Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [P],
2. [S], echtgenote van [P],
beiden wonende te [X],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. J.A.M. van de Sande, te Rotterdam,
t e g e n
[H],
wonende te [Y],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. M. Velsink, te Haarlem.
1.Het geding in hoger beroep
1.1 Appellanten – hierna [P] c.s. – zijn bij dagvaarding van 15 mei 2009 in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank te Haarlem onder zaaknummer/rolnummer 132721 HA ZA 07-249 op 29 augustus 2007 en 25 maart 2009 uitgesproken vonnissen.
1.2 [P] c.s. hebben bij memorie vier grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd als aldaar overwogen.
1.3 Geïntimeerde – hierna [H] – heeft bij memorie de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd als aldaar verwoord.
1.4 Vervolgens hebben partijen haar standpunten nader mondeling toegelicht aan de hand van overgelegde pleitnotities.
1.5 Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de memorie onder 1.2.
3. Feiten
De rechtbank heeft in het vonnis van 29 augustus 2007 in de tweede rechtsoverweging onder 2.1. tot en met 2.11 een aantal feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling is geen grief gericht zodat ook het hof die feiten als uitgangspunt zal nemen.
4. Beoordeling
4.1 De zaak betreft het volgende.
[P] c.s., als verkopers, en [H], als koper, hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis en aanhorigheden, gelegen aan de [K]laan [nummer] te [A]. Die koopovereenkomst is neergelegd in een door partijen ondertekende koopovereenkomst.
Artikel 10.2. van die overeenkomst houdt in dat bij ontbinding van de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete van € 36.000,- zal verbeuren.
Artikel 16 van de overeenkomst houdt onder meer in hetgeen de rechtbank in haar vonnis van 27 augustus 2007 onder 2.4 heeft opgenomen.
[H] heeft een financieringsaanvraag ingediend onder meer bij Coöperatieve Rabobank Hoorn en Omstreken, hierna de Rabobank.
Bij offerte van 21 augustus 2006 heeft de Rabobank [H] een financiering aangeboden voor een bedrag van € 412.800,--, bestaande uit een Aflossingsvrije Hypotheek van € 190.000,--, een Overbruggingslening van € 192.800,-- en een Keuze Plus Hypotheek van € 30.000,--. In de offerte is met betrekking tot de Overbruggingslening onder meer vermeld dat het een tijdelijke geldlening betreft die afgelost wordt uit de opbrengst van de woning van [H] aan de [Z]straat [nummer] te [Y] en dat de lening uiterlijk 30 januari 2007 dient te zijn afgelost.
Bij fax van 25 augustus 2006 heeft mevrouw [B] van Financieel Adviescentrum ’t Hollandsch Raadhuys namens [H] een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 sub b van de koopovereenkomst. In de fax is vermeld dat het niet gelukt is de financiering rond te krijgen.
Bij deurwaardersexploot van 12 september 2006 hebben [P] c.s. [H] in gebreke gesteld ter zake van de niet nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Bij brief van 6 november 2006 heeft de raadsman van [P] c.s. de overeenkomst in verband met het verzuim van [H] ontbonden, aanspraak gemaakt op de verbeurde boete en [H] aansprakelijk gesteld voor eventueel nog door [P] c.s. te lijden schade.
4.2 [P] c.s. vorderen in dit geding, voor zover thans van belang, de veroordeling van [H] tot betaling van een bedrag van € 37.158,-- en tot vergoeding van de schade die [P] c.s. nog meer geleden hebben of zullen lijden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
4.3 Aan deze vordering ligt de stelling ten grondslag dat [H] de voor hem uit de door partijen gesloten koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet is nagekomen.
4.4 [H] heeft deze vordering betwist.
4.5 Na [P] c.s. tot bewijs te hebben toegelaten heeft de rechtbank de vordering van [P] c.s. bij vonnis van 25 maart 2009 integraal afgewezen.
4.6 Ter beantwoording ligt de vraag voor of [H] een beroep op het in artikel 16 van de koopovereenkomst als ontbindende voorwaarde geformuleerde financieringsvoorbehoud kan doen.
4.6.1 In dat verband is allereerst van belang na te gaan wat partijen aangaande het financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen of geacht moeten worden te zijn overeengekomen.
4.6.2 Artikel 16 lid 1 sub b van de koopovereenkomst houdt in, voor zover hier van belang:
“ 16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden uiterlijk:
(…)
b.op 25 augustus 2006 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van EUR 397.650 (…) geen hypothecaire geldlening of aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan EUR 0,- (…) of een rentepercentage niet hoger dan 0%, bij de volgende hypotheekvorm.
Tegen condities en voorwaarden, zoals gebruikelijk bij grote geldverstrekkende instellingen.
(…)
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen (…).
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden (…).
4.6.3 Op grond van de tekst van deze bepaling dient [H] dus te zorgen voor – kort gezegd - een hypothecaire financiering van een bedrag van € 397.650,--.
4.6.4 [P] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat [H] tegenover hun makelaar te kennen heeft gegeven de hem ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in eigendom toebehorende woning aan de [Z]straat [nummer] te [Y] te willen verkopen en de uit die verkoop resulterende opbrengst te willen aanwenden voor de aankoop van de ten processe bedoelde woning.
[H] heeft zich verplicht, aldus [P] c.s., zich in te spannen om voor het restant een financiering te verkrijgen.
4.6.5 [H] heeft deze stelling van [P] c.s. betwist en gesteld dat hij de hele aankoopsom van de woning wilde financieren omdat hij de mogelijkheid wilde openhouden om de woning aan de [Z]straat te behouden.
4.6.6 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de tekst van artikel 16 lid 1 sub b van de koopovereenkomst steun biedt voor het standpunt van [H] dat hij de gehele koopsom van de door hem van [P] c.s. te kopen woning wilde financieren met een hypothecaire lening.
Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank te dier zake en de daarvoor gegeven motivering geheel en maakt een en ander geheel tot het resp. de zijne.
De rechtbank heeft dan ook terecht [P] c.s. opgedragen te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen althans dat zij, [P] c.s., naar aanleiding van mededelingen [H] ervan mochten uitgaan dat [H] zijn huis aan de [Z]straat zou verkopen en de opbrengst uit die verkoop zou aanwenden voor de aankoop van de ten processe bedoelde woning.
4.6.7 Met de rechtbank is het hof voorts van oordeel dat [P] c.s. in die bewijsopdracht niet zijn geslaagd.
Uit de verklaringen van - de als getuige gehoorde - [H] en de getuige [V] kan niet worden afgeleid dat over de eventuele verkoop van de woning van [H] is gesproken in het kader van de financiering van de door [H] van [P] c.s. te kopen woning. Evenmin blijkt uit deze verklaringen dat de waarde van het huis van [H] aan de [Z]straat onderwerp van gesprek is geweest tijdens de onderhandelingen die voorafgegaan zijn aan het sluiten van de overeenkomst.
Ook heeft geen van de getuigen verklaard dat [H] aan de makelaar van [P] c.s. te kennen heeft gegeven niet twee woningen te kunnen financieren, uit welke mededelingen [P] c.s. zouden hebben kunnen afleiden dat [H] zijn woning zou verkopen.
4.6.8 Aan de getuigenverklaringen van [G] en [R] kan in deze geen betekenis worden toegekend, reeds omdat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst in het geheel niet betrokken zijn geweest en aan de onderhandelingen die vooraf gegaan zijn aan het sluiten van de overeenkomst niet deel hebben genomen.
4.6.9 [P] c.s. hebben dan ook uit hetgeen besproken is in het kader van de onderhandelingen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet kunnen begrijpen dat [H] slechts een financiering zou verzorgen voor het verschil tussen het in de koopovereenkomst genoemde bedrag van € 397.650,-- en de opbrengst uit de verkoop van zijn woning.
4.6.10 Volgens [P] c.s. heeft [H] zich in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid gedragen door op enig moment te kennen te geven eigenaar te willen worden van twee voor bewoning bestemde onroerende goederen. [H] had dit voornemen, aldus [P] c.s., aan hen kenbaar moeten maken.
4.6.11. Deze stellingen worden verworpen.
Het ontgaat het hof op grond waarvan [H] niet eigenaar van twee woningen zou mogen willen zijn en op grond waarvan [H] gehouden was [P] c.s. van dit voornemen op de hoogte te stellen, te meer nu in rechte als vaststaand moet worden aangenomen dat [H] tegenover [P] c.s. zich nimmer zodanig heeft uitgelaten dat [P] c.s. daaruit heeft kunnen en mogen afleiden dat [H] zijn woning aan de [Z]straat wilde en zou vervreemden.
4.6.12 Uit het vorenstaande volgt dat er in rechte van moet worden uitgegaan dat [H] het hele bedrag van € 397.650,-- wilde financieren en daarvoor een financieringsvoorbehoud heeft bedongen.
4.7 Thans dient aan de orde te komen of de offerte van de Rabobank van 21 augustus 2006 een financiering is als bedoeld in artikel 16 lid 1 sub b van de koopovereenkomst.
4.7.1 De offerte van de Rabobank (productie VI bij inleidende dagvaarding) houdt in dat een bedrag van € 412.800,-- wordt verstrekt, welk bedrag is opgebouwd uit een “Aflossingsvrije hypotheek EUR 190.000,--“, een “Overbruggingslening EUR 192.800,--”en een Keuze Plus Hypotheek EUR 30.000,--“.
De looptijd van de aflossingsvrije hypotheek en die van de keuze plus hypotheek is onbepaald.
De overbruggingslening dient uiterlijk op 30 januari 2007 te worden afgelost. In de offerte luidt de omschrijving van deze lening: “Tijdelijke geldlening die wordt afgelost uit de opbrengst van de huidige woning”.
4.7.2 In eerdergenoemd artikel 16 lid 1 sub b is sprake van een hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling tegen condities en voorwaarden, zoals gebruikelijk bij grote geldverstrekkende instellingen.
4.7.3 Vast staat dat het in de offerte van de Rabobank aangeboden overbruggingskrediet afgelost diende te worden vóór 31 januari 2007.
Ter zake van dit krediet kan reeds daarom niet gesproken worden van een hypothecaire geldlening tegen de bij grote geldinstellingen gebruikelijke condities en voorwaarden. Immers, niet gebruikelijk is dat een hypothecaire geldlening binnen een half jaar moet worden afgelost. Bovendien is een overbruggingskrediet geen hypothecaire geldlening.
4.7.4 Dat betekent dat nu de Rabobank bij de offerte van 21 augustus 2006 slechts een hypothecaire geldlening aanbiedt van € 220.000,--, dit aanbod geen financiering inhoudt als door partijen in artikel 16 lid 1 sub b bedoeld.
Al het door [P] c.s. in dit kader nog gestelde leidt niet tot een ander oordeel.
4.8 Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of [H] is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat hij, gelet op zijn inkomen, geen financiering van het volledige bedrag kon verkrijgen en op grond van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden.
In de toelichting op deze grief - grief III – betogen [P] c.s. dat [H] niet alleen van de Rabobank een financieringsmogelijkheid kreeg, maar ook, gelet op de getuigenverklaringen van [R], van andere banken, SNS, Axa en Agenta.
4.8.1 Hiervoor onder 4.7.4 is reeds overwogen dat de offerte van de Rabobank niet gekwalificeerd kan worden als een hypothecaire lening in de zin van artikel 16 lid 1 sub b van de koopovereenkomst.
4.8.2 [R] heeft als getuige onder meer verklaard: (…) “U vraagt mij of de offertes die ik bij mij had hypotheken betroffen voor het gehele bedrag, met andere woorden een totale financiering van de koopprijs. Nee, er was een tweedeling: de helft was een hypotheek en de andere helft betrof een overbruggingskrediet (…).”
4.8.3 Reeds hieruit volgt dat de offertes van [R] evenmin hypothecaire leningen betroffen als bedoeld in artikel 16 lid 1 sub b.
4.8.4 De stelling van [P] c.s. dat [B] over onvoldoende informatie en stukken beschikte om op een redelijke wijze een financieringsaanvraag in te dienen en te onderbouwen wordt verworpen.
4.8.5 [B] heeft als getuige onder meer verklaard:
“De Heer [H] is in augustus 2006 bij ons geweest voor een adviesgesprek. Ik ben eigenaresse van het financieel advieskantoor Het Hollandsch Raadhuys te Heemstede. [H] kwam binnen met de vraag tot welk bedrag hij de aankoop van een woonhuis te [A] kon financieren.
Wij werken met een algemeen computerprogramma, waarin alle klantgegevens worden ingevoerd. Op basis daarvan maken wij een klantprofiel, waarin het verleden, het heden en het toekomstige financiële plaatje en de wensen van de klant worden opgenomen.
(…)
Uit mijn computerprogramma is van 24 hypotheekverstrekkers een afwijzing gekomen op de vraag voor een financiering van € 397.500,- (…).”
4.8.6 Op grond van deze verklaring moet worden aangenomen dat [B] bij 24 hypotheekverstrekkers een offerte heeft aangevraagd voor de financiering van de aankoop van de woning tot een bedrag van € 397.500,-- na van [H] een klantprofiel te hebben opgemaakt waarin verwerkt was het financiële heden en verleden van [H] alsmede het toekomstige financiële beeld van [H] en diens wensen.
Nu [P] c.s. niet hebben geadstrueerd welke relevante informatie en of documentatie [B] niet aan de 24 door haar aangeschreven hypotheekverstrekkers heeft verstrekt, moet ervan worden uitgegaan dat [B] de door haar benaderde hypotheekverstrekkers alle relevante informatie en documentatie heeft gegeven.
4.8.7 Uit de verklaring van [B] blijkt voorts dat zij wel rekening heeft gehouden met de overwaarde van de woning van [H] aan de [Z]straat, maar niet met eventuele huuropbrengsten van deze woning omdat er met betrekking tot deze woning geen huurcontract bestond en banken, aldus [B], pas met huurpenningen rekening houden als er een huurcontract voor onbepaalde tijd is dat al een jaar of drie loopt.
4.8.8 Tegenover deze verklaring is de betwisting door [P] c.s. van de stelling dat met de overwaarde van de woning rekening is gehouden, onvoldoende onderbouwd en moet aan die stelling reeds daarom worden voorbijgegaan.
4.8.9 Anders dan [P] c.s. is het hof van oordeel dat [H] aan de ten processe bedoelde, op hem rustende – in het kader van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst – verplichting heeft voldaan en dat het voor [H] niet mogelijk was een financiering als bedoeld in artikel 16 lid 1 sub b van de overeenkomst te krijgen.
4.8.10 Dat betekent dat [H] op grond van het financieringsvoorbehoud gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden.
4.9 De rechtbank heeft dan ook terecht de vorderingen van [P] c.s. afgewezen en hen als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
4.10 Het bewijsaanbod van [P] c.s. dient als niet ter zake dienend te worden gepasseerd.
5. Slotsom
Uit het vorenstaande volgt dat de grieven falen.
De vonnissen waarvan beroep dienen te worden bekrachtigd.
[P] c.s. dienen als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen.
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [P] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van [H] tot aan dit arrest begroot op € 1.115,-- aan verschotten en € 3.474,-- aan salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs A.D.R.M. Boumans, A. Bockwinkel en H.J.M. Boukema en is in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 9 februari 2010.