Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 8 maart 2007 in de zaak onder rekestnummer 1553/2006 NOT van:
FORTIS HYPOTHEEKBANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
APPELLANTE,
gemachtigde: mr. J.C. Kouer,
t e g e n
MR. [X],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellante, verder te noemen klaagster, is bij een op 11 oktober 2006 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Zwolle, verder te noemen de kamer, van 15 september 2006, waarbij de klacht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 9 november 2006 een verweerschrift met bijlagen ingediend ter griffie van het hof.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 25 januari 2007. De gemachtigde van klaagster, de notaris en zijn gemachtigden zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd aan de hand van een pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de bestreden beslissing omdat de kamer bij haar beoordeling van een onvolledige en dus onjuiste klachtomschrijving is uitgegaan. Het hof zal de bestreden beslissing dan ook vernietigen.
4. De feiten
4.1. Op 9 april 2003 is de leveringsakte gepasseerd ten behoeve van het registergoed gelegen aan de Essenburgsingel 32 b te [plaats]. De koopprijs bedroeg € 45.000,--, de koper was S.A. Mac Donald, verder te noemen Mac Donald. De passerend notaris was mr. K.D. [Y].
4.2. Hetzelfde registergoed is op 3 juni 2003 te 14.56 uur geleverd door Mac Donald aan. H.C. Ramdas, verder te noemen Ramdas, tegen de koopprijs van € 105.000,--. De passerend notaris was mr. E.M. [Z].
4.3. Ramdas heeft vervolgens eveneens op 3 juni 2003 het registergoed om 17.15 uur geleverd aan Aannemingsbedrijf [plaats] voor een bedrag van € 126.000,--.
4.4 Ten slotte is het registergoed om 17.45 uur op 3 juni 2003 voor € 219.000,-- geleverd aan L. Hidding, verder te noemen Hidding. Klaagster heeft een hypotheek verleend aan Hidding ten behoeve van het registergoed ad € 246.000,--. Ook deze akte is op 3 juni 2003 gepasseerd.
4.5. Bij de transacties genoemd in de rubrieken 4.3. en 4.4. was de notaris steeds de passerend notaris.
4.6. Het registergoed is – in verband met een betalingsachterstand - geveild op 19 oktober 2005. De opbrengst was € 82.238,27.
5. Het standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notaris dat hij zijn medewerking heeft verleend aan de bovenvermelde transporten inclusief het verlijden van de hypotheekakte ten behoeve van het registergoed. Voorts is klaagster van mening dat de notaris had dienen te wijzen op de aanzienlijke prijsverschillen tussen de transacties waarbij hij als passerend notaris was betrokken. De notaris had klaagster op de hoogte dienen te brengen vóór het passeren van de hypotheekakte, dan wel hij had zijn ministerie moeten weigeren. Ter staving van haar argumenten verwijst klaagster naar een uitspraak van het hof van 23 februari 2006 bekend onder rekestnummer 1083/2005.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris betwist de stellingen van klaagster en verweert zich als volgt.
6.2. De notaris is zich bewust geweest van de waardestijging in korte tijd van het registergoed gelet op de koopprijzen bij de transactie van 9 april 2003 en die van 3 juni 2003. In dat verband heeft hij zich nader laten informeren. Gebleken is dat in opdracht van Aannemingsbedrijf [plaats] het registergoed grondig is gerestaureerd en gerenoveerd. Hiermee is een bedrag gemoeid geweest van € 41.000,-- aan personele kosten. Aan bouwmaterialen is een rekening ad € 37.500,-- overgelegd van een Duits aannemingsbedrijf.
6.3. Voorts wijst de notaris er op dat er een taxatierapport van een erkend taxateur aanwezig was inclusief het kadastraal uittreksel, waarin staat vermeld dat Mac Donald in 2003 het registergoed heeft geleverd gekregen voor € 45.000,--. Het registergoed werd getaxeerd op 10 mei 2003 op € 220.000,--. Dit bedrag kwam overeen met de beoogde koopprijs.
6.4. Ten slotte verzoekt de notaris het hof om klaagster een verklaring af te laten leggen waaruit de reden voor het intrekken van de tegen mr. [Z] ingediende klacht blijkt.
7. De beoordeling
7.1. Het hof stelt voorop – evenals de kamer – dat de notaris gehouden is zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van ambtshandelingen, indien daarom wordt gevraagd. Getoetst dient te worden of er zich omstandigheden hebben voorgedaan die de notaris er toe noopten zijn ministerie te weigeren, dan wel klaagster te informeren met betrekking tot mogelijke bezwaren of risico’s met betrekking tot het verlijden van de litigieuze akten.
7.2. Ten aanzien van het onderzoek zoals verricht door de notaris in de onderhavige zaak is het hof van oordeel dat de notaris juist heeft gehandeld. Hij heeft om inlichtingen verzocht en om bewijsstukken gevraagd. Uit de hem verstrekt informatie en bewijsstukken blijkt dat er sprake is geweest van een zodanige restauratie en renovatie, dat die het prijsverschil kunnen verklaren.
7.3. Klaagster heeft onder verwijzing naar de uitspraak van het hof van 23 februari 2006, rekestnummer 1083/2005 NOT betoogd dat de notaris klaagster voor het passeren van de hypotheekakte op de hoogte had moeten brengen van de aanzienlijke prijsverschillen die hem bekend waren. Dit betoog treft geen doel. Inderdaad heeft het hof in de door klaagster bedoelde beslissing geoordeeld dat de notaris in die zaak, gezien zijn rol in het maatschappelijke verkeer en gezien zijn plicht om met de belangen van beide partijen rekening te houden, waaronder tevens begrepen het juist informeren van de hypotheeknemer om te voorkomen dat deze voor verrassingen komt te staan, gehouden was klaagster uitdrukkelijk op het aanzienlijke prijsverschil te wijzen en dat hij niet had mogen volstaan met het toesturen van de koopovereenkomst en de (concept)nota van afrekening aan klaagster.
In de onderhavige zaak is echter vast komen te staan dat de notaris beschikte over een - zich in kopie bij de stukken van het geding bevindend - door een erkend taxateur op 10 mei 2003 opgemaakt taxatierapport, waarin het litigieuze registergoed is getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van € 220.000 en een executiewaarde, vrij van huur en gebruik, van € 198.000 terwijl in de bij dit taxatierapport behorende kadastrale bijlage de koopprijs van de transactie van 9 april 2003, te weten € 45.000 staat beschreven. Aangezien dit taxatierapport strekte ten behoeve van de aanvraag van de hypothecaire geldlening mocht de notaris er van uitgaan dat klaagster uit hoofde van haar professie voldoende was geïnformeerd en op de hoogte was van het aanzienlijke prijsverschil in vergelijking met de op 9 april 2003 betaalde koopsom. Onder deze omstandigheden bestond er voor de notaris geen verplichting klaagster uitdrukkelijk op het prijsverschil te wijzen. Het hof acht de klacht dan ook ongegrond.
7.4. Het hof zal het verzoek van de notaris zoals weergegeven in rubriek 6.4. passeren, reeds omdat het verzoek onvoldoende is gemotiveerd en niet ter zake doende is.
7.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
7.6. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer van 15 september 2006, en opnieuw rechtdoende:
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.D.R.M. Boumans en C.P. Boodt en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 8 maart 2007 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT ZWOLLE
Nummer : KvT 20060088
Datum : 15 september 2006
B E S L I S S I N G
op de klacht van
De naamloze vennootschap Fortis Hypotheekbank Bank N.V.
gevestigd te Utrecht
hierna te noemen: klaagster,
tegen
mr. [X],
notaris ter standplaats [plaats],
hierna te noemen: de notaris,
raadsman mr. V.J.N. van Oijen advocaat te Amsterdam.
1. Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de volgende bescheiden:
- het klaagschrift met bijlagen d.d. 20 januari 2006;
- het antwoord van notaris [X] d.d. 29 maart 2006;
- de repliek van klaagster;
- de dupliek van de notaris met bijlagen;
- de beschikking van de president van het gerechtshof te Amsterdam d.d. 31 januari 2006 waarbij de Kamer van Toezicht te Zwolle is belast met de behandeling van de onderhavige klacht;
Vervolgens is de zaak behandeld ter zitting van de Kamer van Toezicht op 18 juli 2006, alwaar zijn verschenen mr. J.C Kouer namens klaagster alsmede de notaris in persoon vergezeld van zijn raadsman mr. Van Oijen.
Bij gelegenheid van deze zitting is door mr. Van Oijen een pleitnota met producties overgelegd.
2. De klacht
Deze betreft de vraag of de notaris niet zijn ministerie had behoren te weigeren met betrekking tot de hieronder nader te noemen transportakte.
3. De beoordeling
In de onderhavige zaak kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan:
Het litigieuze pand Essenburgsingel 32b te [plaats] is op 9 april 2003 voor een bedrag van € 45.000,00 geleverd aan de heer S.A. Mac Donald. Op 3 juni 2003 te 14.56 uur is de onroerende zaak door Mac Donald voor € 105.000,00 geleverd aan H.C. Ramdas; op 3 juni 2003 te 17.15 uur is ten overstaan van de notaris de onroerende zaak voor € 126.000,00 geleverd aan Aannemingsbedrijf [plaats] en op 3 juni 2003 te 17.45 uur is ten overstaan van de notaris door Aannemingsbedrijf [plaats] de onroerende zaak geleverd aan L. Hidding voor een prijs van € 219.000,00. De laatste aankoop is door klaagster gefinancierd.
Klaagster stelt zich op het standpunt dat de notaris geen medewerking had mogen verlenen aan laatstgenoemde akten en ook niet aan het verlijden van de litigieuze hypotheekakten. Indien de Kamer klaagster goed begrijpt, stelt zij zich op het standpunt dat het op de weg van de notaris had gelegen in de gegeven omstandigheden klaagster op de hoogte te brengen van feiten en omstandigheden die relevant zouden kunnen zijn voor de vraag of de financiering al dan niet zou behoren plaats te vinden c.q. doorgang zou behoren te vinden.
Bij de beoordeling hiervan stelt de Kamer voorop dat de notaris gehouden is om desgevraagd zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van ambthandelingen, in casu het verlijden van een transportakte en het verlijden van een hypotheekakte.
Nagegaan dient derhalve te worden of de omstandigheden van het onderhavige geval maken dat de notaris zijn ministerie had moeten weigeren dan wel het ertoe had moeten leiden dat klaagster nader geïnformeerd zou worden omtrent eventuele aan de transactie klevende risico’s en bezwaren.
Op dit punt heeft de notaris gesteld dat hij heeft onderkend dat er sprake was van een duidelijk hoger transactiebedrag, zeker ten opzichte van het transport van 9 april 2003 ten opzichte van het laatste transport op 3 juni 2003, zodat hij ter zake inlichtingen heeft ingewonnen. Onweersproken heeft hij gesteld dat hij in overeenstemming met artikel 5 van de Verordening Beroeps en Gedragsregels om inlichtingen heeft gevraagd waarbij hem is gebleken dat de onderhavige zaak in opdracht van Aannemingsbedrijf [plaats] een grondige restauratie en renovatie had ondergaan waaraan een bedrag van circa € 41.000,00 was gespendeerd, waaromtrent hij zelfs bewijsstukken heeft gevraagd. Deze bewijsstukken zijn hem verstrekt in de vorm van een factuur van een Duits aannemingsbedrijf ter hoogte van € 37.500,00. Desgevraagd heeft het aannemingsbedrijf medegedeeld dat dit ging om bouwmaterialen en dat het werk door Poolse arbeidskrachten was uitgevoerd. Voorts heeft de notaris onweersproken gesteld dat een taxatierapport van een erkende taxateur voorlag, te weten van Engelbert Vastgoed Taxaties BV te Rotterdam waarin een onderhandse waarde van € 220.000,00 was aangegeven en een executiewaarde van € 198.000,00, telkens bij een situatie vrij van huur en gebruik. Bovendien heeft de notaris er onweersproken op gewezen dat uit de bijlage bij het taxatierapport (het kadastraal uittreksel) op pagina 1 is vermeld dat de toenmalige eigenaar het pand had verkregen voor € 45.000,00 in het jaar 2003.
De Kamer is van oordeel dat onder deze omstandigheden de notaris heeft gedaan wat van hem redelijkerwijs mocht worden gevraagd en er zich van heeft vergewist dat zich geen situatie zou voordoen als waartegen artikel 5 van genoemde verordening beoogt op te treden. Immers, voor de stijging van de koopprijs is een deugdelijke en onderbouwde verklaring gegeven (waarbij komt dat de notaris de betrokkenen bij Aannemingsbedrijf Klazienveen kende) en dat door een objectieve derde erkende taxateur een taxatierapport was opgemaakt dat spoorde met de beoogde koopprijs.
Dit geldt in het bijzonder gelet op het feit dat klaagster een professionele procespartij is die in staat moet worden geacht transacties als de onderhavige te kunnen beoordelen als mede te kunnen beoordelen of de noodzakelijke stukken voldoende uitsluitsel bieden. In het onderhavige geding is nog aan de orde gesteld de vraag of en in hoeverre relevant was dat het pand was verhuurd en dat de overdracht ertoe strekte dat vrij van huur en gebruik zou worden geleverd. Daargelaten de vraag of dit nog relevant is, ook op dit punt heeft de notaris navraag gedaan en een voldoende reactie gekregen om zijn ministerie te kunnen verlenen. Met betrekking tot de relevantie merkt de Kamer nog op dat klaagster in haar repliek aangeeft op dat punt geen enkel verwijt te maken in de richting van de notaris.
Klaagster stelt zich op het standpunt dat in de gegeven omstandigheden de notaris haar van de door hem genomen stappen op de hoogte had dienen te brengen voordat de akte werd gepasseerd. De Kamer is van oordeel dat dat een te vergaande stap is, omdat daarmede zou worden getreden in de contractuele relatie tussen beide partijen, met wellicht het gevolg dat één van partijen in het enkele feit dat bedenkingen als de onderhavige worden geuit, aanleiding vindt om op bestaande voornemens terug te komen, met alle consequenties van dien. De in de onderhavige casus voorkomende feiten en omstandigheden zijn en waren niet van dien aard dat op dit punt de notaris gehouden was eigener beweging klaagster in te lichten over de bedenkingen. Er kunnen zich situaties voordoen dat zulks geraden of zelfs geboden is, maar dat doet zich in de onderhavige situatie niet voor.
Het beroep van klaagster op jurisprudentie van andere Kamers van Toezicht verdient de opmerking, dat de daar berechte gevallen juist daarom van de onderhavige situatie afwijken dat hier wel degelijk een taxatierapport voorlag en er daadwerkelijk om nadere inlichtingen is gevraagd.
Op grond van één en ander dient als volgt te worden beslist.
4. De beslissing
De Kamer van Toezicht:
verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Zwolle, bestaande uit mrs. E.A. Maan, voorzitter, C.M.M. Hoogland-Kelkboom, M.J.J. Procee-Geelhoed, J.H. Kappert en W.R. Bruinink, leden, en door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 15 september 2006, in tegenwoordigheid van
mr. A.H. Wiersma als secretaris.