Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZOSTA BEHEER B.V,
gevestigd te Amsterdam,
2. [Appellante 2],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. C.H.J.M. Abeln, gevestigd te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. JACHTHAVEN R. DRAGT & ZOON,
gevestigd te Aalsmeer,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. A. van Hees, gevestigd te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 4 december 2007 zijn appellanten, Zosta c.s. (hierna afzonderlijk Zosta en [appellante 2] te noemen), in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (locatie Amsterdam) van 14 september 2007, onder rolnummer 36708/06 gewezen tussen hen als gedaagden en geïntimeerde, Dragt, als eiseres.
Bij memorie hebben Zosta c.s. zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en bewijs aangeboden, met conclusie tot vernietiging van het bestreden vonnis, afwijzing van de vorderingen van Dragt en veroordeling van Dragt in de kosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
Bij antwoordmemorie heeft Dragt de grieven bestreden, haar eis vermeerderd en bewijs aangeboden, met conclusie tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, althans toewijzing van haar vorderingen op de gewijzigde grondslag, en veroordeling van Zosta c.s. in de kosten van beide instanties, althans van het hoger beroep.
Bij akte hebben Zosta c.s. zich verzet tegen de wijziging van de eis.
Op 19 januari 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten voor het hof, Zosta c.s. door hun advocaat en Dragt door mr. C.C.J. Hiebendaal, advocaat te ’s-Gravenhage. Beide advocaten hebben zich bediend van pleitnotities, die zij hebben overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.22 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over deze feiten zijn partijen niet verdeeld, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in dit geding, samengevat, om het volgende.
3.1.1 Dragt exploiteert een jachthaven in Aalsmeer.
3.1.2 Binnen het terrein van de jachthaven en geheel daardoor omsloten ligt een perceel land ter grootte van 590 m2 (hierna: het perceel), dat Dragt rond 1983 is gaan huren van de vader van [appellante 2]. Na diens overlijden in 1994 verkreeg [appellante 2] de blote eigendom. Op 24 oktober 2003 is ook het vruchtgebruik van het perceel overgedragen aan [appellante 2], waarbij is uitgegaan van een vrije verkoopwaarde van het perceel van € 17.500,=.
3.1.3 De door Dragt betaalde huur bedroeg in 2004 € 1.815,= per jaar.
3.1.4 In 1998/1999 heeft Dragt een botenhuis op het perceel gesloopt. In 2002 heeft zij een villa die grensde aan het perceel en door haar als kantoor werd gebruikt, laten slopen en een nieuw kantoorgebouw laten bouwen. Dit gebouw is voor ongeveer 90% gebouwd op het perceel. Het gebouw neemt ongeveer 90 m2 van het perceel in beslag. De bouwkosten bedroegen € 281.078,=.
3.1.5 Tussen Dragt en [appellante 2] zijn besprekingen gevoerd over verhoging van de huurprijs dan wel verkoop van het perceel aan Dragt. Deze hebben niet tot overeenstemming geleid, omdat [appellante 2] (in ieder geval uiteindelijk) uitsluitend wenste te verkopen en Dragt de door haar gevraagde prijs (€ 147.500,=) onacceptabel hoog achtte.
3.1.6 Bij brief van 29 december 2003 is namens [appellante 2] de huurovereenkomst opgezegd en ontruiming aangezegd tegen 1 juli 2004, met het verbod het kantoorgebouw te verwijderen.
3.1.7 Dragt heeft de rechtsgeldigheid van de opzegging betwist en bij de kantonrechter drie maal op grond van artikel 7:230a BW “voor zover vereist” om ontruimingsbescherming verzocht, die steeds is verleend, laatstelijk tot 1 januari 2007.
3.1.8 [Appellante 2] heeft het perceel in verhuurde staat verkocht aan Zosta voor € 90.000,=. De levering heeft op 29 september 2004 plaatsgevonden. De koopprijs is omgezet in een geldlening. Zosta is, naar zij bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft bekend gemaakt, een investeringsmaatschappij.
3.2 De grieven 1, 2, 5 en 6 hebben alle betrekking op de door de kantonrechter gegeven verklaring voor recht dat de op 29 december 2003 namens [appellante 2] verrichte opzegging nietig is. Ze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.3 Bij gelegenheid van het pleidooi hebben Zosta c.s. aangevoerd dat Dragt niet ontvankelijk had moeten worden verklaard in haar vordering, omdat de gronden voor vernietiging limitatief in de wet zijn opgesomd en misbruik van bevoegdheid, waarop Dragt zich beroept, daartoe niet behoort. Dit betoog moet worden verworpen. Indien zou worden vastgesteld dat [appellante 2] op 29 december 2003 misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid is het gevolg daarvan dat [appellante 2] als toenmalig eigenares en Zosta als opvolgend eigenares zich jegens Dragt niet op de opzegging kunnen beroepen. Dat brengt mee dat die opzegging volkomen krachteloos is, aangezien de rechtshandeling van opzegging uitsluitend aan Dragt is gericht. Er bestaat dan geen goede reden die opzegging niet als nietig aan te merken.
3.4 Het hof is tot de conclusie gekomen dat [appellante 2] heeft opgezegd om Dragt ertoe te dwingen de door haar gevraagde prijs voor het gehuurde te betalen. Die conclusie is gebaseerd op het volgende.
3.4.1 Zosta c.s. hebben in dit geding een aantal alternatieve - zij het tamelijk vage en theoretische – gebruiksmogelijkheden van het perceel genoemd, die Zosta zou overwegen. Die mogelijkheden betreffen echter alle de situatie na verwijdering van het kantoorpand. Ten tijde van de opzegging stond [appellante 2] er echter nog op dat het kantoorpand en het aangelegde parkeerterrein door Dragt zouden worden achtergelaten. In dit geding is niet gebleken dat zij toen met het gehuurde enig ander voornemen had dan verkoop aan Dragt. Gegeven het feit dat het perceel door de familie [van appellante 2] al meer dan 20 jaar werd verhuurd zonder blijk van een wens tot verandering, is een plotselinge behoefte aan een gewijzigde exploitatie ook niet erg waarschijnlijk.
3.4.2 De oorspronkelijke eis van [appellante 2] dat het kantoorpand op het perceel zou worden achtergelaten ontneemt alle overtuigingskracht aan het argument dat zij de huur wilde opzeggen vanwege de grove wanprestatie die Dragt had gepleegd door op haar perceel te bouwen; de bebouwing was kennelijk zo welkom dat amotie uitdrukkelijk werd verboden. Een verbod op amotie zou bovendien tot gevolg hebben gehad dat [appellante 2] met betrekking tot het bij Dragt in gebruik zijnde kantoorpand in een gecompliceerde juridische relatie met Dragt zou zijn terechtgekomen. Op grond van die omstandigheid moet ook het argument dat [appellante 2] wilde opzeggen omdat zij niet meer met Dragt in een contractuele relatie wilde zijn, omdat zij haar vanwege de onjuiste opgave van het overschrijdingspercentage niet meer vertrouwde, worden beschouwd als onwaarachtig en achteraf geconstrueerd. Hetzelfde geldt voor het in hoger beroep voor het eerst geponeerde verwijt dat Dragt “de afgelopen jaren” de huur steeds te laat heeft betaald; dat deze kwestie ook maar enigszins speelde ten tijde van de in geding zijnde opzegging, is niet gebleken.
3.5 Ten tijde van de opzegging wilde [appellante 2] met het perceel dus maar één ding: verkoop aan Dragt. Zij verlangde daarvoor een koopprijs die niet in verhouding stond tot de marktwaarde van het perceel, die met name wordt bepaald door de door het bestemmingsplan beperkte gebruiksmogelijkheden en de geheel ingesloten ligging. De niet nader gemotiveerde schatting van Rijsterborgh Bedrijfsmakelaars van 15 oktober 2003 kan het hof, tegenover de overige door Dragt overgelegde taxaties en de bij de overdracht aan [appellante 2] in 2003 gehanteerde vrije verkoopwaarde, niet van het tegendeel overtuigen. Uiteraard heeft [appellante 2] het recht te profiteren van haar dubbele voordeel dat erin is gelegen dat zij eigenares is van een perceel met een voor Dragt zeer aantrekkelijke ligging en bovendien Dragt zichzelf in de ongelukkige positie heeft gemanoeuvreerd dat zij aan de bouw van haar kantoorpand op dat perceel reeds een groot bedrag heeft uitgegeven. Het recht een sterke onderhandelingspositie uit te buiten kent echter wel zijn begrenzing.
3.6 Waar in het onderhavige geval de grens ligt wordt mede bepaald door de opstelling van Dragt. Voor het hof is niet komen vast te staan dat Dragt welbewust op andermans terrein heeft gebouwd. Uit het feit dat een bouwvergunning is aangevraagd vloeit niet noodzakelijkerwijs voort dat Dragt zich van de overschrijding bewust moet zijn geweest. Andere omstandigheden die opzet aannemelijk maken zijn niet gesteld. Wel wil het hof aannemen dat Dragt, in haar gretigheid te bouwen op een voor haar kennelijk aantrekkelijke locatie, niet alle zorgvuldigheid in acht genomen heeft die van haar mocht worden verwacht. Het ontbreken van boos opzet aan de zijde van Dragt maakt echter dat er geen reden is de grens van wat aan de zijde van [appellante 2] nog aanvaardbaar is, ruimer te trekken.
3.7 Ook de schade die [appellante 2] aan Dragt dreigt te berokkenen speelt bij de begrenzing van haar recht een rol. Het gaat dan enerzijds om het bedrag dat [appellante 2] Dragt, naar objectieve maatstaven gemeten, te veel wilde laten betalen voor het perceel; ook met een ruime toeslag op de marktprijs ter verdiscontering van de sterke onderhandelingspositie van [appellante 2] komt, naar thans moet worden aangenomen, een redelijke vraagprijs niet in de buurt van het door [appellante 2] gevraagde bedrag. Anderzijds gaat het om de schade die Dragt zou lijden als zij niet aan de onderhandelingsdruk zou toegeven en de beschikking over het kantoorpand zou kwijtraken. Ook al kan thans worden vastgesteld dat Dragt al ruim zes jaar van het kantoorpand gebruik heeft kunnen maken en laten maken, toch moet op grond van de door Dragt gemaakte bouwkosten worden aangenomen dat die schade nog aanzienlijk zou zijn. Dit geldt ook als - in het verlengde van het standpunt van Dragt - wordt aangenomen dat het kantoorpand elders op haar terrein kan worden herbouwd.
3.8 Voorts komt belang toe aan de wijze waarop voorafgaand aan de opzegging de onderhandelingen tussen partijen zijn verlopen. Weliswaar verwijten Zosta c.s. Dragt dat deze zich niet coöperatief heeft opgesteld, maar in feite was het [appellante 2] die maar één oplossing voor ogen had: koop door Dragt voor exact het door haar gewenste bedrag. Deze houding heeft zich voortgezet na de opzegging, toen [appellante 2] het perceel aan Zosta heeft verkocht in plaats van te onderhandelen met Dragt, hoewel het eerste kort geding met het oog op onderhandelingen was aangehouden en die onderhandelingen door de advocaat van [appellante 2] ook bij brief van 10 september 2004 waren aangekondigd.
3.9 Terecht hebben Zosta c.s. aandacht gevraagd voor het gegeven dat de wet een huurovereenkomst als de onderhavige onbeperkt opzegbaar doet zijn. Aan de grond voor de opzegging kunnen dan ook geen inhoudelijke eisen worden gesteld, behalve dan dat het recht de overeenkomst op te zeggen niet mag worden misbruikt (artikel 3:13 BW). Hiervoor is vastgesteld dat [appellante 2] de opzeggingsbevoegdheid heeft gebruikt voor een ander doel dan deze is gegeven, namelijk als pressiemiddel in de verkooponderhandelingen, met het oogmerk voor zichzelf een voordeel te behalen dat niet in enige verhouding staat tot de door haar te leveren prestatie en in dat verband dreigt aan Dragt een aanzienlijke schade te berokkenen. Een dergelijk handelen moet onder de gegeven omstandigheden worden aangemerkt als misbruik van bevoegdheid. [Appellante 2] kan zich op de door haar gedane opzegging dan ook niet beroepen, evenmin als haar rechtsopvolgster.
3.10 Zosta c.s. heeft ten pleidooie nog het standpunt betrokken dat de in kracht van gewijsde gegane beschikkingen van de kantonrechter op grond van artikel 7:230a BW eraan in de weg staan dat thans alsnog wordt uitgesproken dat de huuropzegging zonder effect is gebleven. Het hof volgt hen daarin niet. Niet alleen ontbeert, anders dan Zosta c.s. menen, een toewijzende beschikking als hier aan de orde op grond van het bepaalde in artikel 7:230a lid 7 BW executoriale kracht, maar bovendien heeft Dragt in de verzoekschrift-procedures steeds duidelijk gemaakt dat haar primaire – in een bodemzaak te onderzoeken – standpunt was dat [appellante 2] met haar opzegging misbruik van recht had gemaakt. Haar verzoeken zijn dan ook gedaan “voor zover vereist”, zoals ook de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep onder 1.12 onbestreden heeft vastgesteld. Met de beschikkingen heeft de kantonrechter slechts vastgesteld dat er vóór, uiteindelijk, 1 januari 2007 in ieder geval niet hoefde te worden ontruimd.
3.11 Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat de kantonrechter terecht voor recht heeft verklaard dat de door mr. Boers namens [appellante 2] bij brief van 29 december 2003 gedane huuropzegging nietig is. Daarmee is niet gezegd dat [appellante 2], of haar rechtsopvolgster Zosta, tot in de eeuwigheid aan de huurovereenkomst met Dragt zou zijn gebonden. Zodra de verhuurster een ander belang bij opzegging aannemelijk weet te maken dan het gebruik als pressiemiddel in de verkooponderhan-delingen, liggen alle normale mogelijkheden weer voor haar open. De grieven 1, 2, 5 en 6 falen derhalve.
3.12 Met de grieven 3 en 4 bestrijden Zosta c.s. het oordeel van de kantonrechter dat [appellante 2] door de plaatsing van (een deel van) het kantoorgebouw op het perceel ongerechtvaardigd is verrijkt, op grond waarvan Dragt een vordering tot schadevergoeding op haar heeft.
3.13 De grieven hebben succes. De vraag of een huurder een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking heeft jegens zijn verhuurder in verband met wijzigingen die hij gedurende de huurovereenkomst aan het gehuurde heeft aangebracht, kan eerst worden beantwoord na de oplevering bij het einde van de huurovereenkomst. Tot dat moment kan de huurder immers nog gebruik maken van zijn wegneemrecht, zodat van een verrijking van de verhuurder (nog) niet kan worden gesproken. Nu hiervoor is overwogen dat de opzegging van 29 december 2003 niet tot het einde van de huurovereenkomst tussen Dragt en [appellante 2] heeft geleid, moet de vordering tot schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking dan ook worden afgewezen.
3.14 Daarmee komt het hof bij de beoordeling van grief 7, die is gericht tegen de honorering van het beroep op de actio Pauliana. Dat beroep heeft Dragt gebaseerd op de stelling dat zij uit ongerechtvaardigde verrijking een vordering tot schadevergoeding heeft op [appellante 2], in het verhaal waarvan zij is benadeeld door de onverplichte verkoop en levering van het perceel aan Zosta. Hiervoor is echter reeds gebleken dat Dragt geen vordering uit ongerechtvaardigde verrijking op [appellante 2] heeft.
3.15 Dragt heeft in eerste instantie nog wel aangevoerd dat [appellante 2] door misbruik te maken van haar opzeggingsbevoegdheid een onrechtmatige daad heeft gepleegd, die tot schadevergoeding verplicht, maar - hoe over de onrechtmatigheid ook moet worden gedacht - niet valt in te zien welke schade Dragt door het misbruik zou hebben geleden, nu de huuropzegging op vordering van Dragt nietig is geoordeeld en de huurovereenkomst dus in stand is gebleven.
3.16 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Dragt geen vordering tot schadevergoeding op [appellante 2] heeft in het verhaal waarvan zij zou kunnen zijn benadeeld. Het beroep op het bepaalde in artikel 3:45 BW moet om die reden worden afgewezen. Ook grief 7 treft dus doel.
3.17 In hoger beroep heeft Dragt haar eis vermeerderd met een vordering tot overdracht van het perceel of vestiging van een erfdienstbaarheid, gebaseerd op het bepaalde in artikel 5:54 BW. Anders dan Zosta c.s. menen stond het Dragt vrij zich neer te leggen bij het oordeel van de kantonrechter dat zij niet geacht kon worden deze vordering in eerste aanleg reeds te hebben ingesteld, en in hoger beroep bij wege van eisvermeerdering die vordering alsnog in te stellen. Het bezwaar tegen de eisvermeerdering wordt dan ook verworpen.
3.18 Het hof ziet echter, nu het een deelvonnis ter beoordeling voorgelegd heeft gekregen, geen reden waarom het deze vordering in hoogste instantie zelf zou afdoen ten koste van een behandeling in twee feitelijke instanties, waarop Zosta c.s. in beginsel aanspraak kunnen maken. Het hof zal de zaak ter beoordeling van deze vordering dan ook terugwijzen naar de kantonrechter.
4. Slotsom en kosten
4.1 De grieven 3, 4 en 7 slagen. Voor het overige falen de grieven.
4.2 Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven, behalve voor zover het betreft de verklaring voor recht aangaande de opzegging. De overige vorderingen die in eerste aanleg zijn ingesteld moeten worden afgewezen. Voor de beoordeling van de vordering waarmee Dragt in hoger beroep haar eis heeft vermeerderd wordt de zaak terugverwezen naar de kantonrechter.
4.3 Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld worden de kosten van het hoger beroep gecompenseerd.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, behalve voor zover daarbij voor recht is verklaard dat de door mr. Boers namens [appellante 2] bij brief van 29 december 2003 gedane huuropzegging nietig is;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst af de vordering tot verklaring voor recht met betrekking tot de verkoop en levering van het perceel door [appellante 2] aan Zosta, alsmede de vordering tot schadevergoeding;
bekrachtigt het vonnis waar het betreft de verklaring voor recht dat de door mr. Boers namens [appellante 2] bij brief van 29 december 2003 gedane huuropzegging nietig is;
wijst de zaak voor de beoordeling van de op artikel 5:54 BW gebaseerde vordering terug naar de rechtbank te Amsterdam;
compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.C.W. Rang en R.J.Q. Klomp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 februari 2009.