift overgelegd van voorlopig behandelplan van 6 juli 2006.
Naar de mening van klager heeft de notaris niet voldoende onderzoek verricht naar de geestelijke gesteldheid van [broer klager] en aldus onzorgvuldig gehandeld.
De notaris stelt zich op het standpunt dat hij correct heeft gehandeld. De notaris noemt de eerder al opgestelde koopovereenkomst. Ook geeft de notaris aan dat de waardestijging bij de latere verkoop zal kunnen worden verklaard door het opknappen van het registergoed.
Voor zover het gaat om de vraag of [broer klager] in staat was zijn wil te bepalen geeft de notaris aan dat het dossier geen stukken bevatte die aanleiding gaven om te vermoeden dat er iets aan de hand was. Ook het enkele feit dat [broer klager] begeleid werd door Mediant, gaf die aanleiding niet. Bovendien heeft Mediant geen eigen belang in deze. Voorts wijst de notaris op de tijd tussen verkoop en levering. Van een opwelling was geen sprake. De notaris geeft aan dat hij op geen enkele wijze, anders dan wel is gebeurd in andere zaken, heeft vastgesteld dat [broer klager] niet in staat was zijn belangen te behartigen.
5 Overwegingen
Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wna zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
Het gaat thans om de vraag of de notaris correct heeft gehandeld door zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering van 8 mei 2006. De Kamer overweegt in dit verband het volgende.
Partijen zijn het er over eens dat de notaris er zich van dient te vergewissen dat de persoon die de opdracht geeft ook in staat is zelf zijn wil te bepalen. Naar het oordeel van de Kamer bestaat er geen aanleiding om er niet vanuit te gaan dat de notaris zich ervan vergewist dat een partij bij een levering van een registergoed in staat is zijn wil te bepalen. Niet gebleken is dat dit in het onderhavige geval anders is geweest. De omstandigheid dat iemand begeleid wordt brengt daar geen wijziging in. Bovendien heeft de notaris terecht opgemerkt dat geen sprake was van een begeleider die zelf een belang in het geheel heeft. Ook de door klager overgelegde informatie brengt niet met zich dat vast staat dat de notaris het nodige gemist heeft voor zover het gaat om de geestelijke gesteldheid van [broer klager]. Met name is niet gebleken van actueel zijnde medische problematiek. Dat dit enkele maanden later anders is en dat [broer klager] uiteindelijk ruim vijf maanden later onder bewind is gesteld, zegt met name iets over het beheer waartoe [broer klager] niet (meer) in staat was, maar dat brengt niet met zich dat de notaris destijds had moeten concluderen dat niet naar de wil van [broer klager] werd gehandeld.
Voor zover het gaat om de verdere zorgplicht van de notaris overweegt de Kamer als volgt.
De Kamer merkt over de door klager gemaakte berekening van het aan [broer klager] uitbetaalde bedrag op, dat klager kennelijk (en dit ten onrechte) geen rekening houdt met de aflossing van de in die tijd nog bestaande hypotheekschuld van [broer klager]. Dit brengt echter niet met zich dat de notaris voldoende oog heeft gehad voor de gehanteerde bedragen. Het is juist dat in de akte van levering de koopsom van € 60.000,= conform de koopovereenkomst is opgenomen. Ook mag worden aangenomen, zoals de notaris stelt, dat de verkoop na drie maanden voor een € 30.000,= hogere koopprijs, te maken heeft met de verrichte herstelwerkzaamheden. Echter, daarmee is niet weggenomen dat sprake is van een voor [broer klager] nadelige akte. Hoewel niet bekend is of de verzekeringspenningen zijn uitbetaald en niet kan worden uitgesloten dat dit niet het geval is geweest, mocht van de notaris worden verwacht dat hij zou doorvragen over deze gelden. Immers, indien een lagere koopprijs wordt gehanteerd en ook verzekeringspenningen aan de koper worden uitbetaald, houdt dit een nadeel voor de verkoper in. De klacht is derhalve wat dit onderdeel betreft gegrond.
Voor zover het gaat om de gegronde klacht is naar het oordeel van de Kamer geen sprake van een zodanig verzuim van de notaris dat moet worden overgegaan tot het opleggen van een tuchtmaatregel.
Mitsdien wordt beslist als volgt.
6 Beslissing
De Kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te Almelo:
- verklaart de klacht gegrond zonder oplegging van een maatregel.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. van Eerden, voorzitter, mr. W. J. Hordijk, mr. F.M.J. Mulder, mr. H.W.C. Spijkerboer en mr. H.J. Vos, leden en door de voorzitter in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman als secretaris in het openbaar uitgesproken op 2 november 2009.
Tegen deze beslissing van de kamer van toezicht kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam.
Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Afschrift verzonden: 2 november 2009