Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
APPELLANTE in het principaal hoger beroep,
VERWEERSTER in het incidenteel hoger beroep,
procureur: mr. T.F.W. Overdijk,
t e g e n
1. [geïntimeerde sub 1]
2. [geïntimeerde sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] ,
GEÏNTIMEERDEN in het principaal hoger beroep,
APPELLANTEN in het incidenteel hoger beroep,
procureur: mr. D.L van Praag.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
Bij dagvaarding van 4 oktober 2006 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank te Haarlem van 27 april 2005, 17 augustus 2005 en 12 juli 2006, onder zaak/rolnummer 100933/HA ZA 04-491 voor zover gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde.
[appellant] heeft vijftien grieven voorgesteld, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerden] . alsnog zal afwijzen, met hun veroordeling
a. tot restitutie van hetgeen [appellant] ter uitvoering van deze vonnissen heeft voldaan, te vermeerderen met rente,
b. in de kosten van het geding in beide instanties.
Daarop hebben [geïntimeerden] geantwoord en eveneens appel ingesteld. Daarbij hebben zij twee grieven voorgesteld, bescheiden in het geding gebracht, bewijs aangeboden en voorts geconcludeerd:
- in principaal appel tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding, naar het hof begrijpt, in hoger beroep,
- in incidenteel appel tot:
a. vernietiging van het eindvonnis van 12 juli 2006, en opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad, tot
b. veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerden] . van een bedrag van € 89.652,22, te vermeerderen met wettelijke rente,
c. veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde sub 1] van een bedrag van € 141,58 vanaf 1 januari 2007 tot aan de dag van het te wijzen arrest, te vermeerderen met wettelijke rente,
d. veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, waarbij tevens in aanmerking wordt genomen de kosten van de deskundige ad € 1.011,50.
Vervolgens heeft [appellant] in het incidenteel hoger beroep geantwoord en geconcludeerd dat de vorderingen van [geïntimeerden] . zullen worden afgewezen, kosten rechtens.
Vervolgens hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. P.A. Mastenbroek, advocaat te Rotterdam, en [geïntimeerden] door hun procureur, aan de hand van door ieder van partijen overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid zijn namens partijen desgevraagd nog enige inlichtingen verschaft.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 27 april 2005 onder 2a tot en met 2h een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak kortweg om het volgende.
3.1.1 [geïntimeerden] . hebben op 17 juni 2003 voor een bedrag van € 317.000,- van [appellant] een woning van het type twee-onder-één-kap gekocht, gelegen aan de [ adres 1] . [appellant] heeft deze woning bewoond vanaf 1989. Voorafgaand aan de koop hebben [geïntimeerden] . de woning bezichtigd in het bijzijn van de makelaar van [appellant] , mevr. [makelaar] . Daarna hebben [geïntimeerden] . de woning nog twee maal bekeken. De woning is op 1 oktober 2003 aan [geïntimeerden] . geleverd. Zij zijn daar op 23 oktober 2003 gaan wonen.
3.1.2 Bij brieven van 15 november 2003, 10 en 22 december 2003 hebben [geïntimeerden] . geklaagd over de geluidsoverlast die de – bejaarde - bewoners van [adres 2] (hierna: de buren) veroorzaken.
3.1.3 De buren zijn 15 juni 2006 verhuisd.
3.2. De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis van 27 april 2005 overwogen dat [geïntimeerden] . zich in verband met geluidsoverlast, veroorzaakt door de buren, terecht hebben beroepen op dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst van 17 juni 2003. De rechtbank heeft vervolgens in het bestreden tussenvonnis van 17 augustus 2005 een deskundige benoemd ter vaststelling van de koopprijs van de woning per 17 juni 2003, met de wetenschap dat er sprake was van geluidsoverlast door de buren. De deskundige [deskundige] (Oolders Omaco Makelaars) heeft de aankoopsom van € 317.000,- verminderd met 25% en de onderhandse verkoopwaarde van de woning gewaardeerd op € 237.750. De deskundige heeft daarbij opgemerkt dat de omstandigheid dat de buren 75 en 81 jaar oud zijn, voor zijn taxatie geen verschil maakt: de geluidsoverlast blijft per aankoopdatum bestaan tot een nadere datum die bij niemand bekend is. In het bestreden eindvonnis van 12 juli 2006 heeft de rechtbank op de voet van artikel 6:230 lid 2 Burgerlijk Wetboek, de gevolgen van de koopovereenkomst van 17 juni 2003 in die zin gewijzigd dat [appellant] ter opheffing van het nadeel dat [geïntimeerden] hebben geleden, is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] . van een bedrag van € 60.000,-, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis. De rechtbank is tot dit bedrag gekomen door schatting van het nadeel en heeft daarbij rekening gehouden met de hierboven genoemde taxatie van [deskundige] en met een taxatie door makelaardij Mooijekind Vleut, door [geïntimeerden] . in het geding gebracht als productie 11 bij de antwoordakte van 1 december 2004. In deze taxatie is de onderhandse verkoopwaarde van de woning per 17 juni 2003 gewaardeerd op € 265.000,-. Voorts heeft de rechtbank bij de schatting een matigende invloed toegekend aan de hoge leeftijd van de buren en rekening gehouden met door [geïntimeerden] . te veel betaalde bedragen aan kosten koper en hypotheeklasten.
3.3. De grieven 1 tot en met 4 in principaal appel richten zich tegen het tussenvonnis van 27 april 2005 en lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Zij richten zich in de kern tegen de overwegingen van de rechtbank dat er sprake was overlast en dat [appellant] op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b [geïntimeerden] . hierover had dienen in te lichten. [geïntimeerden] . hebben zich gemotiveerd verweerd.
3.4 Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
3.4.1 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] . aannemelijk hebben gemaakt dat de buren een ernstige van mate van overlast veroorzaakten. Het hof verwijst in dit verband naar de schriftelijke verklaringen van buurtbewoners en van de politie, die in eerste aanleg in het geding zijn gebracht. Hierin staat gedetailleerd dat de geluidsoverlast al enige jaren plaatsvindt en zich gedurende de gehele dag en met name tussen 23.00 en 01.00 uur voordoet. Als aard van de overlast wordt aangegeven: ruzie, gepaard gaande met schreeuwen, schelden en slaan. Ook wordt genoemd: ruiten inslaan, schuur in brand. Daarnaast ondervindt de buurt, blijkens de verklaringen van buurtbewoners, overlast van grote groepen vogels die door de buren worden gelokt doordat zij meer malen per dag voedsel (patat en bami) buiten zetten. Tegen het aan de hand van deze verklaringen onderbouwde en gemotiveerde standpunt van [geïntimeerde sub 1] heeft [appellant] , ook in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft de inhoud van de verklaringen niet dan wel onvoldoende bestreden, zodat het hof van die inhoud uitgaat. Dat hij zelf, zoals hij stelt minder last zou hebben gehad van de overlast en dat het hem niet valt aan te rekenen dat [geïntimeerden] daarvan een andere beleving hebben, baat hem evenmin, nu uit de hierboven genoemde verklaringen moet worden afgeleid dat het hier gezien de duur, de intensiteit en de aard van het gedrag van de buren, gaat om een naar objectieve maatstaven gemeten onaanvaardbare vorm van overlast. Op grond van deze overwegingen is er voor tegenbewijs geen plaats, zodat het aanbod om dit bewijs te leveren door het hof wordt gepasseerd.
3.4.2 [appellant] heeft nog gewezen op de zogenoemde oudersdomsclausule in de koopovereenkomst, op grond waarvan [geïntimeerden] er van uit dienden te gaan dat de woning gehoriger is dan hedendaagse woningen. Naar het oordeel van het hof heeft deze clausule niet de strekking de geschetste overlast te dekken zodat een beroep daarop niet opgaat.
3.4.3 [appellant] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat overlast van buren geen eigenschap van de woning is waaromtrent kan worden gedwaald. Ook dit betoog faalt. Bij het aangaan van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning zijn niet alleen de fysieke eigenschappen van die woning van belang, maar evenzeer factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. De aan- of afwezigheid van luidruchtige buren die overlast bezorgen is derhalve een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid. Nu op dit punt ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken bij [geïntimeerden] . heeft bestaan, kan dit een grond opleveren voor een geslaagd beroep op dwaling als aan de overige vereisten voor dwaling is voldaan. Dat dit het geval is, blijkt uit het navolgende.
3.4.4 [appellant] heeft betwist dat er voor hem een verplichting bestond om het geschetste gedrag van de buren aan [geïntimeerden] . ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst te melden. Het hof deelt dit standpunt niet. Vaststaat, blijkens een brief 6 oktober 2004 van de makelaar van [appellant] aan de advocaat van [appellant] , dat het onderwerp “buren” aan de orde is geweest in het contact tussen deze makelaar en [geïntimeerden] . als potentiele kopers. Daarnaast staat vast dat de makelaar dit onderwerp, blijkens haar brief van 18 november 2003 van dezelfde makelaar aan [appellant] eveneens aan de orde is geweest. [appellant] heeft aan zijn makelaar verteld dat de buren oudere mensen waren en heeft met deze opmerking aan de makelaar volstaan. Nu [geïntimeerden] . het onderwerp “buren” hebben besproken, rustte er op [appellant] (al dan niet bij monde van zijn makelaar), een mededelingsverplichting om hen te informeren over het gedrag van de buren, gelet op het feit dat er sprake was van een onaanvaardbare vorm van overlast waarvan de wetenschap, naar [geïntimeerden] onbetwist hebben gesteld, een onmiskenbaar belang voor hen vormde met het oog op het aangaan van de koopovereenkomst. Aangezien [appellant] dit heeft nagelaten, hebben [geïntimeerden] . op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW terecht een beroep op dwaling gedaan. Gelet op de voorgaande overwegingen bestaat er geen grond om de dwaling van [geïntimeerden] . op grond van in het verkeer geldende opvattingen voor hun rekening te laten komen.
3.4.5 De grieven 1 tot en met 4 in principaal appel falen. Dit leidt tot een bekrachtiging van het bestreden vonnis van 27 april 2005.
3.5 De grieven 5 en 6 in principaal appel richten zich tegen het tussenvonnis van 17 augustus 2005. De rechtbank heeft hierin een deskundigenonderzoek bevolen en daarbij aan de te benoemen deskundige twee te stellen vragen geformuleerd, die zakelijk weergegeven inhouden wat de waarde was van de woning op 17 juni 2003 met de wetenschap dat er sprake is van overlast en of de omstandigheid dat de buren bejaard zijn enig verschil uitmaakt voor die taxatie. Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte niet de vragen overgenomen die [appellant] naar voren had gebracht. De rechtbank had volgens [appellant] ook een vraag moeten stellen over de te verwachten waarde van de woning en over de vaststelling van geluidsoverlast. [geïntimeerden] . hebben zich tegen dit standpunt gemotiveerd verweerd.
3.6 Het hof is van oordeel dat de rechtbank terecht de waarde van de woning op het moment van het totstandkomen van de overeenkomst en rekening houdend met de vastgestelde overlast tot uitgangspunt heeft genomen voor het vaststellen, op de voet van artikel 6: 230 lid 2 juncto lid 1 BW, van het nadeel dat [geïntimeerden] . door het instandhouden van de overeenkomst van de overeenkomst lijden. Zij hadden immers de koopovereenkomst niet op dezelfde voorwaarden gesloten, als zij geïnformeerd waren geweest over het gedrag van de buren en de mate van overlast die zij daarvan zouden ondervinden. Het ligt voor de hand dat de rechtbank de prijs die destijds betaald zou zijn, als uitgangspunt heeft gehanteerd voor een wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst, ter opheffing van het geleden nadeel. Een toekomstige verwachting over een mogelijke waardestijging van de woning speelt daarbij geen rol. De rechtbank heeft zich derhalve in haar vraagstelling terecht beperkt tot de onderhandse verkoopwaarde op 17 juni 2003. Omstandigheden die zich nadien hebben voorgedaan behoefde de rechtbank bij de vraagstelling aan de deskundige niet te betrekken, nu de betekenis daarvan door de rechtbank zelfstandig kon worden beoordeeld in het kader van het vast te stellen nadeel. De overige door [appellant] opgeworpen vragen zien op punten die betrekking hebben op de overlast. Daarop had de rechtbank al rechtens juist beslist in het tussenvonnis van 17 augustus 2005, zodat voor een nadere vraagstelling op dit punt geen ruimte meer bestond.
3.7 De grieven 5 en 6 in principaal appel missen doel. Het tussenvonnis van 17 augustus 2005 zal worden bekrachtigd.
3.8 De grieven 7 tot en met 15 in principaal appel en grief A in incidenteel appel richten zich tegen de wijze waarop de rechtbank in het bestreden eindvonnis van 12 juli 2006 het door [geïntimeerden] . geleden nadeel heeft vastgesteld. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
3.9 [geïntimeerden] hebben in hun grief aan de orde gesteld dat de deskundige [deskundige] van Oolders Omaco in zijn rapport van 8 februari 2006 heeft opgemerkt, zakelijk, dat de omstandigheid dat de buren 75 en 81 jaar oud zijn voor zijn taxatie met geluidsoverlast geen verschil maakt omdat deze overlast per aankoopdatum bestaat ongeacht leeftijd en tot een nadere datum die bij niemand bekend is. Desondanks heeft de rechtbank de leeftijd van de buren meegenomen bij de schatting van het nadeel en daaraan een matigende werking toegekend. [geïntimeerden] . keren zich tegen deze benadering van de rechtbank. Zij voeren voorts aan dat de rechtbank ten onrechte niet volledig de taxatie van deskundige [deskundige] heeft gevolgd, maar ook betekenis heeft toegekend aan de door hen in het geding gebrachte taxatie van Mooijekind Vleut Makelaars en Taxateurs van 8 november 2004.
3.10 [appellant] , op zijn beurt, heeft naar voren gebracht dat [deskundige] niet deskundig is en dat de rechtbank de door hem uitgebrachte taxatie buiten beschouwing had moeten laten. Voorts voert hij aan dat de rechtbank rekening had moeten houden met het feit dat de buren per 15 juni 2006 zijn vertrokken, waardoor er aan de overlast een einde was gekomen. Volgens [appellant] is daarmee het nadeel dat [geïntimeerden] . hebben geleden volledig weggenomen. Hij heeft ook nog aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] zich niet kan beroepen op eigen schuld van [geïntimeerden] . in de zin van artikel 6:101 BW. Tot slot stelt hij zich op het standpunt dat de rechtbank geen inzicht heeft gegeven in de wijze waarop de hypotheeklasten en de kosten koper in het vastgestelde nadeel zijn verdisconteerd.
3.11 Het hof oordeelt als volgt. Voor het wijzigen van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel dat [geïntimeerden] . lijden doordat de overeenkomst die zij onder invloed van dwaling hebben gesloten, in stand wordt laten, neemt het hof tot uitgangspunten enerzijds de fictieve koopprijs die [geïntimeerden] . zouden hebben willen betalen als zij op de hoogte waren geweest van de overlast die door de buren werd veroorzaakt en anderzijds de duur van de overlast, waarbinnen het feitelijk woongenot is aangetast. Het vaststellen van die fictieve koopprijs, aan de hand van de geschatte marktwaarde bij onderhandse verkoop met meeweging van de factor overlast, is, zoals door [deskundige] terecht is opgemerkt, een intuïtieve kwestie. In die opmerking ziet het hof geen aanleiding om te twijfelen aan de deskundigheid van [deskundige] , terwijl ook de overige stellingen van [appellant] op dit punt die deskundigheid niet aantasten. Het hof onderschrijft rechtsoverweging 2.9 van de rechtbank in het bestreden vonnis van 12 juli 2006. Het hof houdt, gelet op het intuïtieve karakter van de waardering die kan leiden tot enigszins uiteenlopende bedragen, rekening met zowel de taxatie van [deskundige] (fictieve onderhandse koopprijs € 237.750,-) als met de taxatie van Mooijekind Vleut (fictieve onderhandse koopprijs € 265.000,-). Het hof zal uitgaan van het verschil tussen de overeengekomen koopsom enerzijds en de gemiddelde waarde van beide bovengenoemde taxaties anderzijds. Het hof acht, evenals [deskundige] in zijn taxatie van 8 februari 2006, de leeftijd van de buren geen relevante factor van betekenis voor de vraag welke koopprijs tot stand zou zijn gekomen, omdat het op dat moment onzeker was hoe lang de overlast zou gaan duren. Wel van belang is dat de overlast sinds 15 juni 2006 is geëindigd door het vertrek van de buren. Dit is weliswaar een omstandigheid die zich na de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft voorgedaan, maar die, achteraf beschouwd van invloed is op de vaststelling van het nadeel, omdat vanaf dat moment de verstoring van het woongenot heeft opgehouden te bestaan. Voorts houdt het hof rekening met koop- en overdrachtskosten over het deel dat uitstijgt boven de door het hof gehanteerde fictieve onderhandse koopprijs, die het hof vaststelt op 10%. Het hof zal rekening houden met te veel betaalde hypotheeklasten in de periode waarin de overlast zich daadwerkelijk heeft gemanifesteerd, te weten vanaf 23 oktober 2003 tot 15 juni 2003. Die hypotheeklasten stelt het hof vast volgens de door [geïntimeerden] . gegeven en door [appellant] niet betwiste formule (verschil koopprijs +10%) x 0,042 x 0,48. Het hof houdt geen rekening met het feit dat [geïntimeerden] . hun huis op 21 augustus 2007 hebben verkocht: de overeengekomen verkoopprijs bij die verkoop en een eventuele waardevermeerdering, gebaseerd op onder andere de bouwkundige staat van de woning en een bepaald marktverloop, staan niet in een zodanig verband met de hier aan de orde zijnde opheffing van het nadeel door de overlast, dat deze als voordeel bij de berekening van het bedrag ter opheffing van dat nadeel een rol zouden kunnen spelen. Evenmin is er bij de schatting van het nadeel plaats voor eigen schuld in de zin van artikel 6:101 BW van [geïntimeerden] ., niet in de vorm van een rechtstreeks beroep op dit artikel en evenmin in het kader van een redelijke vaststelling van het nadeel. [geïntimeerden] . hebben in reactie op de overlast met regelmaat de buren tot de orde geroepen dan wel gekalmeerd. Dat zij geen vordering op grond van het burenrecht of onrechtmatige daad jegens de buren hebben ingesteld, kan in dit verband niet van hen worden verlangd en kan niet te hunner nadeel worden meegewogen.
3.12 Bovenstaande overwegingen leiden tot een geschat nadeel van € 75.947,-. De grieven 7 tot en met 15 in principaal appel falen; grief A in incidenteel appel slaagt ten dele.
3.13 Tot slot hebben [geïntimeerden] . in grief B in incidenteel appel aan de orde gesteld dat de rechtbank ten onrechte de kosten van de deskundige (€ 1.011,50) niet in de proceskostenveroordeling heeft betrokken. Gelet op de uitkomst van dit geding zullen deze kosten voor rekening van [appellant] worden gebracht. De grief slaagt.
4. Slotsom
De grieven in principaal appel falen. Grief A in incidenteel appel slaagt ten dele en grief B slaagt geheel. De bestreden tussenvonnissen zullen worden bekrachtigd en het eindvonnis zal worden vernietigd. Gelet op het constituerend karakter van dit arrest zal de wettelijke rente vanaf de datum van dit arrest worden toegewezen over het nog niet betaalde gedeelte van het toegewezen bedrag. [appellant] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg inclusief de kosten van de deskundige. In hoger beroep zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van zowel het principaal als het incidenteel appel.
5. Beslissing
in principaal en in incidenteel appel
Het hof:
- bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank te Haarlem van 27 april 2005, 17 augustus 2005 en onder zaak/rolnummer 100933/HA ZA 04-491 voor zover gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde.
vernietigt het vonnis van de rechtbank te Haarlem van 12 juli 2006 en doet opnieuw recht:
- veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde sub 1] te betalen een bedrag van € 75.947,- (vijf en zeventig duizend negenhonderd zeven en veertig Euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over het nog niet betaalde gedeelte van het toegewezen bedrag vanaf de datum van dit arrest tot de dag der algehele voldoening;
verwijst [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van [geïntimeerde sub 1]
- in eerste aanleg begroot op € 3000,28 aan verschotten en € 3.576,- aan salaris, en,
- in hoger beroep in principaal appel begroot op € 1.120,- aan verschotten en € 4.893,- aan salaris en in incidenteel appel begroot op € 2.446,50 aan salaris;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.G. Wiewel, L.C. Heuveling van Beek en A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 november 2007.