Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 9 maart 2010 in de zaak onder nummer 200.033.089/01 NOT van:
[de notaris],
notaris te [plaatsnaam],
APPELLANTE,
t e g e n
[klager],
wonende te [plaatsnaam],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 18 mei 2009 een verzoekschrift ingekomen van de zijde van appellante, verder de notaris, waarbij zij hoger beroep instelt tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ‘s-Hertogenbosch, verder te noemen de kamer, van 16 april 2009, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerde, verder klager, gegrond heeft verklaard en de notaris de maatregel van waarschuwing is opgelegd.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 19 juni 2009 een aanvullend verzoekschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van klager is op 23 juni 2009 en 16 juli 2009 een brief, en op 20 augustus 2009 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 22 oktober 2009. De notaris en klager zijn verschenen. Zij hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. Ontvankelijkheid van het hoger beroep
3.1. Bij brief van 15 mei 2009, ter griffie ingekomen op 18 mei 2009, deelt de notaris mede : “Ik ben voornemens tegen bedoelde beslissing op nog nader aan te geven gronden in hoger beroep te komen. (…)”
Klager heeft zich op het standpunt gesteld dat, nu de notaris bij haar schrijven van 18 mei 2009 slechts stelt “voornemens” te zijn in hoger beroep te komen en pas bij haar schrijven van 22 juli 2009 daadwerkelijk in hoger beroep is gekomen van de beslissing van 16 april 2009, zij te laat hoger beroep heeft ingesteld en derhalve niet in dit hoger beroep kan worden ontvangen.
Dit verweer wordt verworpen.
Bij brief van 20 mei 2009 die als onderwerp heeft “ ontvangstbevestiging hoger beroep en termijn aanvullende gronden” is namens het hof de notaris bericht: “Hierbij bevestig ik U de ontvangst van het door U ingediende hoger beroep op 18 mei 2009, tegen de beslissing van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen te Rechtbank ’s Hertogenbosch. (…)”
Op grond van deze mededeling heeft de notaris kunnen en mogen aannemen dat naar het oordeel van het hof zij, de notaris, bij haar brief van 15 mei 2009 reeds hoger beroep had ingesteld. Onder die omstandigheden kan de notaris niet worden tegengeworpen dat zij na 18 mei 2009, ondanks de aankondiging daarvan in haar brief van 15 mei 2009 niet meer expliciet hoger beroep heeft ingesteld.
3.2. Het subsidiaire verweer van klager dat de notaris niet ontvankelijk is in haar beroep omdat zij de gronden niet tijdig heeft aangevuld, faalt eveneens, aangezien voor de aanvulling van de gronden geen fatale termijn geldt.
Dit leidt er toe dat de notaris in haar hoger beroep kan worden ontvangen.
4. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten geen bezwaar gemaakt zodat het hof zal uitgaan van de door de kamer in eerste aanleg vastgestelde feiten.
5. Het standpunt van klager
5.1. Klager verwijt de notaris dat zij door haar voorzitterschap van de [woningbouwvereniging X] (hierna verder te noemen “de woningbouwvereniging”) de schijn van partijdigheid dan wel verstrengeling van belangen wekt, doordat [notariskantoor], aan welk kantoor zij als notaris is verbonden, als vaste notaris betrokken is bij de verkoop van de huurwoningen van de eerder genoemde woningbouwvereniging. Klager is van mening dat het notariskantoor zijn belangen - hij is aspirant-koper van de door hem thans van de woningbouwvereniging gehuurde woning - niet onpartijdig en onafhankelijk kan behartigen.
5.2. Voorts meent klager dat hem een te hoog tarief wordt berekend, terwijl het gaat om een grootschalig project en de kopers geen eigen notaris kunnen nemen.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris heeft de stellingen van klager betwist en zij heeft zich als volgt verweerd.
6.2. Indien het notariskantoor een getekende koopakte van de woningbouwvereniging ontvangt, stuurt het notariskantoor de koper een brief ondertekend door of namens de heer [A] of de heer [B], waarvan de tekst luidt:
Zoals u in de koopovereenkomst met verkoper bent overeengekomen wordt/worden de akte(n) voorbereid en getekend onder verantwoordelijkheid van ondergetekende notaris, werkzaam ten kantore van [het notariskantoor], notarissen te [plaatsnaam].
Volgens de beroeps- en gedragsregels die binnen het notariaat gelden ben ik gehouden u er op te wijzen dat mijn collega [de notaris] eveneens werkzaam op mijn kantoor, daarnaast als commissaris verbonden is aan [woningbouwvereniging X]. Zij heeft om belangenverstrengeling te voorkomen geen bemoeienis met uw dossier. Ik ga er vanuit dat ik hiermee uw belangen dien en vertrouw er op dat wanneer u over een en ander vragen en opmerkingen heeft of een andere mening bent toegedaan hierover met mij of één van de medewerkers die de uitvoerende werkzaamheden in uw dossier zal verzorgen, contact opneemt.”
6.3. Ten aanzien van het verwijt dat klager geen eigen notaris kan meenemen heeft zij naar voren gebracht dat indien klager bezwaar heeft tegen het passeren van de akte door [het notariskantoor], klager in overleg met de makelaar en de woningbouwvereniging een andere notaris kan aanwijzen.
6.4. De notaris heeft er ten slotte op gewezen dat het tarief dat wordt gehanteerd niet bovenmatig is en dat de beoordeling daarvan voorbehouden is aan de Ringvoorzitter.
7. De ontvankelijkheid van klager in zijn klacht
7.1. De notaris heeft gesteld dat klager, nu klager nimmer op enigerlei wijze heeft gereageerd op het aanbod uit 2007 van de woningbouwvereniging om de door hem gehuurde woning te kopen, geen belanghebbende is en derhalve niet kan worden ontvangen in zijn klacht.
Klager heeft een en ander gemotiveerd betwist.
7.2. Het hof verwerpt het beroep van de notaris op niet-ontvankelijkheid. Klager heeft onweersproken gesteld dat hij van meet af aan als huurder een serieuze koper is geweest, maar dat hij door privé omstandigheden het aanbod –nog – niet heeft kunnen accepteren.
Met de kamer is het hof van oordeel dat nu klager aspirant-koper is, hij op die grond als belanghebbende kan worden aangemerkt en kan worden ontvangen in zijn klacht.
8. De beoordeling
8.1. In de onderhavige zaak ligt de vraag ter beantwoording voor of de notaris de schijn van partijdigheid heeft gewekt en/of dat zij zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling door op te treden als voorzitter van de Raad van Commissarissen van de woningbouwvereniging, voor welke woningbouwvereniging [het notariskantoor], waaraan zij als notaris is verbonden, als projectnotaris optreedt.
Tijdens de mondelinge behandeling ter terechtzitting heeft de notaris betoogd dat zij zelf geen enkele akte passeert waarbij de woningbouwvereniging partij is. Zij heeft als notaris geen enkele bemoeienis met dossiers van de woningbouwvereniging. Hiervoor heeft zij verwezen naar de brief, zoals genoemd in 6.2. Volgens de notaris staat de wet- en regelgeving op dit terrein niet in de weg aan de combinatie van haar werkzaamheden als voorzitter van de Raad van Commissarissen van de woningbouwvereniging en als notaris, verbonden aan het kantoor dat door die woningbouwvereniging als projectnotaris is ingeschakeld. Wel is, aldus de notaris, naar aanleiding van de beslissing van de kamer in deze de tekst van de brochure aangepast, in dier voege dat indien er bezwaar wordt gemaakt tegen het passeren van de akte door een notaris van [het notariskantoor], wegens de band van de notaris met de woningbouwvereniging, het kantoor [notariskantoor Z] uit [plaatsnaam] wordt aangewezen als passerend notariskantoor.
8.2. Artikel 17 lid 2 Wet op het notarisambt, hierna Wna, luidt:
“De notaris mag zijn ambt niet uitoefenen in dienstbetrekking of in enig ander verband waardoor zijn onafhankelijkheid of onpartijdigheid wordt of kan worden beïnvloed.”
Artikel 22 lid 1 Verordening Beroeps- en gedragsregels - voor zover van belang - luidt:
“De notaris passeert geen akten bij de totstandkoming waarvan hij of een kantoorgenoot als partijadviseur van een van partijen betrokken is geweest, tenzij alle betrokkenen daarmee instemmen.”
8.3. Het hof is van oordeel dat de notaris door de combinatie van haar voorzitterschap van de Raad van Commissarissen van de woningbouwvereniging met het als notaris verbonden zijn aan het kantoor dat als projectnotaris voor die woningbouwvereniging optreedt, in ieder geval de schijn van partijdigheid en belangenverstrengeling heeft gewekt. Niet alleen heeft zij als voorzitter van de Raad van Commissarissen invloed op het wel of niet doorgaan van de verkoop van de woningen, maar doordat het kantoor waaraan zij als notaris is verbonden als behandelend notaris is aangewezen, heeft zij bij de verkoop van de woningen van de woningbouwvereniging ook een financieel belang.
Dat zij niet als behandelend notaris optreedt, maakt dit niet anders. Immers, als lid van de maatschap deelt zij mee in de door het notariskantoor te genereren opbrengsten en dus ook in de opbrengsten die het notariskantoor verwerft door als projectnotaris voor de woningbouwvereniging op te treden.
Met de kamer is het hof van oordeel dat de notaris door aldus te handelen in strijd heeft gehandeld met artikel 17 Wna en artikel 22 Verordening beroeps- en gedragsregels.
Al het door de notaris overigens nog gestelde leidt niet tot een ander oordeel.
Het hof is dan ook van oordeel dat deze klacht gegrond is.
8.4. De klacht van klager dat hem een hoog tarief is berekend (geoffreerd) zal het hof passeren, reeds omdat klager deze klacht niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd.
8.5. Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat de geconstateerde onzorgvuldigheden dusdanig ernstig zijn dat aan de notaris de maatregel van berisping dient te worden opgelegd. In dat verband acht het hof ook van belang dat de notaris er ter terechtzitting totaal geen blijk van heeft gegeven het onjuiste van haar handelen in te zien. De beslissing van de kamer kan voor wat betreft de opgelegde maatregel dan ook niet in stand blijven.
8.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
8.7. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
9. De beslissing
Het hof:
- verklaart de notaris ontvankelijk in haar hoger beroep;
- vernietigt de bestreden beslissing voor wat betreft de opgelegde maatregel – en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- legt de notaris de maatregel van berisping op;
- bekrachtigt de beslissing van de kamer voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, G. Kleykamp – Van der Ben en P. Blokland en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 9 maart 2010 door de rolraadsheer.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT 's-HERTOGENBOSCH
heeft de beslissing gegeven op de klacht van [klager], hierna te noemen klager, tegen [de notaris], notaris te [plaatsnaam], hierna te noemen de notaris.
1. De procedure
1.1 Op 18 april 2008 heeft het gerechtshof te Amsterdam bepaald dat de kamer van toezicht te ’s-Hertogenbosch wordt belast met de behandeling van de zaak van klager. Klager heeft de klacht namens de SP fractie van de gemeente [plaatsnaam] ingediend.
1.2 Op 13 juni 2008 heeft de notaris gereageerd. In haar reactie geeft de notaris aan dat zij van mening is dat de SP fractie te [plaatsnaam] niet ontvankelijk is in haar klacht daar zij geen belanghebbende is.
1.3 Op 7 juli 2008 heeft de plaatsvervangend voorzitter van de kamer van toezicht aan klager verzocht om aan te geven waarom het aan de notaris verweten optreden de klager persoonlijk aangaat.
1.4 Op 16 juli 2008 heeft klager gereageerd.
1.5 Op 22 augustus 2008 heeft de notaris een antwoord gegeven op de reactie van klager.
1.6 Op 25 september 2008 heeft klager gerepliceerd.
1.7 Op 7 november 2008 heeft de notaris gedupliceerd.
1.8 De plaatsvervangend voorzitter van de kamer van toezicht heeft de zaak verwezen naar de volle kamer.
1.9 De kamer van toezicht heeft de klacht behandeld ter openbare vergadering van 19 maart 2009. Klager is verschenen. De notaris is samen met haar echtgenoot eveneens verschenen.
2. De feiten
2.1 Op 21 februari 2008 heeft klager namens de SP fractie een klacht ingediend tegen de notaris. [Woningbouwvereniging X] verkoopt met enige regelmaat woningen. In de verkoopbrochure wordt aangegeven dat voor de overdracht [het notariskantoor] uit [plaatsnaam] als vaste notaris voor de verkoop aangesteld is. [De notaris] is voorzitter van de raad van commissarissen van [woningbouwvereniging X] en als notaris verbonden aan [het notariskantoor] te [plaatsnaam].
2.2 De notaris heeft aangegeven dat zij van mening is dat de SP fractie te [plaatsnaam] niet ontvankelijk is in haar klacht daar zij geen belanghebbende is. Klager stelt dat de SP een algemeen en publiek belang behartigt. Verder is klager als aspirant-koper belanghebbende nu hij als huurder overweegt om over te gaan tot de aankoop van zijn huurwoning.
3. De klacht en het verweer daartegen
3.1 Klager stelt, zakelijk weergegeven, het navolgende.
In de verkoopbrochure van [woningbouwvereniging X] wordt aangegeven dat [het notariskantoor] uit [plaatsnaam] als vaste notaris voor de verkoop van huurwoningen is aangesteld. Niet duidelijk is of de notaris zelf de akten verlijdt, dan wel dat een collega dit doet. Klager meent dat er sprake is, dan wel kan zijn van (de schijn van) partijdigheid c.q. verstrengeling van belangen nu de notaris tevens voorzitter van de raad van commissarissen van genoemde [woningbouwvereniging X] is. Klager is van mening dat zijn belangen om diezelfde reden niet onpartijdig en onafhankelijk kunnen worden behartigd door het [het notariskantoor]. De notaris mag deze functie niet gebruiken om er voor te zorgen, dat opdrachten waarbij de betrokken instelling partij is bij voorkeur aan haar kantoor verstrekt zullen worden, waarbij het kantoor financieel gewin zal hebben.
Daarnaast meent klager dat een hoog tarief wordt berekend, terwijl het hier gaat om een grootschalig project en de kopers geen eigen notaris kunnen meenemen.
3.2 De notaris heeft, zakelijk weergegeven, het navolgende opgeworpen.
Wanneer het notariskantoor een getekende koopakte van [woningbouwvereniging X] ontvangt, stuurt het de koper een brief ondertekend door of namens de heer [A] of de heer [B], waarvan de tekst luidt: “Zoals u in de koopovereenkomst met verkoper bent overeengekomen wordt/worden de akte(n) voorbereid en getekend onder verantwoordelijkheid van ondergetekende notaris, werkzaam ten kantore van [het notariskantoor], notarissen te [plaatsnaam].
Volgens de beroeps- en gedragsregels die binnen het notariaat gelden ben ik gehouden u er op te wijzen dat mijn collega [de notaris] eveneens werkzaam op mijn kantoor, daarnaast als commissaris verbonden is aan [woningbouwvereniging X]. Zij heeft om belangenverstrengeling te voorkomen geen bemoeienis met uw dossier. Ik ga er vanuit dat ik hiermee uw belangen dien en vertrouw er op dat wanneer u over een en ander vragen en opmerkingen heeft of een andere mening bent toegedaan hierover met mij of één van de medewerkers die de uitvoerende werkzaamheden in uw dossier zal verzorgen, contact opneemt.”
De notaris meldt dat indien een koper van [woningbouwvereniging X] bezwaar heeft tegen passeren van de betreffende akte(n) door [het notariskantoor], hij in overleg met de betreffende makelaar en [woningbouwvereniging X] een andere notaris aan kan wijzen. Verder is een verantwoorde aanpak van de werkzaamheden reeds in 2002 met [woningbouwvereniging X] besproken en schriftelijk vastgelegd.
Ten aanzien van het gehanteerde tarief meent de notaris dat dit niet bovenmatig is maar dat de eventuele beoordeling daarvan valt onder de competentie van de voorzitter van de ring.
4. De beoordeling
4.1 Ten aanzien van de ontvankelijkheid overweegt de kamer van toezicht het volgende. Uit jurisprudentie van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 12 augustus 1993, PW 20264, volgt dat een klacht kan worden ingediend door een belanghebbende. Klager is huurder van een woning die door de [woningbouwvereniging X] op 19 april 2007 aan klager te koop is aangeboden. Klager heeft aangegeven te overwegen om over te gaan tot de aankoop van de huurwoning. Ter zitting heeft de notaris bevestigd dat er geen einddatum geldt voor het aanbod van de [woningbouwvereniging X]. Nu klager aspirant-koper is oordeelt de kamer van toezicht dat klager op die grond als belanghebbende kan worden aangemerkt en derhalve ontvangen dient te worden in zijn klacht.
4.2 Nu de kamer van oordeel is dat klager ontvankelijk is komt de kamer toe aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht.
In de verkoopbrochure van [woningbouwvereniging X] staat op pagina 15 het volgende vermeld: ‘Voor de officiële overdracht is een notaris nodig. [Woningbouwvereniging X] heeft [het notariskantoor] in [plaatsnaam] aangesteld als vaste notaris voor de verkoop in de [naam wijk].”
De kamer van toezicht constateert dat in de brochure wordt vermeld dat [het notariskantoor] in [plaatsnaam] de officiële overdracht regelt. In de brochure wordt de indruk gewekt dat de kopers gebonden zijn aan [het notariskantoor], zonder dat in de brochure enig voorbehoud ten aanzien van het notariskantoor wordt gemaakt. De notaris heeft als voorzitter van de raad van commissarissen niet alleen geweten dat haar kantoor belast is met de afwikkeling van de verkoop van woningen van de Woningbouw Vereniging, maar zij kan ook mede verantwoordelijk worden gehouden voor de inhoud van de verkoopbrochure van de Woningbouw Vereniging. Nu in de brochure niet nadrukkelijk een voorbehoud is opgenomen ten aanzien van de notaris is de kamer van toezicht van oordeel dat in ieder geval de schijn van partijdigheid is gewekt. Als voorzitter van de raad van commissarissen heeft de notaris immers invloed op het al dan niet doorgaan van de verkoop van de woningen en doordat haar notariskantoor is aangewezen als behandelend notaris heeft de notaris ook een financieel belang heeft bij de verkoop van de woningen van de Woningbouw Vereniging. Een bijkomende omstandigheid daarbij is dat het notariskantoor de naam draagt van de notaris.
Dit leidt tot gegrondverklaring van de klacht wegens handelen in strijd met artikel 17 Wet op het notarisambt juncto artikel 22 Verordening Beroep- en gedragsregels. De kamer zal aan de gegrondverklaring een tuchtrechtelijke maatregel verbinden. Gelet op alle omstandigheden wordt de notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd.
5. De beslissing
De kamer van toezicht:
verklaart de klacht gegrond.
legt [de notaris] de maatregel van waarschuwing op;
bepaalt dat deze maatregel zal worden ten uitvoer gelegd op een nader te bepalen tijdstip
Aldus gegeven te 's-Hertogenbosch door mr. S.J.G.N.M. Willard, plaatsvervangend voorzitter,
mr. P.G.Th. Lindeman-Verhaar, mr. M.H.G. Giesbers, mr. J.L.G.M. Mertens en mr. J.J.G.M. Kuijpers, leden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 april 2009, in tegenwoordigheid van de secretaris.
Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.