Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RASTO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
procureur: mr. F. Swart,
t e g e n
[B en 19 anderen]
allen wonende te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDEN,
procureur: mr. H.M. Meijerink.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna aangeduid als Rasto en [B] c.s.
Bij dagvaarding van 17 januari 2006 is Rasto in hoger beroep gekomen van de kortgedingvonnissen van de kantonrechter in de rechtbank te Amsterdam, locatie Amsterdam, in deze zaak gewezen tussen Rasto als eiseres en [B] c.s. als gedaagden en uitgesproken op 20 december 2005.
De appeldagvaarding bevat de grieven.
Rasto heeft overeenkomstig de appeldagvaarding vijf grieven tegen deze vonnissen aangevoerd, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Rasto alsnog zal toewijzen met veroordeling van [B] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord hebben [B] c.s. de grieven bestreden, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van Rasto in de kosten van het geding in hoger beroep.
Partijen hebben hun zaak ter zitting van het hof van 24 maart 2006 doen bepleiten, beiden door hun procureur, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Door beide partijen zijn ter gelegenheid van de pleidooien nog producties in het geding gebracht en zijn naar aanleiding van vragen van het hof inlichtingen verstrekt.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
2. Grieven
Voor de grieven wordt verwezen naar de appeldagvaarding.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in de vonnissen waarvan beroep onder 1 tot en met 7 de feiten opgesomd die door hem bij de beoordeling van het geschil van partijen tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
4. Beoordeling
4.1. [B] c.s. hebben woningen in het zgn. [...] complex te Amsterdam gehuurd.
Rasto heeft in 2000 het erfpachtrecht van dit complex verworven. Sedertdien ontwikkelt zij plannen om tot renovatie van het complex over te gaan, waarbij diverse woningen zullen worden samengevoegd en tevens bedrijfswoningen zullen worden gecreëerd. De plannen van Rasto houden voorts in dat de gerenoveerde woningen worden verkocht op de vrije markt.
Bij Rasto bestond het voornemen om begin 2006 een aanvang te maken met de daartoe vereiste werkzaamheden.
Inmiddels is een grote meerderheid van de ten tijde van de verwerving van het erfpachtrecht door Rasto in het complex woonachtige huurders naar elders verhuisd.
Rasto heeft de huurovereenkomst met [B] c.s. bij brieven van 27 april 2005 opgezegd tegen 31 oktober 2005 wegens het dringend nodig hebben van de desbetreffende woningen voor eigen gebruik.
4.2. Rasto vordert in dit geding kort gezegd de ontruiming door [B] c.s. van de door hen gehuurde woningen. De kantonrechter heeft de gevraagde voorzieningen geweigerd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Rasto in hoger beroep op.
4.3. In het onderhavige geding dient in de eerste plaats de vraag te worden beantwoord of de beoogde renovatie van de woningen in de gegeven omstandigheden meebrengt dat Rasto zich met succes op de in artikel 7:274 lid 1 sub c bedoelde beëindigingsgrond kan beroepen.
Het hof beantwoordt deze vraag met de kantonrechter voorshands in negatieve zin.
4.4. De omstandigheid dat het renovatieproject past in het kader van het beleid van de gemeente Amsterdam (c.q. Stadsdeel Oud-Zuid) zoals onder meer vastgelegd in de Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam 2001-2002, dat Rasto het complex in overleg met het stadsdeel heeft aangekocht en dat het project door het stadsdeel als stadsvernieuwingsproject zou zijn aangemerkt, leidt op zichzelf niet reeds tot de gevolgtrekking dat de renovatie in het kader van de huurverhoudingen van Rasto met de bewoners van het complex als dringend eigen gebruik in de zin van genoemde bepaling valt aan te merken.
Door Rasto is niet voldoende duidelijk gesteld laat staan aannemelijk gemaakt dat het complex in zodanige staat verkeert dat vanuit bouwkundig oogpunt een ingrijpende renovatie met herindeling van het complex, zoals door Rasto voorgestaan, noodzakelijk is. Dit blijkt ook niet uit het als productie 17 overgelegde bestek, waarnaar Rasto in de toelichting op haar tweede grief verwijst.
Evenmin is gesteld of gebleken dat aan het instandhouden van de woningen voor Rasto zodanige kosten zijn verbonden dat het maken daarvan in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd.
Vast staat dat Rasto het complex heeft aangekocht met de bedoeling om dit te renoveren om vervolgens de na herinrichting van het complex ontstane woningen aan gegadigden te verkopen.
Aannemelijk is dan ook dat de aankoop van het complex en de beoogde renovatie daarvan vanuit de optiek van Rasto er met name toe strekt(e) om de gerenoveerde woningen te kunnen (door)verkopen, en in zoverre het door haar benodigde gebruik met name op de vervreemding van de gehuurde woningen betrekking heeft. Dat Rasto daarmee tevens tegemoet zou komen aan een bij het stadsdeel bestaande behoefte aan grotere woningen en differentiatie van het woningaanbod in de Pijp (en het stadsdeel in zoverre het project ondersteunde) doet hier niet aan af.
Onder deze omstandigheden valt niet aan te nemen dat de bodemrechter zal oordelen dat zich de in artikel 7:274 lid 1 sub c bedoelde beëindigingsgrond voordoet. Noch de strekking van de beëindigingsgrond noch de in de hierbedoelde bepaling voorziene belangenafweging noopt tot een dergelijk oordeel. Voor een ontruiming vooruitlopend daarop is derhalve geen grond.
4.5. Dit betekent dat het hof tot de slotsom komt dat de vonnissen van de kantonrechter dienen te worden bekrachtigd. De door Rasto daartegen aangevoerde grieven falen. Rasto zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt Rasto in de kosten van het geding in hoger beroep tot op heden aan de zijde van [B] c.s. begroot op € 2.926,-, waarvan € 244,- voor verschotten en € 2.682,- voor salaris procureur;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. N. van Lingen, R.J.F. Thiessen en E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2006.