Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P07/00326
uitspraak: 5 november 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
het hoofd van de sector Belastingen van de gemeente Haarlemmermeer,
de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/4644 van de rechtbank Haarlem van 3 mei 2007 in het geding tussen
X,
wonende te Y, gemeente Z,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 november 2005 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak […] 267 te [Y] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 164.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 februari 2006, de waarde verminderd tot € 88.000.
1.3. Bij mondelinge uitspraak van 3 mei 2007, waarvan het proces-verbaal verzonden is op
9 mei 2007, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 20.000.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 15 juni 2007, bij het Hof ingekomen op diezelfde datum, aangevuld bij brief van 16 juli 2007.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. De eerste zitting in deze zaak heeft plaatsgevonden op 29 februari 2008. Het proces-verbaal van die zitting is meegezonden met de schriftelijke uitspraak van het Hof van 30 mei 2008, nr. 07/00329, met betrekking tot een ander op die zitting behandeld beroep van belanghebbende.
1.6. Naar aanleiding van de mondelinge behandeling heeft het Hof bij brief van 6 maart 2008 de heffingsambtenaar verzocht nadere inlichtingen te verschaffen omtrent de vraag of op de onroerende zaak, al dan niet na sloop van de bestaande opstallen, (her)bouw mag plaatsvinden. Bij faxbericht van 27 maart 2008 is de reactie hierop van de heffingsambtenaar ingekomen. De griffier heeft op 1 april een afschrift van dit stuk aan belanghebbende gezonden. Op 21 april 2008 is een reactie van belanghebbende ontvangen.
1.7. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2008. Daar zijn gelijktijdig behandeld de door de heffingsambtenaar ingestelde, samenhangende beroepen met de nummers P07/00324, P07/00325 en P07/00327. Tevens is het door belanghebbende ingestelde hoger beroep met nummer P07/00328 behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.8. Het derde onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2009. Deze zitting heeft plaatsgevonden wegens verandering in de samenstelling van de belastingkamer. Tijdens de zitting zijn gelijktijdig behandeld de door de heffingsambtenaar ingestelde, samenhangende beroepen met de nummers P07/00324, P07/00325 en P07/00327. Tevens is het door belanghebbende ingestelde hoger beroep met nummer P07/00328 behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“Eiser is eigenaar van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de […] 267 te Y. De onderhavige woning is slooprijp en is gelegen op een locatie die is aangewezen als groenstrook waarop, zo is tussen partijen niet in geschil, herbouw na sloop niet is toegestaan. De onderhavige woning wordt niet bewoond.”
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
2.1.2. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport, opgesteld door A.J. Otten, taxateur, waarin deze de onroerende zaak op 1 januari 2003 waardeert op € 88.000. Dit rapport vermeldt onder meer het volgende:
“1. Getaxeerde waarde
(…)
Kadastrale grootte: 6 are en 25 centiare, waarvan toegekend 3 are en 42 centiare.
(…)
3. Omschrijving van het object
3.1. Algemeen
(…)
Kwaliteit : slooprijp
Constructie : slooprijp
Materiaal : slooprijp
Verwarming : niet aanwezig
Sanitaire voorzieningen : niet aanwezig
3.2. Indeling
(…)
Bijgebouw(en) : twee slooprijpe schuren
3.3. Staat van onderhoud
Slooprijp
(…)
3.5. Inhoud en oppervlakte van het object
Woning : inhoud circa : 180 m³
: oppervlakte circa : 80 m²
3.6. Waarde opbouw
Kavelgrootte Prijs per m² Waarde
342 m² 325,- € 111.150,=
Inhoud hoofdgebouw Prijs per m³
180 m³ Geschatte sloopkosten € 22.500,=
Deel objecten Prijs per m¹/m²/m³/stuk
geen € 0,=
Bijgebouwen Prijs per m²
2 schuren slooprijp € 0,=
Totale waarde € 88.650,=
WOZ-waarde afgerond per 1-1-2003 € 88.000,=
(…)
4.4. Bestemming
Openbaar groen.”
2.1.3. De onroerende zaak valt binnen het bereik van de op 2 mei 1968 door de raad van de gemeente Haarlemmermeer vastgestelde “Voorschriften bestemmingsplan [Y] 1967” (hierna: het Bestemmingsplan) en het op 8 juli 2004 door dezelfde raad vastgestelde Paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling (hierna: het Paraplubestemmingsplan).
2.1.4. Artikel 20 van Pro het Bestemmingsplan luidt voorzover hier van belang als volgt:
“1. In afwijking van de kaart van het bestemmingsplan en deze voorschriften mag een niet met het plan overeenkomend gebouw, dat rechtens een voorgaande regeling tot stand is gekomen of waarvoor rechtens een voorgaande regeling reeds een bouwvergunning was verleend:
a. voor een gedeelte worden vernieuwd of in beperkte mate worden veranderd, mits daardoor de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
b. tot ten hoogste 15% van de bestaande oppervlakte worden uitgebreid, mits daardoor de bebouwingsgrenzen niet worden overschreden en overigens de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
c. geheel worden vernieuwd, zonodig met overschrijding van de grens van de bebouwing naar de wegzijde, indien een gebouw ten gevolge van een onheil is vernield, mits de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot, een en ander behoudens onteigening overeenkomstig de wet.”
2.1.5. De onroerende zaak is gelegen binnen de zogenoemde 58-decibelcontour.
2.2. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2003.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en voor de toepassing van de Wet woz de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 20.000. De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Ter staving van deze nader door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een op 22 augustus 2006 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A.J. Otten, taxateur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van eisers onroerende zaak op de peildatum van eveneens € 88.000.
5. De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor twee objecten aan de […] en één object aan de […], allen te Y, zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 2. bedoelde waarde.
De rechtbank vindt echter aanleiding om de gegevens omtrent genoemde objecten buiten aanmerking te laten omdat het objecten betreft die in een redelijke staat van onderhoud verkeren en daadwerkelijk bewoond worden, terwijl de onderhavige woning – zoals ook vermeld in het taxatierapport – in een dermate slechte staat van onderhoud verkeert dat het door de taxateur is aangemerkt als slooprijp.
De door de taxateur gehanteerde objecten kunnen derhalve niet dienen als referentiepanden zodat de hiervoor gerealiseerde verkoopprijzen evenmin steun kunnen bieden aan de door verweerder verdedigde waarde.
De taxateur heeft ook niet op andere wijze de door hem gehanteerde vierkantemeterprijs nader onderbouwd.
6. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen waarde van € 88.000 niet te hoog is. Met het door hem overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens in de stukken en ter zitting heeft aangevoerd, is verweerder daarin onvoldoende geslaagd.
7. Eiser heeft zijn (blote) stelling dat de waarde moet worden vastgesteld op basis van een grondprijs van € 5 per m² niet nader onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht.
8. De rechtbank volgt eiser niet in zijn verzoek om aanhouding van de zaak teneinde nader onderzoek te kunnen doen bij het Kadaster, nu een dergelijk verzoek in dit stadium van de behandeling in strijd zou komen met de goede procesorde. De rechtbank neemt hierbij in overweging dat eiser ter zitting, hoewel daartoe uitgenodigd, niet of onvoldoende heeft aangegeven waarom hij deze gegevens niet in een eerder stadium heeft vergaard om aan de rechtbank en de wederpartij over te leggen.
9. Nu de rechtbank verweerder, noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt de rechtbank, gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen ter zitting en in de van hen afkomstige stukken naar voren is gebracht, de waarde van eisers onroerende zaak, voor de toepassing van de wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast op € 20.000.”
2.4. Standpunten van partijen
2.4.1. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van de onroerende zaak van € 88.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft hij, kort samengevat, het volgende aangevoerd:
- de rechtbank is ten onrechte voorbijgegaan aan verschillende omstandigheden die bij de waardebepaling een rol hebben gespeeld. Aan de opstal van de onderhavige onroerende zaak is door de heffingsambtenaar geen waarde toegekend;
- de rechtbank biedt geen enkel inzicht in de wijze waarop zij is gekomen tot de door haar vastgestelde waarde van € 20.000.
2.4.2. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft belanghebbende, kort samengevat, het volgende aangevoerd:
- de woning staat op grond die in erfpacht is uitgegeven; dit drukt de waarde. De woning wordt ten onrechte met een referentieobject vergeleken waarvan de grond in volle eigendom is;
- de grond mag na sloop van de woning niet meer bebouwd worden;
- de grond heeft de bestemming ‘openbaar groen’.
2.4.3. Voor het overige verwijst het Hof voor de standpunten van partijen naar de gedingstukken en de processen-verbaal van de zittingen in hoger beroep.
2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.5.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
2.5.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het hiervoor onder 2.1.2 vermelde taxatierapport. Het Hof stelt vast dat de rechtbank dit rapport terzijde heeft gesteld nu de daarin opgevoerde referentieobjecten in verband met het slooprijp zijn van de opstal niet ter vergelijking met de onroerende zaak konden dienen. Voorts heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het Bestemmingsplan en het Paraplubestemmingsplan. Noch op grond van het geldende bestemmingsplan, noch op grond van regelgeving met betrekking tot de luchthaven A, zouden beperkingen bestaan betreffende de uitbreiding van bestaande bebouwing anders dan gegeven in het Bestemmingsplan. Het slopen en herbouwen van de opstal zouden door deze regelgeving niet worden uitgesloten.
2.5.3. Belanghebbende heeft betwist dat de bestaande opstal na sloop mag worden herbouwd en heeft daarvoor eveneens verwezen naar eerdervermelde bestemmingsplannen. Deze zouden herbouw wellicht mogelijk maken, maar regelgeving verband houdend met de luchthaven A zou hieraan in de weg staan.
2.5.4. Het Hof stelt vast dat uit het onder 1.6 vermelde bericht van de heffingsambtenaar van 27 maart 2008 blijkt, dat de tot de onroerende zaak behorende grond in het Bestemmingsplan de bestemming openbaar groen heeft. Het Hof leidt uit dit bericht tevens af dat de tot de onroerende zaak behorende opstal door de werking van de overgangsbepalingen van het Bestemmingsplan rechtmatig op die grond aanwezig is, ondanks het gebruik daarvan door belanghebbende als woning.
2.5.5. Naast het Bestemmingsplan geeft ook het Paraplubestemmingsplan regels betreffende de bestemming en het gebruik van de onroerende zaak in verband met de nabijheid van de luchthaven A. Op basis van artikel IV, lid 4, van dit plan zijn op de gronden die op de plankaarten ‘Beperkte bebouwing’ genummerd 1R tot en met 6R, zijn gelegen binnen de ’58-decibelcontour, geen woningen toegestaan behoudens bestaand gebruik. Ingevolge lid 5 van genoemd artikel is sprake van bestaand gebruik, indien onder meer op de datum van inwerkingtreding (20 februari 2003) van het Luchthavenindelingbesluit A, Stb. 2002, 591, op de desbetreffende plaats een gebouw rechtmatig aanwezig is en overeenkomstig de bestemming wordt gebruikt. Naar het oordeel van het Hof is bij de onderhavige opstal geen sprake van bestaand gebruik in voormelde zin, aangezien deze niet wordt bewoond. Dit heeft tot gevolg dat (her)bouw van een nieuwe opstal op het betreffende perceel niet mogelijk zal zijn. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak dient rekening te worden gehouden met bovengenoemde regelgeving. Een potentiële koper zal zich er rekenschap van geven dat op het perceel woningbouw niet is toegestaan. Die regelgeving heeft daardoor een waardedrukkende invloed (vergelijk Hoge Raad 11 november 2005, nr. 39 455, LJN AU6011). Het in 2.1.2 vermelde taxatierapport geeft er geen blijk van dat bij de taxatie met die invloed rekening is gehouden en het Hof acht dit ook overigens niet aannemelijk.
Op deze gronden is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem nader vastgestelde waarde van € 88.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.5.6. Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, doet de vraag zich voor of belanghebbende de door hem bepleite waarde, die hij heeft berekend op basis van een grondprijs van € 5 à 7 per m², aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft echter slechts gesteld dat herbouw of nieuwbouw niet of slechts zeer beperkt mogelijk is, en heeft geen enkel bewijsmiddel aangedragen voor de gestelde grondprijs. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
2.5.7. Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Uit de uitspraak van het Hof van heden in de zaak met nummer P07/00325, welke met deze uitspraak wordt meegezonden, blijkt dat vergelijkbare grond waarop geen woning is toegestaan, is te waarderen op afgerond € 41 per m². De zojuist bedoelde vergelijkbare grond heeft echter volgens het Bestemmingsplan de bestemming wonen, terwijl de tot de onroerende zaak behorende grond de bestemming openbaar groen heeft. Dit verschil in bestemming rechtvaardigt een lagere waarde per m² van de laatstbedoelde grond. Het Hof stelt die waarde in goede justitie op € 30 per m². Het Hof overweegt in dit verband nog dat hier geen sprake is van snippergroen, waarvoor in het taxatierapport dat behoort tot de gedingstukken in de zaken P07/00327 en P07/00328, een waarde van € 65 per m² in aanmerking is genomen. In dit verband verwijst het Hof naar rechtsoverweging 2.5.5 van de uitspraak van heden met de nummers P07/00327 en P07/00328. De kaveloppervlakte van de onroerende zaak is 625 m², zodat de waarde van de grond, zonder rekening te houden met de sloopkosten van de opstal, (625 x 30 =) € 18.750 bedraagt. Nu de sloopkosten van de opstal door de taxateur zijn geschat op € 22.500, zou de waarde van de onroerende zaak per saldo uitkomen op nihil.
2.5.8. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank geen incidenteel hoger beroep ingesteld en heeft in dit geding geconcludeerd tot bevestiging van die uitspraak. Het Hof zou derhalve buiten de rechtsstrijd van partijen treden indien het de waarde van de onroerende zaak verder zou verlagen dan de rechtbank heeft gedaan. Die waarde blijft dus op € 20.000 vastgesteld.
2.5.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
2.5.10. Voor de proceskostenvergoeding verwijst het Hof naar de uitspraken van heden met de nummers P07/00327 en P07/00328. Aangezien het hogere beroep ongegrond is, zal op grond van artikel 27l, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van de gemeente Haarlemmermeer een griffierecht worden geheven van € 428.
3. Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank en
- bepaalt dat van de gemeente Haarlemmermeer een griffierecht wordt geheven van € 428.
De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P.F. Slijpen en W.M.G. Visser, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 5 november 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.