Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00550
uitspraak: 19 november 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Y,
belanghebbende,
gemachtigde J.B. Elders (adviesbureau BAS te ’s-Gravenhage)
tegen de uitspraak in de zaak met nummer SBR 06/2436 van de rechtbank Utrecht van 27 juli 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente IJsselstein,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) van 28 februari 2005 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning van belanghebbende, plaatselijk bekend als […] 25 te A (hierna: het object), vastgesteld op € 373.975 naar waardepeildatum 1 januari 2003. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Gelijktijdig zijn aan belanghebbende ter zake van het object aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005 opgelegd.
1.2. Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 17 mei 2006 de waarde van het object tot € 367.500 verlaagd en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
1.6. Bij brief van 2 december 2008 heeft belanghebbende een zogenoemd 10-dagenstuk ingediend. Bij brief van 8 januari 2008 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport toegestuurd.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2009. De onderhavige zaak is behandeld samen met de zaak met kenmerk 07/00551. Hetgeen in een van de zaken is aangevoerd en overgelegd, geldt tevens als te zijn aangevoerd en overgelegd in de andere zaak. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgesteld dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“2.1 Deze rechtbank heeft bij uitspraak van 29 maart 2006 de uitspraak op bezwaar van 23 november 2005 vernietigd omdat dit besluit onvoldoende was gemotiveerd. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat verweerder [Hof: de heffingsambtenaar] de waardering van het object per 1 januari 2003 ten onrechte had gebaseerd op de verkoopcijfers van twee referentiepanden ([…] 92 en […] 27) omdat de verkoopdata van deze objecten te ver van de peildatum waren verwijderd. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld zodat thans de vraag aan de orde is of verweerder bij de uitspraak van 17 mei 2006 voldoende acht heeft geslagen op deze uitspraak.”
2.2. De gegevens van het object zijn de volgende:
Adres Bouwjaar Inhoud Perceel Ligging WOZ-waarde Waardepeildatum Bijzonderheden
m3 m2 €
[….] 25 1995 485 267 […], binnen bebouwde kom 367.000 01-01-2003 geschakelde eengezinswoning met aangebouwde garage
2.3. In het taxatierapport van 9 augustus 2006, in opdracht van de gemeente IJsselstein opgesteld door mevrouw M.J. Lokhorst - van Essen, beëdigd taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: taxatierapport), wordt de waarde van het object onderbouwd met de navolgende marktgegevens:
Objectkenmerken
Adres Bouwjaar Bouwsituatie Kaveloppervlakte Inhoud Verkoopdatum Verkoopprijs / WOZ-waarde
het object 1995 geschakeld ca 267 m2 ca 485 m3 n.v.t. n.v.t.
ca € 400/m2 ca € 520/m3 € 367.500
Vergelijkingsobjecten
1. […] 3 1995 twee-onder-een-kap ca 270 m2 ca 565 m3 16-01-2003 € 411.000
ca € 400/m2 ca € 515/m3 € 408.662
2. […] 1 1988 twee-onder-een-kap ca 215 m2 ca 358 m3 03-03-2003 € 315.000
ca € 400/m2 ca € 570/m3 € 300.022
3. […] 12 1988 twee-onder-een-kap ca 230 m2 ca 358 m3 02-10-2002 € 331.000
ca € 517 m2 ca € 570/m3 € 333.412
4. […] 24 1988 twee-onder-een-kap ca 220 m2 ca 358 m3 30-12-2002 € 355.000
ca € 517/m2 ca € 570/m3 € 332.245
Vergelijkingsobjecten (vraagprijs)
5. […] 49 1995 geschakeld ca 285 m2 ca 485 m3 mei 2006 € 449.500
ca € 425/m2 ca € 520/m3 € 381.625
Ter toelichting op bovenvermelde gegevens noemt het taxatierapport specifiek in relatie tot de getaxeerde objecten de navolgende bijzonderheden:
Object Vergelijkbare kavel echter grotere woning maar geen slaapkamer op begane grond. Minder rustig gelegen. Ander type woning.
Object 2 Andere wijk. Kleinere woning met minder grond.
Object 3 Andere wijk. Kleinere woning met minder grond. Door weg gescheiden van de IJssel.
Object 4 Andere wijk. Kleinere woning met minder grond. Tuin grenzend aan de IJssel.
Object 5 Vergelijkbare woning / zelfde type. Iets meer grond.
3. De procedure voor de rechtbank
3.1. Voor de rechtbank was in geschil of de door de heffingsambtenaar op € 367.500 vastgestelde waarde van het object niet te hoog is.
3.2. De rechtbank heeft geoordeeld dat het beroep ongegrond is en heeft daartoe het volgende overwogen. De heffingsambtenaar heeft de referentieobjecten kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Hij heeft voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en het object is voor de waarde van het object. Ten aanzien van het object […] 31 heeft de rechtbank geoordeeld dat de waarde van […] 31 als gevolg van een incidentele fout onjuist is vastgesteld. Met betrekking tot de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de inhoud van het object onjuist heeft vastgesteld, heeft de rechtbank overwogen dat nu het aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar de berekening op een uniforme wijze heeft vastgesteld en het meenemen van de ruimten lager dan 1,5 meter voortvloeit uit de keuze om de inhoud te berekenen aan de hand van buitenmaten, de resultaten van de berekeningen kunnen worden gebruikt voor een systematische onderlinge vergelijking van het object en de vergelijkingspercelen. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.
4. Het geschil in hoger beroep
4.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hierbij is aan de orde of de vastgestelde waarde van € 367.500 moet worden verlaagd als gevolg van een schending van een beginsel van behoorlijk bestuur.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van het object van € 340.000. Kort weergegeven heeft belanghebbende de volgende grieven aangevoerd:
(1) de rechtbank heeft verzuimd in te gaan op de stelling dat de berekening van de inhoud van het object niet transparant is en de toepasselijkheid van de norm NEN-2580 is genegeerd;
(2) de rechtbank is voorbijgegaan aan belanghebbendes beroep op het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel. Deze beginselen zijn geschonden omdat de inhoud van het object steeds wisselend en foutief is vastgesteld;
(3) belanghebbende heeft twee referentieobjecten ([…] 23 en 47) aangevoerd die wat vorm en inhoud betreft identiek zijn aan het object terwijl de WOZ-waarden veel lager zijn vastgesteld. De rechtbank heeft niet gemotiveerd waarom zij hier niet het gelijkheidsbeginsel heeft toegepast; en
(4) belanghebbende doet een beroep op het motiveringsbeginsel.
4.3. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar het in 2.3. vermelde taxatierapport. Voor wat betreft de inhoud van het object heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de inhoud van alle woningen binnen de gemeente volgens een uniforme berekeningswijze wordt bepaald en dat daarbij wordt uitgegaan van de buitenmaten. Schending van het vertrouwensbeginsel door vermelding in de uitspraak op bezwaar van een foutieve inhoudsmaat is niet aan de orde, omdat er sprake is van een voor belanghebbende kenbare verschrijving. Het buiten beschouwing laten van […] 23 en 47 levert geen schending op van het gelijkheidsbeginsel omdat bij de waardering van deze objecten individuele taxatiefouten zijn gemaakt.
4.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en, tot vermindering van de waarde van het object tot € 340.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
5. Beoordeling door het Hof
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van het object te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet brengt mee dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de fictie dat de volle eigendom wordt overgedragen.
5.2. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per de waardepeildatum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport in het geding gebracht waarin de waarde van het object is gesteld op € 367.500. Het object is getaxeerd aan de hand van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Bij de vaststelling van de waarde van het object is acht geslagen op de verkoopprijzen van de referentieobjecten […] 3, […]1, […] 12 en […] 24. Deze vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en zijn naar het oordeel van het Hof voor wat betreft, bouwjaar, grootte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar met het object.
5.3. Voor wat betreft de inhoud van het object en de wijze van hoogtemeting van de ruimtes in het object stelt het Hof voorop dat het geschil de waarde van het object betreft, dat de bestreden uitspraak op bezwaar niet als een vaststelling van de inhoud van het object kan worden aangemerkt en dat het Hof ook niet bevoegd is die inhoud vast te stellen. Dit laat onverlet dat inhoud van het object een hulpmiddel kan vormen om tot een juiste waardevaststelling van het object te komen.
5.4. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de inhoud van alle woningen binnen de gemeente volgens een uniforme berekeningswijze wordt bepaald en dat daarbij wordt uitgegaan van de buitenmaten. Het Hof acht deze stelling aannemelijk. Dit geldt evenzeer voor de hoogtemeting. Het Hof overweegt dat, indien er veronderstellenderwijs van zou worden uitgegaan dat de metingen onjuist hebben plaatsgevonden, de toepassing van het rekenmodel niet leidt tot een andere waarde, nu het rekenmodel stelselmatig en uniform wordt toegepast ten aanzien van alle onroerende zaken in de gemeente. Het gevolg van een uniforme onjuiste meting zou dan uiteindelijk gecorrigeerd woorden door een hoger of lager m³-bedrag. Dit leidt tot de conclusie dat, zelfs al zouden de metingen van de inhoud onjuist hebben plaatsgevonden, dat niet afdoet aan de vergelijking tussen het object en de vergelijkingsobjecten.
5.5. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt.
5.6. Belanghebbende doet een beroep op het vertrouwensbeginsel omdat de uitspraak op bezwaar de volzin “De juiste inhoud voor beide objecten bedraagt 360 m3”, bevat.
Dit beroep op het vertrouwensbeginsel faalt, nu zoals het Hof heeft geoordeeld in 5.3. de bestreden beschikking een waardevaststelling van het object betreft. Voor een succesvol beroep op het vertrouwensbeginsel is - kort samengevat - vereist dat de heffingsambtenaar een ondubbelzinnige uitlating heeft gedaan dat hij de waarde lager zou vaststellen dan hij heeft gedaan. De volzin, waarnaar belanghebbende verwijst, voldoet daar niet aan omdat de waarde in de uitspraak op bezwaar waarin de volzin staat, is vastgesteld op € 367.500.
5.7. Belanghebbende doet een beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel omdat de heffingsambtenaar de inhoud van het type woning waartoe het object behoort, in korte tijd achtereenvolgens heeft berekend op “333 m3, 400 m3, 360 m3, 485 m3, opnieuw op 360 m3, en dan weer op 485 m3”. Hij doet in dit verband een beroep op een uitspraak van de Rechtbank Arnhem van 28 maart 2005, nr. AWB 05/5026, LJN AW4106.
Naar het oordeel van het Hof kan een beroep op het zorgvuldigheidbeginsel niet leiden tot het vaststellen van een lagere waarde van het object dan de waarde in het economische verkeer. Dit kan slechts anders zijn als belanghebbende door de onzorgvuldigheid in zijn procespositie is geschaad. Gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is. Het Hof wijst er in dit verband nogmaals op de bestreden beschikking de waarde van het object betreft en niet de inhoud van het object. Ten slotte overweegt het Hof dat het in de vermelde rechtbankuitspraak berechte geval niet vergelijkbaar is met het onderhavige geval.
5.8. Belanghebbende heeft twee referentieobjecten aangevoerd, […] 23 en 47, die identiek zijn aan het object en lager zijn gewaardeerd dan het object. Het Hof begrijpt dat belanghebbende hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel.
5.9. Bij afweging van het beginsel dat de wet moet worden toegepast, tegen het beginsel dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld, dient aan laatstbedoeld beginsel doorslaggevende betekenis te worden toegekend wanneer – kort samengevat - in vergelijkbare gevallen sprake is van te lage waardevaststelling als gevolg van bewust begunstigend beleid of van een situatie waarin in een meerderheid van vergelijkbare gevallen de waarde te laag is vastgesteld, de zogenoemde meerderheidsregel. Dat er sprake is van begunstigend beleid is niet aannemelijk geworden. Weliswaar heeft belanghebbende betwist dat er sprake is van een incidentele fout, maar de heffingsambtenaar heeft dat weersproken en belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, heeft zijn stelling niet nader onderbouwd. Het Hof zal daarom beoordelen of sprake is van een schending van de meerderheidsregel.
5.10. Belanghebbende stelt dat de waarde van het object ([…] 25) is vastgesteld op
€ 367.500, en de waarde van het object […] 45 (de zaak met kenmerk 07/00551) op
€ 374.683. De objecten […] 23 en 47, die identiek zijn aan het object, zijn gewaardeerd op
€ 356.908 respectievelijk € 353.626.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waarde van de objecten […] 23 en 47 door een incidentele taxatiefout te laag is vastgesteld. De identieke objecten […] 25 en 45, zijn gekoppeld aan juiste referentieobjecten en daardoor niet te laag in de waardevaststelling betrokken.
5.11. Het Hof stelt vast dat het aantal gestelde vergelijkbare objecten 4 is, te weten […] 23, 25, 45 en 47. Twee van deze zijn te laag gewaardeerd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 16 december 1998, nr. 32 863, BNB 1999/166 leidt het Hof af, dat indien er sprake is van een gelijk aantal gevallen dat juist en onjuist is behandeld, de meerderheidsregel geen toepassing kan vinden. Omdat dat hier het geval is, verwerpt het Hof belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel.
5.12. Het Hof verwerpt belanghebbendes beroep op het motiveringsbeginsel omdat – wat daar ook van zij – schending van dat beginsel niet kan leiden tot een verlaging van de waarde in het economische verkeer van het object, zoals door belanghebbende bepleit.
Slotsom
5.13. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, W.M.G. Visser en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier.
De beslissing is op 19 november 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.