Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM (STADSDEEL CENTRUM)
zetelende te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, gevestigd te Amsterdam,
t e g e n
1. [Geïntimeerde 1],
2. [Geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, gevestigd te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna de gemeente, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gezamenlijk worden [geïntimeerde 2] c.s. genoemd.
Bij dagvaarding van 27 maart 2008 is de gemeente in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam, van 22 januari 2008, in deze zaak onder kenmerk CV 07-2754 voor zover gewezen tussen haar als eiseres in conventie en [geïntimeerde 2] c.s. als gedaagden in conventie.
Bij memorie heeft de gemeente het hoger beroep uitgebreid tot het reconventionele deel van het op 22 januari 2008 tussen partijen gewezen vonnis, negen grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd door toevoeging van een subsidiaire vordering, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover het de afwijzing van de vordering in conventie en de proceskosten-compensatie inhoudt en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis in zover zal vernietigen en alsnog haar vorderingen, zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 2] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente, alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
Bij antwoordmemorie hebben [geïntimeerde 2] c.s. de grieven bestreden en producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot – kort gezegd - bekrachtiging van het bestreden vonnis en tot referte ten aanzien van de subsidiaire vordering, kosten rechtens.
Partijen hebben de zaak schriftelijk bepleit door overlegging van pleitnotities ter rolle. Beide partijen hebben bewijs aangeboden.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 9 oktober 2007 onder 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Over die feitenvaststelling bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in dit geding, samengevat, om het volgende.
3.1.1 [geïntimeerde 2] c.s. hebben in 1970 een pand gekraakt aan de [adres] te [A.] (hierna: het pand). Op de eerste en tweede verdieping van het pand bevindt zich een woonruimte en op de begane grond een bedrijfsruimte, waarin [geïntimeerde 2] c.s. een coffeeshop exploiteren.
3.1.2 In 1993 heeft de gemeente de situatie gelegaliseerd door met [geïntimeerde 2] c.s. een huurovereenkomst te sluiten met betrek-king tot de woonruimte en met [geïntimeerde 1] een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte. Laatstelijk bedroegen de huurprijzen respectievelijk € 67,89 en € 90,76 per maand. De huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte, die aanvankelijk voor twee jaar is aangegaan, bepaalt als bestemming “tijdelijke coffeeshop en winkel van zelfvervaardigde dames- en herenkleding en accessoires”, terwijl in de daarbij behorende bijzondere bepalingen is vermeld dat huurder bij het eindigen van de huur geen aanspraak heeft op enige vergoeding of op vervangende huisvesting en ermee bekend is dat de gemeente in 1996 in verband met uitvoering van werken vrijelijk over het gehuurde diende te beschikken.
3.1.3 Het pand bevindt zich in een slechte bouwkundige staat. Het wordt momenteel gestut met houten palen en dient gerenoveerd te worden, evenals de buurpanden op nummer 40 en nummer 42.
3.1.4 In de jaren 2000 tot en met 2005 hebben gesprekken plaatsgevonden tussen de gemeente en [geïntimeerde 2] c.s. over de mogelijkheid dat [geïntimeerde 2] c.s. het pand zouden kopen en de renovatie zelf zouden uitvoeren. Deze gesprekken hebben niet tot overeenstemming geleid. Op 5 november 2004 heeft de gemeente aan aannemingsbedrijf [B.]een erfpacht-aanbieding gedaan met betrekking tot de [adres], die door deze is aanvaard. Het aanbod omvat de verplichting voor de erfpachter het perceel te bebouwen met drie vrijesectorwoningen en twee bedrijfsruimten. De gemeente heeft aan [B.] oplevering vrij van huur toegezegd.
3.1.5 Bij brieven van 7 oktober 2004 heeft de gemeente de huur van de woonruimte en de huur van de bedrijfsruimte opgezegd tegen respectievelijk 1 juni 2005 en 1 november 2005. Als reden voor de opzegging is in beide brieven genoemd de wens het gehuurde zelf duurzaam in gebruik te krijgen respectievelijk te nemen “meer in het bijzonder om een dringend noodzakelijk renovatieplan (behoud/herstel) te (doen) realiseren van (…) [straat](…)”.
3.1.6 [geïntimeerde 2] c.s. hebben met deze opzeggingen niet ingestemd. Wel hebben zij medio 2005 een vervangende woonruimte op nummer 8-I in dezelfde straat geaccepteerd, die zij huren van een andere verhuurder. Hierbij hebben zij zich verplicht binnen een week de huur van hun oude woning op te zeggen en toestemming gegeven een formulier “Melding verhuizing ten behoeve van uw huidige verhuurder” over te dragen aan de gemeente. Zij hebben de huurovereenkomst met betrekking tot de woning op nr. 44 niet opgezegd.
3.1.7 De gemeente heeft [geïntimeerde 2] c.s. vanaf 1 november 2005 geen huur meer in rekening gebracht.
3.2 Op 24 januari 2007 is de inleidende dagvaarding uitgebracht, waarin de gemeente heeft gevorderd dat de kantonrechter de beëindigings- en de ontruimingsdatum zal vaststellen. In reconventie hebben [geïntimeerde 2] c.s. een hier verder niet relevante onvoorwaardelijke vordering ingesteld alsmede een voorwaardelijke vordering tot schadeloosstelling.
3.3 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat is gebleken dat de gemeente beoogt om na de beëindiging van de huurovereenkomsten het gehele pand in de huidige staat in erfpacht uit te geven aan [B.], die het pand vervolgens zal slopen en nieuwbouw zal plegen, en dat de gemeente dus – in tegenstelling tot hetgeen zij in de opzeggingsgrond heeft vermeld - het gehuurde niet zelf duurzaam in gebruik zal nemen en niet zelf het dringend noodzakelijke renovatieplan zal uitvoeren. Volgens de kantonrechter kan daarom niet worden gesproken van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek (BW) respectievelijk 7:296 lid 1 sub b BW. Omdat de gemeente in de opzeggingsbrief voor de bedrijfsruimte niet een redelijke afweging van belangen als bedoeld in 7:296 lid 3 BW als grond heeft genoemd, heeft de kantonrechter die beëindigingsgrond verder niet onderzocht. In verband met het feit dat de bedrijfsruimte hoe dan ook niet ter vrije beschikking van de gemeente kan komen en het renovatieplan dus toch nog niet kan worden uitgevoerd heeft de kantonrechter geoordeeld dat geen plaats is voor het oordeel dat het beroep van [geïntimeerde 2] c.s. op huurbescherming ten aanzien van de woonruimte onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vorderingen in conventie en de onvoorwaardelijke vordering in reconventie zijn afgewezen. Aan de voorwaardelijke vordering in reconventie is de kantonrechter niet toegekomen.
3.4 De grieven I en IV bestrijden de overweging van de kantonrechter dat [B.] na de uitgifte in erfpacht het pand zal slopen en nieuwbouw zal plegen. De gemeente voert in dit verband aan dat voorgenomen sloop en vervangende nieuwbouw niet aan de orde zijn en dat zij beoogt het pand door middel van renovatie te behouden en te herstellen, zoals in de opzeggingsbrief ook is vermeld. [geïntimeerde 2] c.s. hebben een en ander niet bestreden, zodat de grieven in zover slagen. Hetgeen partijen naar aanleiding van de grief nog hebben opgemerkt over de (on)mogelijkheid van de beoogde renovatie zonder beëindiging van de huur zal bij de behandeling van grief III aan de orde komen.
3.5 De grieven II en V zijn gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter dat de gemeente de woonruimte en de bedrijfsruimte op de begane grond niet zelf duurzaam in gebruik zal nemen en het dringend noodzakelijke renovatieplan niet zelf zal uitvoeren. De gemeente wijst erop dat de woonruimte niet is gelegen op de begane grond, maar op de verdiepingen en betoogt voorts dat de kantonrechter had behoren te toetsen aan het criterium “dringend eigen gebruik”, aan welk criterium volgens haar in het onderhavige geval is voldaan.
3.6 De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 13, die handelt over de woonruimte, per abuis de ligging van de bedrijfsruimte vermeld. In zoverre slagen de grieven.
3.7 Vervreemding van het gehuurde wordt zowel in artikel 7:274 lid 1 sub c BW als in artikel 7:296 lid 1 sub b BW uitdrukkelijk uitgezonderd van het begrip “dringend eigen gebruik”. Anders dan de gemeente meent moet onder vervreemding in dit verband ook uitgifte in erfpacht worden verstaan. De vestiging van een recht van erfpacht doet immers het totale genot van de zaak, waaronder de mogelijkheid om het uit te baten door middel van verhuur, tezamen met eventuele bestaande huurovereenkomsten, overgaan op de erfpachter. Het betoog van de gemeente dat zij wel de grond maar niet het daarop gebouwde in erfpacht zal uitgeven en op het gebouwde ook geen opstalrecht zal vestigen moet als onvoldoende gemotiveerd worden verworpen. De gemeente heeft immers zelf [geïntimeerde 2] c.s. naar [B.] verwezen voor het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot het gerenoveerde pand, terwijl bovendien in de erfpachtaanbieding is vermeld dat het terrein met opstallen dient te worden aanvaard in de staat waarin het zich bevindt en dat de erfpachter naast de (afkoop van de) canon voor de opstallen een eenmalige vergoeding van € 61.261,= is verschuldigd. De conclusie moet dan ook zijn dat de beoogde constructie als vervreemding valt aan te merken.
3.8 Dat voor de gemeente de vervreemding geen doel op zichzelf is, maar slechts een middel om de renovatie van het pand te bewerkstelligen, kan aan het voorgaande niet afdoen. Voormelde artikelen bieden niet de mogelijkheid te onderscheiden naar het achterliggende oogmerk van de vervreemding. Evenmin rechtvaardigt de omstandigheid dat de renovatie, zoals de gemeente betoogt, feitelijk in onderlinge samenwerking tussen de gemeente en de erfpachter plaatsvindt het oordeel dat in wezen niet van een vervreemding kan worden gesproken. Uiteindelijk is het immers, juist door die vervreemding, [B.] die heeft bepaald dat [geïntimeerde 1] na de renovatie zijn coffeeshop niet in de gehuurde bedrijfsruimte kan voortzetten. De grieven II en V zijn dus tevergeefs voorgedragen.
3.9 Grief III strekt ten betoge dat de kantonrechter met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimte een redelijke belangenafweging had behoren te verrichten en dat die belangenafweging in het voordeel van de gemeente had moeten uitvallen.
3.10 Ten tijde van de opzegging had de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte al meer dan tien jaar geduurd. Dat betekent dat de opzegging moet worden beoordeeld aan de hand van het bepaalde in de leden 3 en 4 van artikel 7:296 BW. Als niet wordt voldaan aan de eisen van de in lid 4 jo. lid 1 van artikel 7:296 BW genoemde verplichte beëindi-gingsgronden dient steeds de in lid 3 beschreven redelijke afweging van belangen te worden uitgevoerd. Die afweging is in zoverre begrensd dat daarbij op grond van artikel 7:295 lid 2 BW als gronden voor de beëindiging alleen die gronden in aanmerking kunnen worden genomen die zijn genoemd in de opzeggingsbrief. In het onderhavige geval behoeft dat geen probleem te vormen, omdat in de opzeggingsbrief, anders dan de kantonrechter tot uitgangspunt lijkt te hebben genomen, de mogelijkheid van uitvoering van het renovatieplan door een derde uitdrukkelijk is opengelaten, terwijl uit de stukken die [geïntimeerde 2] c.s. bij hun memorie hebben overgelegd blijkt dat zij op de hoogte waren van de beoogde rol van [B.] daarbij. Ten onrechte heeft de kantonrechter dan ook nagelaten op deze basis een redelijke afweging van belangen te verrichten. Het hof zal daartoe alsnog overgaan.
3.11 Het belang van de gemeente bij de beëindiging van de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte is erin gelegen dat zij het pand vrij van huur in erfpacht wil kunnen overdragen aan [B.], die het pand dan tezamen met de buurpanden zal renoveren. Die renovatie is volgens haar thans dringend noodzakelijk; er is al veel tijd verloren gegaan, onder meer door vruchteloos overleg met [geïntimeerde 2] c.s. over de overname van het pand. De gemeente meent dat van haar als overheid niet kan worden gevergd dat zij dit grote project met de daaraan verbonden hoge kosten (€ 722.602,- exclusief BTW voor twee van de drie panden) zelf op zich neemt. Daarom wenst zij het pand over te dragen. Door het waardedrukkende effect van de aanwezigheid van een coffeeshop is het project economisch alleen haalbaar als aan de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte een einde komt, aldus de gemeente.
3.12 [geïntimeerde 2] c.s. erkennen dat de renovatie dringend noodzakelijk is. Zij menen echter dat het vaker voorkomt dat de gemeente zelf opdrachtgeefster is, zeker bij kleinere renovatieprojecten ten behoeve van kwetsbare doelgroepen zoals ambachtelijke bedrijven als het onderhavige. Verder betwisten zij dat de aanwezigheid van een coffeeshop de economische haalbaarheid van het project in gevaar brengt. In hun ogen is het dus niet noodzakelijk dat de huurovereenkomst beëindigd wordt.
3.13 Het hof laat daar of een coffeeshop kan worden beschouwd als een ambachtelijk bedrijf dat binnen het doelgroepenbeleid van de gemeente valt. In ieder geval moet het hof constateren dat [geïntimeerde 2] c.s. de economische onhaalbaarheid, dat wil zeggen de verliesgevendheid, van het project bij handhaving van de coffeeshop onvoldoende hebben weersproken. De enkele mededeling in de repliek van de pleitnota in hoger beroep dat [geïntimeerde 2] c.s. zich herinneren dat een juridisch adviseur van de gemeente hun mededeelde dat er voldoende mensen waren die bereid waren om voor een huur van € 3.500,- boven de coffeeshop te wonen is als betwisting onvoldoende. Ook baat hen niet dat zij van een architect hebben vernomen dat de renovatie veel goedkoper kan worden gerealiseerd. Gegeven de noodzaak van de renovatie is dan vervolgens de te beantwoorden vraag, of van de gemeente kan worden gevergd dat zij dat verlies op het project neemt om aldus de belangen van [geïntimeerde 1] bij voortzetting van zijn bedrijf veilig te stellen. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
3.14 Het is evident dat [geïntimeerde 1] een groot financieel belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. Als hij de coffeeshop in het gehuurde moet sluiten, zal hij die door het min of meer restrictieve drugsbeleid van de gemeente niet elders kunnen voortzetten. Het valt te begrijpen dat [geïntimeerde 1] het einde van zijn bedrijf ernstig zou betreuren. Anderzijds heeft [geïntimeerde 1] door zijn keuze voor een slechts gedoogde bedrijfstak nooit de verwachting kunnen koesteren dat zijn handel tot in lengte van jaren verzekerd was. Dit klemt te meer, nu uit de huurovereenkomst reeds blijkt dat het om een tijdelijke coffeeshop ging en dat de gemeente andere plannen had met het gehuurde, waarin geen rol was weggelegd voor de coffeeshop, zonder dat dit grond zou geven voor enige vergoeding.
3.15 Dat de gemeente op enig moment daarna het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat [geïntimeerde 1] de coffeeshop (elders of in het gehuurde) zou kunnen voortzetten is het hof niet gebleken. De reactie van de gemeente op de motie van de Stadsdeelraad van 21 februari 2008, of het uitblijven daarvan, is daartoe in ieder geval niet voldoende.
3.16 Ook de geringe hoogte van de huurprijs vormt een duidelijke aanwijzing voor het tijdelijke karakter van de huur. Niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde 1] in het gehuurde investeringen van enige omvang heeft gedaan. Het moet voor hem dus mogelijk zijn geweest om zich financieel voor te bereiden op een eventueel einde van de bedrijfsvoering. In dit verband komt ook gewicht toe aan de omstandigheid dat [geïntimeerde 1] de bedrijfsruimte aanvankelijk in gebruik heeft genomen door deze te kraken en vervolgens gedurende 23 jaar in het geheel geen gebruiksvergoeding heeft betaald.
3.17 Voorts is van belang dat [B.] weliswaar met het oog op de verkoopbaarheid van de door hem in de drie panden te bouwen appartementen de bedrijfsruimte niet aan [geïntimeerde 1] wenst te verhuren als coffeeshop, maar wel bereid is [geïntimeerde 1] te accepteren als huurder van alcoholvrije horeca of winkelruimte. Op dat aanbod wenst [geïntimeerde 1] niet in te gaan. Dat staat hem uiteraard vrij, maar bij de belangenafweging werkt dat niet in zijn voordeel. Opmerking verdient dat het waardedrukkende effect van de aanwezigheid van een coffeeshop in het gehuurde, waarvoor [B.] nu [geïntimeerde 1] de rekening presenteert, voor [geïntimeerde 1] het te verwachten gevolg was van zijn eigen keuze voor een slechts gedoogde handel, met alle daarbij behorende onwenselijke randverschijnselen. Anders gezegd, hij had ermee rekening kunnen houden dat in een gerenoveerde woonomgeving voor zijn coffeeshop wellicht geen plaats meer zou zijn.
3.18 Bovendien moet [geïntimeerde 1]s belang bij de voortzetting van de huur in zoverre worden gerelativeerd dat in dit geding is komen vast te staan dat hij niet vaak in Nederland verblijft en de bedrijfsvoering tijdens zijn afwezigheid overlaat aan [geïntimeerde 2]. In haar pleitnota in hoger beroep heeft de gemeente deze omstandigheid aangevoerd als een nieuwe opzeggingsgrond, maar aangezien het hier zowel gaat om een opzeggingsgrond buiten de opzeggingsbrief om (in strijd met artikel 7:295 lid 2 BW), als om een tardieve nieuwe grief, zal het hof dat beroep op artikel 7:296 lid 1 sub a BW passeren. Dat doet er echter niet aan af dat de omstandigheid op zichzelf bij de belangenafweging een rol speelt.
3.19 Ten slotte verdient aandacht dat [geïntimeerde 2] c.s. weliswaar de wens hebben uitgesproken de renovatie zelf uit te voeren, maar in het geheel niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij de daarvoor benodigde gelden zouden kunnen opbrengen, ook als de gemeente het pand voor hetzelfde bedrag aan hen had aangeboden als waarvoor [B.] het kon verwerven. De overweging van de kantonrechter in het bestreden vonnis dat op de comparitie van partijen duidelijk is geworden dat [geïntimeerde 2] c.s. op dit moment onvoldoende financiële middelen hebben om aan de voorwaarden van de gemeente te voldoen, is ook niet, door middel van een grief of anderszins, bestreden.
3.20 Al het voorgaande in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat een redelijke afweging van belangen vergt dat het belang van [geïntimeerde 1] bij voortzetting van de huurovereenkomst wijkt voor het belang van de gemeente om de renovatie van de onderhavige panden zonder verlies aan te pakken. Of zij dat in eigen beheer doet of door middel van een overdracht van het pand aan [B.] is voor de belangenafweging dan niet meer relevant.
3.21 Gelet op hetgeen hierna naar aanleiding van grief VII wordt overwogen, geeft het feit dat [geïntimeerde 2] c.s. in het pand ook woonruimte huren geen aanleiding de belangenafweging alsnog in het voordeel van [geïntimeerde 1] te doen uitvallen. Grief III slaagt; de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen is voor toewijzing vatbaar.
3.22 Uit het voorgaande vloeit voort dat ook grief VI slaagt, waarin de gemeente bestrijdt dat aan de voorgenomen uitgifte in erfpacht en renovatie nog geen uitvoering kan worden gegeven doordat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte niet kan worden beëindigd.
3.23 Met grief VII voert de gemeente ten aanzien van de woonruimte aan dat het beroep van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op huurbescherming onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij beroept zich in dit verband met name op de volgende feiten en omstandigheden:
- [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben de woonruimte in 1970 zonder recht of titel in gebruik genomen en wisten bij de legalisering in 1993 reeds dat het de bedoeling van de gemeente was op termijn tot renovatie over te gaan;
- die renovatie moet thans dringend worden aangepakt na jaren van vertraging, die mede samenhing met de onderhandelingen met [geïntimeerde 2] c.s.;
- de gemeente wil het pand met het oog op de renovatie vrij van huur aan [B.] in erfpacht uitgeven;
- [geïntimeerde 2] c.s. hebben bij het verlaten van de woonruimte recht op een verhuiskostenvergoeding;
- [geïntimeerde 2] c.s. hebben reeds een vervangende woonruimte aanvaard en gehuurd, bij welke gelegenheid zij zich hebben verplicht, zowel jegens de nieuwe verhuurder als (bij wege van derdenbeding) jegens de gemeente tot opzegging van de onderhavige huurovereenkomst.
3.24 [geïntimeerde 2] c.s. hebben in hun reactie op deze grief en in hun reactie op de eiswijziging in hoger beroep, niet uiteengezet welk rechtens te respecteren belang zij na de aanvaarding van de vervangende woonruimte nog hebben bij hun beroep op huurbescherming. De vervangende woonruimte is, evenals de onderhavige woonruimte, op de eerste verdieping gelegen, zodat hun belang ook niet kan zijn gelegen in de beperkte mobiliteit van [geïntimeerde 1]. Het ontbreken van een rechtens te respecteren belang maakt, in samenhang met de overige vier hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijk-heid onaanvaardbaar. De grief treft doel.
3.25 Met de grieven VIII en IX beoogt de gemeente de vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomsten met betrekking tot de bedrijfsruimte en de woonruimte in volle omvang aan het hof voor te leggen. Zij delen in het succes van de grieven III en VII.
3.26 Aan [geïntimeerde 2] c.s. zal een redelijke termijn worden gegund om de verhuizing naar de vervangende woonruimte te bewerkstelligen en de bedrijfsactiviteiten te beëindigen. De beëindigingdatum en de ontruimingsdatum zullen daarom worden vastgesteld op 1 december 2009. Voor uitvoerbaarheid bij voorraad van de beëindigings- en ontruimingsbeslissing bestaat geen grond, omdat het verweer van [geïntimeerde 2] c.s. niet als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt.
3.27 Nu met betrekking tot de woonruimte de primaire vordering van de gemeente wordt toegewezen komt het hof niet toe aan de subsidiaire vordering waarmee de eis in hoger beroep is aangevuld.
3.28 Door de beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte is voldaan aan de voorwaarde waaronder [geïntimeerde 2] c.s. hun reconventionele vordering hebben ingesteld. Zij vorderen een schadeloosstelling wegens bedrijfsbeëindiging van € 450.000,=. Hoewel daartoe uitgeno-digd door de gemeente hebben zij niet verduidelijkt op welke rechtsgrond de gemeente bij beëindiging van de huur van de bedrijfsruimte tot een dergelijke vergoeding gehouden zou zijn. Een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW is hier niet aan de orde, omdat de coffeeshop niet zal kunnen worden verplaatst. Voor het overige biedt het huurrecht geen grond voor het toekennen van enige schadevergoeding wanneer, zoals hier het geval is, de redelijke afweging van belangen met zich brengt dat de huurovereenkomst moet eindigen (vergelijk HR 4 mei 2007, LJN AZ8165). Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
3.29 Als de in het ongelijk gestelde partij worden [geïntimeerde 2] c.s., hoofdelijk zoals gevorderd, veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg, conventie en reconventie, en van het hoger beroep, met rente zoals gevorderd. De vordering tot vergoeding van nakosten ontbeert wettelijke grondslag en zal dus worden afgewezen.
4. Slotsom en kosten
4.1 De grieven II en V falen grotendeels. Voor het overige slagen de grieven. Uit de eerste aanleg zijn geen stellingen overgebleven die nog bespreking behoeven. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. De beide huurovereenkomsten zullen alsnog worden beëindigd per 1 december 2009. De reconventionele vordering van [geïntimeerde 2] c.s. tot schadeloosstelling zal alsnog worden afgewezen.
4.2 Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [geïntimeerde 2] c.s. de kosten van het geding in eerste aanleg, conventie en reconventie, en hoger beroep te dragen.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde 1] en de gemeente betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres] begane grond te [A.] zal eindigen op 1 december 2009;
bepaalt dat [geïntimeerde 1] de bedrijfsruimte op 1 december 2009 zal moeten hebben ontruimd;
veroordeelt [geïntimeerde 1] om de bedrijfsruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op 1 december 2009 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de gemeente te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van de gemeente bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en op kosten van [geïntimeerde 1];
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde 2] c.s. en de gemeente betreffende de woonruimte aan de [adres] eerste en tweede verdieping te [A.] zal eindigen op 1 december 2009;
bepaalt dat [geïntimeerde 2] c.s. de woonruimte op 1 december 2009 zullen moeten hebben ontruimd;
veroordeelt [geïntimeerde 2] c.s. hoofdelijk om de woonruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op 1 december 2009 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de gemeente te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van de gemeente bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en op kosten van [geïntimeerde 2] c.s.;
wijst de vordering van [geïntimeerde 2] c.s. tot schadeloosstelling af;
veroordeelt [geïntimeerde 2] c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de gemeente gevallen, op € 340,31 voor verschotten in conventie in eerste aanleg, € 750,- aan salaris gemachtigde in conventie in eerste aanleg, € 375,- aan salaris gemachtigde in reconventie in eerste aanleg, € 339,44 voor verschotten in hoger beroep en € 1.788,- aan salaris advocaat in hoger beroep, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dagtekening van dit arrest;
verklaart voormelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, G.B.C.M. van der Reep en R.J.Q. Klomp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 augustus 2009.