Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 16 februari 2010 in de zaak onder nummer 200.037.754/01 NOT van:
[klager],
wonende te [plaatsnaam],
APPELLANT,
t e g e n
[de notaris],
notaris te [plaatsnaam],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. B. ten Doesschate, kantoorhoudende te Arnhem.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder te noemen: klager, is bij een op 14 juli 2009 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met één bijlage - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht, verder te noemen de kamer, van 24 juni 2009. In deze beslissing is de klacht gericht tegen geïntimeerde – hierna te noemen: de notaris – ongegrond verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 25 september 2009 een verweerschrift ingekomen.
1.3. Van de zijde van klager zijn op 6 november 2009 nog enkele stukken ingekomen.
1.4. De zaak is - gelijktijdig met de zaak bekend onder nummer 200.036.615/01 [zaaknaam] - behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 november 2009. Klager, de notaris en haar gemachtigde zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, klager aan de hand van aan het hof overgelegde pleitaantekeningen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat, met dien verstande dat het hof vaststelt dat de openbare verkoop, anders dan de kamer onder 2.a. aangeeft, niet is gehouden ten overstaan van notaris mr. [notaris A] te [plaatsnaam] doch ten overstaan van notaris mr. [notaris B] te [plaatsnaam].
4. Het standpunt van klager
Klager heeft op een op 14 oktober 2008 gehouden openbare verkoop de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] gekocht. De executerende banken werden bijgestaan door de notaris. Op de veiling waren naast de Algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen 2006 (hierna: AVVE) bijzondere voorwaarden van toepassing. Tegen de toepasselijkheid daarvan richt zich de klacht die, kort en zakelijk weergegeven, op het volgende neerkomt:
1. Het opnemen van de hierna te specificeren bijzondere voorwaarde, in afwijking van de AVVE, is in strijd met de opzet van een openbare verkoop. De, in de bijzondere voorwaarde geregelde, inkorting van de betalingstermijn van de belasting en de kosten verzwaart de lasten voor de koper zonder dat daar een rechtvaardiging voor is. Deze verzwaring van lasten zal het aantal potentiële kopers verminderen hetgeen niet in het belang van de schuldenaar is, die belang heeft bij zoveel mogelijk bieders en een zo hoog mogelijk bod. Door mee te werken aan het opnemen van de in geding zijnde bijzondere voorwaarde roept de notaris de schijn over zich partijbelangen te behartigen.
2. In strijd met de wettelijke bepalingen over executoriale verkoop en in het voordeel van de bank heeft de notaris in de veilingvoorwaarden opgenomen dat buitengerechtelijke incassokosten ad € 1000,- voor rekening van de koper komen. Voorts zijn ten onrechte de incassokosten niet gespecificeerd, terwijl toch van de notaris verwacht mag worden dat zij de realiteitswaarde ervan onderzoekt.
3. Ondanks een expliciet verzoek daartoe weigert de notaris klager een specificatie van haar declaratie te geven.
5. Het standpunt van de notaris
1. Het voorschrift dat de koper de dag na de veiling 15% van de koopsom dient te storten, houdt verband met het feit dat de financiële gegoedheid van de koper niet vaststaat, aldus de notaris. Zowel de hypotheekhouder als de hypotheekgever heeft er belang bij dat na de veiling hierover op de kortst mogelijke termijn duidelijkheid bestaat. De bijzondere bepaling is zowel op Veilingnotaris.nl als in de advertentie in [naam Dagblad] kenbaar gemaakt.
2. Volgens de notaris is er geen regel die zich verzet tegen het ten laste brengen van de in het geding zijnde kosten aan de koper. Het bedrag ad € 1.000,- wordt door de executerende bank forfaitair vastgesteld omdat deze kosten niet van te voren kunnen worden vastgesteld. Het bedrag wordt beschouwd als een bijdrage in de desbetreffende kosten, waarvan het gemiddelde in werkelijkheid hoger is. Ook deze kosten zijn vermeld op Veilingnotaris.nl en in [naam Dagblad].
3. In de bijzondere veilingvoorwaarden is bepaald dat ter zake van notarieel honorarium aan de koper het maximale notariële tarief in rekening zal worden gebracht. Aangezien de hoogte van een forfaitair honorarium afhankelijk is van de hoogte van de opbrengst, kan het met het honorarium gemoeide bedrag niet aldus worden gespecificeerd dat inzicht wordt gegeven in de tijd die aan de verschillende werkzaamheden is besteed.
6. De beoordeling
6.1. Ten aanzien van het klachtonderdeel genoemd onder 1. stelt het hof voorop dat krachtens artikel 24 lid 4 van Pro de AVVE eventuele aanvullingen op – of afwijkingen van deze voorwaarden geoorloofd zijn, mits daarvan blijkt uit de bijzondere veilingvoorwaarden. Voorts staat vast dat in het onderhavige geval de afwijkingen op voorhand kenbaar zijn gemaakt via de internetsite Veilingnotaris.nl en in de veilingadvertentie in [naam Dagblad]. Uit het relaas van klager is niet op te maken dat hij door de bijzondere voorwaarde, waartegen hij zich keert, in zijn belang is getroffen. Als potentiële koper had klager immers de mogelijkheid om bij het bepalen van het bedrag van zijn bieding rekening te houden met eventuele bijkomende kosten. De stelling van klager dat de door hem genoemde “verzwaring van lasten” niet in het belang van de schuldenaar is, kan onbesproken blijven omdat het hier niet een belang van klager betreft.
6.2. In het klachtonderdeel genoemd onder 2. richt klager zich tegen het in rekening brengen van buitengerechtelijke kosten ad € 1.000,-. Met de kamer is het hof van oordeel dat het op grond van de AVVE in combinatie met de bijzondere veilingvoorwaarden niet ongeoorloofd is om van de koper betaling van deze kosten te verlangen. Ook aan deze voorwaarde is tevoren via Veilingnotaris.nl en [naam Dagblad] bekendheid gegeven, zodat de potentiële kopers daarvan op de hoogte konden zijn. Van strijd met de wettelijke bepalingen inzake executoriale verkoop is naar het oordeel van het hof geen sprake. Ten aanzien van het in casu hanteren van een forfaitair bedrag en de hoogte daarvan is het hof voorts niet tot een ander oordeel gekomen dan de kamer.
6.3. Ten slotte heeft klager zijn klacht gericht tegen de weigering van de notaris om haar declaratie te specificeren. Ook hier is sprake van een forfaitair bedrag conform de bijzondere veilingvoorwaarden en uit dien hoofde was de notaris in beginsel niet gehouden om een nadere specificatie van haar declaratie te geven. Aan de verplichtingen van artikel 55 lid 1 Wna Pro en van artikel 10 lid 2 Verordening Pro beroeps- en gedragsregels is voldaan, terwijl een overtreding van artikel 10 lid 3 Verordening Pro beroeps- en gedragsregels in deze feitenconstellatie niet aan de orde is, aangezien de opdracht tot dienstverlening reeds door de executant aan de notaris is verstrekt. Van bijzondere omstandigheden die in dit geval tot een ander oordeel zouden nopen is het hof niet gebleken.
6.4. Het voorgaande leidt ertoe dat de klacht in al haar onderdelen ongegrond is en mitsdien de bestreden beslissing zal worden bekrachtigd.
7. De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beslissing, met verbetering van gronden.
Deze beslissing is gegeven door mrs. L. Verheij, A.M.A. Verscheure en P. Blokland en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 16 februari 2010 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT
BESLISSING van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:
Klager,
wonende te A.,
klager
tegen
Notaris,
notaris te X,
raadsman: mr. B. advocaat te Utrecht.
De procedure
Bij brief van 29 januari 2009 heeft klager zich tot deze Kamer gewend met een klacht over de notaris. Nadien heeft hij enige stukken toegestuurd.
De raadsman van de notaris heeft op 17 april 2009 een verweerschrift met bijlagen ingediend.
De klacht is op 14 mei 2009 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn verschenen:
- klager in persoon;
- de notaris vergezeld van haar raadsman.
Klager heeft zijn klacht toegelicht
De notaris heeft bij monde van haar raadsman haar standpunt uiteengezet mede aan de hand van overgelegde aantekeningen. De notaris heeft zelf ook enige inlichtingen verschaft.
De Kamer heeft daarop de uitspraak bepaald op heden.
De feiten
a. Op 14 oktober 2008 heeft klager op een executoriale verkoop de woning verkregen aan de [adres] te [plaatsnaam]. De openbare verkoop vond plaats in opdracht van de Rabohypotheekbank N.V. en Coöperatieve Rabobank [plaatsnaam] en omstreken U.A. als hypotheekhouder. De notaris onderhield de contacten met de hypotheekhouder. De openbare verkoop is gehouden ten overstaan van notaris mr. [A] te [plaatsnaam].
b. Op de openbare verkoop waren de Algemene Veilingvoorwaarden Voor Executieveilingen 2006 (AVVE) van toepassing. Artikel 24 lid 4 van Pro die AVVE luidt:
“4. Van eventuele aanvullingen op, of afwijkingen van deze voorwaarden dient uit de bijzondere veilingvoorwaarden te blijken. In geval van tegenstrijdigheid tussen deze algemene voorwaarden en de bijzondere veilingvoorwaarden gelden de laatste.”
c. Als bijzondere voorwaarden zijn, in afwijking van de AVVE, opgenomen dat de koper uiterlijk 15 oktober 2008 om 14.00 uur bij de notaris 15% van de koopsom moet storten ter voldoening van de kosten als genoemd in artikel 9 lid 1 van Pro de AVVE. In de bijzondere veilingvoorwaarden is verder bepaald dat -onder andere- buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.000,00 voor rekening van de koper komen en dat terzake van het notariële tarief aan de koper het maximale notariële tarief in rekening zal worden gebracht, zoals dat is vermeld op de tarievenlijst die gehecht is aan een op 19 oktober 2006 voor de notaris verleden akte van depot, te vermeerderen met 19% btw.
De klachten, het verweer en de beoordeling daarvan
3.1. Klager acht het opnemen van de bijzondere voorwaarde dat de koper uiterlijk 14.00 uur daags na de openbare verkoop 15% van de koopsom in handen van de notaris moet storten in strijd met de opzet van een openbare verkoop, waarvan in dit geval sprake is. Naar zijn mening worden door die bepaling de belangen van de koper en van de debiteur aangetast. Volgens klager betekent deze bijzondere voorwaarde een inkorting van de betalingstermijn, waardoor de lasten voor de koper worden verzwaard zonder dat daarvoor een rechtvaardiging bestaat. Bovendien zal als gevolg van die verzwaring het aantal potentiële kopers verminderen, wat nadelig is voor de debiteur. Door mee te werken aan het opnemen van deze bijzondere voorwaarde roept de notaris de schijn op partijbelang te dienen, aldus klager.
3.2. De notaris heeft daartegen ingebracht dat zij haar ambt vanzelfsprekend onafhankelijk en onpartijdig moet uitoefenen, maar dat dit niet betekent dat zij bij het vaststellen van de veilingvoorwaarden geen rekening zou mogen houden met de belangen van de hypotheekhouder. Naar haar stelling vloeit uit het bepaalde in artikel 517 van Pro het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering, waarin is bepaald dat de notaris de veilingvoorwaarden in overleg met de executant vaststelt, het tegendeel voort. De desbetreffende bepaling is in de bijzondere voorwaarden opgenomen om zo spoedig mogelijk na de openbare verkoop ten behoeve van de hypotheekgever en van de hypotheekhouder zoveel mogelijk duidelijkheid te verkrijgen over de financiële gegoedheid van de koper. Naar haar oordeel is de desbetreffende bepaling voor de koper niet onredelijk (bezwarend).
De notaris heeft verder gesteld dat de thans vigerende AVVE in 2006 bij wijze van compromis tussen de banken tot stand is gekomen. Aanleiding voor het opnemen van een stringentere betalingsvoorwaarde in de bijzondere voorwaarden is omstandigheid dat soms verklaringen van de financiële gegoedheid van kopers na de gunning niet meer actueel bleken, als gevolg waarvan meer schade ontstond. Door de voorwaarde te stellen dat kort na de gunning 15% van de koopsom moet worden betaald, zijn in het geval de koper toch niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, in ieder geval de kosten van de openbare verkoop gedekt en kan met een volgende openbare verkoop weer worden aangevangen.
3.3. De Kamer overweegt hieromtrent dat aan klager kan worden toegegeven dat, nu de thans geldende AVVE van vrij recente datum is en tot stand is gekomen door (breed) overleg tussen de banken, waarbij ook de Koninklijke Beroeps Organisatie (KNB) als representant van de beroepsgroep van notarissen betrokken is geweest, het niet wenselijk is door middel van bijzondere veilingvoorwaarden daarvan vrijelijk af te wijken. Indien er redenen zijn om dat wel te doen, dan dient die afwijking op voorhand duidelijk kenbaar te worden gemaakt. Dat is in dit geval ook gebeurd. Naar het oordeel van de Kamer kan niet gezegd worden dat klager door de bijzondere voorwaarde waartegen hij zich keert in zijn belang wordt getroffen. Zoals iedere potentiële koper heeft klager de mogelijkheid om met die bijkomende kosten rekening te houden en die te verdisconteren in het bedrag van zijn bieding(en). De schuldenaar wordt door deze bijzondere voorwaarde evenmin in zijn belang getroffen. De voorwaarde is immers ook in zijn belang opgenomen aangezien, in het geval de veilingkosten niet door de koper zouden worden voldaan, de schuldenaar deze kosten aan de hypotheekhouder verschuldigd is. De Kamer oordeelt deze klacht ongegrond.
3.4. In zijn tweede klacht keert klager zich ertegen dat hem op grond van de bijzondere veilingvoorwaarden een bedrag van € 1.000,00 wegens buitengerechtelijke kosten in rekening wordt gebracht. Daartoe heeft hij gesteld dat het verhypothekeerde goed tot verhaal dient van alleen die schulden waarvoor de hypotheek is gegeven. Met betrekking tot overige vorderingen heeft de hypotheekhouder geen andere positie dan overige schuldeisers, aldus klager. Klager heeft verder gesteld dat, indien het verhalen van de buitengerechtelijke kosten op de koper wel toelaatbaar zou zijn, de notaris had behoren te onderzoeken of dat bedrag niet bovenmatig was.
3.5. Naar de mening van de notaris betreft het hier niet de vraag of de hypotheekhouder deze kosten op de opbrengst van het registergoed mag verhalen, maar gaat het om de vraag of deze kosten ten laste mogen worden gebracht van de koper. De notaris beantwoordt deze vraag bevestigend en verwijst daarbij naar artikel 9 van Pro de AVVE, waarin diverse kosten worden opgesomd die de koper, behalve de koopsom, ook in rekening kunnen worden gebracht. Het in rekening gebrachte bedrag is een forfaitair bedrag dat lager is dan het gemiddelde van de buitengerechtelijke kosten die de hypotheekverstrekker in deze gevallen maakt voordat uiteindelijk wordt overgegaan tot executoriale verkoop van het verbonden onroerend goed. Naar de notaris heeft opgemerkt belopen in dit voorliggende geval de werkelijk gemaakte buitengerechtelijke incassokosten daadwerkelijk hoger dan het forfaitaire bedrag.
3.6. Met de notaris is de Kamer van oordeel dat opgrond van artikel 9 lid 1 aanhef Pro en onder h. van de AVVE in verbinding met de bijzondere voorwaarden het niet ongeoorloofd is van de koper voldoening van de buitengerechtelijke kosten te verlangen. Aan die voorwaarde is tijdig ruime bekendheid gegeven.
Het is niet onredelijk die kosten te stellen op een forfait, te minder daar niet onaannemelijk is dat de hoogte daarvan gemiddeld de werkelijk gemaakte kosten niet dekt, zoals de notaris heeft gesteld. De Kamer heeft geen redenen te twijfelen aan de juistheid van de opmerking van de notaris dat in dit geval daadwerkelijk de werkelijk gemaakte kosten in verband met de buitengerechtelijke incasso hoger liggen dan het forfait.
Om deze redenen bevindt de Kamer ook deze klacht ongegrond.
3.7. Op grond van het bovenstaande wordt als volgt beslist.
4. De beslissing:
De Kamer van Toezicht:
verklaart de klachten ongegrond.
Gewezen te Utrecht door mr. H.J. Schepen, plv. voorzitter, mr. E.J.M. Kerpen, mr. B.J.M. Gehlen, mr. P. Krepel en mr. R.J.M. van den Heuvel leden, bijgestaan door mr. L. Heij, secretaris, en uitgesproken op 25 juni 2009.
De secretaris De plv. voorzitter
Tegen deze beslissing voorzover deze betrekking heeft op de aanvullende klacht, kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Aan partijen toegezonden op: 25 juni 2009